O que é Custódia e como funciona?

Ao olhar para hipotecas, você inevitavelmente encontrará uma lista de frases desconhecidas. Os termos “escrow” e “escrow accounts” são dois que quase certamente aparecerão em vários contextos. Portanto, se você quiser fazer escolhas informadas durante o processo de solicitação de hipoteca, será essencial uma compreensão mais clara desses conceitos.

Este guia simples irá ajudá-lo a aprender os fundamentos do processo de caução e como isso pode influenciar sua hipoteca.

O que significa Custódia?

Então, o que é escrow em contratos de hipoteca? A resposta para isso depende se você está pensando no termo “conta de garantia” ou falando sobre algo que está “em garantia”.

Escrow é um acordo legal que geralmente é obrigatório para compras de casas. Ele é projetado para proteger o comprador e o vendedor. O acordo efetivamente prevê que um terceiro na transação, também conhecido como agente fiduciário, retenha temporariamente o dinheiro “em caução” até que as condições da venda do imóvel sejam concluídas.

Em essência, poderíamos considerá-lo a ponte entre “expressar um interesse sério” e finalizar a venda de um imóvel.

Na maioria dos casos, um contrato de caução é concluído da seguinte forma:

• O comprador paga um depósito, também conhecido como “dinheiro de penhor”, ao agente de custódia.
• O vendedor retira a propriedade do mercado para colocá-la “em custódia”.
• Uma vez que o contrato de compra é finalizado, o agente de custódia libera os fundos e a propriedade para as partes apropriadas.

Em essência, um acordo de depósito é quando duas partes usam um agente de depósito como intermediário ou mediador para executar uma transação com segurança. Como o dinheiro fica em custódia até que a transação seja fechada (o dia em que o vendedor é pago e o comprador obtém o título da propriedade), esses serviços podem ser necessários por várias semanas. Em alguns casos, pode até levar meses.

Quando um acordo atinge a fase de custódia, ambas as partes serão responsáveis ​​por cumprir as condições do negócio. O comprador precisará de prova de um empréstimo hipotecário para apoiar os fundos sérios. O vendedor precisa fornecer acesso à propriedade para inspeções e concluir quaisquer reformas que sejam consideradas necessárias antes que a venda possa ser concluída.

Uma vez que ambas as partes tenham atendido às suas respectivas demandas, a retenção de depósito termina e a transação pode ser executada.

Quanto custam os serviços de custódia?

Comprar seu primeiro imóvel é a maior compra financeira que a maioria das pessoas jamais fará, e é por isso que a segurança fornecida por um agente de custódia sempre vale a pena. No entanto, como acontece com a maioria dos serviços que você precisará durante a compra de um imóvel, ele não é gratuito.

As taxas de depósito são negociáveis ​​entre comprador e vendedor, o que significa que você pode não precisar pagar a conta inteira. Na maioria dos casos, a taxa de depósito fica entre 1% e 2% do valor da propriedade. Com os preços médios dos imóveis atualmente em US$ 374.900, um valor aproximado de US$ 4.000 a US$ 8.000 é preciso para a maioria das casas padrão.

Se você estiver pagando a taxa de depósito (ou pelo menos uma parte dela), os custos serão adicionados aos seus custos de fechamento.

Deve-se notar que a taxa de depósito não é a mesma que o dinheiro colocado em depósito. Os fundos depositados em custódia geralmente variam entre 1% e 3% do valor da propriedade.

Este depósito mostra ao vendedor que você está levando a sério a compra do imóvel e legalmente o obriga a tirá-lo do mercado, permitindo assim que você conclua o contrato de compra.

Após a conclusão, os fundos sérios se tornarão parte do seu pagamento inicial na propriedade, o que significa que a taxa do agente é o único custo extra envolvido. No entanto, se você não concluir a compra, o dinheiro do depósito pode ser concedido ao vendedor por desperdiçar seu tempo e potencialmente custar-lhe uma venda em outro lugar.

E as contas de garantia?

Além do processo de caução ao comprar um imóvel, você também descobrirá que é necessária uma conta de caução durante todo o prazo de sua hipoteca. Ao entrar no contrato de hipoteca, seu banco ou credor também fornecerá uma conta de garantia pessoal ou conjunta. Sua função principal é manter os fundos do proprietário para fins de seguro e impostos.

Embora os impostos sobre a propriedade e o seguro sejam devidos anualmente, os pagamentos de caução são feitos mensalmente para garantir que sua conta tenha fundos para cobrir esses itens no vencimento.

A principal desvantagem é que a maioria dos credores exigirá que você mantenha dois meses de fundos (às vezes mais se você for considerado um candidato arriscado) na conta a qualquer momento. Isso é feito para evitar vulnerabilidades em tempos de dificuldades financeiras.

Os benefícios de uma conta de garantia se estendem tanto ao credor quanto ao devedor. Alguns dos principais são:

• Você se torna menos propenso a ficar para trás nos aspectos não hipotecários da casa própria.
• Os encargos anuais relativamente grandes tornam-se muito mais gerenciáveis ​​por meio de pagamentos mensais.
• Mantê-lo no caminho certo com aspectos não hipotecários reduz o risco do credor de perder devido a dívidas incobráveis.

Uma caução para impostos e seguros de propriedade não é tecnicamente uma exigência legal, mas muitos credores insistirão em uma, especialmente para candidatos mais arriscados.

Uma vez iniciada a hipoteca, as contas de garantia do mutuário serão analisadas anualmente para garantir que os pagamentos atuais sejam suficientes para cobrir os aumentos de prêmio previstos. Por outro lado, se for considerado que você pagou demais, poderá receber um reembolso de caução juntamente com pagamentos reduzidos pelos 12 meses seguintes.

Uma conta de garantia hipotecária cobre todos os pagamentos não hipotecários?

Embora a idade média de um comprador pela primeira vez continue a aumentar, a ideia de lidar com os custos de propriedade não hipotecária permanece igualmente assustadora. Sua hipoteca é apenas um custo associado à propriedade e o escrow cuida de dois deles através de impostos e seguros.

No entanto, a conta de garantia não cobre tudo. Algumas das cobranças adicionais que você pode enfrentar incluem, mas não estão limitadas a:

• Uma conta de imposto suplementar única quando a propriedade da propriedade muda de mãos.
• Taxas HOA (Homeowner Association), que podem ser anuais ou trimestrais.
• Impostos locais em andamento.

Você também precisará contabilizar as várias contas de serviços públicos e despesas contínuas de possuir e gerenciar uma propriedade. Há muitas razões pelas quais seu depósito não cobre isso, sendo a principal delas que os credores não podem prever quanto serão esses custos.

Conclusão

A resposta à pergunta 'O que é escrow?' requer algumas explicações adicionais, mesmo sem entrar nos vários tipos de contas de garantia que existem. Nos termos mais simples, porém, um depósito envolve duas partes que recorrem a uma terceira para executar com segurança uma transação de compra, venda ou aluguel.

Existem dois tipos de acordos legais relacionados à compra de casa com os quais você deve estar familiarizado. A primeira é quando um agente de custódia trabalha como mediador entre um comprador e um vendedor para garantir que os fundos sejam protegidos enquanto o contrato de compra/venda é finalizado.

A segunda é onde o proprietário faz contribuições mensais em uma conta para que os prêmios anuais possam ser pagos.

Embora o vendedor e o credor obtenham benefícios removendo os riscos que podem encontrar sem um depósito, geralmente é um processo demorado e caro.