Обычный кредит против FHA: ключевые различия

Домовладение может показаться недоступным, если вы являетесь заемщиком с низким или средним доходом, но это не обязательно должно быть так.

Федеральное жилищное управление — это государственная организация, которая помогает людям стать домовладельцами. В отличие от обычных кредитов, ипотека FHA поддерживается FHA и требует более низкого кредитного рейтинга и первоначального взноса, чтобы соответствовать требованиям. Но это не единственная разница в сравнении обычного кредита и кредита FHA.

Что нужно учитывать перед подачей заявки на обычный кредит или кредит FHA

Вот краткое изложение основных моментов, которые вы должны рассмотреть, прежде чем принимать решение:

Тип недвижимости

Размышляя о том, какой тип кредита выбрать, подумайте о том, какую недвижимость вы хотите купить. Основное различие между FHA и обычным кредитом заключается в том, что первый может использоваться только для финансирования основного места жительства, а не для сдачи в аренду недвижимости.

Итак, если вы хотите купить свой первый дом, кредит FHA может быть лучшим вариантом для вас. С другой стороны, если вы планируете приобрести загородный дом, квартиру или инвестиционную недвижимость, вам подойдет обычный кредит.

Требования к кредитному рейтингу

Даже если вы не являетесь покупателем первого дома, кредит FHA все же может быть лучшим вариантом для вас, особенно если у вас нет звездной кредитной истории. Большинству кредиторов требуется кредитный рейтинг 620 для обычного кредита, но FHA позволяет покупателям с минимальным баллом 580 вносить первоначальный взнос в размере 3,5%.

Причина более строгих условий кредитования обычных кредитов заключается в том, что правительство не страхует эти ипотечные кредиты, поэтому частный кредитор берет на себя риск невыплаты кредита заемщиком.

Одно из преимуществ кредита FHA по сравнению с обычным кредитом заключается в том, что вы можете получить его с кредитным рейтингом всего 500, но вам придется внести больший первоначальный взнос. А именно, если ваш кредитный рейтинг находится где-то между 500 и 579, вы можете претендовать на получение кредита с первоначальным взносом 10%.

Ипотечные требования

Жизненно важным фактором, который следует учитывать в дебатах между FHA и обычным кредитом, являются ипотечные требования, которым вы должны будете соответствовать, чтобы претендовать на каждый из них. Вы обязаны платить за частную ипотечную страховку по обычному кредиту, только если вы вносите менее 20% первоначального взноса.

Ссуды FHA имеют свою собственную версию PMI, называемую премией по ипотечному страхованию. МИП является обязательным независимо от размера первоначального взноса.

Кроме того, страховые взносы по ипотечному кредиту необходимо платить авансом и ежегодно. Авансовый MIP в 2022 году составляет 1,75% от суммы кредита, и вам придется заплатить его в качестве расходов на закрытие.

Годовой MIP, несмотря на свое название, выплачивается ежемесячно и представляет собой процент (от 0,45% до 1,05%) от суммы кредита в зависимости от вашего первоначального взноса и срока платежа по ипотеке.

Стоимость MIP может быть решающим фактором при выборе между обычным кредитом и кредитом, обеспеченным FHA. Вы должны будете выплачивать его либо в течение 11 лет (при соотношении кредита к стоимости ниже или равном 90%), либо в течение всего срока действия кредита (для отношения кредита к стоимости выше 90%). .

Кредитные лимиты

Еще одним важным фактором в сравнении FHA и обычного жилищного кредита являются кредитные лимиты для обоих типов кредитов. Как обычные, так и кредиты FHA имеют лимиты, которые корректируются каждый год. В 2022 году базовый лимит ссуды FHA для дома на одну семью увеличился на 65 000 долларов и достиг 420 680 долларов. Для дорогих рынков верхний предел теперь составляет 970 800 долларов.

Для сравнения, максимальная сумма кредита для обычного кредита на дом на одну семью в 2022 году составляет 647 200 долларов.

