RealtyMogul 評論：只需 1,000 美元即可投資房地產

您是否正在尋找一種輕鬆的方式來投資私人房地產？

也許您沒有現金購買出租物業。 RealtyMogul 可讓您以 1,000 美元直接投資商業房地產。

眾籌房地產仍然可以讓你賺取被動收入。 您不必像房東那樣篩選租戶或修理堵塞的廁所。 而且不投資股票也可以獲得至少6%的年回報率。

這篇 RealtyMogul 評論將幫助您了解如何投資房地產。

4個

總體評價

概括

RealtyMogul 讓所有人都能以低至 5,000 美元的價格投資商業房地產。 合格投資者也可以進行私募。

• 使用方便

  4個

• 投資選擇

  4個

• 風險

  4個

優點

• 對所有投資者開放
• 多種投資類型
• 愛爾蘭共和軍投資

缺點

• 潛在風險
• 持有期
• 5,000 美元開始

• 試試地產大亨

RealtyMogul 是如何運作的？

RealtyMogul 讓您直接投資商業地產。 澄清一下，您不會投資單戶住宅或酒店來列出兩個排除項。

具體來說，您可以投資以下房產類型：

• 多戶公寓
• 工業大廈
• 辦公綜合體
• 零售購物中心
• 自建倉儲
• 活動房屋公園
• 學生宿舍
• 基礎開發

最好的部分是您不必管理財產。 您可以使用應稅賬戶或 IRA 賬戶進行投資。

商業地產價格昂貴，因此很難投資。但現在，有了像 RealtyMogul 這樣的眾籌房地產平台，您可以從 5,000 美元的初始投資開始。

合格投資者也可以投資私募。 平均持有期為三至七年。

然而，更輕鬆的投資選擇是兩種房地產投資信託 (REIT) 產品。 這兩個投資組合投資於美國各地的項目，並專注於增長或收入。

對於非合格投資者，這些房地產投資信託基金是唯一的投資選擇。 如果您的年收入低於 200,000 美元或擁有的流動資產低於 100 萬美元，那麼您就是非合格投資者。

私人房地產與公共房地產

使用 RealtyMogul 投資與您的 IRA 或 401k 中的房地產股票和基金有何不同？

首先，RealtyMogul 讓您成為房地產交易的直接投資者。 公共投資只允許您投資一家公司或廣泛的指數。 因此，您可以通過 RealtyMogul 賺取更大的紅利。 但眾籌房地產可能風險更高，也更難出售。

例如，您可以通過在線股票經紀投資 Vanguard 房地產指數基金。 該基金的年股息收益率約為 2.87%，但收益房地產投資信託目前的年股息收益率為 6%。

私人房地產更缺乏流動性，就像試圖賣掉你的房子一樣。 尋找買家可能需要幾個月的時間。 相比之下，公共房地產股票可以在股市開市的任何一天出售。

此外，私人房地產的風險可能更高，因為您投資的房產較少。 RealtyMogul Income REIT 擁有 14 個投資物業。 但先鋒指數基金持有 185 只不同的股票。

