สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยคืออะไรและทำงานอย่างไร?

ในขณะที่คุณชำระค่าจำนอง คุณจะค่อยๆ สร้างส่วนได้เสียในบ้านของคุณ เมื่อเวลาผ่านไป คุณเป็นเจ้าของส่วนแบ่งที่เพิ่มขึ้น

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นผลิตภัณฑ์ทางการเงินที่ช่วยให้คุณเข้าถึงส่วนที่ผูกติดอยู่ในบ้านของคุณโดยไม่ต้องขายก่อน จากนั้นคุณสามารถใช้จ่ายเงินนี้เพื่อซื้อของที่จำเป็น เช่น ค่าธรรมเนียมมหาวิทยาลัย ค่าเกษียณ หรือแม้แต่รถใหม่

ในโพสต์นี้ เราถามว่า: สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยคืออะไร? จากนั้นเราจะมาดูกันว่าผลิตภัณฑ์เหล่านี้ทำงานอย่างไร และคุณควรพิจารณานำผลิตภัณฑ์เหล่านี้ออกหรือไม่

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย - ความหมายและอัตรา

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งบางครั้งเรียกว่าการจำนองครั้งที่สองหรือสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นวิธีการเพิ่มมูลค่าของยอดสินเชื่อคงค้างของคุณเพื่อที่จะปล่อยเงินสด

จำนวนรวมของทุนที่มีอยู่คำนวณเป็นมูลค่าตลาดของบ้านลบด้วยมูลค่าของการจำนองคงค้าง

ตัวอย่างเช่น หากเจ้าของบ้านเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่มีมูลค่าตลาด 300,000 เหรียญสหรัฐ และมียอดสินเชื่อคงค้าง 100,000 เหรียญ พวกเขามีส่วนของผู้ถือหุ้น 200,000 เหรียญ

หากพวกเขาออกสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจำนวน 50,000 ดอลลาร์ พวกเขาจะลดส่วนของบ้านเป็น 150,000 ดอลลาร์และรับเงินสด 50,000 ดอลลาร์ ภาระการจำนองทั้งหมดของพวกเขาเพิ่มขึ้นจาก 100,000 ดอลลาร์เป็น 150,000 ดอลลาร์

อัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะคงที่ นั่นคือ อัตราดอกเบี้ยที่เจ้าของจ่ายจะไม่เปลี่ยนแปลงในช่วงเวลาที่จำกัด ทุนที่คุณปล่อยจากบ้านนั้นขึ้นอยู่กับคุณ

คุณสามารถนำออกมาในปริมาณเล็กน้อยหรือมากก็ได้ ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของคุณ โปรดทราบว่าธนาคารส่วนใหญ่มีวงเงินกู้ขั้นต่ำ

สินเชื่อที่อยู่อาศัยเทียบกับ HELOC

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยไม่เหมือนกับวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัย HELOCs มีอัตราดอกเบี้ยผันแปรที่ผันผวนตามอัตราพื้นฐานของธนาคารกลางสหรัฐ หากธนาคารกลางสหรัฐขึ้นอัตราดอกเบี้ย การจ่ายดอกเบี้ยสำหรับ HELOCs ก็จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน

ในทางกลับกัน สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะมีระยะเวลาคงที่ระหว่างห้าถึง 30 ปี บ้านเองทำหน้าที่เป็นหลักประกันสำหรับผู้ให้กู้ซึ่งสามารถยึดครองได้หากคุณไม่ชำระคืนตรงเวลา

สินเชื่อที่อยู่อาศัยเทียบกับการรีไฟแนนซ์เงินสด

คุณยังสามารถยืมกับบ้านของคุณโดยใช้การรีไฟแนนซ์เงินสด เครดิตรูปแบบนี้คล้ายกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในแง่ที่ช่วยให้คุณปล่อยเงินสดจากบ้านของคุณ อย่างไรก็ตาม มีความแตกต่างที่สำคัญเช่นกัน

แทนที่จะเพิ่มการจำนองครั้งที่สอง การรีไฟแนนซ์แบบเอาเงินสดออกจะชำระการจำนองที่มีอยู่ของคุณ จากนั้นให้คุณจำนองใหม่ที่มีขนาดใหญ่ขึ้นด้วยอัตราที่แตกต่างกัน โดยปล่อยเงินสดเข้าบัญชีธนาคารของคุณในเวลาเดียวกัน

