Ce este un împrumut cu capital propriu și cum funcționează?

Pe măsură ce vă plătiți ipoteca, veți acumula treptat capitaluri proprii în casa dvs. De-a lungul timpului, deții o cotă din ce în ce mai mare din ea.

Un împrumut cu capital propriu este un produs financiar care vă permite să accesați capitalul propriu aferent locuinței dvs. fără a fi nevoie să îl vindeți mai întâi. Apoi, puteți cheltui acești bani pentru lucruri de care aveți nevoie, cum ar fi taxele universitare, costurile de pensionare sau chiar o mașină nouă.

În această postare, întrebăm: Ce este un împrumut cu capital propriu? Apoi ne uităm la modul în care funcționează aceste produse și dacă ar trebui să vă gândiți să luați unul sau nu.

Împrumut pe fonduri proprii - Definiție și Rate

Împrumuturile cu capital propriu, uneori numite și ipoteci secundare sau împrumuturi în rate cu capitalul propriu, sunt o modalitate de a crește valoarea soldului ipotecar restant pentru a elibera numerar.

Valoarea totală a capitalului propriu disponibil este calculată ca valoarea de piață a locuinței minus valoarea ipotecii restante.

De exemplu, dacă un proprietar deține o proprietate cu o valoare de piață de 300.000 USD și are un credit ipotecar restant de 100.000 USD, acesta are un capital propriu de 200.000 USD.

Dacă contractează un împrumut de 50.000 USD, își reduc capitalul la 150.000 USD și primesc 50.000 USD în numerar. Povara ipotecară totală a acestora crește apoi de la 100.000 USD la 150.000 USD.

Ratele împrumutului cu capital propriu tind să fie fixe – adică rata dobânzii plătită de proprietari nu se modifică pe perioade limitate. Cât de mult capitaluri eliberați de acasă depinde de dvs.

Puteți scoate o sumă mică sau o sumă mare, în funcție de circumstanțe. Rețineți, totuși, că majoritatea băncilor au sume minime de împrumut.

Împrumut cu capital propriu vs. HELOC

Împrumuturile cu capital propriu nu sunt aceleași cu linia de credit cu capital propriu. HELOC-urile au rate variabile ale dobânzii care fluctuează în funcție de rata de bază a Rezervei Federale. Dacă Rezerva Federală crește ratele, plățile dobânzilor pentru HELOC vor crește și ele.

Pe de altă parte, împrumuturile pe fonduri proprii sunt fixe pe o perioadă cuprinsă între cinci și 30 de ani. Casa în sine servește drept garanție pentru creditor, care o poate bloca dacă nu efectuați rambursări la timp.

Împrumut cu capital propriu vs. Refinanțare în numerar

Puteți, de asemenea, să vă împrumutați împotriva casei dvs. folosind refinanțare în numerar. Această formă de credit este similară cu un împrumut cu capital propriu, în sensul că vă permite să eliberați numerar din casa dvs. Cu toate acestea, există și diferențe importante.

În loc să adauge o a doua ipotecă, o refinanțare de încasare plătește ipoteca existentă și apoi îți oferă un credit ipotecar nou, mai mare, cu o rată diferită, eliberând numerar în contul tău bancar în același timp.

În conformitate cu acest aranjament, aveți doar o singură rambursare ipotecară în fiecare lună, nu două.

În cazul unei neîndepliniri de obligație sau a unei executări silite, creditorii de împrumuturi cu capital propriu sunt plătiți pe al doilea, în timp ce deținătorii de credite ipotecare primare sunt plătiți primii.

Prin urmare, transformând capitalul propriu într-un credit ipotecar principal, creditorii își reduc riscul. Acesta este motivul pentru care, în general, refinanțarea cash-out vă permite să accesați dobânzi mai mici decât un împrumut cu capital propriu.

În unele cazuri, este posibil să puteți obține numerar și să vă reduceți plățile ipotecare lunare în același timp cu o refinanțare a retragerii.

