O que é um empréstimo imobiliário e como funciona?

À medida que você paga sua hipoteca, você lentamente constrói patrimônio em sua casa. Com o tempo, você possui uma parcela crescente disso.

Um empréstimo imobiliário é um produto financeiro que permite que você acesse o patrimônio vinculado à sua casa sem precisar vendê-lo primeiro. Você pode gastar esse dinheiro em coisas que você precisa, como taxas universitárias, custos de aposentadoria ou até mesmo um carro novo.

Neste post, perguntamos: O que é um empréstimo imobiliário? Em seguida, damos uma olhada em como esses produtos funcionam e se você deve considerar tirar um ou não.

Empréstimo Home Equity - Definição e Taxas

Os empréstimos imobiliários, também chamados de segundas hipotecas ou empréstimos parcelados, são uma maneira de aumentar o valor do saldo da hipoteca pendente para liberar dinheiro.

O valor total do patrimônio disponível é calculado como o valor de mercado da casa menos o valor da hipoteca pendente.

Por exemplo, se um proprietário possui uma propriedade com valor de mercado de $ 300.000 e tem uma hipoteca pendente de $ 100.000, ele tem patrimônio de $ 200.000.

Se eles fizerem um empréstimo de US$ 50.000, eles reduzirão seu patrimônio para US$ 150.000 e receberão US$ 50.000 em dinheiro. Sua carga total de hipotecas aumenta de US$ 100.000 para US$ 150.000.

As taxas de empréstimos imobiliários tendem a ser fixas – ou seja, as taxas de juros que os proprietários pagam não mudam em períodos limitados. Quanto capital você libera de sua casa depende de você.

Você pode retirar uma pequena ou uma grande quantidade, dependendo das suas circunstâncias. Observe, porém, que a maioria dos bancos tem valores mínimos de empréstimo.

Empréstimo de capital próprio vs. HELOC

Os empréstimos de capital próprio não são os mesmos que a linha de crédito de capital próprio. HELOCs têm taxas de juros variáveis ​​que flutuam de acordo com a taxa básica do Federal Reserve. Se o Federal Reserve aumentar as taxas, os pagamentos de juros sobre HELOCs também aumentarão.

Os empréstimos imobiliários, por outro lado, são fixados entre cinco e 30 anos. A própria casa serve como garantia para o credor, que pode encerrá-la se você não fizer os pagamentos a tempo.

Empréstimo de capital próprio vs. Refinanciamento de saque

Você também pode pedir emprestado contra sua casa usando o refinanciamento de saque. Esta forma de crédito é semelhante a um empréstimo imobiliário no sentido de que permite liberar dinheiro de sua casa. No entanto, também existem diferenças importantes.

Em vez de adicionar uma segunda hipoteca, um refinanciamento de saque paga sua hipoteca existente e, em seguida, oferece uma nova hipoteca maior com uma taxa diferente, liberando dinheiro em sua conta bancária ao mesmo tempo.

Sob este acordo, você só tem um único pagamento de hipoteca por mês, não dois.

No caso de inadimplência ou encerramento, os credores de empréstimos imobiliários são pagos em segundo lugar, enquanto os titulares de hipotecas primárias são pagos primeiro.

Assim, ao converter o patrimônio da casa em uma hipoteca primária, os credores reduzem seu risco. É por isso que, em geral, o refinanciamento de saque permite acessar taxas de juros mais baixas do que um empréstimo de capital próprio.

Em alguns casos, você pode conseguir dinheiro e reduzir seus pagamentos mensais de hipoteca ao mesmo tempo com um refinanciamento de saque.

Se sua pontuação de crédito melhorou, você pode se qualificar para taxas de juros mais baixas, reduzindo significativamente suas contas mensais e, ao mesmo tempo, liberando capital.

Como funcionam os empréstimos de capital próprio

A melhor maneira de pensar em empréstimos imobiliários é como uma ferramenta para aumentar o tamanho de uma hipoteca regular para liberar dinheiro trancado em sua casa. Quando você libera o patrimônio da casa, você está vendendo uma parte da propriedade de sua casa de volta ao banco em troca de dinheiro.

O valor que você pode emprestar depende do seu rácio combinado de valor entre empréstimo e valor (CLTV), que inclui tanto a hipoteca existente (se você tiver uma) quanto o novo empréstimo de capital próprio. A maioria dos bancos aceita CLTVs até 90% do valor da casa.

Voltando ao nosso exemplo, se sua casa vale $ 300.000 e você tem uma hipoteca de $ 100.000 e seu banco permite um CLTV de 9%, então você pode se qualificar para um empréstimo de até $ 170.000.