ภายใต้ข้อตกลงนี้ คุณมีการชำระคืนเงินกู้เพียงครั้งเดียวในแต่ละเดือน ไม่ใช่สองครั้ง

ในกรณีที่ผิดนัดหรือการยึดสังหาริมทรัพย์ ผู้ให้กู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะได้รับเงินเป็นลำดับที่สอง ในขณะที่ผู้ถือจำนองหลักจะได้รับเงินก่อน

ดังนั้นโดยการแปลงส่วนของบ้านเป็นการจำนองหลัก ผู้ให้กู้ลดความเสี่ยงของพวกเขา นี่คือเหตุผลที่ โดยทั่วไปแล้ว การรีไฟแนนซ์แบบถอนเงินสดจะทำให้คุณเข้าถึงอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

ในบางกรณี คุณอาจได้รับเงินสดและลดการชำระเงินจำนองรายเดือนของคุณไปพร้อมกับการรีไฟแนนซ์เงินสด

หากคะแนนเครดิตของคุณดีขึ้น คุณอาจมีสิทธิ์ได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง โดยลดค่าใช้จ่ายรายเดือนลงอย่างมากในขณะเดียวกันก็ช่วยเพิ่มทุนให้ฟรี

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทำงานอย่างไร

วิธีที่ดีที่สุดในการคิดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นเครื่องมือในการเพิ่มขนาดของการจำนองปกติ เพื่อเพิ่มเงินสดที่ถูกขังอยู่ในบ้านของคุณ เมื่อคุณปล่อยส่วนของเจ้าของบ้าน คุณกำลังขายส่วนหนึ่งของการเป็นเจ้าของบ้านของคุณกลับไปที่ธนาคารเพื่อแลกกับเงินสด

จำนวนเงินที่คุณสามารถยืมได้ขึ้นอยู่กับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (CLTV) ของคุณ ซึ่งรวมถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ (ถ้าคุณมี) และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ของคุณ ธนาคารส่วนใหญ่ยอมรับ CLTV สูงถึง 90% ของมูลค่าบ้าน

กลับไปที่ตัวอย่างของเรา หากบ้านของคุณมีมูลค่า 300,000 ดอลลาร์ และคุณมีสินเชื่อที่อยู่อาศัย 100,000 ดอลลาร์ และธนาคารของคุณอนุญาต CLTV 9% คุณอาจมีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสูงถึง 170,000 ดอลลาร์

แม้ว่าโดยทั่วไปดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะค่อนข้างต่ำ แต่จำนวนเงินจริงที่คุณจ่ายขึ้นอยู่กับประวัติการชำระเงินและคะแนนเครดิตของคุณ บุคคลที่มีคะแนนเครดิตสูงจะต้องจ่ายอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีอัตราคงที่

เช่นเดียวกับการจำนองปกติ หากคุณไม่ชำระเงินตรงเวลา ผู้ให้กู้อาจตัดสินใจยึดทรัพย์สินของคุณเพื่อชำระหนี้คงค้าง

เมื่อคุณนำสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยออก คุณจะต้องเจรจาระยะเวลาของสัญญากับผู้ให้บริการจำนอง สัญญาส่วนใหญ่มีระยะเวลา 5 ถึง 30 ปี โดยส่วนใหญ่อยู่ในช่วงอายุ 10 ถึง 25 ปี

ยิ่งระยะเวลาการชำระคืนจำนองสั้นลงเท่าใด คุณก็จะยิ่งต้องจ่ายมากขึ้นในแต่ละงวดรายเดือนสำหรับยอดคงค้างที่กำหนด ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ขอให้คุณชำระคืนทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย เช่น การจำนองปกติ

สินเชื่อที่อยู่อาศัยตราสารทุนมีความเสี่ยงบางอย่าง ตัวอย่างเช่น หากมูลค่าตลาดของทรัพย์สินของคุณลดลง คุณอาจจบลงด้วยมูลค่าที่มากกว่าที่ควรจะเป็น ในกรณีนั้น คุณอาจสูญเสียเงินจากการขายบ้านของคุณและถูกบังคับให้ลดขนาดลง