債務與股權融資

每個 RealtyMogul 財產都有債務或股權融資。 您選擇的融資類型決定了您如何賺取被動收入。

債務融資

債務融資就像投資債券。 您從貸款支付和每月租金中賺取每月股息。 儘管您的潛在收入較低，但這些交易的風險低於股權投資。

例如，您可能獲得 8% 的年回報率，而股權交易可能獲得 11% 的回報率。

債務支持的投資期限通常會短幾年。

一個例子是投資現有的辦公樓。 當租戶支付租金時，您每月賺取收入。 你從每筆貸款中收取利息。

債權投資的潛在風險

如果借款人拖欠貸款，您可能會失去剩餘餘額。 債務投資者在股權投資者之前收到付款。 出售房產的收益將首先收回您的投資。

股權融資

股票發行風險更高，但潛在收益更高。 這種選擇更像是投資成長型股票。 你更關注長期增長而不是每月分紅。

大多數股權收益來自不斷上漲的房地產價值。 但在房產出售之前，您不會看到這些收益。 這些交易的投資期限最長可達 10 年。

示例股權項目是購買多戶公寓。 改善綜合體並持有數年，可使物業升值。 最終，RealtyMogul 出售該綜合大樓獲利。

您保留一部分利潤並取回您的原始投資。

您可能會獲得少量的季度股息。 但是當房產出售時，您獲得了大部分收益。

股權投資的潛在風險

如果投資失敗或虧本出售，您就會賠錢。 債務投資者首先獲得報酬。 您還可以通過較低的支付頻率獲得較小的股息。

誰可以投資？

所有年滿 18 歲的美國居民都可以通過 RealtyMogul 進行投資。 但是，您必須是合格的投資者才能投資單筆交易。

合格投資者

成為合格投資者有兩種方式：

• 兩年的年收入至少為 200,000 美元，或者共同收入為 300,000 美元
• 您的淨資產至少為 100 萬美元

100 萬美元的淨資產數字不包括您主要房屋的價值。

美國證券交易委員會 (SEC) 僅要求您滿足其中一項要求。 如果是這樣，您就可以完全訪問 RealtyMogul 投資選項。

以下是僅對合格投資者開放的兩個選項。

私募

您可以投資這些類型的個人商業地產：

• 工業的
• 混合使用
• 多戶公寓
• 辦公室
• 零售購物中心

這些物業遍布美國，由 RealtyMogul 審查的房地產公司經營。 其中大多數是按季度分配的股票發行。

為避免風險，RealtyMogul 不投資酒店。 他們也不提供單戶住宅（股權）或單戶抵押貸款（債務）。 他們也遠離空置物業和土地開發項目。

RealtyMogul 是普通投資者，您購買的是零碎股份。 大多數配售的投資期為兩到十年。 最低投資額通常為 15,000 至 50,000 美元。

這可能是在全國范圍內投資商業房地產的簡便方法。 RealtyMogul 團隊會親自檢查每處房產。

他們也只嘗試與經驗豐富的房地產公司合作。 但是，您仍然應該進行自己的研究。

此外，RealtyMogul 不會通過募集資金來籌集額外資金。 您可以投資您最初承諾的金額。 如果配售需要更多資金，後續投資是一種選擇。

1031交換

注：平台目前已暫停1031兌換服務。 但是，您仍會在其網站上看到此功能（截至 2022 年 2 月）。

如果您目前擁有投資房產，這種交易類型可以讓您出售現有房產併購買另一個類似的結構，同時避免資本利得稅。

該服務僅適用於通過該平台獲得認可的投資者。 但是，任何房地產投資者都可以在知識淵博的會計師或律師的幫助下進行 1031 交易。

非認可投資者

任何人都可以用他們的兩個公共非交易房地產投資信託基金投資於 RealtyMogul 投資組合。 這些房地產投資信託基金是投資債務和股權交易並獲得額外多元化的一種簡單方式。

合格投資者也可以投資這些房地產投資信託基金。 您可能會發現其中一些屬性作為私人配售。

目前有兩種不同的 RealtyMogul 房地產投資信託基金向所有投資者開放。 需要指出的是，每個人都有不同的投資策略。 每個項目的最低投資額為 5,000 美元。 後續投資至少為 1,000 美元。

如果您承諾每月投資，持續投資的最低金額將降至 250 美元。

如果您有現金，您可以選擇投資一個或兩個房地產投資信託基金。

當您投資時，您將購買每個房地產投資信託基金的股份。 股價基於當前的資產淨值（NAV）。 2022 年 2 月，每股成本約為 10 美元。 因此，如果您投資 1,000 美元，您將擁有 10 股。