Процентные ставки

Еще одним существенным отличием между обычными типами кредитов и кредитами FHA являются процентные ставки. Ставки по кредитам FHA обычно ниже, чем по обычным кредитам. Кредиторы, которые предоставляют обычные ссуды, обычно применяют комиссию на основе риска, называемую корректировкой цены на уровне ссуды, к общей стоимости имущества, чтобы нейтрализовать риски.

Тем не менее, вы все равно сможете получить более высокую процентную ставку по обычному кредиту, если ваш кредитный рейтинг находится в середине 700 или выше. Кроме того, ипотечные ставки зависят от кредитора и подвержены ежедневным колебаниям.

Еще одно преимущество обычных кредитных ставок по сравнению с FHA заключается в том, что большинство из них фиксированы, что означает, что ставка и платежи остаются неизменными на протяжении всего срока кредита.

Соотношение долга к доходу

Еще одна вещь, которую следует учитывать при расчете стоимости обычного жилищного кредита по сравнению с кредитом, обеспеченным FHA, — это соотношение вашего долга к доходу. Это процент вашего ежемесячного дохода, который идет на погашение долгов. К обычным ипотечным кредитам обычно предъявляются более строгие требования, и одним из них является низкий коэффициент DTI.

Кредиторы обычно предпочитают, чтобы это число было ниже 36%, чтобы одобрить обычный кредит. В некоторых случаях она может быть увеличена до 47% или даже до 50%, если у вас очень хороший кредитный рейтинг.

Ссуды FHA, как правило, имеют в среднем более высокие коэффициенты DTI, чем обычные ссуды, а это означает, что вам может быть легче претендовать на получение ссуды FHA. Тем не менее, ваш коэффициент не может превышать 50%, так как это максимальный процент, разрешенный FHA.

Рефинансирование кредита FHA

Рефинансирование кредита FHA в обычный кредит — это вариант, который вы, возможно, захотите рассмотреть в какой-то момент. Он может предоставить вам ряд преимуществ, в том числе более низкую процентную ставку, более длительный срок кредита и даже более низкие ежемесячные платежи.

Однако есть несколько вещей, о которых следует подумать, прежде чем вы решите рефинансировать. Во-первых, вам нужно накопить достаточно капитала в своем доме. Одна из причин, по которой люди решают рефинансировать кредит FHA, состоит в том, чтобы избавиться от MPI. Если вы уже владеете как минимум 20% своего дома, вам не придется платить PMI с помощью обычного кредита.

Вы также должны иметь хороший кредитный рейтинг и стабильный доход. Хороший кредитный рейтинг поможет вам получить более низкую процентную ставку, а стабильный доход гарантирует, что вы сможете вовремя вносить ежемесячные платежи.

Еще одним вариантом рефинансирования кредита FHA является FHA Streamline Refinance. Этот финансовый продукт доступен только для заемщиков, у которых уже есть кредит FHA. FHA Streamline Refinance не требует проверки кредитоспособности или подтверждения дохода, и ваш дом не нужно оценивать, что упрощает процесс подачи заявки.

Наш вердикт

Итак, обычный кредит лучше, чем FHA? Ответ на этот вопрос зависит от ваших индивидуальных обстоятельств. Как плюсы, так и минусы кредита FHA вытекают из того факта, что этот тип кредита был в первую очередь разработан, чтобы помочь заемщикам с умеренным и низким доходом с менее отличным кредитным рейтингом приобрести свой первый дом.

Если вы не узнаете себя в приведенном выше описании, то есть у вас накопилось больше денег для первоначального взноса, у вас высокий кредитный рейтинг или вы покупаете недвижимость в качестве инвестиции и планируете сдавать ее в аренду, кредит может быть лучшим вариантом для вас, так как вы можете претендовать на лучшую процентную ставку.

Кроме того, при первоначальном взносе более 20% можно не платить частную ипотечную страховку.