ข้อดีและข้อเสียของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

เช่นเดียวกับผลิตภัณฑ์ทางการเงินใดๆ สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีทั้งข้อดีและข้อเสีย

ข้อดี

• การชำระเงินรายเดือนคงที่และคาดการณ์ได้นอกเหนือจากการจำนองที่มีอยู่ของคุณ (ถ้าคุณมี)
• ไม่มีข้อจำกัดในการใช้กองทุนตราสารทุนที่ปล่อยออกจากผู้ให้กู้ของคุณ
• อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าสินเชื่อเพื่อผู้บริโภคทั่วไปที่มีหลักประกันหรือไม่มีหลักประกันเกือบทั้งหมด
• เงื่อนไขยาวกว่าสินเชื่อผู้บริโภคส่วนใหญ่
• เข้าถึงกองทุนทั้งหมดได้ทันที

ข้อเสีย

• ค่าใช้จ่ายในการปิดอาจสูงเมื่อเทียบกับสินเชื่อเพื่อผู้บริโภคทั่วไป
• ความเสี่ยงจากการยึดสังหาริมทรัพย์หากคุณผิดนัดเงินกู้
• คุณต้องล้างยอดเงินคงเหลือในการจำนองและสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยก่อนที่คุณจะปิดการขายบ้านของคุณ
• ค่าใช้จ่ายสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะต้องชำระเพิ่มเติมจากต้นทุนการจำนองที่มีอยู่

เงื่อนไขสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

ก่อนที่คุณจะได้รับการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณได้เปรียบเทียบเงื่อนไขและอัตราดอกเบี้ยของผู้ให้กู้ เช่นเดียวกับตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบดั้งเดิม ผู้ให้บริการมีความแตกต่างกันอย่างมาก

สหภาพเครดิตมักให้อัตราดอกเบี้ยที่ดีกว่าธนาคาร อย่างไรก็ตาม การสมัครและเวลาในการดำเนินการอาจนานกว่านี้

เช่นเดียวกับการจำนอง คุณสามารถขอข้อตกลงในหลักการเพื่อดูว่าคุณสามารถยืมเงินได้เท่าไหร่และในอัตราเท่าใด จำนวนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะแตกต่างกันไปตามมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ของคุณ ไม่ว่าธนาคารจะเชื่อว่าราคาจะเพิ่มขึ้นหรือลดลง รายได้ของคุณ และประวัติเครดิตของคุณ

โดยทั่วไป เป็นความคิดที่ดีที่จะปรับปรุงคะแนนเครดิตของคุณเพื่อลดดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่คุณนำออก คุณควรได้รับการประเมินบ้านก่อนยื่นขอสินเชื่อ

หากผู้ให้กู้ค้นพบในภายหลังว่าทรัพย์สินของคุณมีค่าน้อยกว่าเงินที่ยืมมา พวกเขาจะลดจำนวนเงินกู้หรือปฏิเสธการสมัครของคุณทั้งหมด และคุณจะไม่ได้รับค่าธรรมเนียมใดๆ ที่คุณชำระคืน

หากคุณกำลังใช้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อรวมหนี้ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าการชำระคืนนั้นต่ำกว่าภาระผูกพันในปัจจุบันของคุณจริงๆ

คำนวณจำนวนเงินทั้งหมดที่คุณจ่ายสำหรับหนี้ที่มีอยู่ แล้วเปรียบเทียบกับจำนวนเงินกู้รายเดือน ในกรณีส่วนใหญ่จะต่ำกว่าแต่ไม่เสมอไป

พระราชบัญญัติปฏิรูปภาษี พ.ศ. 2529 ได้ยกเลิกการลดหย่อนภาษีสำหรับดอกเบี้ยที่จ่ายจากค่าใช้จ่ายของผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม มีข้อยกเว้นที่สำคัญคือ: ดอกเบี้ยที่ใช้ไปในการให้บริการหนี้ที่อยู่อาศัย

ด้วยเหตุนี้ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจึงได้รับความนิยมมากขึ้นอย่างมากหลังจากช่วงเวลานี้ เนื่องจากผู้คนสามารถปล่อยส่วนของผู้ถือหุ้นในบ้านของตน แล้วใช้สิ่งนี้เพื่อซื้อสิ่งที่จำเป็น เช่น ค่าเล่าเรียนของวิทยาลัยสำหรับบุตรหลานของตน

