Konut Kredisi Nedir ve Nasıl Çalışır?

İpoteğinizi öderken, evinizde yavaş yavaş eşitlik oluşturursunuz. Zamanla, artan bir payına sahip olursunuz.

Ev öz sermaye kredisi, önce satmak zorunda kalmadan evinize bağlı öz sermayeye erişmenizi sağlayan bir finansal üründür. Daha sonra bu parayı üniversite ücretleri, emeklilik masrafları ve hatta yeni bir araba gibi ihtiyacınız olan şeylere harcayabilirsiniz.

Bu yazıda şunu soruyoruz: Konut kredisi nedir? Ardından, bu ürünlerin nasıl çalıştığına ve bir tanesini çıkarmayı düşünüp düşünmemeniz gerektiğine bir göz atacağız.

Konut Kredisi - Tanımı ve Oranları

Bazen ikinci ipotek veya ev sermayesi taksitli kredileri olarak da adlandırılan ev sermayesi kredileri, nakit serbest bırakmak için ödenmemiş ipotek bakiyenizin değerini artırmanın bir yoludur.

Mevcut toplam özsermaye tutarı, evin piyasa değeri eksi ödenmemiş ipoteğin değeri olarak hesaplanır.

Örneğin, bir ev sahibi, piyasa değeri 300.000 ABD Doları olan bir mülke sahipse ve 100.000 ABD Doları tutarında bir ipoteği varsa, özsermayesi 200.000 ABD Dolarıdır.

50.000 dolarlık bir konut kredisi alırlarsa, konut öz sermayelerini 150.000 dolara düşürürler ve 50.000 dolar nakit alırlar. Toplam ipotek yükü daha sonra 100.000 $ 'dan 150.000 $' a yükselir.

Konut kredisi oranları sabit olma eğilimindedir - yani, sahiplerinin ödediği faiz oranı sınırlı dönemlerde değişmez. Evinizden ne kadar öz sermaye serbest bırakacağınız size kalmış.

Koşullarınıza bağlı olarak küçük bir miktar veya büyük bir miktar çıkarabilirsiniz. Bununla birlikte, çoğu bankanın minimum kredi tutarları olduğunu unutmayın.

Ev Sermayesi Kredisi ve HELOC

Konut sermayesi kredileri, konut sermayesi kredi limiti ile aynı değildir. HELOC'lar, Federal Rezerv baz oranına göre dalgalanan değişken faiz oranlarına sahiptir. Federal Rezerv oranları yükseltirse, HELOC'lerin faiz ödemeleri de artacaktır.

Konut kredileri ise beş ila 30 yıl arasında sabitlenir. Evin kendisi, borç veren için teminat görevi görür ve zamanında geri ödeme yapmazsanız onu haczedebilir.

Ev Sermayesi Kredisi ve Nakit Çıkışı Yeniden Finansmanı

Ayrıca nakit çıkışlı yeniden finansman kullanarak eviniz için borç alabilirsiniz. Bu kredi türü, evinizdeki nakit parayı serbest bırakmanıza izin vermesi bakımından bir ev öz sermaye kredisine benzer. Bununla birlikte, önemli farklılıklar da vardır.

İkinci bir ipotek eklemek yerine, nakit çıkışı yeniden finansmanı, mevcut ipoteğinizi öder ve ardından size farklı bir oranda yeni, daha büyük bir ipotek vererek aynı anda banka hesabınıza nakit bırakır.

Bu düzenlemeye göre, her ay iki değil, yalnızca tek bir ipotek geri ödemeniz var.

Bir temerrüt veya haciz durumunda, konut kredisi borç verenlere ikinci ödeme yapılırken, birincil ipotek sahiplerine ilk ödeme yapılır.

Bu nedenle, kredi verenler ev sermayesini birincil ipoteğe dönüştürerek risklerini azaltır. Bu nedenle, genel olarak, nakit çıkışlı yeniden finansman, bir konut kredisinden daha düşük faiz oranlarına erişmenizi sağlar.

Bazı durumlarda, nakit çıkışı yeniden finansmanı ile aynı anda nakit alabilir ve aylık ipotek ödemelerinizi azaltabilirsiniz.

