สินเชื่อธรรมดากับ FHA: ความแตกต่างที่สำคัญ

เจ้าของบ้านอาจดูเหมือนไกลเกินเอื้อม หากคุณเป็นผู้กู้รายได้ต่ำถึงปานกลาง แต่นั่นไม่จำเป็นว่าจะต้องเป็นเช่นนั้น

Federal Housing Administration เป็นองค์กรของรัฐบาลที่ช่วยให้ผู้คนกลายเป็นเจ้าของบ้าน ซึ่งแตกต่างจากเงินกู้ทั่วไป การจำนอง FHA ได้รับการสนับสนุนจาก FHA และต้องการคะแนนเครดิตที่ต่ำกว่าและการชำระเงินดาวน์เพื่อให้มีคุณสมบัติ แต่นั่นไม่ใช่ความแตกต่างเพียงอย่างเดียวในการเปรียบเทียบเงินกู้แบบธรรมดากับการเปรียบเทียบเงินกู้ของ FHA

สิ่งที่ต้องพิจารณาก่อนสมัครสินเชื่อธรรมดาหรือสินเชื่อ FHA

ต่อไปนี้คือสรุปประเด็นสำคัญที่คุณควรพิจารณาก่อนตัดสินใจโดยย่อ:

ประเภททรัพย์สิน

เมื่อใคร่ครวญว่าควรกู้เงินประเภทใด ให้พิจารณาว่าคุณต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทใด ความแตกต่างหลักระหว่าง FHA กับเงินกู้ทั่วไปคือ เงินกู้แรกสามารถใช้เพื่อเป็นเงินทุนสำหรับที่อยู่อาศัยหลักเท่านั้น ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

ดังนั้น หากคุณต้องการซื้อบ้านหลังแรก เงินกู้ FHA อาจเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดสำหรับคุณ ในทางกลับกัน หากคุณกำลังวางแผนจะซื้อบ้านพักตากอากาศ คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เงินกู้แบบธรรมดาคือหนทางที่จะไป

ข้อกำหนดคะแนนเครดิต

แม้ว่าคุณจะไม่ใช่ผู้ซื้อบ้านหลังแรก เงินกู้ FHA อาจยังเป็นตัวเลือกที่ดีกว่าสำหรับคุณ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณไม่มีประวัติเครดิตที่เป็นตัวเอก ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ต้องการคะแนนเครดิต 620 สำหรับเงินกู้ทั่วไป แต่ FHA อนุญาตให้ผู้ซื้อที่มีคะแนนขั้นต่ำ 580 สามารถชำระเงินดาวน์ได้ 3.5%

เหตุผลที่อยู่เบื้องหลังเงื่อนไขการให้กู้ยืมที่เข้มงวดมากขึ้นสำหรับเงินกู้ทั่วไปคือรัฐบาลไม่ได้ประกันการจำนองเหล่านี้ ดังนั้นผู้ให้กู้เอกชนจึงถือว่าความเสี่ยงที่ผู้กู้ผิดนัดเงินกู้

ข้อดีอย่างหนึ่งของเงินกู้ FHA เทียบกับเงินกู้ทั่วไปคือ คุณอาจได้รับด้วยคะแนนเครดิตที่ต่ำเพียง 500 แต่คุณจะต้องชำระเงินดาวน์ที่มากขึ้น กล่าวคือ ถ้าคะแนนเครดิตของคุณอยู่ระหว่าง 500 ถึง 579 คุณอาจมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้พร้อมเงินดาวน์ 10%

ข้อกำหนดสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ปัจจัยสำคัญที่ต้องพิจารณาใน FHA กับการอภิปรายสินเชื่อทั่วไปคือข้อกำหนดจำนองที่คุณจะต้องปฏิบัติตามเพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับแต่ละข้อ คุณต้องจ่ายค่าประกันจำนองส่วนตัวสำหรับเงินกู้ทั่วไปเฉพาะเมื่อคุณชำระเงินดาวน์น้อยกว่า 20%