เมื่อตระหนักถึงช่องโหว่นี้ รัฐบาลจึงได้แนะนำพระราชบัญญัติการลดหย่อนภาษีและการจ้างงานปี 2017 กฎหมายฉบับนี้ได้ขจัดการหักเงินสำหรับดอกเบี้ยที่จ่ายสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและ HELOCs จนถึงปี 2026 เว้นแต่จะใช้เพื่อปรับปรุงทรัพย์สินของเจ้าของอย่างมีนัยสำคัญ

ตัวอย่างเช่น ภายใต้กฎหมายใหม่ เจ้าของบ้านสามารถใช้เงินในการปรับปรุงทรัพย์สินของตนได้ แต่ไม่ใช่สำหรับวันหยุดพักผ่อน วิทยาลัย หรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ ของผู้บริโภค

ใครบ้างที่มีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย?

เช่นเดียวกับแหล่งสินเชื่ออื่นๆ ผู้ให้กู้จะตรวจสอบสถานะทางการเงินในปัจจุบันของคุณ ข้อกำหนดสินเชื่อที่อยู่อาศัยรวมถึงอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ที่ดี คะแนนเครดิตสูงและส่วนทุนในบ้านปัจจุบันของคุณ

ทุน

ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่จะขอให้คุณมีเงินมากกว่า 20% ของมูลค่าบ้านของคุณในส่วนของผู้ถือหุ้น ก่อนที่พวกเขาจะยินดีให้คุณยืม ตัวอย่างเช่น หากมูลค่าตลาดของทรัพย์สินของคุณคือ 600,000 ดอลลาร์ การจำนองคงค้างของคุณไม่ควรเกิน 480,000 ดอลลาร์

เพื่อเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับทุนของคุณ ผู้ให้กู้อาจทำการประเมินบ้าน นี่คือจุดที่มืออาชีพให้ความสำคัญกับทรัพย์สินของคุณโดยพิจารณาจากราคาขายของบ้านที่คล้ายกันในพื้นที่

สมมติว่าผู้ประเมินราคาตรวจสอบบ้านของคุณและกำหนดมูลค่าของบ้าน นี่คือตัวอย่างการคำนวณสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่อาจดำเนินการ:

• มูลค่าทรัพย์สิน: $500,000
• อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าที่ยอมรับได้: 0.9
• ยอดจำนองคงค้าง: $150,000

ในการคำนวณส่วนของผู้ถือหุ้น ให้ลบยอดสินเชื่อคงค้างจากมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน:

$500,000 - $150,000 = $350,000

ตอนนี้คำนวณมูลค่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสูงสุดโดยการคูณส่วนของผู้ถือหุ้นด้วยอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าที่ยอมรับได้:

$350,000 ✕ 0.9 = $315,000

ดังนั้น ในตัวอย่างนี้ เจ้าของบ้านสามารถรับเงินได้มากถึง 315,000 ดอลลาร์ในรูปแบบของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้

เมื่อผู้ให้กู้ทราบมูลค่าบ้านของคุณแล้ว พวกเขาจะตรวจสอบอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ของคุณ ซึ่งเป็นขนาดการชำระหนี้รายเดือนของคุณเมื่อเทียบกับรายได้ต่อเดือนของคุณ ข้อมูลนี้มีความสำคัญเนื่องจากจะบอกผู้ให้กู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับความสามารถของคุณในการรับภาระหนี้

เพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย คุณจะต้องมี DTI ที่ต่ำกว่า 43% ของรายได้รวมต่อเดือนของคุณ (รายได้ก่อนหักภาษี)

ในการคำนวณ DTI ของคุณ ให้รวมการชำระหนี้รายเดือนทั้งหมดของคุณ แล้วหารด้วยรายได้รวมต่อเดือนของคุณ ตัวอย่างเช่น หากรายได้ต่อเดือนของคุณคือ 4,000 ดอลลาร์ และการชำระหนี้ของคุณคือ 1,000 ดอลลาร์ ดังนั้น DTI ของคุณจะเท่ากับ 0.25 หรือ 25% ของรายได้รวมของคุณ

