Revisão RealtyMogul: Invista em imóveis com apenas US $ 1.000

Você está procurando uma maneira fácil de investir em imóveis privados?

Talvez você não tenha dinheiro para comprar um imóvel alugado. O RealtyMogul permite que você invista diretamente em imóveis comerciais com US$ 1.000.

O crowdfunding imobiliário ainda permite que você obtenha renda passiva. Você não precisa examinar os inquilinos ou consertar banheiros entupidos como um senhorio. E você pode receber retornos anuais de pelo menos 6% sem investir em ações.

Esta análise do RealtyMogul ajudará você a aprender como investir em imóveis.

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Avaliação geral

Resumo

O RealtyMogul permite que todas as pessoas invistam em imóveis comerciais com apenas US$ 5.000. Os investidores credenciados também têm acesso a colocações privadas.

• Fácil de usar

  4

• opções de investimento

  4

• Risco

  4

Prós

• Aberto a todos os investidores
• Vários tipos de investimento
• IRA investindo

Contras

• Potencial de risco
• Períodos de espera
• $ 5.000 para começar

• Experimente o RealtyMogul

Como funciona o RealtyMogul?

O RealtyMogul permite que você invista diretamente em imóveis comerciais. Para esclarecer, você não investirá em residências unifamiliares ou hotéis para listar duas exclusões.

Especificamente, você pode investir nestes tipos de propriedade:

• apartamentos multifamiliares
• edifícios industriais
• Complexos de escritórios
• Centros comerciais de varejo
• Auto armazenamento
• Parques de trailers
• Moradia de estudantes
• Desenvolvimento de baixo para cima

A melhor parte é que você não precisa administrar a propriedade. E você pode investir com uma conta tributável ou IRA.

Os imóveis comerciais são caros, por isso é difícil investir. Mas agora, com plataformas imobiliárias de crowdfunding como a RealtyMogul, você pode começar com um investimento inicial de $ 5.000.

Os investidores credenciados também podem investir em colocações privadas. Os períodos médios de retenção situam-se entre três e sete anos.

No entanto, uma opção de investimento mais fácil são os dois produtos de fundo de investimento imobiliário (REIT). Esses dois portfólios investem em projetos nos Estados Unidos e se concentram em crescimento ou receita.

Para investidores não credenciados, esses REITs são a única opção de investimento. Se você ganha menos de $ 200.000 por ano ou possui menos de $ 1 milhão em ativos líquidos, você é um investidor não credenciado.

Imóveis Privados vs Imóveis Públicos

O que torna o investimento com RealtyMogul diferente de ações e fundos imobiliários em seu IRA ou 401k?

Primeiro, o RealtyMogul permite que você seja um investidor direto em negócios imobiliários. Os investimentos públicos só permitem que você invista em uma empresa ou índice amplo. Como resultado, você pode ganhar um dividendo maior com a RealtyMogul. Mas o crowdfunding imobiliário pode ser mais arriscado e difícil de vender.

Por exemplo, você pode investir no Vanguard Real Estate Index Fund de sua corretora de valores online. Este fundo tem um rendimento de dividendo anual de aproximadamente 2,87%, mas o Renda REIT tem um rendimento de dividendo anual atual de 6%.

Imóveis privados são mais ilíquidos, como tentar vender sua casa. Pode levar meses para encontrar um comprador. Em contraste, ações imobiliárias públicas podem ser vendidas em qualquer dia em que o mercado de ações esteja aberto.

Além disso, imóveis privados podem ser mais arriscados porque você investe em menos propriedades. O RealtyMogul Income REIT tem 14 propriedades de investimento. Mas o fundo de índice Vanguard detém 185 ações diferentes.

Dívida x Financiamento de Capital

Cada propriedade RealtyMogul tem financiamento de dívida ou de capital. O tipo de financiamento que você escolhe determina como você obtém renda passiva.

Dívida Financiamento

O financiamento da dívida é como investir em títulos. Você ganha um dividendo mensal de pagamentos de empréstimos e aluguel mensal. Esses negócios são menos arriscados do que os investimentos em ações, embora sua renda potencial seja menor.

Por exemplo, você pode obter um retorno anual de 8%, enquanto uma transação de ações pode gerar 11%.

O período de investimento para participações garantidas por dívida é geralmente alguns anos mais curto.

