什么是房屋净值贷款，它是如何运作的？

已发表: 2022-04-07

当你还清抵押贷款时，你会慢慢地建立你家的资产。随着时间的推移，你拥有越来越多的份额。

房屋净值贷款是一种金融产品，可让您获得绑定在您家中的资产，而无需先将其出售。然后你可以把这些现金花在你需要的东西上，比如大学学费、退休费用，甚至是一辆新车。

在这篇文章中，我们问：什么是房屋净值贷款？然后我们来看看这些产品是如何工作的，以及您是否应该考虑取出一个。

房屋净值贷款 - 定义和利率

房屋净值贷款，有时也称为二次抵押贷款或房屋净值分期贷款，是一种增加未偿还抵押贷款余额价值以释放现金的方式。

可用资产总额的计算方法是房屋的市场价值减去未偿还抵押贷款的价值。

例如，如果房主拥有市场价值为 300,000 美元的房产，并且有 100,000 美元的未偿抵押贷款，则他们的净资产为 200,000 美元。

如果他们获得 50,000 美元的房屋净值贷款，他们会将房屋净值减少到 150,000 美元，并获得 50,000 美元的现金。然后，他们的总抵押贷款负担从 100,000 美元增加到 150,000 美元。

房屋净值贷款利率往往是固定的——也就是说，业主支付的利率在有限的时期内不会发生变化。您从家中释放多少资产取决于您。

您可以根据您的情况取出少量或大量。但请注意，大多数银行都有最低贷款金额。

房屋净值贷款与 HELOC

房屋净值贷款与房屋净值信贷额度不同。 HELOC 具有根据美联储基准利率波动的可变利率。如果美联储提高利率，HELOC 的利息支付也会增加。

另一方面，房屋净值贷款的期限为 5 至 30 年。房屋本身就是贷方的抵押品，如果您不按时还款，贷方可以将其取消抵押品赎回权。

房屋净值贷款与现金再融资

您还可以使用现金再融资来抵押您的房屋。这种信贷形式类似于房屋净值贷款，因为它可以让您从家中释放现金。但是，也有重要的区别。

现金再融资不是增加第二笔抵押贷款，而是偿还您现有的抵押贷款，然后为您提供一个新的、更大的、利率不同的抵押贷款，同时将现金存入您的银行账户。

在这种安排下，您每个月只有一次抵押贷款还款，而不是两次。

如果发生违约或丧失抵押品赎回权，房屋净值贷款贷方将获得第二个付款，而初级抵押贷款持有人将首先获得付款。

因此，通过将房屋净值转换为主要抵押贷款，贷方降低了风险。这就是为什么一般来说，现金再融资让您获得比房屋净值贷款更低的利率。

在某些情况下，您可以通过现金再融资同时获得现金并减少每月的抵押贷款付款。

如果您的信用评分有所提高，您可能有资格获得较低的利率，从而显着减少每月账单，同时释放资金。

房屋净值贷款如何运作

将房屋净值贷款视为增加常规抵押贷款规模的工具，以释放锁定在您家中的现金的最佳方式。当您释放房屋净值时，您将房屋所有权的一部分卖回银行以换取现金。

您可以借入的金额取决于您的综合贷款价值比 (CLTV)，其中包括您现有的抵押贷款（如果有的话）和新的房屋净值贷款。大多数银行接受最高为房屋价值 90% 的 CLTV。

回到我们的示例，如果您的房屋价值 300,000 美元并且您有 100,000 美元的抵押贷款，并且您的银行允许 9% 的 CLTV，那么您可能有资格获得高达 170,000 美元的房屋净值贷款。

虽然房屋净值贷款利息通常很低，但您支付的实际金额取决于您的付款历史和信用评分。信用评分高的个人有责任为固定利率房屋净值贷款支付较低的利率。

与常规抵押贷款一样，如果您不按时付款，贷方可能会决定取消您的财产的赎回权以偿还任何未偿债务。

当您取出房屋净值贷款时，您将与抵押贷款提供商协商期限的长度。大多数合同期限为 5 至 30 年，其中大部分为 10 至 25 年。

抵押贷款还款期限越短，您每月为给定的未偿余额支付的费用就越多。大多数贷方要求您同时偿还本金和利息，就像普通抵押贷款一样。

股权房屋贷款具有一定的风险。例如，如果您的财产的市场价值下跌，您最终可能会欠债超过其价值。在这种情况下，您可能会因出售房屋而亏损并被迫缩小规模。

房屋净值贷款的利弊

与任何金融产品一样，房屋净值贷款既有优点也有缺点。

优点

在现有抵押贷款的基础上支付可预测的固定月供（如果有的话）
对如何使用贷方释放的股权资金没有限制
利率低于几乎所有传统的有担保或无担保消费贷款
比大多数消费贷款的期限更长
立即获得所有资金

缺点

与传统的消费贷款相比，结算成本可能很高
如果您拖欠贷款，止赎的风险
在出售房屋之前，您需要清除抵押贷款和房屋净值贷款的余额
房屋净值贷款成本必须在现有抵押贷款成本之上支付