คุณจะต้องระบุประวัติรายได้ที่ตรวจสอบได้อย่างน้อยสองปี หากคุณไม่สามารถจัดหาสิ่งนี้ได้ ผู้ให้กู้อาจขอให้คุณรอก่อนที่จะสมัครสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอีกครั้ง

ประวัติเครดิต

สุดท้าย ผู้ให้กู้จะสำรวจประวัติเครดิตของคุณเพื่อดูว่าคุณมีปัญหาในการชำระหนี้ในอดีตหรือไม่ จากนั้นพวกเขาจะกำหนดความเสี่ยงของคุณโดยพิจารณาจากข้อมูลที่พวกเขาสามารถเข้าถึงได้ผ่านทางเครดิตบูโร

แม้ว่าคุณจะมี DTI มากกว่า 43% และบ้านที่มีคุณค่า พวกเขาอาจยังคงปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหากคะแนนเครดิตของคุณไม่ดี โดยทั่วไป คุณต้องมีคะแนนเครดิตมากกว่า 600 จึงจะมีคุณสมบัติ

คุณควรออกสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเมื่อใด

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแบบดั้งเดิมมีมานานแล้ว แต่ทำไมผู้คนถึงใช้สินเชื่อเหล่านี้?

เพื่อชำระหนี้ที่มีดอกเบี้ยสูง

เนื่องจากสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นหนี้ที่มีหลักประกันประเภทหนึ่ง จึงมีแนวโน้มที่จะให้บริการได้ถูกกว่าสินเชื่อเพื่อผู้บริโภคทั่วไปมาก ด้วยเหตุนี้หลายคนจึงนำพวกเขาออกไปรวมหนี้ที่มีอยู่และลดต้นทุนดอกเบี้ยโดยรวมที่พวกเขาต้องจ่าย

เพื่อชำระค่าใช้จ่ายคงที่

ผู้คนยังปล่อยความยุติธรรมในบ้านเพื่อจ่ายค่าใช้จ่ายคงที่ เช่น ค่าเล่าเรียนของวิทยาลัยหรือค่าปรับปรุงบ้าน ในกรณีส่วนใหญ่ พวกเขารู้ล่วงหน้าถึงจำนวนเงินที่ต้องใช้ทั้งหมด และจำนวนที่แน่นอนของเงินทุนที่พวกเขาจำเป็นต้องปล่อยจากบ้านของพวกเขา

ที่จะปล่อยเงินสดได้อย่างรวดเร็ว

ในบางกรณี คุณอาจต้องการเงินสดอย่างรวดเร็วสำหรับค่าใช้จ่ายจำนวนมากที่ไม่คาดคิด เช่น ค่ารักษาพยาบาลหรือค่ารักษาพยาบาล แทนที่จะใช้สินเชื่อเพื่อผู้บริโภคที่ให้ดอกเบี้ยสูงแบบธรรมดาหรือลดค่าใช้จ่ายในบัตรเครดิต คุณอาจต้องการกู้เงินเพื่อซื้อบ้านแทน

บทสรุป

ดังนั้นสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยคืออะไร? โดยพื้นฐานแล้ว มันคือผลิตภัณฑ์ทางการเงินที่ให้คุณทำการจำนองบ้านครั้งที่สองได้ โดยปล่อยเงินทุนใดๆ ที่คุณสร้างขึ้น

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทำงานอย่างไร? เรียบง่าย. คุณสมัครจำนองใหม่กับทรัพย์สินของคุณกับธนาคารแล้วผ่อนชำระแยกต่างหากจากการจำนองหลักของคุณ

การตั้งค่านี้แตกต่างจาก HELOC หรือการรีไฟแนนซ์เงินสดตามที่อธิบายไว้ข้างต้น

เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกยึดสังหาริมทรัพย์ คุณต้องชำระเงินกู้ค่าบ้านเป็นรายเดือนตรงเวลา ธนาคารจะตรวจสอบรายได้และประวัติเครดิตของคุณเพื่อกำหนดระดับความเสี่ยง ซึ่งจะเป็นตัวกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่คุณจ่าย ในบางสถานการณ์ คุณอาจพบว่าคุณควรหาแหล่งเครดิตอื่นดีกว่า