Embora os juros do empréstimo imobiliário sejam geralmente bastante baixos, o valor real que você paga depende do seu histórico de pagamentos e da pontuação de crédito. Indivíduos com altas pontuações de crédito são propensos a pagar taxas mais baixas em empréstimos imobiliários de taxa fixa.

Tal como acontece com uma hipoteca regular, se você não pagar a tempo, os credores podem decidir encerrar sua propriedade para satisfazer qualquer dívida pendente.

Quando você contrata seu empréstimo imobiliário, você negociará a duração do prazo com o provedor de hipoteca. A maioria dos contratos é de cinco a 30 anos, com a maioria caindo na marca de 10 a 25 anos.

Quanto menor o horizonte de pagamento da hipoteca, mais você pagará em cada parcela mensal para um determinado saldo pendente. A maioria dos credores pede que você pague tanto o principal quanto os juros, como uma hipoteca regular.

Empréstimos de capital próprio vêm com certos riscos. Por exemplo, se o valor de mercado de sua propriedade cair, você pode acabar devendo mais do que vale. Nesse caso, você pode perder dinheiro com a venda de sua casa e ser forçado a reduzir o tamanho.

Prós e contras de empréstimos de capital próprio

Tal como acontece com qualquer produto financeiro, existem vantagens e desvantagens nos empréstimos imobiliários.

Prós

• Pagamentos mensais previsíveis e fixos feitos em cima de sua hipoteca existente (se você tiver uma)
• Sem restrições sobre como você pode usar os fundos de ações liberados do seu credor
• Taxas de juros mais baixas do que praticamente todos os empréstimos ao consumidor convencionais garantidos ou não garantidos
• Prazos mais longos do que com a maioria dos empréstimos ao consumidor
• Acesso imediato a todos os fundos

Contras

• Os custos de fechamento podem ser altos em comparação com empréstimos convencionais ao consumidor
• Risco de encerramento se você não pagar o empréstimo
• Você precisa limpar o saldo restante da hipoteca e do empréstimo imobiliário antes de fechar a venda de sua casa
• Os custos do empréstimo imobiliário devem ser pagos em cima dos custos de hipoteca existentes

Termos para empréstimos de capital próprio

Antes de ser aprovado para um empréstimo imobiliário, certifique-se de comparar os termos e as taxas de juros entre os credores. Tal como acontece com o mercado de hipotecas tradicional, existem diferenças substanciais entre os provedores.

As cooperativas de crédito normalmente oferecem melhores taxas de juros do que os bancos. No entanto, os tempos de aplicação e processamento podem ser mais longos.

Tal como acontece com as hipotecas, você pode pedir um acordo em princípio para ver quanto dinheiro você pode pedir emprestado e a que taxa. Os valores dos empréstimos imobiliários variam de acordo com o valor de mercado da sua propriedade, se o banco acredita que o preço aumentará ou diminuirá, sua renda e seu histórico de crédito.

Geralmente, é uma boa ideia melhorar sua pontuação de crédito para reduzir os juros de qualquer empréstimo que você contrate. Você também deve obter uma avaliação da casa antes de solicitar um empréstimo.

Se o credor descobrir mais tarde que sua propriedade vale menos do que o dinheiro emprestado contra ela, eles reduzirão o valor do empréstimo ou negarão seu pedido completamente, e você não receberá nenhuma taxa paga de volta.

Se você estiver usando um empréstimo imobiliário para consolidar a dívida, certifique-se de que os pagamentos sejam realmente inferiores às suas obrigações atuais.

Calcule o valor total que você está pagando em suas dívidas existentes e compare-o com o valor do empréstimo mensal. Na maioria dos casos, será menor, mas nem sempre.

A Lei de Reforma Tributária de 1986 eliminou as deduções fiscais dos juros pagos sobre as despesas do consumidor. No entanto, houve uma grande exceção: os juros gastos no serviço da dívida com base na residência.

Como tal, os empréstimos imobiliários tornaram-se dramaticamente mais populares após esse período, uma vez que as pessoas podiam liberar o patrimônio em suas casas e usá-lo para comprar coisas de que precisam, como mensalidades da faculdade para seus filhos.

Ciente dessa brecha, o governo introduziu a Lei de Cortes de Impostos e Empregos de 2017. Essa legislação eliminou as deduções de juros pagos sobre empréstimos imobiliários e HELOCs até 2026, a menos que seja usada para fazer melhorias substanciais na propriedade do proprietário.

Por exemplo, sob a nova lei, um proprietário pode usar o dinheiro para reformar sua propriedade, mas não para férias, faculdade ou outras despesas de consumo.

Quem se qualifica para um empréstimo Home Equity?

Tal como acontece com outras fontes de crédito, os credores examinarão sua situação financeira atual. Os requisitos de empréstimo de capital próprio incluem uma boa relação dívida/renda, alta pontuação de crédito e equidade em sua casa atual.

