Обзор RealtyMogul: инвестируйте в недвижимость всего за 1000 долларов

Вы ищете легкий способ инвестировать в частную недвижимость?

Может быть, у вас нет денег, чтобы купить недвижимость в аренду. RealtyMogul позволяет напрямую инвестировать в коммерческую недвижимость 1000 долларов.

Краудфандинговая недвижимость по-прежнему позволяет получать пассивный доход. Вам не нужно проверять арендаторов или чинить забитые туалеты, как домовладелец. И вы можете получать годовой доход не менее 6%, не инвестируя в акции.

Этот обзор RealtyMogul поможет вам научиться инвестировать в недвижимость.

4

Общая оценка

Краткое содержание

RealtyMogul позволяет всем людям инвестировать в коммерческую недвижимость всего за 5000 долларов. Аккредитованные инвесторы также имеют доступ к частным размещениям.

• Простота использования

  4

• Варианты инвестиций

  4

• Риск

  4

Плюсы

• Открыт для всех инвесторов
• Несколько типов инвестиций
• ИРА инвестирование

Минусы

• Потенциальный риск
• Периоды удержания
• 5000 долларов для начала

• Попробуйте RealtyMogul

Как работает RealtyMogul?

RealtyMogul позволяет напрямую инвестировать в коммерческую недвижимость. Чтобы уточнить, вы не будете инвестировать в дома на одну семью или отели, чтобы перечислить два исключения.

В частности, вы можете инвестировать в следующие типы недвижимости:

• Многоквартирные квартиры
• Промышленные здания
• Офисные комплексы
• Розничные торговые центры
• Самостоятельное хранение
• Парки мобильных домов
• Студенческое жилье
• Разработка с нуля

Самое приятное то, что вам не нужно управлять имуществом. И вы можете инвестировать с помощью налогооблагаемого счета или счета IRA.

Коммерческая недвижимость стоит дорого, поэтому в нее сложно инвестировать. Но теперь, с краудфандинговыми платформами недвижимости, такими как RealtyMogul, вы можете начать с первоначальных инвестиций в размере 5000 долларов.

Аккредитованные инвесторы также могут инвестировать в частные размещения. Средний период удержания составляет от трех до семи лет.

Тем не менее, более простым вариантом инвестирования являются два продукта инвестиционного фонда недвижимости (REIT). Эти два портфеля инвестируют в проекты в Соединенных Штатах и ​​​​сосредоточены либо на росте, либо на доходе.

Для неаккредитованных инвесторов эти REIT являются единственным вариантом инвестирования. Если вы зарабатываете менее 200 000 долларов в год или владеете ликвидными активами менее 1 миллиона долларов, вы являетесь неаккредитованным инвестором.

Частная недвижимость против государственной недвижимости

Что отличает инвестиции в RealtyMogul от акций и фондов недвижимости в вашей IRA или 401k?

Во-первых, RealtyMogul позволяет вам быть прямым инвестором в сделках с недвижимостью. Публичные инвестиции позволяют вам инвестировать только в компанию или широкий индекс. В результате вы можете получить больший дивиденд с RealtyMogul. Но краудфандинговая недвижимость может быть более рискованной и трудной для продажи.

Например, вы можете инвестировать в индексный фонд недвижимости Vanguard через онлайн-брокерскую компанию. Этот фонд имеет приблизительную годовую дивидендную доходность 2,87%, но текущий годовой дивидендный доход Income REIT составляет 6%.

Частная недвижимость более неликвидна, как попытка продать свой дом. Поиск покупателя может занять месяцы. Напротив, акции государственной недвижимости могут быть проданы в любой день, когда фондовый рынок открыт.

Кроме того, частная недвижимость может быть более рискованной, потому что вы инвестируете в меньшее количество объектов. RealtyMogul Income REIT имеет 14 инвестиционных объектов. Но индексный фонд Vanguard владеет 185 различными акциями.

Долг против акционерного финансирования

Каждая недвижимость RealtyMogul имеет заемное или долевое финансирование. Тип финансирования, который вы выбираете, определяет, как вы получаете пассивный доход.

Финансовая задолженность

Долговое финансирование похоже на инвестирование в облигации. Вы получаете ежемесячные дивиденды от платежей по кредиту и ежемесячной арендной платы. Эти сделки менее рискованны, чем инвестиции в акции, хотя ваш потенциальный доход ниже.

