Împrumut convențional vs. FHA: diferențe cheie

Proprietatea de casă poate părea inaccesibil dacă sunteți un debitor cu venituri mici până la moderate, dar nu trebuie neapărat să fie așa.

Administrația Federală pentru Locuințe este o organizație guvernamentală care ajută oamenii să devină proprietari. Spre deosebire de împrumuturile convenționale, un credit ipotecar FHA este susținut de FHA și necesită un scor de credit mai mic și un avans pentru a se califica. Dar aceasta nu este singura diferență între împrumutul convențional și împrumutul FHA.

Lucruri de luat în considerare înainte de a aplica pentru un împrumut convențional sau FHA

Iată o scurtă descriere a punctelor majore pe care ar trebui să le luați în considerare înainte de a lua o decizie:

Tip de proprietate

Când vă gândiți la ce tip de împrumut să alegeți, gândiți-vă la ce fel de proprietate doriți să cumpărați. Principala diferență dintre un împrumut FHA și un împrumut convențional este că primul poate fi folosit doar pentru finanțarea unei reședințe primare, nu a unei proprietăți închiriate.

Așadar, dacă dorești să-ți cumperi prima casă, un împrumut FHA ar putea fi cea mai bună opțiune pentru tine. Pe de altă parte, dacă intenționați să cumpărați o casă de vacanță, un apartament sau o investiție imobiliară, un împrumut convențional este calea de urmat.

Cerințe privind scorul de credit

Chiar dacă nu sunteți un cumpărător de prima casă, un împrumut FHA ar putea fi totuși opțiunea mai bună pentru dvs., mai ales dacă nu aveți un istoric de credit excelent. Majoritatea creditorilor necesită un scor de credit de 620 pentru un împrumut convențional, dar FHA permite cumpărătorilor cu un scor minim de 580 să efectueze un avans de 3,5%.

Motivul din spatele condițiilor de creditare mai stricte pentru împrumuturile convenționale este că guvernul nu asigură aceste credite ipotecare, astfel încât creditorul privat își asumă riscul ca împrumutatul să nu plătească împrumutul.

Unul dintre avantajele unui împrumut FHA față de cele convenționale este că îl puteți obține cu un scor de credit de până la 500 - dar va trebui să faceți un avans mai mare. Și anume, dacă scorul dvs. de credit este undeva între 500 și 579, vă puteți califica pentru un împrumut cu un avans de 10%.

Cerințe ipotecare

Un factor vital de luat în considerare în dezbaterea FHA vs. împrumuturile convenționale sunt cerințele de credit ipotecar pe care va trebui să le îndepliniți pentru a vă califica pentru fiecare. Vi se cere să plătiți pentru asigurarea ipotecară privată pentru un împrumut convențional numai dacă faceți un avans mai mic de 20%.

Împrumuturile FHA au propria versiune a PMI numită primă de asigurare ipotecară. MIP este obligatoriu indiferent de mărimea avansului.

În plus, primele de asigurare ipotecară trebuie plătite în avans și anual. MIP inițial în 2022 este egal cu 1,75% din suma împrumutului și va trebui să-l plătiți ca costuri de închidere.

MIP-ul anual, în ciuda numelui său, este plătit lunar și reprezintă un procent (variant de la 0,45% la 1,05%) din suma împrumutului în funcție de avansul și termenul de plată a ipotecii.

Costul MIP poate fi un factor decisiv atunci când alegeți între un împrumut convențional și împrumuturi garantate de FHA. Vi se va cere fie să plătiți timp de 11 ani (pentru un raport împrumut-valoare mai mic sau egal cu 90%), fie pe toată durata împrumutului (pentru un raport împrumut-valoare mai mare de 90%) .

Limite de împrumut

Un alt factor important în comparația împrumuturilor convenționale pentru locuință și FHA este limitele de împrumut pentru ambele tipuri de împrumuturi. Atât împrumuturile convenționale, cât și cele FHA au limite care sunt ajustate în fiecare an. În 2022, limita de bază a unui împrumut FHA pentru o casă unifamilială a crescut cu 65.000 USD pentru a ajunge la 420.680 USD. Pentru piețele scumpe, limita superioară este acum de 970.800 USD.

