Что такое кредит под залог дома и как он работает?

Выплачивая ипотеку, вы постепенно увеличиваете капитал в своем доме. Со временем вы будете владеть все большей его долей.

Кредит под залог собственного дома — это финансовый продукт, который позволяет вам получить доступ к капиталу, связанному с вашим домом, без необходимости сначала продавать его. Затем вы можете потратить эти деньги на то, что вам нужно, например, на оплату обучения в университете, пенсионные расходы или даже на новую машину.

В этом посте мы спрашиваем: что такое кредит собственного капитала? Затем мы рассмотрим, как работают эти продукты, и стоит ли вам подумать о том, чтобы отказаться от них.

Кредит под залог собственного капитала - определение и ставки

Ссуды под залог жилья, также иногда называемые вторыми ипотечными кредитами или ссудами под залог дома, — это способ увеличить стоимость вашего непогашенного остатка по ипотечному кредиту, чтобы высвободить наличные деньги.

Общая сумма доступного капитала рассчитывается как рыночная стоимость дома за вычетом стоимости непогашенной ипотеки.

Например, если домовладелец владеет недвижимостью с рыночной стоимостью 300 000 долларов и имеет непогашенную ипотеку в размере 100 000 долларов, его собственный капитал составляет 200 000 долларов.

Если они берут кредит под залог дома в размере 50 000 долларов, они уменьшают свой собственный капитал до 150 000 долларов и получают 50 000 долларов наличными. Их общее ипотечное бремя затем возрастает со 100 000 до 150 000 долларов.

Ставки по кредитам под залог недвижимости, как правило, фиксированы, то есть процентные ставки, которые платят владельцы, не меняются в течение ограниченного периода времени. Сколько капитала вы освобождаете от своего дома, зависит от вас.

Вы можете взять небольшую сумму или большую сумму, в зависимости от ваших обстоятельств. Обратите внимание, однако, что большинство банков имеют минимальные суммы кредита.

Заем под залог собственного капитала против HELOC

Кредиты под домашний капитал — это не то же самое, что кредитная линия под домашний капитал. HEOC имеют переменные процентные ставки, которые колеблются в соответствии с базовой ставкой Федеральной резервной системы. Если Федеральная резервная система повысит ставки, процентные платежи по HELOC также увеличатся.

С другой стороны, кредиты под залог собственного капитала выдаются на срок от 5 до 30 лет. Сам дом служит залогом для кредитора, который может лишить его права выкупа, если вы не сделаете выплаты вовремя.

Кредит под залог собственного капитала против рефинансирования с выплатой наличных

Вы также можете взять кредит под свой дом, используя рефинансирование наличными. Эта форма кредита похожа на ссуду под залог дома в том смысле, что она позволяет вам высвободить наличные деньги из вашего дома. Однако есть и важные отличия.

Вместо того, чтобы добавлять вторую ипотеку, рефинансирование наличными погашает вашу существующую ипотеку, а затем дает вам новую, более крупную ипотеку с другой ставкой, одновременно выпуская наличные деньги на ваш банковский счет.

По этому соглашению у вас есть только один платеж по ипотеке каждый месяц, а не два.

В случае дефолта или потери права выкупа кредиторы, ипотечные кредиты, получают выплаты во вторую очередь, в то время как основные держатели ипотечных кредитов получают выплаты в первую очередь.

Следовательно, конвертируя собственный капитал в первичную ипотеку, кредиторы снижают свой риск. Вот почему, как правило, рефинансирование наличными позволяет вам получить доступ к более низким процентным ставкам, чем кредит под залог дома.

В некоторых случаях вы можете получить наличные и уменьшить ежемесячные платежи по ипотеке одновременно с рефинансированием наличными.

Если ваш кредитный рейтинг улучшился, вы можете претендовать на более низкие процентные ставки, что значительно сократит ваши ежемесячные счета и в то же время высвободит капитал.

Как работают кредиты под залог недвижимости

Лучший способ думать о кредитах под залог дома — это как об инструменте для увеличения размера обычной ипотеки, чтобы высвободить наличные деньги, запертые в вашем доме. Когда вы выпускаете собственный капитал, вы продаете часть своей собственности на свой дом обратно в банк в обмен на наличные.

Сумма, которую вы можете занять, зависит от вашего комбинированного отношения кредита к стоимости (CLTV), которое включает как вашу существующую ипотеку (если она у вас есть), так и вашу новую ссуду под залог дома. Большинство банков принимают CLTV до 90% стоимости дома.

Возвращаясь к нашему примеру, если ваш дом стоит 300 000 долларов, и у вас есть ипотечный кредит в размере 100 000 долларов, а ваш банк допускает CLTV в размере 9%, то вы можете претендовать на получение кредита под залог дома до 170 000 долларов.