房屋净值贷款条款

在您获得房屋净值贷款的批准之前，请确保您比较贷款人的条款和利率。与传统的抵押贷款市场一样，提供者之间存在很大差异。

信用合作社通常提供比银行更好的利率。但是，申请和处理时间可能会更长。

与抵押贷款一样，您原则上可以要求达成协议，以了解您可以借多少钱以及以什么利率借。房屋净值贷款金额将根据您的房产市场价值、银行是否认为其价格会上涨或下跌、您的收入以及您的信用记录而有所不同。

一般来说，提高您的信用评分以减少您获得的任何房屋净值贷款的利息是一个好主意。在申请贷款之前，您还应该进行房屋评估。

如果贷方后来发现您的财产价值低于借来的钱，他们将减少贷款金额，或完全拒绝您的申请，您将不会获得任何已偿还的费用。

如果您使用房屋净值贷款来合并债务，请确保还款额实际上低于您当前的债务。

计算您为现有债务支付的总金额，然后将其与每月贷款金额进行比较。在大多数情况下，它会更低，但并非总是如此。

1986 年的税收改革法案取消了消费支出利息的税收减免。但是，有一个重大例外：用于偿还居民债务的利息。

因此，在这段时间之后，房屋净值贷款变得更加流行，因为人们可以释放他们家中的净值，然后用它来购买他们需要的东西，比如他们孩子的大学学费。

意识到这一漏洞，政府推出了 2017 年减税和就业法案。该立法取消了在 2026 年之前对房屋净值贷款和 HELOC 支付的利息的扣除，除非用于对业主的财产进行实质性改善。

例如，根据新法律，房主可以用这笔钱翻新他们的房产，但不能用于度假、上大学或其他消费支出。

谁有资格获得房屋净值贷款？

与其他信贷来源一样，贷方将检查您当前的财务状况。房屋净值贷款要求包括良好的债务收入比、高信用评分和当前房屋的净值。

公平

大多数贷方在愿意借给您之前会要求您拥有超过 20% 的房屋净值。例如，如果您的房产市场价值为 600,000 美元，您的未偿还抵押贷款应不高于 480,000 美元。

要了解有关您的资产的更多信息，贷方可能会进行房屋评估。这是专业人士根据当地类似房屋的售价对您的房产进行专业评估的地方。

假设估价师检查您的房屋并确定其价值。以下是他们可能执行的房屋净值贷款计算示例：

财产价值：$500,000
可接受的贷款价值比率：0.9
未偿抵押贷款余额：$ 150,000

要计算净值，请从房产的市场价值中减去未偿还的抵押贷款：

500,000 美元 - 150,000 美元 = 350,000 美元

现在通过将净值乘以可接受的贷款价值比来计算最大的房屋净值贷款价值：

350,000 美元 ✕ 0.9 = 315,000 美元

因此，在这个例子中，房主可以以房屋净值贷款的形式取出高达 315,000 美元。

债务收入比

一旦贷方知道您房屋的价值，他们就会调查您的债务与收入比率——您每月还款额与每月收入的比值。这些信息很重要，因为它可以告诉贷方更多关于您承担债务的能力。

要获得房屋净值贷款的资格，您的 DTI 需要低于您每月总收入（税前收入）的 43%。

要计算您的 DTI，请将您每月的所有债务偿还额相加，然后除以您的月总收入。例如，如果您的月收入为 4,000 美元，而您的债务偿还额为 1,000 美元，那么您的 DTI 为 0.25，即总工资的 25%。

您需要提供至少两年的可验证收入历史。如果您无法提供此服务，贷方可能会要求您等待，然后再重新申请房屋净值贷款。

信用记录

最后，贷方将调查您的信用记录，看看您过去是否有偿还债务的问题。然后，他们将根据他们通过征信机构获得的信息来确定您的风险。

即使您拥有超过 43% 的 DTI 和有价值的房屋，如果您的信用评分较差，他们仍可能拒绝您获得房屋净值贷款。一般来说，您需要信用评分超过 600 才能获得资格。

你什么时候应该拿出房屋净值贷款？

传统的房屋净值贷款已经存在了很长时间，但人们为什么要使用它们呢？

偿还高息债务

由于房屋净值贷款是一种担保债务，因此它们的服务成本往往比普通消费贷款便宜得多。正因为如此，许多人将它们拿出来以巩固现有债务并降低他们必须支付的总利息成本。

支付固定费用

人们还释放房屋净值以支付固定费用，例如大学学费或房屋装修。在大多数情况下，他们提前知道他们需要花费的全部金额，以及他们需要从家中释放的确切资产金额。

快速释放现金

在某些情况下，您可能只需要快速现金支付一笔大笔意外费用，例如护理费或医疗费。与其使用传统的高息消费贷款或将费用记在信用卡上，您可能还想申请住房贷款。

结论

那么，什么是房屋净值贷款？从本质上讲，它是一种金融产品，可让您在房屋上进行第二次抵押，释放您积累的任何资金。

房屋净值贷款如何运作？简单的。您向银行申请对您的房产进行新的抵押贷款，然后与您的主要抵押贷款分开支付分期付款。

如上所述，此设置不同于 HELOC 或现金再融资。

为避免丧失抵押品赎回权，您需要按时每月支付房屋净值贷款。银行将检查您的收入和信用记录以确定您的风险水平，进而决定您支付的利率。在某些情况下，您可能会发现寻找其他信贷来源会更好。