În comparație, suma maximă a împrumutului pentru un împrumut convențional pentru o casă unifamilială în 2022 este de 647.200 USD.

Ratele dobânzilor

O altă diferență semnificativă între tipurile de împrumut convenționale și FHA sunt ratele dobânzii. Ratele pentru împrumuturile FHA sunt de obicei mai mici decât cele pentru împrumuturile convenționale. Creditorii care acordă împrumuturi convenționale aplică, de obicei, o taxă bazată pe risc numită ajustarea prețului la nivel de împrumut la costul total al proprietății pentru a neutraliza riscurile.

Cu toate acestea, este posibil să puteți obține o rată a dobânzii mai bună la un împrumut convențional dacă aveți un scor de credit la mijlocul anilor 700 sau mai mult. De asemenea, ratele ipotecare depind de creditor și sunt supuse fluctuațiilor zilnice.

Un alt avantaj al ratelor convenționale la împrumut față de FHA este că majoritatea este fixă, ceea ce înseamnă că rata și plățile rămân aceleași pe toată durata împrumutului.

Raportul datorie-venit

Un alt lucru de luat în considerare atunci când calculați costurile unui împrumut convențional pentru locuință față de unul susținut de FHA este raportul datorii-venituri. Acesta este procentul din venitul tău lunar care se îndreaptă spre plata datoriilor. Creditele ipotecare convenționale au, în general, cerințe mai stricte, iar una dintre ele este un raport DTI scăzut.

Creditorii preferă de obicei ca acest număr să fie sub 36% pentru a aproba un împrumut convențional. În unele cazuri, poate fi extins la 47% sau chiar până la 50% dacă aveți un scor de credit foarte bun.

Împrumuturile FHA tind să aibă rate DTI mai mari în medie decât împrumuturile convenționale, ceea ce înseamnă că s-ar putea să vă fie mai ușor să vă calificați pentru un împrumut FHA. Totuși, raportul dvs. nu poate depăși 50%, deoarece acesta este procentul maxim permis de FHA.

Refinanțarea unui împrumut FHA

Refinanțarea unui împrumut FHA într-un împrumut convențional este o opțiune pe care ați putea dori să o luați în considerare la un moment dat. Vă poate oferi o serie de beneficii, inclusiv o rată mai mică a dobânzii, un termen mai lung de împrumut și plăți lunare chiar mai mici.

Totuși, există câteva lucruri la care să reflectați înainte de a vă decide să refinanțați. În primul rând, va trebui să fi acumulat suficient capital în casa ta. Unul dintre motivele pentru care oamenii decid să refinanțeze un împrumut FHA este să scape de MPI. Dacă dețineți deja cel puțin 20% din locuință, nu va trebui să plătiți PMI cu un împrumut convențional.

De asemenea, va trebui să aveți un scor de credit bun și un venit constant. Un scor bun de credit vă poate ajuta să obțineți o rată a dobânzii mai mică, în timp ce un venit constant vă asigură că veți putea face plățile lunare la timp.

O altă opțiune pentru refinanțarea unui împrumut FHA este FHA Streamline Refinance. Acest produs financiar este disponibil numai pentru debitorii care au deja un împrumut FHA. FHA Streamline Refinance nu necesită o verificare a creditului sau a veniturilor, iar casa dvs. nu trebuie să fie evaluată, ceea ce simplifică procesul de aplicare.

Verdictul nostru

Deci, este un împrumut convențional mai bun decât FHA? Răspunsul la această întrebare depinde de circumstanțele dumneavoastră individuale. Atât avantajele cât și dezavantajele împrumutului FHA provin din faptul că acest tip de împrumut a fost conceput în primul rând pentru a ajuta împrumutații cu venituri moderate până la scăzute cu scoruri de credit mai puțin excelente să-și cumpere prima casă.

Dacă nu vă recunoașteți în descrierea de mai sus, adică aveți mai mulți bani economisiți pentru un avans, scorul dvs. de credit este ridicat sau cumpărați o proprietate ca formă de investiție și intenționați să o închiriați, un sistem convențional împrumutul poate fi o opțiune mai bună pentru dvs., deoarece vă puteți califica pentru o rată a dobânzii mai bună.

În plus, cu un avans de peste 20%, poți evita plata asigurării ipotecare private.