Kredi puanınız yükseldiyse, daha düşük faiz oranlarına hak kazanabilir, aylık faturalarınızı önemli ölçüde azaltırken aynı zamanda sermayeyi serbest bırakabilirsiniz.

Ev Sermayesi Kredileri Nasıl Çalışır?

Ev sermayesi kredilerini düşünmenin en iyi yolu, evinizde kilitli kalan parayı serbest bırakmak için normal bir ipotek boyutunu artırmak için bir araç olarak kullanmaktır. Ev sermayesini serbest bıraktığınızda, evinizin mülkiyetinin bir kısmını nakit karşılığında bankaya geri satıyorsunuz.

Ödünç alabileceğiniz miktar, hem mevcut ipoteğinizi (varsa) hem de yeni ev sermayesi kredinizi içeren birleşik kredi-değer (CLTV) oranınıza bağlıdır. Çoğu banka, ev değerinin %90'ına kadar CLTV'leri kabul eder.

Örneğimize geri dönersek, eviniz 300.000$ değerindeyse ve 100.000$'lık bir ipotekiniz varsa ve bankanız %9'luk bir CLTV'ye izin veriyorsa, 170.000$'a kadar konut kredisi almaya hak kazanabilirsiniz.

Konut kredisi faizi genellikle oldukça düşük olsa da, ödeyeceğiniz gerçek tutar, ödeme geçmişinize ve kredi puanınıza bağlıdır. Kredi notu yüksek olan kişiler, sabit faizli konut kredileri için daha düşük oranlar ödemekle yükümlüdür.

Normal bir ipotekte olduğu gibi, zamanında ödemezseniz, borç verenler ödenmemiş borcu karşılamak için mülkünüze haciz koymaya karar verebilir.

Ev sermayesi kredinizi aldığınızda, ipotek sağlayıcısıyla vadenin uzunluğunu müzakere edeceksiniz. Sözleşmelerin çoğu, 5 ila 30 yıl arası olup, çoğunluğu 10 ila 25 yıllık işarete denk gelmektedir.

İpotek geri ödeme ufku ne kadar kısa olursa, ödenmemiş belirli bir bakiye için her aylık taksitte o kadar fazla ödersiniz. Borç verenlerin çoğu, normal bir ipotek gibi, hem anaparayı hem de faizi geri ödemenizi ister.

Öz sermaye konut kredileri belirli risklerle birlikte gelir. Örneğin, mülkünüzün piyasa değeri düşerse, değerinden daha fazlasını borçlu kalabilirsiniz. Bu durumda evinizin satışından para kaybedebilir ve küçülmek zorunda kalabilirsiniz.

Ev Sermayesi Kredilerinin Artıları ve Eksileri

Herhangi bir finansal üründe olduğu gibi, konut kredisi kredilerinin hem avantajları hem de dezavantajları vardır.

Artıları

• Mevcut ipoteğinizin üzerine yapılan öngörülebilir, sabit aylık ödemeler (varsa)
• Borç vereninizden serbest bırakılan öz sermaye fonlarını nasıl kullanabileceğinize dair herhangi bir kısıtlama yoktur.
• Neredeyse tüm geleneksel teminatlı veya teminatsız tüketici kredilerinden daha düşük faiz oranları
• Tüketici kredilerinin çoğundan daha uzun vadeli
• Tüm fonlara anında erişim

Eksileri

• Kapanış maliyetleri, geleneksel ihtiyaç kredilerine kıyasla yüksek olabilir
• Borçta temerrüde düşerseniz haciz riski
• Evinizin satışını kapatmadan önce hem ipoteğinizde kalan bakiyeyi hem de ev sermayesi kredisini temizlemeniz gerekir.
• Konut kredisi maliyetleri, mevcut ipotek maliyetlerinin üzerine ödenmelidir

Konut Kredisi Şartları

Bir konut kredisi için onay almadan önce, kredi verenler arasında şartları ve faiz oranlarını karşılaştırdığınızdan emin olun. Geleneksel ipotek piyasasında olduğu gibi, sağlayıcılar arasında önemli farklılıklar vardır.

Kredi birlikleri genellikle bankalardan daha iyi faiz oranları sağlar. Ancak başvuru ve işlem süreleri uzayabilmektedir.

