Escrow คืออะไรและทำงานอย่างไร?

เมื่อดูการจำนอง คุณจะพบรายการวลีที่ไม่คุ้นเคยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ คำว่า "เอสโครว์" และ "บัญชีเอสโครว์" เป็นสองคำที่แทบจะปรากฏในบริบทต่างๆ นานา ดังนั้น หากคุณต้องการตัดสินใจอย่างมีข้อมูลในระหว่างขั้นตอนการสมัครจำนอง ความเข้าใจที่ชัดเจนเกี่ยวกับแนวคิดเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญ

คู่มือง่ายๆ นี้จะช่วยให้คุณเรียนรู้ถึงความจำเป็นของกระบวนการเอสโครว์และวิธีที่กระบวนการนี้จะส่งผลต่อการจำนองของคุณ

Escrow หมายถึงอะไร?

ดังนั้นสัญญาจำนองคืออะไร? คำตอบนั้นขึ้นอยู่กับว่าคุณกำลังคิดถึงคำว่า "บัญชีเอสโครว์" หรือกำลังพูดถึงบางสิ่งที่ "อยู่ในเอสโครว์"

Escrow เป็นข้อตกลงทางกฎหมายที่มักจะจำเป็นสำหรับการซื้อบ้าน ได้รับการออกแบบมาเพื่อปกป้องทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ข้อตกลงดังกล่าวทำให้เห็นบุคคลที่สามในการทำธุรกรรมอย่างมีประสิทธิภาพ หรือที่เรียกว่าตัวแทนดูแลผลประโยชน์ ถือเงินไว้ชั่วคราว "ในสัญญาจ้าง" จนกว่าเงื่อนไขของการขายทรัพย์สินจะเสร็จสมบูรณ์

โดยพื้นฐานแล้ว เราสามารถพิจารณาว่าเป็นสะพานเชื่อมระหว่าง "การแสดงความสนใจอย่างจริงจัง" กับการสิ้นสุดการขายอสังหาริมทรัพย์

ในกรณีส่วนใหญ่ ข้อตกลงเอสโครว์จะเสร็จสมบูรณ์ดังนี้:

• ผู้ซื้อจ่ายเงินมัดจำหรือที่เรียกว่า "เงินที่เอาจริงเอาจัง" ให้กับตัวแทนที่ดูแลผลประโยชน์
• ผู้ขายนำทรัพย์สินออกจากตลาดเพื่อเก็บไว้ในสัญญา
• เมื่อข้อตกลงในการซื้อเสร็จสิ้นลง ผู้ดูแลผลประโยชน์ของ escrow จะปล่อยเงินและทรัพย์สินให้กับฝ่ายที่เกี่ยวข้อง

ในสาระสำคัญ ข้อตกลงเอสโครว์คือเมื่อทั้งสองฝ่ายใช้ตัวแทนเอสโครว์เป็นคนกลางหรือคนกลางในการทำธุรกรรมอย่างปลอดภัย เนื่องจากเงินจะอยู่ในเอสโครว์จนกว่าธุรกรรมจะปิด (วันที่ผู้ขายได้รับเงินและผู้ซื้อได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน) บริการเหล่านี้อาจต้องใช้เวลาหลายสัปดาห์ ในบางกรณีอาจใช้เวลาเป็นเดือน

เมื่อข้อตกลงถึงขั้นตอนเอสโครว์ ทั้งสองฝ่ายจะต้องรับผิดชอบในการปฏิบัติตามเงื่อนไขของข้อตกลง ผู้ซื้อจะต้องมีหลักฐานการกู้ยืมเงินเพื่อสนับสนุนกองทุนที่จริงจัง ผู้ขายจำเป็นต้องให้การเข้าถึงทรัพย์สินเพื่อตรวจสอบและทำการปรับปรุงใด ๆ ที่ถือว่าจำเป็นก่อนจึงจะสามารถทำการขายได้

เมื่อทั้งสองฝ่ายตอบสนองความต้องการของตนแล้ว การระงับสัญญาจะสิ้นสุดลง และสามารถดำเนินการธุรกรรมได้

บริการ Escrow มีค่าใช้จ่ายเท่าไร?

