Konvansiyonel Kredi ve FHA: Temel Farklılıklar

Düşük ila orta gelirli bir borçluysanız, ev sahibi olmak ulaşılmaz görünebilir, ancak bu mutlaka böyle olmak zorunda değildir.

Federal Konut İdaresi, insanların ev sahibi olmalarına yardımcı olan bir hükümet kuruluşudur. Geleneksel kredilerin aksine, bir FHA ipoteği FHA tarafından desteklenir ve hak kazanmak için daha düşük bir kredi puanı ve peşinat gerektirir. Ancak geleneksel kredi ile FHA kredisi karşılaştırmasındaki tek fark bu değildir.

Konvansiyonel veya FHA Kredisine Başvurmadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kararınızı vermeden önce göz önünde bulundurmanız gereken önemli noktaların kısa bir özeti:

Malın cinsi

Hangi kredi türünü seçeceğinizi düşünürken, ne tür bir mülk satın almak istediğinizi düşünün. FHA ile konvansiyonel kredi arasındaki temel fark, ilkinin kiralık bir mülk değil, yalnızca birincil ikametgahı finanse etmek için kullanılabilmesidir.

Bu nedenle, ilk evinizi satın almak istiyorsanız, FHA kredisi sizin için en iyi seçenek olabilir. Öte yandan, bir tatil evi, apartman dairesi veya yatırım amaçlı bir mülk satın almayı planlıyorsanız, geleneksel bir kredinin yolu budur.

Kredi Puanı Gereksinimleri

İlk ev alıcısı olmasanız bile, özellikle mükemmel bir kredi geçmişiniz yoksa, FHA kredisi sizin için daha iyi bir seçenek olabilir. Çoğu borç veren, geleneksel bir kredi için 620 kredi puanı gerektirir, ancak FHA, minimum 580 puana sahip alıcıların %3,5 peşinat ödemesine izin verir.

Konvansiyonel krediler için daha katı borç verme koşullarının ardındaki neden, hükümetin bu ipotekleri sigortalamamasıdır, bu nedenle özel borç veren, borçlunun krediyi temerrüde düşürme riskini üstlenir.

FHA kredisinin geleneksel kredilere kıyasla avantajlarından biri, krediyi 500 kadar düşük bir kredi puanı ile alabilmenizdir - ancak daha büyük bir peşinat ödemeniz gerekecektir. Yani kredi notunuz 500 ile 579 arasında ise %10 peşinatla kredi almaya hak kazanabilirsiniz.

İpotek Gereksinimleri

FHA ile konvansiyonel kredi tartışmasında dikkate alınması gereken hayati bir faktör, her birine hak kazanmak için karşılamanız gereken ipotek gereksinimleridir. Yalnızca %20'den daha az bir peşinat ödemeniz durumunda, geleneksel bir kredide özel ipotek sigortası ödemeniz gerekir.

FHA kredileri, ipotek sigortası primi adı verilen kendi PMI versiyonuna sahiptir. Peşinat miktarı ne olursa olsun MIP zorunludur.

Bunun da ötesinde, ipotek sigortası primlerinin peşin ve yıllık olarak ödenmesi gerekir. 2022'deki peşin MIP, kredi tutarının %1,75'ine eşittir ve bunu kapanış maliyetleriniz olarak ödemeniz gerekir.

Yıllık MIP, adına rağmen aylık olarak ödenir ve peşinat ve ipotek ödeme vadenize bağlı olarak kredi tutarının (%0,45 ile %1,05 arasında değişen) bir yüzdesidir.

MIP'nin maliyeti, geleneksel bir kredi ile FHA destekli krediler arasında seçim yaparken belirleyici bir faktör olabilir. Ya 11 yıl boyunca (%90'a eşit veya daha düşük bir kredi-değer oranı için) ya da kredinin ömrü boyunca (%90'dan yüksek bir kredi-değer oranı için) ödemeniz gerekecektir. .

Kredi Limitleri

FHA ile geleneksel konut kredisi karşılaştırmasında bir diğer önemli faktör, her iki kredi türü için de kredi limitleridir. Hem geleneksel hem de FHA kredilerinin her yıl ayarlanan limitleri vardır. 2022'de, tek ailelik bir ev için bir FHA kredisinin temel limiti 65.000 $ artarak 420.680 $'a ulaştı. Pahalı pazarlar için üst sınır şimdi 970.800 dolar.

Buna karşılık, 2022 yılında tek ailelik bir ev için geleneksel bir kredi için maksimum kredi tutarı 647.200 dolardır.