Dacă scorul dvs. de credit s-a îmbunătățit, vă puteți califica pentru dobânzi mai mici, reducând facturile lunare în mod semnificativ și, în același timp, eliberând capital.

Cum funcționează împrumuturile cu capital propriu

Cel mai bun mod de a vă gândi la împrumuturile cu capital propriu este ca un instrument de creștere a mărimii unui credit ipotecar obișnuit pentru a elibera numerar blocat în casa dumneavoastră. Când eliberați capitalul propriu, vindeți o parte din proprietatea casei dvs. înapoi băncii în schimbul numerarului.

Suma pe care o puteți împrumuta depinde de raportul dvs. combinat împrumut-valoare (CLTV), care include atât ipoteca dvs. existentă (dacă aveți una), cât și împrumutul dvs. nou pentru capital propriu. Majoritatea băncilor acceptă CLTV-uri de până la 90% din valoarea casei.

Revenind la exemplul nostru, dacă casa dvs. valorează 300.000 USD și aveți un credit ipotecar de 100.000 USD, iar banca dvs. permite un CLTV de 9%, atunci vă puteți califica pentru un împrumut cu capital propriu de până la 170.000 USD.

În timp ce dobânda la împrumutul pe capital propriu este în general destul de scăzută, suma reală pe care o plătiți depinde de istoricul plăților și de scorul de credit. Persoanele cu scoruri de credit ridicate sunt obligate să plătească rate mai mici la împrumuturile cu rată fixă ​​pentru locuințe.

Ca și în cazul unui credit ipotecar obișnuit, dacă nu plătiți la timp, creditorii pot decide să execute silite asupra proprietății dvs. pentru a satisface orice datorie restante.

Când încheiați împrumutul dvs. de capital propriu, veți negocia durata termenului cu furnizorul de credit ipotecar. Majoritatea contractelor sunt pe o perioadă de cinci până la 30 de ani, majoritatea se încadrează în intervalul de 10 până la 25 de ani.

Cu cât orizontul de rambursare a creditului ipotecar este mai scurt, cu atât veți plăti mai mult în fiecare rată lunară pentru un anumit sold restant. Majoritatea creditorilor vă cer să plătiți înapoi atât principalul, cât și dobânda, ca un credit ipotecar obișnuit.

Împrumuturile pentru locuințe în capitaluri proprii vin cu anumite riscuri. De exemplu, dacă valoarea de piață a proprietății dvs. scade, puteți ajunge să datorați mai mult decât valorează. În acest caz, s-ar putea să pierzi bani din vânzarea casei tale și să fii forțat să-ți reducă dimensiunea.

Avantajele și dezavantajele împrumuturilor cu capital propriu

La fel ca în cazul oricărui produs financiar, împrumuturile cu capital propriu există atât avantaje, cât și dezavantaje.

Pro

• Plăți lunare fixe, previzibile, efectuate în plus față de creditul ipotecar existent (dacă aveți unul)
• Nu există restricții cu privire la modul în care puteți utiliza fondurile de capital eliberate de la creditor
• Rate ale dobânzii mai mici decât practic toate împrumuturile convenționale de consum garantate sau negarantate
• Termene mai lungi decât în ​​cazul majorității creditelor de consum
• Acces imediat la toate fondurile

Contra

• Costurile de închidere pot fi mari în comparație cu împrumuturile convenționale de consum
• Risc de executare silită în cazul în care nu împrumuți
• Trebuie să ștergeți atât soldul rămas din ipoteca, cât și împrumutul de capital propriu înainte de a încheia vânzarea casei dvs.
• Costurile împrumutului cu capital propriu trebuie plătite pe lângă costurile ipotecare existente

Condiții pentru împrumuturile cu capital propriu

Înainte de a primi aprobarea pentru un împrumut cu capital propriu, asigurați-vă că comparați termenii și ratele dobânzilor de la creditori. Ca și în cazul pieței ipotecare tradiționale, există diferențe substanțiale între furnizori.

Uniunile de credit oferă de obicei dobânzi mai bune decât băncile. Cu toate acestea, timpii de aplicare și procesare pot fi mai lungi.