Несмотря на то, что проценты по кредиту под залог недвижимости, как правило, довольно низкие, фактическая сумма, которую вы платите, зависит от вашей истории платежей и кредитного рейтинга. Лица с высоким кредитным рейтингом обязаны платить более низкие ставки по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Как и в случае с обычной ипотекой, если вы не платите вовремя, кредиторы могут принять решение о лишении права выкупа вашей собственности для погашения любого непогашенного долга.

Когда вы берете кредит под залог собственного дома, вы будете договариваться о продолжительности срока с ипотечным кредитором. Большинство контрактов заключаются на срок от 5 до 30 лет, причем большинство из них находится в пределах от 10 до 25 лет.

Чем короче горизонт погашения ипотеки, тем больше вы будете платить каждым ежемесячным платежом за данный непогашенный остаток. Большинство кредиторов просят вас вернуть как основную сумму, так и проценты, как при обычной ипотеке.

Ссуды под залог недвижимости сопряжены с определенными рисками. Например, если рыночная стоимость вашей собственности упадет, вы можете оказаться в долгу больше, чем она стоит. В этом случае вы можете потерять деньги при продаже своего дома и быть вынуждены сократить его.

Плюсы и минусы кредитов под залог дома

Как и у любого финансового продукта, у кредитов под залог недвижимости есть как преимущества, так и недостатки.

Плюсы

• Предсказуемые фиксированные ежемесячные платежи в дополнение к вашей существующей ипотеке (если она у вас есть)
• Нет ограничений на то, как вы можете использовать собственные средства, выпущенные вашим кредитором
• Более низкие процентные ставки, чем практически у всех обычных обеспеченных или необеспеченных потребительских кредитов.
• Более длительные сроки, чем у большинства потребительских кредитов
• Мгновенный доступ ко всем средствам

Минусы

• Затраты на закрытие могут быть высокими по сравнению с обычными потребительскими кредитами
• Риск потери права выкупа в случае неуплаты кредита
• Вам необходимо погасить остаток по ипотечному кредиту и кредиту под залог дома, прежде чем закрыть сделку по продаже дома.
• Расходы по кредиту под залог недвижимости должны быть оплачены сверх существующих расходов по ипотеке.

Условия кредита под залог недвижимости

Прежде чем получить одобрение на получение кредита на покупку дома, убедитесь, что вы сравнили условия и процентные ставки разных кредиторов. Как и в случае с традиционным ипотечным рынком, между поставщиками существуют существенные различия.

Кредитные союзы обычно предлагают лучшие процентные ставки, чем банки. Однако время подачи заявки и обработки может быть больше.

Как и в случае с ипотекой, вы можете запросить принципиальное соглашение, чтобы узнать, сколько денег вы можете занять и по какой ставке. Суммы кредита на недвижимость будут варьироваться в зависимости от рыночной стоимости вашей собственности, от того, считает ли банк, что ее цена будет расти или падать, от вашего дохода и вашей кредитной истории.

Как правило, хорошей идеей будет улучшить свой кредитный рейтинг, чтобы снизить проценты по любому кредиту под залог собственного дома, который вы берете. Вы также должны получить оценку дома, прежде чем подавать заявку на получение кредита.

Если кредитор позже обнаружит, что ваша собственность стоит меньше, чем деньги, взятые взаймы под нее, он уменьшит сумму кредита или полностью отклонит вашу заявку, и вы не получите никаких комиссий, которые вы заплатили.

Если вы используете кредит под залог собственного капитала для консолидации долга, убедитесь, что выплаты на самом деле меньше, чем ваши текущие обязательства.

Подсчитайте общую сумму, которую вы платите по своим существующим долгам, а затем сравните ее с ежемесячной суммой кредита. В большинстве случаев она будет ниже, но не всегда.

Закон о налоговой реформе 1986 г. отменил налоговые вычеты по процентам, выплачиваемым по потребительским расходам. Однако было важное исключение: проценты, потраченные на обслуживание долга по месту жительства.

Таким образом, после этого времени ссуды под залог жилья стали значительно более популярными, поскольку люди могли высвободить капитал в своих домах, а затем использовать его для покупки необходимых им вещей, таких как обучение в колледже для своих детей.

Зная об этой лазейке, правительство приняло Закон о снижении налогов и занятости от 2017 года. Этот закон отменил вычеты процентов по кредитам под залог жилья и HELOC до 2026 года, если только они не использовались для существенного улучшения имущества владельца.

Например, в соответствии с новым законом домовладелец может использовать деньги для ремонта своей собственности, но не для отпуска, обучения в колледже или других потребительских расходов.

Кто имеет право на получение кредита под залог дома?

Как и в случае с другими источниками кредита, кредиторы изучат ваше текущее финансовое положение. Требования к кредиту собственного капитала включают хорошее соотношение долга к доходу, высокий кредитный рейтинг и капитал в вашем нынешнем доме.