Faiz oranları

Konvansiyonel ve FHA kredi türleri arasındaki bir diğer önemli fark faiz oranlarıdır. FHA kredileri için oranlar tipik olarak geleneksel kredilerden daha düşüktür. Geleneksel krediler sağlayan borç verenler, riskleri etkisiz hale getirmek için genellikle mülkün toplam maliyetine kredi düzeyinde fiyat ayarlaması adı verilen riske dayalı bir ücret uygular.

Bununla birlikte, 700'lerin ortalarında veya üzerinde bir kredi puanınız varsa, geleneksel bir kredide daha iyi bir faiz oranı elde edebilirsiniz. Ayrıca, ipotek oranları borç verene bağlıdır ve günlük dalgalanmalara tabidir.

Konvansiyonel kredi oranlarının FHA'ya kıyasla bir başka avantajı, çoğunluğun sabit olması, yani kredinin ömrü boyunca oran ve ödemelerin aynı kalmasıdır.

Borç-Gelir Oranı

FHA destekli bir ev kredisine kıyasla geleneksel bir ev kredisinin maliyetlerini hesaplarken göz önünde bulundurulması gereken bir diğer şey de borç-gelir oranınızdır. Bu, aylık gelirinizin borç ödemeye giden yüzdesidir. Geleneksel ipoteklerin genellikle daha katı gereksinimleri vardır ve bunlardan biri düşük DTI oranıdır.

Borç verenler, geleneksel bir krediyi onaylamak için genellikle bu sayının %36'nın altında olmasını tercih eder. Bazı durumlarda, çok iyi bir kredi puanınız varsa, %47'ye, hatta %50'ye kadar uzatılabilir.

FHA kredileri, geleneksel kredilerden ortalama olarak daha yüksek DTI oranlarına sahip olma eğilimindedir; bu, bir FHA kredisine hak kazanmak için daha kolay bir zamanınız olabileceği anlamına gelir. Yine de oranınız %50'yi aşamaz, çünkü bu FHA tarafından izin verilen maksimum yüzdedir.

Bir FHA Kredisinin Yeniden Finanse Edilmesi

Bir FHA kredisini geleneksel bir krediye yeniden finanse etmek, bir noktada düşünmek isteyebileceğiniz bir seçenektir. Size daha düşük bir faiz oranı, daha uzun bir kredi vadesi ve hatta daha düşük aylık ödemeler dahil olmak üzere bir dizi avantaj sağlayabilir.

Yine de, yeniden finanse etmeye karar vermeden önce düşünmeniz gereken birkaç şey var. İlk olarak, evinizde yeterince eşitlik oluşturmuş olmanız gerekir. İnsanların bir FHA kredisini yeniden finanse etmeye karar vermelerinin nedenlerinden biri, MPI'den kurtulmaktır. Halihazırda evinizin en az %20'sine sahipseniz, geleneksel bir kredi ile PMI ödemek zorunda kalmazsınız.

Ayrıca iyi bir kredi puanına ve sabit bir gelire sahip olmanız gerekir. İyi bir kredi puanı, daha düşük bir faiz oranı elde etmenize yardımcı olurken, istikrarlı bir gelir, aylık ödemelerinizi zamanında yapabilmenizi sağlar.

Bir FHA kredisini yeniden finanse etmek için başka bir seçenek de FHA Streamline Yeniden Finansmanıdır. Bu finansal ürün yalnızca halihazırda FHA kredisi olan borçlular tarafından kullanılabilir. FHA Streamline Refinance, kredi kontrolü veya gelir doğrulaması gerektirmez ve evinizin değerlendirilmesi gerekmez, bu da başvuru sürecini basitleştirir.

Bizim Kararımız

Peki, konvansiyonel bir kredi FHA'dan daha mı iyi? Bu sorunun cevabı kişisel durumunuza bağlıdır. FHA kredisinin hem artıları hem de eksileri, bu tür bir kredinin öncelikle orta ve düşük gelirli borçlulara, daha az mükemmel kredi puanları ile ilk evlerini satın almalarına yardımcı olmak için tasarlanmış olması gerçeğinden kaynaklanmaktadır.

Kendinizi yukarıdaki açıklamada tanımıyorsanız, yani bir ön ödeme için daha fazla paranız varsa, kredi puanınız yüksekse veya bir gayrimenkulü yatırım olarak satın alıyor ve kiralamayı planlıyorsanız, geleneksel bir Daha iyi bir faiz oranına hak kazanabileceğiniz için kredi sizin için daha iyi bir seçenek olabilir.

Ayrıca %20'nin üzerinde bir ön ödeme ile özel ipotek sigortası ödemekten kurtulabilirsiniz.