Например, вы можете получить 8% годовой прибыли, а сделка с акциями может принести 11%.

Инвестиционный период для холдингов, обеспеченных долговыми обязательствами, обычно на несколько лет короче.

Одним из примеров является инвестирование в существующее офисное здание. Вы получаете ежемесячный доход, когда арендаторы вносят арендную плату. И вы получаете проценты с каждого платежа по кредиту.

Потенциальные риски долговых вложений

Если заемщик не выполнит обязательства по кредиту, вы можете потерять оставшуюся сумму. Долговые инвесторы получают платеж раньше, чем долевые инвесторы. Выручка от продажи недвижимости окупит ваши вложения в первую очередь.

Акционерное финансирование

Предложения акций более рискованны, но имеют больший потенциальный доход. Этот вариант больше похож на инвестиции в акции роста. Вы больше сосредотачиваетесь на долгосрочном росте, чем на ежемесячных дивидендах.

Большая часть прироста капитала происходит от роста стоимости недвижимости. Но вы не увидите этих доходов, пока недвижимость не будет продана. Эти сделки могут иметь инвестиционный период до 10 лет.

Примером долевого проекта является покупка многоквартирных квартир. Улучшение комплекса и владение им в течение нескольких лет может привести к увеличению стоимости недвижимости. В конце концов RealtyMogul продает комплекс с прибылью.

Вы сохраняете часть прибыли и возвращаете свои первоначальные инвестиции.

Вы можете получать небольшие ежеквартальные дивиденды. Но вы получаете большую часть своей прибыли, когда недвижимость продается.

Потенциальные риски инвестиций в акционерный капитал

Если инвестиция терпит неудачу или продается с убытком, вы теряете деньги. Долговые инвесторы получают деньги в первую очередь. Вы также получаете меньшие дивиденды с менее частыми выплатами.

Кто может инвестировать?

Все жители США в возрасте от 18 лет могут инвестировать в RealtyMogul. Тем не менее, вы должны быть аккредитованным инвестором, чтобы инвестировать в отдельные сделки.

Аккредитованные инвесторы

Есть два способа стать аккредитованным инвестором:

• Ваш годовой доход составляет не менее 200 000 долларов США за два года или совместный доход в размере 300 000 долларов США.
• У вас есть собственный капитал не менее 1 миллиона долларов

Чистая стоимость в 1 миллион долларов не может включать стоимость вашего основного дома.

Комиссия по ценным бумагам и биржам США (SEC) требует от вас выполнения только одного из этих требований. Если это так, у вас есть полный доступ к инвестиционным возможностям RealtyMogul.

Ниже приведены два варианта, открытые только для аккредитованных инвесторов.

Частные размещения

Вы можете инвестировать в следующие типы отдельных коммерческих объектов:

• промышленный
• Смешанное использование
• Многоквартирный дом
• Офис
• Розничные торговые центры

Эти объекты недвижимости находятся в Соединенных Штатах и ​​управляются компаниями по недвижимости, проверенными RealtyMogul. Большинство из них представляют собой предложения акций с ежеквартальными распределениями.

Чтобы избежать риска, RealtyMogul не инвестирует в отели. Они также не предлагают дома на одну семью (капитал) или ипотечные кредиты на одну семью (долг). Они также держатся подальше от пустующей недвижимости и проектов по развитию земли.

RealtyMogul является генеральным инвестором, а вы покупаете дробную долю. Большинство размещений имеют инвестиционный период от двух до десяти лет. Минимальные инвестиции обычно составляют от 15 000 до 50 000 долларов.

Это может быть простой способ инвестировать в коммерческую недвижимость по всей стране. Команда RealtyMogul проводит физический осмотр каждого объекта.

Они также пытаются сотрудничать только с опытными компаниями по недвижимости. Тем не менее, вы все равно должны провести собственное исследование.

Кроме того, RealtyMogul не будет делать призывы к капиталу для привлечения дополнительных средств. Вы можете инвестировать то, что изначально обещали. И последующие инвестиции являются опцией, если размещение требует большего финансирования.

1031 Обмен

Примечание. Платформа в настоящее время приостановила свою службу обмена 1031. Однако вы все равно увидите эту функцию на своем веб-сайте (по состоянию на февраль 2022 г.).

