如何從房地產投資中致富？

對許多人來說，房地產似乎是完美的投資。 即使在金融業動蕩的時候，房地產價格似乎總是會反彈，讓房地產所有者放鬆，而其他投資者則恐慌並失去畢生積蓄。

那麼為什麼不是每個人都簡單地投資房地產呢？ 好吧，與大多數事情一樣，投資房地產並不像看起來那麼簡單。 有很多陷阱，房產代表財務流失和導致財務收益一樣常見。

這並不意味著房地產不能讓你變得富有。 它肯定可以。 但是，在您進行第一次投資之前和之後，有許多重要的事情需要考慮——這就是本文的用武之地。它們將為您提供豐富的房地產智慧，來自一位了解所有知識的房地產專業人士他在該領域的經驗教訓。

在投資房地產之前，您需要做數字並確保該物業會帶來現金

你可能已經想到了。 只要你能買到一塊有價值的財產，你的錢問題就永遠解決了。 是的，投資商業房地產可以帶來可觀的財富——但除了購買幾套公寓並等待不可避免的鈔票暴風雨之外，還有更多的事情要做。

首先，您必須掌握一些財務概念，其中最重要的是淨營業收入和現金回報。

物業的淨營業收入很容易計算。 只需計算該物業在一年內為您帶來的收入——比如您將從租戶那裡收到的租金、洗衣設施產生的錢以及對寵物徵收的費用。 用這個數字減去房產的年度成本——例如房產稅和維護費用。 這兩個數字之間的差異是淨營業收入。

現在您已經有了這個數字，是時候計算該物業的現金回報了。 為此，請將淨營業收入除以您在物業上的前期投資金額。 現在將這個數字乘以 100，並在其後加上一個百分號。 該百分比是該物業的現金回報率，越高越好。

如果你想擴大你的投資組合，你需要專注於風險很小的投資。 提供即時現金流的房產通常風險最小。 這就是為什麼知道這些數字是最重要的。

通過投資具有高現金回報的房產，您將增加您的現金流，從而降低所有投資的固有風險。 在房地產遊戲中，現金是你的救生艇。 會犯錯誤，不可預見的事件就像公海上的巨浪一樣不可避免。 你應該有一種維持生計的方法。

在進行第一次房地產投資時，請注意您的支出，不要辭掉日常工作

有一次，一位熱心的年輕投資者與默里分享了她的計劃。 她透露，在購買了她的第一塊商業地產後，她打算告別目前的工作，揮霍一些奢侈品。 她期待著一系列的購買：一輛新車、新的辦公空間和一套優雅的名片。

然而，默里只能對這些計劃表示懷疑，因為他知道一些她不知道的事情：進入房地產市場的投資者應該盡其所能避免花錢。

如果您是一位有抱負的房地產投資者，那麼引導式創業（即創造性地利用您可支配的資源）是您的最佳選擇。 盡可能地擴展你的資金，將所有額外的現金用於新的房地產交易，而不是花哨的辦公空間和華麗的名片。

有點自我犧牲是遊戲的名稱。 例如，當默里購買他的第一座辦公樓時，他選擇了地下室的一個小雜物間作為他的個人辦公空間。 他本可以佔據最豪華的空間，但這並不能最大化他的收入。 通過選擇最不受歡迎的地點，他從建築物的每一平方英尺中獲利。

這位年輕的投資者在她辭職的計劃中同樣被誤導了。 與大多數其他成功的投資者一樣，默里一直堅持他的工作，直到他的房地產業務穩固建立。 事實上，在他房地產職業生涯的前七年，他同時擔任教師。

他這樣做是因為在他的企業早期，從他的收入中減去個人工資會危及整個企業。 這適用於所有年輕的房地產企業。 起初，您可能很難維持業務，更不用說從中獲得可觀的利潤了。

穆雷沒有冒任何風險。 直到他的生意每年帶來 200 萬美元的收入時，他才終於辭去了日常工作。

商業地產應視同業態，以投資人為管理人

圍繞房地產投資有一個神話。 它是這樣的：一旦你買了房產，你所要做的就是坐下來，放鬆一下，看著錢湧入。

這個神話形成了數百年。 幾個世紀以來，貴族和地主紳士代代相傳土地，從佃戶那裡賺到錢，僱人為他們管理財產。 最近，促進快速致富計劃的騙子延續了這樣的神話，即房地產是一種可以產生被動收入的投資。

但事情是這樣的：如果你想從投資中獲得最大收益，你不能被動。 財產不應被視為單純的資產； 它應該像業務一樣處理並進行相應的管理。

因此，不要誤用大量中間人為您處理事情。 資產經理、投資組合經理和物業經理都代表財務支出，您僱用的每個承包商也是如此。 僱用其他人來管理您的投資只會侵蝕您的收入。

您可以通過自己管理一切來避免這種吞噬收入的陷阱。 自己審查和編寫租約。 經紀人自己交易。 並親自照顧體力勞動，如除雪和美​​化工作。

切斷中間商不僅會通過減少支出來增加收入； 它還將確保您掌握自己的命運。 換句話說，你們倆都會有更多的錢，然後你可以再投資於你的財產，並且你將對你的投資有更多的控制權。

由於您如何處理您的第一個商業物業將在您未來的成功中發揮關鍵作用，因此自我管理確實符合您的最佳利益。 只要你下定決心，不妥協，你就能做到任何物業管理公司都無法保證的壯舉。 畢竟，沒有任何一家管理公司，無論多麼優秀，都不會像你一樣面臨如此多的風險。