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ครั้งแรกของคุณเป็นการซื้อทางการเงินที่ใหญ่ที่สุดที่คนส่วนใหญ่เคยทำ ซึ่งเป็นเหตุว่าทำไมการรักษาความปลอดภัยที่จัดหาโดยตัวแทนเอสโครว์จึงคุ้มค่าเสมอ อย่างไรก็ตาม เช่นเดียวกับบริการส่วนใหญ่ คุณจะต้องใช้ระหว่างการซื้ออสังหาริมทรัพย์ บริการไม่ได้มาฟรี

ค่าธรรมเนียมเอสโครว์สามารถต่อรองได้ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งหมายความว่าคุณอาจไม่ต้องชำระเงินเต็มจำนวนด้วยตัวเอง ในกรณีส่วนใหญ่ ค่าธรรมเนียมเอสโครว์จะอยู่ระหว่าง 1% ถึง 2% ของมูลค่าทรัพย์สิน ด้วยราคาทรัพย์สินเฉลี่ยในปัจจุบันที่ 374,900 ดอลลาร์ ตัวเลขสนามเบสบอลที่ 4,000 ถึง 8,000 ดอลลาร์นั้นแม่นยำสำหรับบ้านมาตรฐานส่วนใหญ่

หากคุณชำระค่าธรรมเนียมเอสโครว์ (หรืออย่างน้อยบางส่วน) ค่าใช้จ่ายจะถูกรวมเข้ากับต้นทุนการปิดของคุณ

ควรสังเกตว่าค่าธรรมเนียมเอสโครว์ไม่เหมือนกับเงินที่ฝากไว้ในเอสโครว์ เงินที่อยู่ในเอสโครว์มักจะอยู่ระหว่าง 1% ถึง 3% ของมูลค่าทรัพย์สิน

เงินฝากนี้แสดงให้ผู้ขายเห็นว่าคุณจริงจังกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์และบังคับให้พวกเขานำออกจากตลาดโดยชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งจะทำให้คุณสามารถทำข้อตกลงในการซื้อได้สำเร็จ

เมื่อเสร็จสิ้น เงินทุนที่จริงจังจะกลายเป็นส่วนหนึ่งของเงินดาวน์ของคุณในทรัพย์สิน ซึ่งหมายความว่าค่าธรรมเนียมตัวแทนเป็นเพียงค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องเท่านั้น อย่างไรก็ตาม หากคุณทำการซื้อไม่สำเร็จ ผู้ขายอาจมอบเงินในเอสโครว์อย่างจริงจังให้กับผู้ขายเนื่องจากเสียเวลาและอาจต้องเสียค่าขายที่อื่น

สิ่งที่เกี่ยวกับบัญชี Escrow?

นอกจากขั้นตอนเอสโครว์ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้ว คุณยังจะพบว่าจำเป็นต้องมีบัญชีเอสโครว์ตลอดอายุการจำนองของคุณ เมื่อทำข้อตกลงจำนอง ธนาคารหรือผู้ให้กู้ของคุณจะจัดเตรียมบัญชีเอสโครว์ส่วนตัวหรือบัญชีร่วมให้คุณ หน้าที่หลักคือการถือเงินของเจ้าของบ้านเพื่อการประกันและภาษี

แม้ว่าภาษีทรัพย์สินและการประกันภัยจะครบกำหนดทุกปี แต่จะมีการชำระเงินเอสโครว์เป็นรายเดือนเพื่อให้แน่ใจว่าบัญชีของคุณมีเงินเพียงพอสำหรับรายการเหล่านั้นเมื่อถึงกำหนดชำระ

ข้อเสียหลักคือ ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่จะกำหนดให้คุณต้องเก็บเงินไว้เป็นเวลาสองเดือน (บางครั้งอาจมากกว่านั้นหากคุณถือว่าเป็นผู้ที่มีความเสี่ยง) ในบัญชีเมื่อใดก็ได้ เพื่อป้องกันความเปราะบางในยามยากลำบากทางการเงิน

ประโยชน์ของบัญชีเอสโครว์ครอบคลุมทั้งผู้ให้กู้และผู้กู้ สิ่งสำคัญบางประการคือ:

• คุณมีโอกาสน้อยที่จะล้าหลังในด้านที่ไม่ใช่การจำนองของเจ้าของบ้าน
• ค่าใช้จ่ายรายปีที่ค่อนข้างใหญ่สามารถจัดการได้มากขึ้นผ่านการชำระเงินรายเดือน
• การติดตามคุณในด้านที่ไม่ใช่การจำนองช่วยลดความเสี่ยงของผู้ให้กู้ที่จะขาดหายไปเนื่องจากหนี้สูญ