Если вы в настоящее время владеете инвестиционной недвижимостью, этот тип транзакции позволяет вам продать существующую недвижимость и купить другую подобную структуру, избегая при этом налогов на прирост капитала.

Эта услуга предназначена только для аккредитованных инвесторов через платформу. Тем не менее, любой инвестор в недвижимость может выполнить обмен 1031 с помощью знающего бухгалтера или адвоката.

Неаккредитованные инвесторы

Любой может инвестировать в портфель RealtyMogul с помощью своих двух публичных неторгуемых REIT. Эти REIT — простой способ инвестировать в долговые и долевые сделки и получить дополнительную диверсификацию.

Аккредитованные инвесторы также могут инвестировать в эти REIT. Вы можете найти некоторые из этих свойств в качестве частного размещения.

В настоящее время для всех инвесторов открыты два разных REIT RealtyMogul. Отметим, что у каждого из них своя инвестиционная стратегия. Минимальная инвестиция составляет 5000 долларов США для каждого. А последующие вложения составляют не менее 1000 долларов.

Если вы совершаете ежемесячные инвестиции, текущий минимум инвестиций снижается до 250 долларов.

У вас есть возможность инвестировать в один или оба REIT, если у вас есть деньги.

Когда вы инвестируете, вы покупаете акции каждого REIT. Цена акций основана на текущей стоимости чистых активов (NAV). В феврале 2022 года каждая акция стоит около 10 долларов. Итак, если вы инвестируете 1000 долларов, у вас есть десять акций.

Доход REIT

Income REIT фокусируется на приносящих доход активах, инвестируя в многоквартирные, офисные и торговые объекты.

Этот REIT лучше всего подходит, если вам нужны ежемесячные дивиденды и меньший риск.

Вы зарабатываете ежемесячные дивиденды и имеете историческую годовую доходность (после комиссий) от 6% до 8%. Эта годовая доходность конкурирует с исторической доходностью S&P 500 в 7,96% без учета ежедневной волатильности.

По состоянию на 15 февраля 2022 года годовая ставка распределения составляет 6% после годовой платы за управление в размере 1%.

Эта идея пассивного дохода означает, что вы можете получать прибыль, как на фондовом рынке, инвестируя в коммерческую недвижимость.

REIT роста квартиры

Более агрессивным инвесторам следует рассмотреть REIT Apartmnet Growth. Этот REIT содержит только многосемейные инвестиции. Этот портфель на 100% финансируется акционерным капиталом.

По состоянию на 15 февраля 2022 года эта инвестиция выплачивается в размере 4,5% годовых за счет ежеквартальных платежей.

Годовая плата за управление составляет 1,25% от вашего инвестиционного баланса.

Этот фонд был запущен в сентябре 2017 года. Руководство REIT продаст текущие активы. И, как они это делают, долгосрочный доход должен увеличиваться по мере того, как вы получаете часть выручки.

Например, сделки с частным размещением акций RealtyMogul обычно приносят от 8% до 11%. Долгосрочная доходность этого REIT может быть аналогичной, если вы включите прибыль от собственности и квартальные дивиденды.

Если вам не нужен краткосрочный доход в виде дивидендов, ожидание более высокого долгосрочного роста может стоить ожидания. Помните, что сделки с ценными бумагами приносят большую часть прибыли, когда недвижимость продается.

Статья по теме : Что такое дивидендный доход? Все, что Вам нужно знать

Продажа ваших акций MogulREIT

Вы должны инвестировать свои деньги как минимум на три года, чтобы избежать комиссии за выкуп. Эта комиссия аналогична комиссии за досрочное снятие средств в размере 401k. RealtyMogul начинает выкуп ваших акций REIT после первого года.

Комиссия за выкуп зависит от того, как долго вы владеете акциями MogulREIT.

Ниже показано, какую часть ваших текущих инвестиций вы вернете, продав акции:

• Владеть менее 12 месяцев: 0%
• От одного до двух лет: 98%
• От двух до трех лет 99%
• Владеть не менее трех лет: 100%

Плата за выкуп не взимается в случае смерти инвестора.

Вот пример. Инвестирование в марте 2022 года означает, что вы должны подождать до марта 2025 года, чтобы избежать этой комиссии. Через три года вы получаете первоначальные инвестиции плюс все дивиденды без штрафных санкций.

