Ce este escrow și cum funcționează?

Când te uiți la credite ipotecare, vei întâlni inevitabil o listă de fraze necunoscute. Termenii „escrow” și „escrow accounts” sunt doi care aproape sigur vor apărea în mai multe contexte. Deci, dacă doriți să faceți alegeri informate în timpul procesului de solicitare a creditului ipotecar, o înțelegere mai clară a acestor concepte va fi esențială.

Acest ghid simplu vă va ajuta să aflați elementele esențiale ale procesului de escrow și modul în care acesta vă poate influența ipoteca.

Ce înseamnă escrow?

Deci, ce este escrow în contractele ipotecare? Răspunsul la aceasta depinde dacă vă gândiți la termenul „cont escrow” sau vorbiți despre ceva care este „în escrow”.

Escrow-ul este un aranjament legal care este de obicei obligatoriu pentru achizițiile de locuințe. Este conceput pentru a proteja atât cumpărătorul, cât și vânzătorul. Acordul prevede efectiv că o terță parte în tranzacție, cunoscută și ca agent escrow, reține temporar bani „în escrow” până la îndeplinirea condițiilor de vânzare a proprietății.

În esență, l-am putea considera puntea dintre „exprimarea unui interes serios” și finalizarea unei vânzări de proprietate.

În cele mai multe cazuri, un acord de escrow este încheiat după cum urmează:

• Cumpărătorul plătește un depozit, cunoscut și sub denumirea de „bani reale”, agentului escrow.
• Vânzătorul ia proprietatea de pe piață pentru a o pune „în escrow”.
• Odată ce contractul de cumpărare este finalizat, agentul de escrow eliberează fondurile și proprietatea părților corespunzătoare.

În esență, un acord de escrow este atunci când două părți folosesc un agent escrow ca intermediar sau mediator pentru a executa în siguranță o tranzacție. Deoarece banii rămân în escrow până la încheierea tranzacției (în ziua în care vânzătorul este plătit și cumpărătorul câștigă titlul de proprietate), aceste servicii pot fi necesare câteva săptămâni. În unele cazuri, poate dura chiar luni.

Când un acord ajunge în stadiul de escrow, ambele părți vor fi responsabile pentru îndeplinirea condițiilor acordului. Cumpărătorul va avea nevoie de dovada unui împrumut ipotecar pentru a susține fondurile de asigurare. Vânzătorul trebuie să ofere acces la proprietate pentru inspecții și să finalizeze orice renovări care sunt considerate necesare înainte ca vânzarea să poată fi finalizată.

Odată ce ambele părți și-au îndeplinit cerințele respective, reținerea escrow se încheie și tranzacția poate fi executată.

Cât costă serviciile de escrow?

Cumpărarea primei proprietăți este cea mai mare achiziție financiară pe care majoritatea oamenilor o vor face vreodată, motiv pentru care securitatea oferită de un agent escrow merită întotdeauna. Cu toate acestea, ca și în cazul majorității serviciilor de care veți avea nevoie în timpul achiziției de proprietate, nu este gratuit.

Taxele de escrow sunt negociabile între cumpărător și vânzător, ceea ce înseamnă că este posibil să nu fie nevoie să plătiți singur factura integrală. În cele mai multe cazuri, taxa de escrow este undeva între 1% și 2% din valoarea proprietății. Cu prețurile medii ale proprietăților în prezent de 374.900 USD, o cifră de 4.000 USD până la 8.000 USD este exactă pentru majoritatea caselor standard.

Dacă plătiți taxa de escrow (sau cel puțin o parte din aceasta), costurile vor fi adăugate la costurile de închidere.

Trebuie menționat că taxa de escrow nu este aceeași cu banii plasați în escrow. Fondurile plasate în escrow variază, de obicei, undeva între 1% și 3% din valoarea proprietății.

Acest depozit îi arată vânzătorului că sunteți serios să cumpărați proprietatea și îl obligă legal să o scoată de pe piață, permițându-vă astfel să finalizați contractul de cumpărare.

La finalizare, fondurile reale vor deveni o parte a avansului dvs. pe proprietate, ceea ce înseamnă că taxa de agent este singurul cost suplimentar implicat. Cu toate acestea, dacă nu reușiți să finalizați achiziția, banii în garanție pot fi alocați vânzătorului pentru că și-a pierdut timpul și, eventual, i-a costat o vânzare în altă parte.