สินเชื่อ FHA มี PMI รุ่นของตัวเองที่เรียกว่าเบี้ยประกันจำนอง MIP มีผลบังคับใช้โดยไม่คำนึงถึงขนาดเงินดาวน์

ยิ่งไปกว่านั้น เบี้ยประกันจำนองต้องชำระล่วงหน้าและรายปี MIP ล่วงหน้าในปี 2022 เท่ากับ 1.75% ของจำนวนเงินกู้ และคุณจะต้องจ่ายเป็นค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี

MIP ประจำปีแม้จะมีชื่อ แต่จ่ายเป็นรายเดือนและเป็นเปอร์เซ็นต์ (ตั้งแต่ 0.45% ถึง 1.05%) ของจำนวนเงินกู้ตามการชำระเงินดาวน์และระยะเวลาการชำระเงินจำนองของคุณ

ค่าใช้จ่ายของ MIP อาจเป็นปัจจัยในการตัดสินใจเมื่อเลือกระหว่างเงินกู้แบบธรรมดากับเงินกู้ที่ได้รับการสนับสนุนจาก FHA คุณจะต้องจ่ายเป็นเวลา 11 ปี (สำหรับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าต่ำกว่าหรือเท่ากับ 90%) หรือตลอดอายุเงินกู้ (สำหรับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าที่สูงกว่า 90%) .

วงเงินกู้

ปัจจัยสำคัญอีกประการหนึ่งในการเปรียบเทียบ FHA กับการเปรียบเทียบสินเชื่อบ้านแบบทั่วไปคือ วงเงินสินเชื่อสำหรับสินเชื่อทั้งสองประเภท ทั้งสินเชื่อธรรมดาและสินเชื่อ FHA มีวงเงินที่ปรับทุกปี ในปี 2565 วงเงินพื้นฐานของเงินกู้ FHA สำหรับบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 65,000 ดอลลาร์เป็น 420,680 ดอลลาร์ สำหรับตลาดที่มีราคาแพง วงเงินสูงสุดในขณะนี้คือ 970,800 ดอลลาร์

ในการเปรียบเทียบ จำนวนเงินกู้สูงสุดสำหรับเงินกู้ทั่วไปสำหรับบ้านเดี่ยวในปี 2565 คือ 647,200 ดอลลาร์

อัตราดอกเบี้ย

ความแตกต่างที่สำคัญอีกประการระหว่างประเภทเงินกู้ทั่วไปและประเภทเงินกู้ FHA คืออัตราดอกเบี้ย อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ FHA มักจะต่ำกว่าเงินกู้ทั่วไป ผู้ให้กู้ที่ให้เงินกู้แบบธรรมดามักจะคิดค่าธรรมเนียมตามความเสี่ยงที่เรียกว่าการปรับราคาเงินกู้ในระดับเงินกู้กับต้นทุนทั้งหมดของทรัพย์สินเพื่อขจัดความเสี่ยง

อย่างไรก็ตาม คุณอาจยังคงได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ดีขึ้นสำหรับเงินกู้ทั่วไป หากคุณมีคะแนนเครดิตในช่วงกลางปี ​​​​700 หรือสูงกว่า นอกจากนี้ อัตราการจำนองขึ้นอยู่กับผู้ให้กู้และอาจมีการเปลี่ยนแปลงในแต่ละวัน

ข้อดีอีกประการของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ทั่วไปเทียบกับ FHA คือส่วนใหญ่ได้รับการแก้ไขแล้ว ซึ่งหมายความว่าอัตราและการชำระเงินจะคงเดิมตลอดอายุเงินกู้

อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้

อีกสิ่งหนึ่งที่ควรพิจารณาเมื่อคำนวณต้นทุนของสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วไปกับสินเชื่อที่ได้รับการสนับสนุนจาก FHA คืออัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ของคุณ นี่คือเปอร์เซ็นต์ของรายได้ต่อเดือนของคุณที่จะนำไปชำระหนี้ การจำนองทั่วไปมักมีข้อกำหนดที่เข้มงวดกว่า และหนึ่งในนั้นคืออัตราส่วน DTI ที่ต่ำ