Этот период владения короче, чем у многих краудфандинговых платформ. Обычно конкуренты заставляют вас держать акции до пяти лет, чтобы избежать платы за досрочное погашение.

Продажа в течение первых 12 месяцев аннулирует все ваши инвестиции.

Сборы

Присоединиться к RealtyMogul можно бесплатно. Вы платите комиссию только после того, как инвестируете. Эти комиссии аналогичны комиссиям индексного фонда и комиссиям за управление счетом робота-консультанта.

Одним из недостатков краудфандингового инвестирования является то, что вы платите больше комиссионных, чем в индексном фонде. Вы можете узнать точные суммы, прочитав проспект инвестиционных предложений. Этот документ похож на проспект индексного фонда.

В нем содержится подробная информация, такая как инвестиционные цели, сборы и потенциальные риски.

Даже с учетом этих сборов ваши деньги все равно могут приносить стабильный пассивный доход. Фактически, он может заработать больше, чем высокодоходный онлайн-сберегательный счет. Однако краудфандинг недвижимости более рискован.

Вот сборы, которые RealtyMogul собирает за доход REIT:

• Первоначальный взнос: до 3% от суммы вашего взноса (единовременный взнос)
• Плата за управление активами: 1% в годовом исчислении от средней стоимости инвестиций
• Плата за отчуждение: до 2% от цены продажи по договору или за каждую проданную недвижимость (только долевые активы)
• Комиссия за обслуживание: 0,5% от первоначальной суммы кредита (только долговые активы)

Если вы инвестируете 5000 долларов США в Income REIT, может быть удержано до 150 долларов США в виде единовременных авансовых платежей. Эти авансовые платежи включают расходы третьих лиц и операционные расходы. Годовая комиссия за управление активами в размере 1% составляет 10 долларов США за каждую 1000 долларов США на вашем счете.

Эти сборы аналогичны другим платформам краудфандинга. Еще раз, все применимые сборы указаны в проспекте предложения.

Налоги

Вам нужно будет сообщить о доходах RealtyMogul при подаче налоговой декларации.

Все инвестиции MogulREIT получат форму 1099-DIV к 31 января. Это та же форма, которую вы можете получить в своем онлайн-брокерском агентстве. Ваши дивиденды облагаются налогом как обычный доход. Так что это точно так же, как ваша повседневная работа или дополнительный доход.

Частные размещения получат более сложную налоговую форму K-1. RealtyMogul пытается отправить все формы K-1 по почте до 1 апреля.

Самостоятельная ИРА

Самостоятельная IRA может уменьшить ваш налогооблагаемый доход. Это может быть либо Roth, либо традиционный IRA.

Традиционные IRA уменьшают ваш налогооблагаемый доход за текущий налоговый год. Взносы растут с отсрочкой налогообложения, и вы платите налоги только при снятии средств.

IRA компании Roth не облагаются налогом. Но теперь вы платите налоги с суммы вашего вклада. С положительной стороны, вы не будете платить налоги с этой прибыли на пенсии.

Вы должны обратить внимание на ежегодные лимиты взносов. В 2022 году вы можете добавить 6000 долларов к каждому IRA, если вам меньше 50 лет. Если вам 50 лет или больше, вы можете вносить 7000 долларов в год.

Вы также можете пролонгировать свои 401k, чтобы профинансировать самоуправляемый IRA. Если вы инвестируете в RealtyMogul REIT, минимальные первоначальные инвестиции составляют 5000 долларов США. И это тот же минимум, если вы инвестируете с налогооблагаемого счета.

Что делает RealtyMogul уникальным?

Аккредитованные инвесторы могут инвестировать во многие частные размещения коммерческой и многоквартирной недвижимости. Другие платформы могут позволить вам инвестировать только в жилую недвижимость.

У вас также есть возможность инвестировать в публичные неторгуемые REIT. Эти два REIT открыты для аккредитованных и неаккредитованных инвесторов.

Опять же, не все краудфандинговые платформы недвижимости предлагают REIT и частные размещения. Обычно они принимают только аккредитованных или неаккредитованных инвесторов, а не обоих типов.

Безопасен ли RealtyMogul?

Как и любые инвестиции, краудфандинг недвижимости имеет некоторые риски.