İpoteklerde olduğu gibi, ne kadar ve ne oranda borç alabileceğinizi görmek için prensipte bir anlaşma isteyebilirsiniz. Konut kredisi tutarları, mülkünüzün piyasa değerine, bankanın fiyatının artacağına veya düşeceğine inanıp inanmadığına, gelirinize ve kredi geçmişinize göre değişecektir.

Genel olarak, aldığınız herhangi bir konut kredisinin faizini azaltmak için kredi puanınızı yükseltmek iyi bir fikirdir. Ayrıca kredi çekmek için başvurmadan önce ev ekspertizini yaptırmalısınız.

Borç veren daha sonra mülkünüzün kendisine karşı ödünç alınan paradan daha az değerli olduğunu keşfederse, kredi miktarını düşürür veya başvurunuzu tamamen reddeder ve geri ödediğiniz hiçbir ücreti almazsınız.

Borcunuzu konsolide etmek için bir konut kredisi kullanıyorsanız, geri ödemelerin aslında mevcut yükümlülüklerinizden daha düşük olduğundan emin olun.

Mevcut borçlarınız için ödediğiniz toplam tutarı hesaplayın ve ardından bunu aylık kredi tutarıyla karşılaştırın. Çoğu durumda, daha düşük olacaktır, ancak her zaman değil.

1986 Vergi Reformu Yasası, tüketici giderlerine ödenen faiz için vergi indirimlerini ortadan kaldırdı. Ancak, büyük bir istisna vardı: ikamete dayalı borcun ödenmesi için harcanan faiz.

Bu nedenle, insanlar evlerindeki öz sermayeyi serbest bırakabildiklerinden ve daha sonra bunu çocukları için üniversite eğitimi gibi ihtiyaç duydukları şeyleri satın almak için kullanabildiklerinden, konut kredisi kredileri bu zamandan sonra önemli ölçüde daha popüler hale geldi.

Bu boşluğun farkında olan hükümet, 2017 Vergi Kesintileri ve İş Yasası'nı yürürlüğe koydu. Bu yasa, ev sahibinin mülkünde önemli iyileştirmeler yapmak için kullanılmadığı sürece, konut kredisi kredileri ve HELOC'lara ödenen faizler için 2026'ya kadar kesintileri ortadan kaldırdı.

Örneğin, yeni yasaya göre, bir ev sahibi parayı mülkünü yenilemek için kullanabilir, ancak tatil, kolej veya diğer tüketici harcamaları için kullanamaz.

Kimler Konut Kredisi Alabilir?

Diğer kredi kaynaklarında olduğu gibi, borç verenler mevcut mali durumunuzu inceleyecektir. Ev öz sermaye kredisi gereksinimleri, mevcut evinizde iyi bir borç-gelir oranı, yüksek kredi puanı ve öz sermaye içerir.

Eşitlik

Borç verenlerin çoğu, size borç vermeye istekli olmadan önce, evinizin değerinin %20'sinden fazlasına sahip olmanızı isteyecektir. Örneğin, mülkünüzün piyasa değeri 600.000 ABD Doları ise, ödenmemiş ipoteğiniz 480.000 ABD Dolarından yüksek olmamalıdır.

Öz sermayeniz hakkında daha fazla bilgi edinmek için borç verenler bir ev değerlendirmesi yapabilir. Burası, yerel bölgedeki benzer evlerin satış fiyatlarına dayalı olarak bir profesyonelin mülkünüzü ustalıkla değerlendirdiği yerdir.

Diyelim ki eksper evinizi inceliyor ve değerini belirliyor. Yapabilecekleri bir ev sermayesi kredisi hesaplama örneği:

• Mülkün değeri: 500.000 $
• Kabul edilebilir kredi/değer oranı: 0,9
• Ödenmemiş ipotek bakiyesi: 150.000 $

Öz sermayeyi hesaplamak için, mülkün piyasa değerinden ödenmemiş ipoteği çıkarın:

500.000 ABD Doları - 150.000 ABD Doları = 350.000 ABD Doları

Şimdi öz sermayeyi kabul edilebilir kredi-değer oranıyla çarparak maksimum konut kredisi değerini hesaplayın:

350.000 $ ✕ 0,9 = 315.000 $

Bu nedenle, bu örnekte ev sahibi, konut kredisi şeklinde 315.000 ABD Dolarına kadar çekebilir.