收入房地產投資信託基金

Income REIT 專注於通過投資多戶型、辦公樓和零售物業來產生收入的資產。

如果您想要每月分紅並降低風險，那麼此房地產投資信託基金是最佳選擇。

您每月賺取股息，歷史年回報率（扣除費用後）在 6% 到 8% 之間。 這一年度回報率與標準普爾 500 指數 7.96% 的歷史回報率相媲美，沒有每日波動。

截至2022年2月15日，扣除1%的年管理費後，年分配率為6%。

這種被動收入理念意味著您可以在投資商業房地產的同時獲得類似股票市場的回報。

公寓增長房地產投資信託基金

更激進的投資者應該考慮 Apartmnet Growth REIT。 該房地產投資信託基金僅持有多戶家庭投資。 該投資組合為100%股權融資。

截至 2022 年 2 月 15 日，這項投資通過季度付款支付 4.5% 的年度分配。

年度管理費為您投資餘額的 1.25%。

該基金於 2017 年 9 月推出。REIT 管理團隊將出售當前持有的資產。 而且，正如他們所做的那樣，隨著您收到部分收益，長期收入應該會增加。

例如，RealtyMogul 私募股權交易的收益通常在 8% 到 11% 之間。 當您包括財產收益和季度股息時，該 REIT 的長期回報可能相似。

如果您不需要短期股息收入，那麼等待更高的長期增長是值得的。 請記住，股權交易在出售房產時賺取大部分收益。

相關文章：什麼是股息收入？ 你需要知道的一切

出售您的 MogulREIT 股票

您必須將現金投資至少三年才能避免回購費用。 此費用類似於 401k 提前取款費用。 第一年後，RealtyMogul 開始回購您的 REIT 股份。

回購費用取決於您擁有 MogulREIT 股份的時間。

以下是您出售股票時可以收回的當前投資金額：

• 持有時間少於 12 個月：0%
• 一到兩年之間：98%
• 兩三年之間 99%
• 擁有至少三年：100%

如果投資者死亡，則沒有回購費用。

這是一個例子。 在 2022 年 3 月投資意味著您必須等到 2025 年 3 月才能避免這筆費用。 三年後，您將獲得原始投資加上所有股息而免罰金。

這個持有期比很多眾籌平台都短。 通常，競爭對手會讓您持有長達五年以避免提前贖回費用。

在前 12 個月內出售將沒收您的全部投資。

費用

加入 RealtyMogul 是免費的。 您只需在投資後支付費用。 這些費用類似於指數基金費用和機器人顧問賬戶管理費。

眾籌投資的一個缺點是您需要支付比指數基金更多的費用。 您可以通過閱讀投資發行通告找到確切的費用。 本文件類似於指數基金招股說明書。

它詳細說明了投資目標、費用和潛在風險等信息。

即使有這些費用，您的現金仍然可以賺取穩定的被動收入。 事實上，它可以賺取比高收益在線儲蓄賬戶更多的收入。 然而，眾籌房地產的風險更大。

以下是 RealtyMogul 為 Income REIT 收取的費用：

• 預付費用：最高為您供款金額的 3%（一次性費用）
• 資產管理費：平均投資價值的1%年化
• 處置費：最高為合同銷售價格的 2% 或每售出的財產（僅限股權資產）
• 服務費：原始貸款金額的 0.5%（僅限債務資產）

如果您在收益房地產投資信託基金中投資 5,000 美元，可能會預扣高達 150 美元的一次性預付費用。 這些前期費用包括第三方費用和運營費用。 1% 的年度資產管理費是您賬戶中每 1,000 美元收取 10 美元。

這些費用與其他眾籌平台類似。 再一次，所有適用的費用都在發行通知中。

稅收

當您報稅時，您需要報告您的 RealtyMogul 收入。

所有 MogulREIT 投資都將在 1 月 31 日之前獲得 1099-DIV 表格。這與您可能從在線經紀公司獲得的表格相同。 您的股息作為普通收入徵稅。 所以這就像你的日常工作或副業收入一樣。

私人配售將收到更複雜的 K-1 稅表。 RealtyMogul 嘗試在 4 月 1 日之前郵寄所有 K-1 表格。

自主退休賬戶

自主 IRA 可以減少您的應稅收入。 它可以是 Roth 或 Traditional IRA。

傳統 IRA 會減少您當前納稅年度的應稅收入。 捐款的增長是延稅的，你只有在提款時才納稅。

羅斯 IRA 增長免稅。 但是你現在要為你的貢獻金額納稅。 從積極的方面來說，您無需為這些退休收益納稅。

您必須注意年度供款限額。 到 2022 年，如果您未滿 50 歲，您可以為每個 IRA 增加 6,000 美元。如果您年滿 50 歲或以上，則每年可以增加 7,000 美元。

