Что такое условное депонирование и как оно работает?

Глядя на ипотечные кредиты, вы неизбежно столкнетесь со списком незнакомых фраз. Термины «эскроу» и «эскроу-счета» — это два термина, которые почти наверняка появятся в нескольких контекстах. Таким образом, если вы хотите сделать осознанный выбор в процессе подачи заявки на ипотеку, необходимо более четкое понимание этих концепций.

Это простое руководство поможет вам изучить основы процесса условного депонирования и того, как он может повлиять на вашу ипотеку.

Что означает условное депонирование?

Итак, что такое эскроу в ипотечных договорах? Ответ на этот вопрос зависит от того, думаете ли вы о термине «счет условного депонирования» или говорите о том, что что-то находится «в условном депонировании».

Эскроу-это юридическое соглашение, которое обычно является обязательным для покупки дома. Он предназначен для защиты как покупателя, так и продавца. Соглашение фактически предусматривает, что третья сторона в сделке, также известная как агент условного депонирования, временно держит деньги «на условном депонировании» до тех пор, пока условия продажи имущества не будут выполнены.

По сути, мы могли бы считать это мостом между «выражением серьезного интереса» и завершением продажи недвижимости.

В большинстве случаев договор эскроу оформляется следующим образом:

• Покупатель вносит депозит, также известный как «задаток», агенту условного депонирования.
• Продавец убирает недвижимость с продажи, чтобы положить ее «на условное депонирование».
• После заключения договора купли-продажи агент условного депонирования передает средства и имущество соответствующим сторонам.

По сути, соглашение об условном депонировании — это когда две стороны используют агента условного депонирования в качестве посредника или посредника для безопасного выполнения транзакции. Поскольку деньги остаются на условном депонировании до тех пор, пока сделка не будет закрыта (день, когда продавец получит деньги, а покупатель получит право собственности), эти услуги могут понадобиться в течение нескольких недель. В некоторых случаях на это могут уйти даже месяцы.

Когда соглашение достигает стадии условного депонирования, обе стороны несут ответственность за соблюдение условий сделки. Покупателю потребуется доказательство наличия ипотечного кредита для поддержки задатка. Продавец должен предоставить доступ к собственности для осмотра и завершения любых ремонтных работ, которые считаются необходимыми, прежде чем продажа может быть завершена.

После того, как обе стороны выполнили свои соответствующие требования, условное депонирование заканчивается, и транзакция может быть выполнена.

Сколько стоят услуги условного депонирования?

Покупка вашей первой недвижимости — это крупнейшая финансовая покупка, которую когда-либо совершает большинство людей, поэтому гарантия, предоставляемая агентом условного депонирования, всегда стоит того. Однако, как и в случае с большинством услуг, которые вам потребуются при покупке недвижимости, они не предоставляются бесплатно.

Плата за условное депонирование является предметом переговоров между покупателем и продавцом, что означает, что вам, возможно, не придется оплачивать полный счет самостоятельно. В большинстве случаев комиссия за условное депонирование составляет от 1% до 2% от стоимости недвижимости. При средней цене на недвижимость в настоящее время 374 900 долларов, приблизительная цифра от 4000 до 8000 долларов является точной для большинства стандартных домов.

Если вы платите комиссию за условное депонирование (или хотя бы ее часть), расходы будут добавлены к вашим расходам на закрытие.

Следует отметить, что плата за условное депонирование не совпадает с деньгами, размещенными на условном депонировании. Средства, размещенные на условном депонировании, обычно составляют от 1% до 3% от стоимости недвижимости.

Этот депозит показывает продавцу, что вы серьезно относитесь к покупке недвижимости, и на законных основаниях вынуждает его снять ее с продажи, что позволяет вам заключить договор купли-продажи.

По завершении задаток станет частью вашего первоначального взноса за недвижимость, а это означает, что агентское вознаграждение является единственным дополнительным расходом. Однако, если вы не совершите покупку, задаток на условном депонировании может быть присужден продавцу за то, что он потратил свое время и потенциально может стоить ему продажи в другом месте.