Ca și în cazul creditelor ipotecare, poți cere un acord de principiu pentru a vedea câți bani ai putea împrumuta și la ce rată. Sumele împrumutului cu capital propriu va varia în funcție de valoarea de piață a proprietății dvs., dacă banca crede că prețul acesteia va crește sau va scădea, veniturile dvs. și istoricul dvs. de credit.

În general, este o idee bună să îți îmbunătățești scorul de credit pentru a reduce dobânda la orice împrumut pe capital propriu pe care îl închizi. De asemenea, ar trebui să obțineți o evaluare a casei înainte de a aplica pentru a contracta un împrumut.

Dacă creditorul descoperă mai târziu că proprietatea dvs. valorează mai puțin decât banii împrumutați, va reduce suma împrumutului sau vă va refuza în întregime cererea și nu veți primi niciun comision pe care l-ați plătit înapoi.

Dacă utilizați un împrumut cu capital propriu pentru a consolida datoria, atunci asigurați-vă că rambursările sunt de fapt mai mici decât obligațiile dvs. actuale.

Calculați suma totală pe care o plătiți pentru datoriile existente și apoi comparați-o cu suma lunară a împrumutului. În cele mai multe cazuri, va fi mai scăzut, dar nu întotdeauna.

Actul de reformă fiscală din 1986 a eliminat deducerile fiscale pentru dobânda plătită la cheltuielile consumatorilor. Cu toate acestea, a existat o excepție majoră: dobânda cheltuită pentru serviciul datoriei bazate pe rezidență.

Ca atare, împrumuturile cu capital propriu au devenit dramatic mai populare după această perioadă, deoarece oamenii puteau elibera capitalul propriu din casele lor și apoi să le folosească pentru a cumpăra lucruri de care au nevoie, cum ar fi școlarizarea copiilor lor.

Conștient de această lacună, guvernul a introdus Tax Cuts and Jobs Act din 2017. Această legislație a eliminat deducerile pentru dobânzile plătite pentru împrumuturile cu capital propriu și HELOC până în 2026, cu excepția cazului în care sunt utilizate pentru a face îmbunătățiri substanțiale proprietății proprietarului.

De exemplu, conform noii legi, un proprietar ar putea folosi banii pentru a-și renova proprietatea, dar nu pentru vacanțe, facultate sau alte cheltuieli ale consumatorilor.

Cine se califică pentru un împrumut cu capital propriu?

Ca și în cazul altor surse de credit, creditorii vă vor examina situația financiară actuală. Cerințele pentru împrumutul cu capital propriu includ un raport bun datorie-venit, scor mare de credit și capital propriu în casa dvs. actuală.

echitate

Majoritatea creditorilor vă vor cere să aveți mai mult de 20% din valoarea casei dumneavoastră în capitaluri proprii înainte de a fi dispuși să vă împrumute. De exemplu, dacă valoarea de piață a proprietății dvs. este de 600.000 USD, ipoteca dvs. restantă nu ar trebui să fie mai mare de 480.000 USD.

Pentru a afla mai multe despre capitalul propriu, creditorii pot efectua o evaluare a casei. Acesta este locul în care un profesionist vă evaluează în mod expert proprietatea pe baza prețurilor de vânzare ale caselor similare din zona locală.

Să presupunem că evaluatorul vă examinează casa și determină valoarea acesteia. Iată un exemplu de calcul al împrumutului pe capital propriu pe care l-ar putea efectua:

• Valoarea proprietății: 500.000 USD
• Raportul credit/valoare acceptabil: 0,9
• Sold ipotecar restant: 150.000 USD

Pentru a calcula capitalul propriu, scădeți ipoteca restante din valoarea de piață a proprietății:

500.000 USD - 150.000 USD = 350.000 USD

Acum calculați valoarea maximă a împrumutului cu capital propriu prin înmulțirea capitalului propriu cu raportul acceptabil împrumut-valoare:

350.000 USD ✕ 0,9 = 315.000 USD

Prin urmare, în acest exemplu, proprietarul poate contracta până la 315.000 USD sub forma unui împrumut cu capital propriu.