尋找合適的租戶，讓他們的租金略低於市場價格

租戶是您的房地產業務的基石。 畢竟，如果沒有他們提供的租金，你的投資基本上一文不值。

這就提出了兩個重要的問題：您應該收取多少租金以及您應該如何選擇租戶？

好吧，首先，不要試圖從你的租戶身上榨取盡可能多的錢。 收取略低於市場價格的費用比要求盡可能高的租金更明智。

原因如下：過度充電通常會帶來一系列不良後果。 例如，如果潛在租戶付不起房租，他們根本不會向您出租——如果您的建築物處於空置狀態，您將一無所獲。 即使有些人確實選擇支付高額租金，當他們的租約用完時，他們更有可能尋求更便宜的空間，讓你回到你開始的地方。

然而，將租金設置為略低於市場價格會產生相反的效果。 您的租戶將渴望續租，他們的持續租約將減少您的營銷和營業額費用。

此外，如果您將商業租戶的管理費用保持在相對較低的水平，他們的業務將更有可能蓬勃發展——這對您有好處，因為他們越成功，他們離開的可能性就越小。

既然您已經知道要收取多少（或者我們應該說多少？），您應該考慮另外兩件事：您想租給誰以及您的新租戶與當前租戶的兼容性如何.

例如，假設從您那裡租房的大多數人都是老年人。 他們欣賞您的財產的和平與安寧。 好吧，如果公寓開張了，你絕對不應該把它租給一群吵鬧的大學生。

同樣，如果您的一個商業租戶正在經營一家玩具店，那麼將相鄰的店面租給大麻藥房肯定是不明智的。

這個想法是創造一個作為一個和諧整體運作的環境。 租戶應該互相補充，而不是互相折磨。 你的財產應該成為他們想稱之為家的地方。

找到您的房地產投資背後的非貨幣目的，並圍繞它組織您的商業價值

金錢不等於動力。 因此，在您購買第一套房產之前，請照照鏡子，問自己幾個問題。 是什麼驅使您達到最高標準？ 您將如何保持動力以超越競爭對手？ 有一件事是肯定的——在房地產市場上取得成功需要大量的努力和時間，以及不願放棄的意願。

什麼會讓你繼續前進？

當然，金錢似乎是一個足夠的動力，它肯定是許多投資者的主要動力。 但穆雷堅信，從長遠來看，現金會讓你失望。 金錢的承諾，雖然一開始很誘人，但隨著時間的流逝，似乎會越來越不那麼宏偉。

此外，經營房地產業務的早期通常不是很有利可圖。 因此，找到一個支撐您的房地產業務的非貨幣目的是雙重重要的。

這裡有一些探索性的問題可以幫助你梳理出你的目的：

為什麼您個人會被房地產行業所吸引？ 你喜歡幫助別人的想法嗎？ 想到您可能正在幫助人們找到工作或生活的地方——您的財產可能會改善他們的生活，進而改善周邊社區，這是否令人滿意？

現在您已經確定了您的房地產業務背後的目的，是時候圍繞它組織您的公司價值觀了。

隨著您的房地產業務的增長，您的公司價值觀將變得越來越重要。 它們不僅會影響員工的決策和行為； 他們還將決定您的公司文化和開展業務的方式。

因此，從第一天起就建立和培養他們至關重要。

例如，Murray 的公司價值觀是卓越、創造力和正直——當事情變得艱難時，這些價值觀使他和他的員工走上正軌。 他們沒有陷入困境或筋疲力盡，而是繼續發現自己的工作有意義且令人愉悅，這在很大程度上要歸功於公司堅實的價值觀。

要長期增長並創造價值，請盡可能長時間地持有您的房產

穆雷曾經很想賣掉他所有的財產。 他們最終都盈利了，兌現的想法非常有吸引力，以至於他甚至與感興趣的買家討論了出售。

然而，他最終還是決定不這麼做。 為什麼？

好吧，他知道，為了創造真正持久的價值，他必須長期堅持下去。 增加房產的價值需要時間，特別是如果房產本身正在產生用於改善的資金。

想像一下，您決定通過提高公用事業的效率來提升您的財產的價值。 您採取的第一步是對水管進行隔熱，從而提高它們的保溫能力，並在建築物的淋浴間安裝減水器，從而減少用水量和成本。

現在，從長遠來看，這將為您節省資金——更少的費用等於更高的淨營業收入——但在短期內，它代表著財務損失，因為每次改進都會產生相關費用。

因此，如果您真的希望您的房產充分發揮其價值潛力，您必須堅持一段時間。 根據一般經驗，“一段時間”意味著大約五年——儘管可能需要更長的時間。

此外，如果您想說服買家您的房產物有所值，您必須提供證據證明其財務狀況良好。 這意味著向他們展示至少兩年的盈利記錄。 如果你不能做到這一點，你將無法為高房產估值提出理由。

如果這些論點還不夠令人信服，那麼長期持有您的財產的另一個好處是：它可以最大限度地降低交易成本。

如果您出售房產，您會看到房產售價的 5% 到 10% 之間的交易成本。 這還沒有考慮到您可能需要支付給房地產經紀人的巨額佣金。

此外，房產銷售的任何資本收益都需繳納稅款。

保留您的財產將使您避免所有這些費用。 因此，最好坐下來等待您的業務如此有價值以至於銷售具有完美財務意義的那一天。

憑藉適當的耐心，以及自己動手的態度和對未來的積極願景，默里通過他的房地產投資成功地發了財。 所以，採取正確的成功態度，捲起袖子，開始吧！

結論

投資房地產可以讓你變得富有。 但是你必須聰明地玩它並遵循某些原則。 為了成功，您應該將您的投資視為一項適當的業務，而不是被動投資。 盡可能長時間地保留您的財產也是明智之舉。

最重要的是，始終尋找省錢的方法。 最簡單的方法是盡可能多地親自處理與房地產相關的業務。