Капитал

Большинство кредиторов попросят вас иметь более 20% стоимости вашего дома в виде собственного капитала, прежде чем они захотят предоставить вам кредит. Например, если рыночная стоимость вашей недвижимости составляет 600 000 долларов, сумма непогашенной ипотеки не должна превышать 480 000 долларов.

Чтобы узнать больше о вашем капитале, кредиторы могут выполнить оценку дома. Здесь профессионал экспертно оценивает вашу недвижимость на основе продажных цен на аналогичные дома в этом районе.

Допустим, оценщик осматривает ваш дом и определяет его стоимость. Вот пример расчета кредита под залог дома, который они могут выполнить:

• Стоимость имущества: 500 000 долларов США
• Приемлемое отношение кредита к стоимости: 0,9
• Непогашенный остаток по ипотеке: 150 000 долларов США

Чтобы рассчитать собственный капитал, вычтите непогашенную ипотеку из рыночной стоимости имущества:

500 000 долларов – 150 000 долларов США = 350 000 долларов США

Теперь рассчитайте максимальную стоимость кредита под залог собственного дома, умножив собственный капитал на приемлемое соотношение кредита к стоимости:

350 000 долларов США ✕ 0,9 = 315 000 долларов США

Следовательно, в этом примере домовладелец может взять до 315 000 долларов США в виде кредита под залог собственного дома.

Соотношение долга к доходу

Как только кредитор узнает стоимость вашего дома, он изучит соотношение вашего долга к доходу — размер ваших ежемесячных выплат по долгам по сравнению с вашим ежемесячным доходом. Эта информация важна, потому что она больше говорит кредитору о вашей способности нести долги.

Чтобы претендовать на получение кредита под залог дома, вам потребуется DTI менее 43% от вашего валового ежемесячного дохода (доход до налогообложения).

Чтобы рассчитать свой DTI, сложите все свои ежемесячные выплаты по долгам, а затем разделите на свой валовой ежемесячный доход. Например, если ваш ежемесячный доход составляет 4000 долларов, а выплаты по долгам составляют 1000 долларов, то ваш DTI составляет 0,25, или 25% от вашей валовой заработной платы.

Вам нужно будет предоставить подтвержденную историю доходов как минимум за два года. Если вы не можете предоставить это, кредиторы могут попросить вас подождать, прежде чем повторно подавать заявку на кредит под залог дома.

Кредитная история

Наконец, кредиторы изучат вашу кредитную историю, чтобы узнать, были ли у вас проблемы с погашением долга в прошлом. Затем они определят ваш риск на основе информации, к которой они имеют доступ через кредитные бюро.

Даже если у вас есть DTI более 43% и ценный дом, они все равно могут отказать вам в кредит под залог дома, если ваш кредитный рейтинг плохой. Вообще говоря, вам нужен кредитный рейтинг более 600, чтобы претендовать.

Когда следует брать кредит под залог дома?

Традиционные кредиты под залог недвижимости существуют уже давно, но почему люди их используют?

Чтобы погасить долг с высокими процентами

Поскольку кредиты под залог собственного капитала являются типом обеспеченного долга, они, как правило, значительно дешевле в обслуживании, чем обычные потребительские кредиты. Из-за этого многие люди берут их, чтобы консолидировать существующий долг и снизить общую стоимость процентов, которые они должны платить.

Оплата фиксированных расходов

Люди также выпускают капитал в своих домах для оплаты фиксированных расходов, таких как обучение в колледже или ремонт дома. В большинстве случаев они заранее знают полную сумму, которую им нужно потратить, и точную сумму капитала, которую им нужно высвободить из своего дома.

Быстро выпустить наличные

В некоторых случаях вам могут просто быстро потребоваться наличные деньги для крупных и неожиданных расходов, таких как плата за обслуживание или медицинские счета. Вместо того, чтобы брать обычный потребительский кредит с высокой процентной ставкой или оплачивать расходы по кредитной карте, вы можете вместо этого взять ипотечный кредит.

Вывод

Итак, что такое кредит собственного капитала? По сути, это финансовый продукт, который позволяет вам взять второй ипотечный кредит на свой дом, высвобождая весь накопленный вами капитал.

Как работает кредит под залог дома? Простой. Вы обращаетесь в банк за новым ипотечным кредитом на вашу собственность, а затем оплачиваете взносы отдельно от основного ипотечного кредита.

Эта установка отличается как от HELOC, так и от рефинансирования наличными, как объяснялось выше.

Чтобы избежать потери права выкупа, вам необходимо вносить ежемесячные платежи по кредиту собственного капитала на время. Банки проверят ваш доход и кредитную историю, чтобы определить уровень вашего риска, который, в свою очередь, определит процентную ставку, которую вы платите. В некоторых ситуациях вы можете обнаружить, что вам лучше искать альтернативные источники кредита.