Вот некоторые из шагов, которые RealtyMogul предпринимает для ограничения риска:

• Обычно сотрудничают с опытными сторонними компаниями по недвижимости.
• Посещает каждое имущество в процессе андеррайтинга
• Одобряет менее 1% инвестиционных предложений
• Инвестирует в несколько типов недвижимости в Соединенных Штатах.
• Избегает объектов «высокого риска», таких как новостройки, отели и т. д.

Для каждого REIT и отдельных предложений вы можете прочитать уникальные факторы риска. RealtyMogul существует только с 2012 года и не прошел «тест на рецессию». Если заемщик не выполняет свои обязательства или инвестиции в акционерный капитал терпят неудачу, вы можете потерять деньги, инвестируя.

Значения по умолчанию могут увеличиваться, если уровень вакантных площадей увеличивается или стоимость недвижимости падает.

Чтобы ограничить риск, инвестируйте только ту сумму, которую считаете удобной. Всегда поддерживайте диверсифицированный портфель. Кроме того, убедитесь, что вы понимаете, как инвестиции могут принести или потерять деньги.

Положительные и отрицательные стороны

Есть некоторые плюсы и минусы, которые следует учитывать.

Плюсы

• Индивидуальные сделки для аккредитованных инвесторов
• Два REIT открыты для всех инвесторов
• Можно инвестировать в несколько видов коммерческой недвижимости
• Доступно самостоятельное инвестирование в IRA

Минусы

• Первоначальные инвестиции в размере 5000 долларов США для REIT (возможно, слишком много для некоторых инвесторов)
• Должен держать MogulREIT в течение трех лет, чтобы избежать комиссии за выкуп.
• Периоды удержания могут составлять до десяти лет

Отзывы клиентов

В настоящее время существуют минимальные оценки инвесторов об этой инвестиционной платформе от активных инвесторов.

Trustpilot

Платформа имеет оценку Trustpilot 3,0 из 5 с двумя оценками. Их опыт показывает, что не все инвестиции могут приносить прибыль:

«Инвестиционная недвижимость (квартиры в Техасе) наконец-то продана. Окончательный результат был IRR 4%. .. Как мы все знаем, инфляция выше 4% и, таким образом, это была убыточная инвестиция. Я рад вернуть своего директора, но в будущем я собираюсь держаться подальше от RM». – Роб Х.

Лучшее бизнес-бюро

RealtyMogul имеет аккредитацию BBB, но не имеет отзывов клиентов.

Альтернативы RealtyMogul

Вам могут понравиться эти альтернативные краудфандинговые платформы недвижимости, так как минимум инвестиций может быть ниже. Вы также можете использовать другую инвестиционную стратегию.

DiversyFund

DiversyFund имеет минимальные инвестиции в размере 500 долларов США для своего REIT, ориентированного на рост. Он инвестирует в многоквартирные дома в Соединенных Штатах.

Предусмотрите минимальный пятилетний период владения для получения максимальной прибыли. Этот фонд открыт для аккредитованных и неаккредитованных инвесторов.

Сбор средств

У Fundrise есть только минимальные начальные инвестиции в размере 10 долларов США, чтобы начать инвестировать в свои eREIT. Вы получите доступ к коммерческой и многоквартирной инвестиционной недвижимости.

Минимальная инвестиция 5000 долларов США; 10 000 долларов США; или 100 000 долларов США для открытия расширенного портфолио. Например, вы можете сосредоточиться на получении дивидендов или инвестировании в определенный тип недвижимости.

К сожалению, аккредитованные инвесторы не могут инвестировать в отдельные сделки, но могут получить помощь в создании курируемого портфеля.

Первый этаж

Инвестируйте в краткосрочные ремонтные работы и зарабатывайте до 10% годовых с помощью Groundfloor. Минимальная сумма инвестиций составляет 10 долларов США, а ваш инвестиционный период обычно составляет 12 месяцев или меньше.

Эта инвестиционная идея привлекательна, если вы не хотите многолетних инвестиционных обязательств, как того требует большинство краудфандинговых платформ. Неаккредитованные инвесторы также могут инвестировать в отдельные проекты.

Часто задаваемые вопросы

Краткое содержание

RealtyMogul — это законный способ инвестировать небольшие суммы денег в недвижимость. REIT — это простой способ инвестировать в эту труднодоступную нишу, и вы можете избежать ежедневной волатильности цен на акции в сфере недвижимости.

Аккредитованные инвесторы имеют наибольшую гибкость благодаря частному размещению.