什麼是房屋淨值貸款，它是如何運作的？
已發表: 2022-04-07當你還清抵押貸款時，你會慢慢地建立你家的資產。 隨著時間的推移，你擁有越來越多的份額。
房屋淨值貸款是一種金融產品，可讓您獲得綁定在您家中的資產，而無需先將其出售。 然後你可以把這些現金花在你需要的東西上，比如大學學費、退休費用，甚至是一輛新車。
在這篇文章中，我們問：什麼是房屋淨值貸款？ 然後我們來看看這些產品是如何工作的，以及您是否應該考慮取出一個。
房屋淨值貸款 - 定義和利率
房屋淨值貸款，有時也稱為二次抵押貸款或房屋淨值分期貸款，是一種增加未償還抵押貸款餘額價值以釋放現金的方式。
可用資產總額的計算方法是房屋的市場價值減去未償還抵押貸款的價值。
例如，如果房主擁有市場價值為 300,000 美元的房產，並且有 100,000 美元的未償抵押貸款，則他們的淨資產為 200,000 美元。
如果他們獲得 50,000 美元的房屋淨值貸款，他們會將房屋淨值減少到 150,000 美元，並獲得 50,000 美元的現金。 然後，他們的總抵押貸款負擔從 100,000 美元增加到 150,000 美元。
房屋淨值貸款利率往往是固定的——也就是說，業主支付的利率在有限的時期內不會發生變化。 您從家中釋放多少資產取決於您。
您可以根據您的情況取出少量或大量。 但請注意，大多數銀行都有最低貸款金額。
房屋淨值貸款與 HELOC
房屋淨值貸款與房屋淨值信貸額度不同。 HELOC 具有根據美聯儲基準利率波動的可變利率。 如果美聯儲提高利率，HELOC 的利息支付也會增加。
另一方面，房屋淨值貸款的期限為 5 至 30 年。 房屋本身就是貸方的抵押品，如果您不按時還款，貸方可以將其取消抵押品贖回權。
房屋淨值貸款與現金再融資
您還可以使用現金再融資來抵押您的房屋。 這種信貸形式類似於房屋淨值貸款，因為它可以讓您從家中釋放現金。 但是，也有重要的區別。
現金再融資不是增加第二筆抵押貸款，而是償還您現有的抵押貸款，然後為您提供一個新的、更大的、利率不同的抵押貸款，同時將現金存入您的銀行賬戶。
在這種安排下，您每個月只有一次抵押貸款還款，而不是兩次。
如果發生違約或喪失抵押品贖回權，房屋淨值貸款貸方將獲得第二個付款，而初級抵押貸款持有人將首先獲得付款。
因此，通過將房屋淨值轉換為主要抵押貸款，貸方降低了風險。 這就是為什麼一般來說，現金再融資讓您獲得比房屋淨值貸款更低的利率。
在某些情況下，您可以通過現金再融資同時獲得現金並減少每月的抵押貸款付款。
如果您的信用評分有所提高，您可能有資格獲得較低的利率，從而顯著減少每月賬單，同時釋放資金。
房屋淨值貸款如何運作
將房屋淨值貸款視為增加常規抵押貸款規模的工具，以釋放鎖定在您家中的現金的最佳方式。 當您釋放房屋淨值時，您將房屋所有權的一部分賣回銀行以換取現金。
您可以藉入的金額取決於您的綜合貸款價值比 (CLTV)，其中包括您現有的抵押貸款（如果有的話）和新的房屋淨值貸款。 大多數銀行接受最高為房屋價值 90% 的 CLTV。
回到我們的示例，如果您的房屋價值 300,000 美元並且您有 100,000 美元的抵押貸款，並且您的銀行允許 9% 的 CLTV，那麼您可能有資格獲得高達 170,000 美元的房屋淨值貸款。
雖然房屋淨值貸款利息通常很低，但您支付的實際金額取決於您的付款歷史和信用評分。 信用評分高的個人有責任為固定利率房屋淨值貸款支付較低的利率。
與常規抵押貸款一樣，如果您不按時付款，貸方可能會決定取消您的財產的贖回權以償還任何未償債務。
當您取出房屋淨值貸款時，您將與抵押貸款提供商協商期限的長度。 大多數合同期限為 5 至 30 年，其中大部分為 10 至 25 年。
抵押貸款還款期限越短，您每月為給定的未償餘額支付的費用就越多。 大多數貸方要求您同時償還本金和利息，就像普通抵押貸款一樣。
股權房屋貸款具有一定的風險。 例如，如果您的財產的市場價值下跌，您最終可能會欠債超過其價值。 在這種情況下，您可能會因出售房屋而虧損並被迫縮小規模。
房屋淨值貸款的利弊
與任何金融產品一樣，房屋淨值貸款既有優點也有缺點。
優點
- 在現有抵押貸款的基礎上支付可預測的固定月供（如果有的話）
- 對如何使用貸方釋放的股權資金沒有限制
- 利率低於幾乎所有傳統的有擔保或無擔保消費貸款
- 比大多數消費貸款的期限更長
- 立即獲得所有資金
缺點
- 與傳統的消費貸款相比，結算成本可能很高
- 如果您拖欠貸款，止贖的風險
- 在出售房屋之前，您需要清除抵押貸款和房屋淨值貸款的餘額
- 房屋淨值貸款成本必須在現有抵押貸款成本之上支付
房屋淨值貸款條款
在您獲得房屋淨值貸款的批准之前，請確保您比較貸款人的條款和利率。 與傳統的抵押貸款市場一樣，提供者之間存在很大差異。