Dar conturile escrow?

Pe lângă procesul de escrow atunci când cumpărați o proprietate, veți descoperi, de asemenea, că este necesar un cont escrow pe toată durata ipotecii. La încheierea contractului de ipotecă, banca sau creditorul dvs. vă vor furniza, de asemenea, un cont personal sau comun de escrow. Funcția sa principală este de a deține fondurile unui proprietar de case în scopuri de asigurări și impozite.

În timp ce impozitele pe proprietate și asigurările sunt datorate anual, plățile escrow sunt efectuate lunar pentru a vă asigura că contul dvs. are fondurile necesare pentru a acoperi acele articole atunci când sunt scadente.

Principalul dezavantaj este că majoritatea creditorilor vă vor cere să păstrați fonduri în valoare de două luni (uneori mai multe dacă sunteți considerat un candidat riscant) în cont la un moment dat. Acest lucru se face pentru a preveni vulnerabilitățile în perioadele de dificultăți financiare.

Beneficiile unui cont escrow se extind atât la creditor, cât și la debitor. Unele dintre cele cheie sunt:

• Deveniți mai puțin probabil să rămâneți în urmă cu privire la aspectele non-ipotecare ale dreptului de proprietate.
• Taxele anuale relativ mari devin mult mai ușor de gestionat prin plăți lunare.
• Menținerea dvs. pe drumul cel bun cu aspectele non-ipotecare reduce riscul creditorului de a pierde din cauza datoriilor neperformante.

Un escrow pentru impozitele pe proprietate și asigurări nu este din punct de vedere tehnic o cerință legală, dar mulți creditori vor insista asupra uneia, în special pentru solicitanții mai riscanți.

Odată ce ipoteca a început, conturile escrow debitorului vor fi analizate anual pentru a se asigura că plățile curente sunt suficiente pentru a acoperi creșterile prognozate de prime. În schimb, dacă se consideră că ați plătit prea mult, este posibil să vi se datoreze o rambursare escrow împreună cu plăți reduse pentru cele 12 luni care urmează.

Un cont de escrow ipotecar acoperă toate plățile care nu sunt ipotecare?

În timp ce vârsta medie a unui cumpărător pentru prima dată continuă să crească, gândul de a gestiona costurile non-ipotecare de proprietate rămâne la fel de descurajantă. Ipoteca dumneavoastră este doar un cost asociat proprietății, iar escrow se ocupă de două dintre ele prin impozite și asigurări.

Cu toate acestea, contul de escrow nu acoperă totul. Unele dintre taxele suplimentare pe care le puteți confrunta includ, dar nu se limitează la:

• O factură fiscală suplimentară unică atunci când proprietarul proprietății își schimbă mâinile.
• Taxe HOA (Asociația de proprietari), care pot fi anuale sau trimestriale.
• Taxe locale în curs.

De asemenea, va trebui să contabilizați diferitele facturi de utilități și cheltuielile curente legate de deținerea și administrarea unei proprietăți. Există multe motive pentru care escrow-ul dvs. nu le va acoperi, principalul fiind că creditorii nu pot prognoza cât vor fi aceste costuri.

Concluzie

Răspunsul la întrebarea „Ce este escrow?” necesită câteva explicații suplimentare, chiar și fără a intra în diferitele tipuri de conturi escrow care există. În cei mai simpli termeni, totuși, un escrow implică două părți care apelează la o a treia pentru a executa în siguranță o tranzacție de cumpărare, vânzare sau închiriere.

Există două tipuri de acorduri legale legate de cumpărarea unei case cu care ar trebui să fii familiarizat. Primul este în cazul în care un agent escrow lucrează ca mediator între un cumpărător și un vânzător pentru a se asigura că fondurile sunt protejate în timp ce contractul de cumpărare/vânzare este finalizat.

Al doilea este locul în care proprietarul face contribuții lunare într-un cont, astfel încât primele anuale să poată fi plătite.

În timp ce vânzătorul și creditorul vor câștiga atât beneficii prin eliminarea riscurilor pe care le-ar putea întâlni fără un escrow, este adesea un proces lung și costisitor.