Как насчет счетов условного депонирования?

В дополнение к процессу условного депонирования при покупке недвижимости вы также обнаружите, что счет условного депонирования необходим на протяжении всего срока действия вашей ипотеки. При заключении договора об ипотеке ваш банк или кредитор также предоставит вам личный или совместный счет условного депонирования. Его основная функция заключается в хранении средств домовладельца для целей страхования и налогообложения.

В то время как налоги на имущество и страхование подлежат ежегодной оплате, платежи условного депонирования производятся ежемесячно, чтобы гарантировать, что на вашем счете есть средства для покрытия этих предметов, когда они должны быть оплачены.

Основным недостатком является то, что большинство кредиторов требуют, чтобы вы хранили на счету средства на два месяца (иногда больше, если вас считают рискованным кандидатом) в любой момент времени. Это делается для предотвращения уязвимости в периоды финансовых трудностей.

Преимущества счета условного депонирования распространяются как на кредитора, так и на заемщика. Вот некоторые из ключевых:

• Вы с меньшей вероятностью будете отставать в неипотечных аспектах домовладения.
• Относительно большие ежегодные расходы становятся гораздо более управляемыми за счет ежемесячных платежей.
• Постоянное отслеживание аспектов, не связанных с ипотекой, снижает риск упущенной выгоды кредитора из-за безнадежной задолженности.

Депонирование налогов на недвижимость и страховки технически не является юридическим требованием, но многие кредиторы будут настаивать на этом, особенно для более рискованных заявителей.

После того, как ипотека началась, счета условного депонирования заемщика будут анализироваться на ежегодной основе, чтобы убедиться, что текущих платежей достаточно для покрытия прогнозируемого увеличения премии. И наоборот, если считается, что вы заплатили слишком много, вам может потребоваться возмещение условного депонирования вместе с уменьшенными платежами в течение следующих 12 месяцев.

Покрывает ли ипотечный счет условного депонирования все неипотечные платежи?

В то время как средний возраст первого покупателя продолжает расти, мысль о том, чтобы справиться с неипотечными затратами на домовладение, остается столь же сложной. Ваша ипотека — это только одна статья расходов, связанных с недвижимостью, и условное депонирование позаботится о двух из них за счет налогов и страхования.

Однако счет условного депонирования не покрывает всего. Некоторые из дополнительных расходов, с которыми вы можете столкнуться, включают, но не ограничиваются:

• Единовременный дополнительный налоговый счет, когда собственность переходит из рук в руки.
• Сборы ТСЖ (ассоциации домовладельцев), которые могут быть ежегодными или ежеквартальными.
• Текущие местные налоги.

Вам также необходимо будет учитывать различные счета за коммунальные услуги и текущие расходы, связанные с владением и управлением недвижимостью. Есть много причин, по которым ваше условное депонирование не покроет их, главная из которых заключается в том, что кредиторы не могут предсказать, насколько велики будут эти расходы.

Вывод

Ответ на вопрос «Что такое условное депонирование?» требует некоторого дополнительного объяснения, даже не вдаваясь в различные типы существующих счетов условного депонирования. Проще говоря, условное депонирование предполагает, что две стороны обращаются к третьей стороне для безопасного выполнения сделки купли-продажи или аренды.

Существует два типа юридических соглашений, связанных с покупкой жилья, с которыми вам следует ознакомиться. Во-первых, агент условного депонирования работает в качестве посредника между покупателем и продавцом, чтобы обеспечить защиту средств во время заключения договора купли-продажи.

Во-вторых, когда домовладелец вносит ежемесячные взносы на счет, чтобы можно было выплачивать ежегодные страховые взносы.

Хотя и продавец, и кредитор получат выгоду, устранив риски, с которыми они могут столкнуться без условного депонирования, зачастую это длительный и дорогостоящий процесс.