Raportul datorie-venit

Odată ce împrumutătorul cunoaște valoarea casei tale, va investiga apoi raportul datorii-venituri – mărimea plăților tale lunare a datoriilor în comparație cu câștigurile tale lunare. Aceste informații sunt importante, deoarece îi spune creditorului mai multe despre capacitatea dumneavoastră de a suporta datorii.

Pentru a vă califica pentru un împrumut cu capital propriu, veți avea nevoie de un DTI sub 43% din venitul dvs. lunar brut (venit înainte de impozitare).

Pentru a calcula DTI, adunați toate rambursările lunare ale datoriilor și apoi împărțiți la venitul dvs. lunar brut. De exemplu, dacă venitul dvs. lunar este de 4.000 USD și rambursarea datoriilor dvs. este de 1.000 USD, atunci DTI este de 0,25 sau 25% din salariul dvs. brut.

Va trebui să furnizați cel puțin doi ani de istoric de venituri verificabile. Dacă nu puteți furniza acest lucru, creditorii vă pot cere să așteptați înainte de a aplica din nou pentru un împrumut pe capital propriu.

Istoricul creditului

În cele din urmă, creditorii vă vor explora istoricul de credit pentru a vedea dacă ați avut probleme cu rambursarea datoriilor în trecut. Ei vor face apoi o determinare a riscului dumneavoastră, pe baza informațiilor la care au acces prin intermediul birourilor de credit.

Chiar dacă aveți un DTI de peste 43% și o casă valoroasă, aceștia vă pot refuza totuși un împrumut cu capital propriu dacă scorul dvs. de credit este slab. În general, aveți nevoie de un scor de credit peste 600 pentru a vă califica.

Când ar trebui să contractați un împrumut cu capital propriu?

Împrumuturile tradiționale cu capital propriu există de mult timp, dar de ce le folosesc oamenii?

Pentru a plăti datoria cu dobândă mare

Deoarece împrumuturile cu capital propriu sunt un tip de datorie garantată, acestea tind să fie considerabil mai ieftine de deservit decât împrumuturile de consum obișnuite. Din acest motiv, mulți oameni îi scot pentru a consolida datoria existentă și pentru a reduce costul total al dobânzii pe care trebuie să-l plătească.

Pentru a plăti o cheltuială fixă

Oamenii eliberează, de asemenea, capitaluri proprii în casele lor pentru a plăti cheltuieli fixe, cum ar fi școlarizarea la facultate sau îmbunătățirile casei. În cele mai multe cazuri, ei știu în avans suma totală pe care trebuie să o cheltuiască și suma exactă de capital pe care trebuie să o elibereze din casă.

Pentru a elibera rapid numerar

În unele cazuri, este posibil să aveți nevoie pur și simplu de numerar rapid pentru o cheltuială mare și neașteptată, cum ar fi taxele de îngrijire sau facturile medicale. În loc să contractați un împrumut de consum convențional cu dobândă mare sau să puneți costul pe un card de credit, s-ar putea să doriți să optați pentru un împrumut pentru locuință.

Concluzie

Deci, ce este un împrumut cu capital propriu? În esență, este un produs financiar care vă permite să obțineți un al doilea credit ipotecar asupra casei dvs., eliberând orice capital pe care l-ați acumulat.

Cum funcționează un împrumut cu capital propriu? Simplu. Soliciți la bancă o nouă ipotecă asupra proprietății tale și apoi plătești rate separat de ipoteca principală.

Această configurație este diferită de o refinanțare HELOC sau de refinanțare, așa cum s-a explicat mai sus.

Pentru a evita executarea silită, trebuie să faceți plăți lunare la timp pentru împrumutul cu capital propriu. Băncile vă vor verifica veniturile și istoricul creditului pentru a vă determina nivelul de risc, care, la rândul său, va determina rata dobânzii pe care o plătiți. În unele situații, este posibil să descoperiți că este mai bine să căutați surse alternative de credit.