Borç-Gelir Oranı

Borç veren evinizin değerini öğrendikten sonra, borç-gelir oranınızı - aylık borç geri ödemelerinizin aylık kazancınıza kıyasla boyutunu - araştıracaktır. Bu bilgi önemlidir, çünkü borç verene borçları üstlenme kapasiteniz hakkında daha fazla bilgi verir.

Bir konut kredisine hak kazanmak için, aylık brüt gelirinizin (vergi öncesi gelirin) %43'ünün altında bir DTI'ye ihtiyacınız olacaktır.

DTI'nizi hesaplamak için, tüm aylık borç geri ödemelerinizi toplayın ve ardından brüt aylık gelirinize bölün. Örneğin, aylık geliriniz 4.000$ ve borç geri ödemeleriniz 1.000$ ise, DTI'nız 0.25 veya brüt maaşınızın %25'idir.

En az iki yıllık doğrulanabilir gelir geçmişi sağlamanız gerekir. Bunu sağlayamazsanız, borç verenler sizden konut kredisi için yeniden başvurmadan önce beklemenizi isteyebilir.

Kredi geçmişi

Son olarak, borç verenler, geçmişte borç geri ödemelerinde sorun yaşayıp yaşamadığınızı görmek için kredi geçmişinizi araştıracaktır. Daha sonra, kredi büroları aracılığıyla eriştikleri bilgilere dayanarak riskinizi belirleyeceklerdir.

%43'ün üzerinde bir DTI'niz ve değerli bir eviniz olsa bile, kredi puanınız düşükse, yine de size konut kredisi vermeyebilirler. Genel olarak konuşursak, kalifiye olmak için 600'ün üzerinde bir kredi puanına ihtiyacınız var.

Ne Zaman Konut Kredisi Almalısınız?

Geleneksel konut kredisi kredileri uzun süredir piyasada ama insanlar neden bunları kullanıyor?

Yüksek Faizli Borç Ödemek İçin

Konut öz sermaye kredileri bir tür teminatlı borç olduğundan, normal tüketici kredilerinden çok daha ucuza hizmet verme eğilimindedirler. Bu nedenle, birçok kişi mevcut borcu konsolide etmek ve ödemeleri gereken toplam faiz maliyetini azaltmak için bunları alır.

Sabit Bir Masrafı Ödemek İçin

İnsanlar ayrıca üniversite eğitimi veya ev iyileştirmeleri gibi sabit giderleri ödemek için evlerinde eşitlik serbest bırakır. Çoğu durumda, harcamaları gereken tam tutarı ve evlerinden serbest bırakmaları gereken öz sermaye miktarını önceden bilirler.

Nakit Hızlı Serbest Bırakmak

Bazı durumlarda, bakım ücretleri veya tıbbi faturalar gibi büyük ve beklenmedik bir masraf için hızlı nakit paraya ihtiyacınız olabilir. Geleneksel yüksek faizli ihtiyaç kredisi çekmek veya maliyeti kredi kartına yüklemek yerine, ev kredisine gitmek isteyebilirsiniz.

Çözüm

Peki, konut kredisi nedir? Esasen, eviniz üzerinde ikinci bir ipotek almanıza ve oluşturduğunuz herhangi bir sermayeyi serbest bırakmanıza izin veren bir finansal üründür.

Konut kredisi nasıl çalışır? Basit. Mülkünüz üzerinde yeni bir ipotek için bankaya başvurursunuz ve ardından birincil ipotekinizden ayrı olarak taksitleri ödersiniz.

Bu kurulum, yukarıda açıklandığı gibi HELOC veya nakit çıkışlı yeniden finansmandan farklıdır.

Hacizden kaçınmak için, aylık konut kredisi ödemelerini zamanında yapmanız gerekir. Bankalar, risk seviyenizi belirlemek için gelirinizi ve kredi geçmişinizi kontrol edecek ve bu da ödeyeceğiniz faiz oranını belirleyecektir. Bazı durumlarda, alternatif kredi kaynakları aramaktan daha iyi olduğunuzu görebilirsiniz.