เอสโครว์สำหรับภาษีทรัพย์สินและการประกันภัยไม่ใช่ข้อกำหนดทางกฎหมายในทางเทคนิค แต่ผู้ให้กู้จำนวนมากจะยืนกรานในเรื่องนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้สมัครที่มีความเสี่ยงสูง

เมื่อการจำนองเริ่มต้นขึ้น บัญชีเอสโครว์ของผู้กู้จะได้รับการวิเคราะห์เป็นประจำทุกปีเพื่อให้แน่ใจว่าการชำระเงินในปัจจุบันเพียงพอที่จะครอบคลุมการเพิ่มขึ้นของเบี้ยประกันภัยที่คาดการณ์ไว้ ในทางกลับกัน หากถือว่าคุณจ่ายเงินมากเกินไป คุณอาจได้รับเงินคืนจากเอสโครว์พร้อมกับการชำระเงินที่ลดลงสำหรับ 12 เดือนข้างหน้า

บัญชีสินเชื่อที่อยู่อาศัยครอบคลุมการชำระเงินที่ไม่ใช่สินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมดหรือไม่?

ในขณะที่อายุเฉลี่ยของผู้ซื้อครั้งแรกยังคงเพิ่มขึ้น ความคิดในการจัดการกับต้นทุนการเป็นเจ้าของบ้านที่ไม่จำนองยังคงเป็นเรื่องที่น่ากังวลไม่แพ้กัน การจำนองของคุณเป็นเพียงค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินเท่านั้น และเอสโครว์ดูแลสองส่วนนี้ด้วยภาษีและการประกันภัย

อย่างไรก็ตาม บัญชีเอสโครว์ไม่ได้ครอบคลุมทุกอย่าง ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมบางส่วนที่คุณอาจต้องเผชิญ ได้แก่ แต่ไม่จำกัดเฉพาะ:

• การเรียกเก็บเงินภาษีเสริมแบบครั้งเดียวเมื่อเจ้าของทรัพย์สินเปลี่ยนมือ
• ค่าธรรมเนียม HOA (สมาคมเจ้าของบ้าน) ซึ่งอาจเป็นแบบรายปีหรือรายไตรมาส
• ภาษีท้องถิ่นอย่างต่อเนื่อง

คุณจะต้องบัญชีสำหรับค่าสาธารณูปโภคต่างๆ และค่าใช้จ่ายต่อเนื่องในการเป็นเจ้าของและจัดการทรัพย์สิน มีหลายสาเหตุที่ escrow ของคุณไม่ครอบคลุมสิ่งเหล่านี้ สาเหตุหลักคือการที่ผู้ให้กู้ไม่สามารถคาดการณ์ได้ว่าค่าใช้จ่ายเหล่านั้นจะเป็นเท่าใด

บทสรุป

คำตอบสำหรับคำถาม 'เอสโครว์คืออะไร' จำเป็นต้องมีการอธิบายเพิ่มเติม แม้จะไม่ได้เข้าถึงบัญชีเอสโครว์ประเภทต่างๆ ที่มีอยู่ก็ตาม ในแง่ที่ง่ายที่สุด แม้ว่าเอสโครว์จะเกี่ยวข้องกับสองฝ่ายที่หันไปหาบุคคลที่สามเพื่อดำเนินการซื้อ ขาย หรือเช่าอย่างปลอดภัย

ข้อตกลงทางกฎหมายเกี่ยวกับการซื้อบ้านมีสองประเภทที่คุณควรคุ้นเคย ประการแรกคือที่ตัวแทน escrow ทำงานเป็นคนกลางระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายเพื่อให้แน่ใจว่าเงินทุนได้รับการคุ้มครองในขณะที่ข้อตกลงการซื้อ/ขายได้รับการสรุป

ประการที่สองคือการที่เจ้าของบ้านจ่ายเงินสมทบรายเดือนเข้าบัญชีเพื่อให้สามารถชำระเบี้ยประกันภัยรายปีได้

แม้ว่าทั้งผู้ขายและผู้ให้กู้จะได้รับผลประโยชน์โดยการขจัดความเสี่ยงที่อาจพบได้โดยไม่ต้องมีเอสโครว์ แต่ก็มักจะเป็นกระบวนการที่ใช้เวลานานและมีราคาแพง