信用合作社通常提供比銀行更好的利率。 但是，申請和處理時間可能會更長。
與抵押貸款一樣，您原則上可以要求達成協議，以了解您可以藉多少錢以及以什麼利率借。 房屋淨值貸款金額將根據您的房產市場價值、銀行是否認為其價格會上漲或下跌、您的收入以及您的信用記錄而有所不同。
一般來說，提高您的信用評分以減少您獲得的任何房屋淨值貸款的利息是一個好主意。 在申請貸款之前，您還應該進行房屋評估。
如果貸方後來發現您的財產價值低於借來的錢，他們將減少貸款金額，或完全拒絕您的申請，您將不會獲得任何已償還的費用。
如果您使用房屋淨值貸款來合併債務，請確保還款額實際上低於您當前的債務。
計算您為現有債務支付的總金額，然後將其與每月貸款金額進行比較。 在大多數情況下，它會更低，但並非總是如此。
1986 年的稅收改革法案取消了消費支出利息的稅收減免。 但是，有一個重大例外：用於償還居民債務的利息。
因此，在這段時間之後，房屋淨值貸款變得更加流行，因為人們可以釋放他們家中的淨值，然後用它來購買他們需要的東西，比如他們孩子的大學學費。
意識到這一漏洞，政府出台了 2017 年減稅和就業法案。該立法取消了在 2026 年之前對房屋淨值貸款和 HELOC 支付的利息的扣除，除非用於對業主的財產進行實質性改善。
例如，根據新法律，房主可以用這筆錢翻新他們的房產，但不能用於度假、上大學或其他消費支出。
誰有資格獲得房屋淨值貸款？
與其他信貸來源一樣，貸方將檢查您當前的財務狀況。 房屋淨值貸款要求包括良好的債務收入比、高信用評分和當前房屋的淨值。
公平
大多數貸方在願意借給您之前會要求您擁有超過 20% 的房屋淨值。 例如，如果您的房產市場價值為 600,000 美元，您的未償還抵押貸款應不高於 480,000 美元。
要了解有關您的資產的更多信息，貸方可能會進行房屋評估。 這是專業人士根據當地類似房屋的售價對您的房產進行專業評估的地方。
假設估價師檢查您的房屋並確定其價值。 以下是他們可能執行的房屋淨值貸款計算示例：
- 財產價值：$500,000
- 可接受的貸款價值比率：0.9
- 未償抵押貸款餘額：$ 150,000
要計算淨值，請從房產的市場價值中減去未償還的抵押貸款：
500,000 美元 - 150,000 美元 = 350,000 美元
現在通過將淨值乘以可接受的貸款價值比來計算最大的房屋淨值貸款價值：
350,000 美元 ✕ 0.9 = 315,000 美元
因此，在這個例子中，房主可以以房屋淨值貸款的形式取出高達 315,000 美元。
債務收入比
一旦貸方知道您房屋的價值，他們就會調查您的債務與收入比率——您每月還款額與每月收入的比值。 這些信息很重要，因為它可以告訴貸方更多關於您承擔債務的能力。
要獲得房屋淨值貸款的資格，您的 DTI 需要低於您每月總收入（稅前收入）的 43%。
要計算您的 DTI，請將您每月的所有債務償還額相加，然後除以您的月總收入。 例如，如果您的月收入為 4,000 美元，而您的債務償還額為 1,000 美元，那麼您的 DTI 為 0.25，即總工資的 25%。
您需要提供至少兩年的可驗證收入歷史。 如果您無法提供此服務，貸方可能會要求您等待，然後再重新申請房屋淨值貸款。
信用記錄
最後，貸方將調查您的信用記錄，看看您過去是否有償還債務的問題。 然後，他們將根據他們通過徵信機構獲得的信息來確定您的風險。
即使您擁有超過 43% 的 DTI 和有價值的房屋，如果您的信用評分較差，他們仍可能拒絕您獲得房屋淨值貸款。 一般來說，您需要信用評分超過 600 才能獲得資格。
你什麼時候應該拿出房屋淨值貸款？
傳統的房屋淨值貸款已經存在了很長時間，但人們為什麼要使用它們呢？
償還高息債務
由於房屋淨值貸款是一種擔保債務，因此它們的服務成本往往比普通消費貸款便宜得多。 正因為如此，許多人將它們拿出來以鞏固現有債務並降低他們必須支付的總利息成本。
支付固定費用
人們還釋放房屋淨值以支付固定費用，例如大學學費或房屋裝修。 在大多數情況下，他們提前知道他們需要花費的全部金額，以及他們需要從家中釋放的確切資產金額。
快速釋放現金
在某些情況下，您可能只需要快速現金支付一筆大筆意外費用，例如護理費或醫療費。 與其使用傳統的高息消費貸款或將費用記在信用卡上，您可能還想申請住房貸款。
結論
那麼，什麼是房屋淨值貸款？ 從本質上講，它是一種金融產品，可讓您在房屋上進行第二次抵押，釋放您積累的任何資金。
房屋淨值貸款如何運作？ 簡單的。 您向銀行申請對您的房產進行新的抵押貸款，然後與您的主要抵押貸款分開支付分期付款。
如上所述，此設置不同於 HELOC 或現金再融資。
為避免喪失抵押品贖回權，您需要按時每月支付房屋淨值貸款。 銀行將檢查您的收入和信用記錄以確定您的風險水平，進而決定您支付的利率。 在某些情況下，您可能會發現尋找其他信貸來源會更好。