ผู้ให้กู้มักต้องการให้ตัวเลขนี้ต่ำกว่า 36% เพื่ออนุมัติเงินกู้ทั่วไป ในบางกรณี สามารถเพิ่มได้ถึง 47% หรือแม้กระทั่งสูงถึง 50% หากคุณมีคะแนนเครดิตที่ดีมาก

สินเชื่อ FHA มักจะมีอัตราส่วน DTI สูงกว่าสินเชื่อทั่วไป ซึ่งหมายความว่าคุณอาจมีเวลาที่ง่ายกว่าในการรับเงินกู้ FHA อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนของคุณต้องไม่เกิน 50% เนื่องจากเป็นเปอร์เซ็นต์สูงสุดที่ FHA อนุญาต

การรีไฟแนนซ์สินเชื่อ FHA

การรีไฟแนนซ์เงินกู้ FHA เป็นเงินกู้ทั่วไปเป็นทางเลือกที่คุณอาจต้องการพิจารณาในบางประเด็น มันสามารถให้ผลประโยชน์มากมายแก่คุณ รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า เงื่อนไขเงินกู้ที่นานขึ้น และการชำระเงินรายเดือนที่ต่ำกว่า

มีบางสิ่งที่ควรพิจารณาก่อนตัดสินใจรีไฟแนนซ์ ขั้นแรก คุณจะต้องสร้างส่วนได้เสียให้เพียงพอในบ้านของคุณ เหตุผลหนึ่งที่ผู้คนตัดสินใจรีไฟแนนซ์เงินกู้ FHA คือการกำจัด MPI หากคุณเป็นเจ้าของบ้านอย่างน้อย 20% อยู่แล้ว คุณจะไม่ต้องจ่าย PMI ด้วยเงินกู้ทั่วไป

คุณจะต้องมีคะแนนเครดิตที่ดีและมีรายได้ที่มั่นคงด้วย คะแนนเครดิตที่ดีสามารถช่วยให้คุณได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง ในขณะที่รายได้ที่สม่ำเสมอช่วยให้มั่นใจได้ว่าคุณจะสามารถชำระเงินรายเดือนได้ตรงเวลา

อีกทางเลือกหนึ่งสำหรับการรีไฟแนนซ์เงินกู้ FHA คือ FHA Streamline Refinance ผลิตภัณฑ์ทางการเงินนี้มีให้สำหรับผู้กู้ที่มีเงินกู้ FHA อยู่แล้วเท่านั้น FHA Streamline Refinance ไม่ต้องการการตรวจสอบเครดิตหรือการตรวจสอบรายได้ และบ้านของคุณไม่จำเป็นต้องได้รับการประเมิน ซึ่งทำให้ขั้นตอนการสมัครง่ายขึ้น

คำตัดสินของเรา

ดังนั้นเงินกู้ทั่วไปดีกว่า FHA หรือไม่? คำตอบสำหรับคำถามนั้นขึ้นอยู่กับสถานการณ์ส่วนบุคคลของคุณ ข้อดีและข้อเสียของสินเชื่อ FHA ทั้งสองมาจากข้อเท็จจริงที่ว่าเงินกู้ประเภทนี้ได้รับการออกแบบมาเป็นหลักเพื่อช่วยให้ผู้กู้ที่มีรายได้ปานกลางถึงต่ำที่มีคะแนนเครดิตยอดเยี่ยมน้อยกว่าในการซื้อบ้านหลังแรกของพวกเขา

หากคุณไม่รู้จักตัวเองในคำอธิบายข้างต้น เช่น คุณมีเงินเก็บเพิ่มขึ้นสำหรับการชำระเงินดาวน์ คะแนนเครดิตของคุณสูง หรือคุณกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นรูปแบบหนึ่งของการลงทุนและวางแผนที่จะเช่า เงินกู้อาจเป็นตัวเลือกที่ดีกว่าสำหรับคุณ เนื่องจากคุณอาจมีสิทธิ์ได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ดีกว่า

นอกจากนี้ ด้วยเงินดาวน์มากกว่า 20% คุณสามารถหลีกเลี่ยงการจ่ายประกันสินเชื่อส่วนบุคคลได้