Capital próprio

A maioria dos credores pedirá que você tenha mais de 20% do valor da sua casa em patrimônio antes de estar disposto a emprestar a você. Por exemplo, se o valor de mercado de sua propriedade for de $ 600.000, sua hipoteca não deve ser superior a $ 480.000.

Para saber mais sobre seu patrimônio, os credores podem realizar uma avaliação da casa. É aqui que um profissional avalia habilmente sua propriedade com base nos preços de venda de casas semelhantes na área local.

Digamos que o avaliador examine sua casa e determine seu valor. Aqui está um exemplo de um cálculo de empréstimo imobiliário que eles podem realizar:

• Valor da propriedade: $ 500.000
• Relação empréstimo/valor aceitável: 0,9
• Saldo de hipoteca pendente: $ 150.000

Para calcular o patrimônio, subtraia a hipoteca pendente do valor de mercado da propriedade:

$ 500.000 - $ 150.000 = $ 350.000

Agora calcule o valor máximo do empréstimo de capital próprio multiplicando o patrimônio pela razão empréstimo/valor aceitável:

$ 350.000 ✕ 0,9 = $ 315.000

Portanto, neste exemplo, o proprietário pode obter até US$ 315.000 na forma de um empréstimo imobiliário.

Relação dívida/renda

Uma vez que o credor saiba o valor da sua casa, ele investigará sua relação dívida / renda – o tamanho de seus pagamentos mensais de dívida em comparação com seus ganhos mensais. Essa informação é importante porque informa ao credor mais sobre sua capacidade de arcar com as dívidas.

Para se qualificar para um empréstimo imobiliário, você precisará de um DTI inferior a 43% de sua renda mensal bruta (renda antes de impostos).

Para calcular seu DTI, some todos os pagamentos mensais de sua dívida e divida pela sua renda mensal bruta. Por exemplo, se sua renda mensal for de US$ 4.000 e seus pagamentos de dívidas forem de US$ 1.000, seu DTI será de 0,25, ou 25% do seu salário bruto.

Você precisará fornecer pelo menos dois anos de histórico de renda verificável. Se você não puder fornecer isso, os credores podem pedir que você espere antes de solicitar novamente um empréstimo para casa própria.

Histórico de crédito

Por fim, os credores explorarão seu histórico de crédito para ver se você teve problemas para fazer pagamentos de dívidas no passado. Eles então determinarão seu risco, com base nas informações às quais têm acesso por meio de agências de crédito.

Mesmo se você tiver um DTI acima de 43% e uma casa valiosa, eles ainda podem negar um empréstimo de capital próprio se sua pontuação de crédito for baixa. De um modo geral, você precisa de uma pontuação de crédito acima de 600 para se qualificar.

Quando você deve fazer um empréstimo home equity?

Os empréstimos de equidade home tradicionais existem há muito tempo, mas por que as pessoas os usam?

Para pagar dívidas com juros altos

Como os empréstimos imobiliários são um tipo de dívida garantida, eles tendem a ser consideravelmente mais baratos do que os empréstimos regulares ao consumidor. Por causa disso, muitas pessoas os contratam para consolidar a dívida existente e reduzir o custo total dos juros que devem pagar.

Para pagar uma despesa fixa

As pessoas também liberam patrimônio em suas casas para pagar despesas fixas, como mensalidades da faculdade ou melhorias na casa. Na maioria dos casos, eles sabem com antecedência o valor total que precisam gastar e a quantidade exata de capital que precisam liberar de sua casa.

Para liberar dinheiro rapidamente

Em alguns casos, você pode simplesmente exigir dinheiro rápido para uma despesa grande e inesperada, como taxas de cuidados ou contas médicas. Em vez de fazer um empréstimo convencional com juros altos ou colocar o custo em um cartão de crédito, você pode optar por um empréstimo à habitação.

Conclusão

Então, o que é um empréstimo home equity? Essencialmente, é um produto financeiro que permite fazer uma segunda hipoteca de sua casa, liberando qualquer capital que você acumulou.

Como funciona um empréstimo imobiliário? Simples. Você solicita ao banco uma nova hipoteca em sua propriedade e, em seguida, paga parcelas separadamente da sua hipoteca principal.

Essa configuração é diferente de um refinanciamento HELOC ou de saque, conforme explicado acima.

Para evitar a execução duma hipoteca, você precisa fazer pagamentos mensais do empréstimo de equidade home no tempo. Os bancos verificarão sua renda e histórico de crédito para determinar seu nível de risco, que, por sua vez, determinará a taxa de juros que você paga. Em algumas situações, você pode achar melhor buscar fontes alternativas de crédito.