您還可以滾動您的 401k 以資助自主 IRA。 如果您投資 RealtyMogul REIT，最低初始投資額為 5,000 美元。 如果您使用應稅賬戶進行投資，最低金額也是一樣的。

是什麼讓 RealtyMogul 與眾不同？

經認可的投資者可以投資商業和多戶住宅的許多私人配售。 其他平台可能只允許您投資住宅房地產。

您還可以選擇投資公共非交易房地產投資信託基金。 這兩個房地產投資信託基金向合格和非合格投資者開放。

同樣，並非所有眾籌房地產平台都提供 REITs 和私募。 通常，他們只接受認可或非認可的投資者，而不是兩種類型。

RealtyMogul 安全嗎？

與任何投資一樣，房地產眾籌也存在一些風險。

以下是 RealtyMogul 為限制風險而採取的一些步驟：

• 通常與經驗豐富的第三方房地產公司合作
• 在承保過程中參觀每處房產
• 批准不到 1% 的投資提案
• 在美國投資多種房地產類型
• 避免“高風險”財產，如新建築、酒店等。

對於每個 REIT 和個別產品，您可以閱讀其獨特的風險因素。 RealtyMogul 自 2012 年以來才出現，尚未經過“經濟衰退測試”。 如果借款人違約或股權投資失敗，您可能會虧本投資。

如果空置率上升或財產價值下降，違約率可能會增加。

為了限制風險，只投資您認為合適的金額。 始終保持多元化的投資組合。 此外，請確保您了解投資如何賺錢或虧損。

正面和負面

有一些優點和缺點需要考慮。

優點

• 合格投資者的個人交易
• 兩個房地產投資信託基金向所有投資者開放
• 可投資多種類型的商業地產
• 可以進行自主 IRA 投資

缺點

• 房地產投資信託基金的初始投資為 5,000 美元（對於某些投資者來說可能太高了）
• 必須持有 MogulREITs 三年以避免回購費用
• 持有期可達十年

顧客評論

目前，活躍投資者對該投資平台的投資者評級很少。

信任飛行員

該平台的 Trustpilot 評分為 3.0（滿分 5），有兩個評級。 他們的經驗表明，並非每項投資都能賺錢：

“投資物業（德州公寓）終於賣掉了。 最終結果是 4% 的 IRR。 ..眾所周知，通貨膨脹率高於 4%，因此這是一項賠錢的投資。 我很高興能拿回我的本金，但我以後會避開 RM。” –羅伯·H。

商業改善局

RealtyMogul 已獲得 BBB 認證，但沒有任何客戶評論。

RealtyMogul 的替代品

您可能會喜歡這些替代眾籌房地產平台，因為最低投資額可能較低。 您還可以採用不同的投資策略。

多元化基金

DiversyFund 對其以增長為重點的房地產投資信託基金的最低投資額為 500 美元。 它投資於美國各地的多戶公寓。

預計最少持有五年以實現最大利潤。 該基金向合格和非合格投資者開放。

籌款

Fundrise 只需 10 美元的最低初始投資即可開始投資其 eREIT。 您將接觸到商業和多戶投資物業。

最低投資額為 5,000 美元； 10,000 美元； 或 100,000 美元解鎖高級投資組合。 例如，您可以專注於賺取股息或投資於特定的財產類型。

不幸的是，合格的投資者不能投資於單筆交易，但可以幫助建立一個精心策劃的投資組合。

一樓

通過 Groundfloor 投資短期固定裝置並賺取高達 10% 的年化回報。 最低投資額為 10 美元，您的投資期通常為 12 個月或更短。

如果您不想像大多數眾籌平台那樣需要多年的投資承諾，那麼這種投資理念很有吸引力。 非認可投資者也可以投資單個項目。

常問問題

概括

RealtyMogul 是一種將少量資金投資於房地產的合法方式。 房地產投資信託基金是投資這個難以進入的利基市場的一種輕鬆方式，您可以避免房地產股票的日常股價波動。

由於私募，合格投資者擁有最大的靈活性。