Um exemplo é investir em um edifício de escritórios existente. Você ganha renda mensal quando os inquilinos fazem seus pagamentos de aluguel. E você cobra juros de cada pagamento do empréstimo.

Riscos potenciais de investimentos em dívidas

Se o mutuário não pagar o empréstimo, você poderá perder o saldo restante. Os investidores em dívida recebem o pagamento antes dos investidores em ações. O produto da venda da propriedade recuperará seu investimento primeiro.

Equilíbrio financeiro

As ofertas de ações são mais arriscadas, mas têm mais receita potencial. Esta opção é mais como investir em ações de crescimento. Você se concentra mais no crescimento de longo prazo do que nos dividendos mensais.

A maioria dos ganhos patrimoniais vem do aumento dos valores das propriedades. Mas você não verá esses ganhos até que a propriedade seja vendida. Esses negócios podem ter um período de investimento de até 10 anos.

Um exemplo de projeto de capital é a compra de apartamentos multifamiliares. Melhorar o complexo e mantê-lo por vários anos pode fazer o valor do imóvel aumentar. Eventualmente, a RealtyMogul vende o complexo com lucro.

Você fica com uma parte do lucro e recupera o investimento original.

Você pode ganhar um pequeno dividendo trimestral. Mas você obtém a maior parte de seus ganhos quando a propriedade é vendida.

Riscos potenciais de investimentos de capital

Se o investimento falhar ou for vendido com prejuízo, você perde dinheiro. Os investidores em dívidas são pagos primeiro. Você também ganha um dividendo menor com um pagamento menos frequente.

Quem pode investir?

Todos os residentes nos EUA com pelo menos 18 anos de idade podem investir com a RealtyMogul. No entanto, você deve ser um investidor credenciado para investir em negócios individuais.

Investidores Credenciados

Existem duas formas de ser um investidor credenciado:

• Sua renda anual é de pelo menos $ 200.000 por dois anos ou uma renda conjunta de $ 300.000
• Você tem um patrimônio líquido de pelo menos $ 1 milhão

O valor do patrimônio líquido de $ 1 milhão não pode incluir o valor de sua casa principal.

A Securities and Exchange Commission (SEC) dos EUA exige apenas que você atenda a um desses requisitos. Nesse caso, você tem acesso total às opções de investimento da RealtyMogul.

Abaixo estão as duas opções abertas apenas para investidores credenciados.

Posicionamentos Privados

Você pode investir nestes tipos de propriedades comerciais individuais:

• Industrial
• Uso misto
• apartamento multifamiliar
• Escritório
• Centros comerciais de varejo

Essas propriedades estão nos Estados Unidos e são operadas por empresas imobiliárias que a RealtyMogul examina. A maioria delas são ofertas de ações com distribuições trimestrais.

Para evitar riscos, a RealtyMogul não investe em hotéis. Também não oferecem casas unifamiliares (equity) ou hipotecas unifamiliares (dívida). Eles também ficam longe de propriedades vagas e projetos de desenvolvimento de terras.

RealtyMogul é o investidor geral e você compra uma parte fracionária. A maioria das colocações tem um período de investimento de dois a dez anos. O investimento mínimo geralmente é de US$ 15.000 a US$ 50.000.

Esta pode ser uma maneira fácil de investir em imóveis comerciais em todo o país. A equipe RealtyMogul inspeciona fisicamente cada propriedade.

Eles também tentam fazer parceria apenas com empresas imobiliárias experientes. No entanto, você ainda deve fazer sua própria pesquisa.

Além disso, a RealtyMogul não fará chamadas de capital para levantar fundos adicionais. Você pode investir o que prometeu inicialmente. E os investimentos subsequentes são uma opção se a colocação precisar de mais financiamento.

1031 Troca

Nota: A plataforma está atualmente pausada em seu serviço de câmbio 1031. No entanto, você ainda verá esse recurso em seu site (a partir de fevereiro de 2022).

Se você possui atualmente uma propriedade de investimento, esse tipo de transação permite que você venda sua propriedade existente e compre outra estrutura semelhante, evitando impostos sobre ganhos de capital.

Este serviço é apenas para investidores credenciados através da plataforma. No entanto, qualquer investidor imobiliário pode realizar uma troca 1031 com a ajuda de um contador ou advogado experiente.

Investidores Não Credenciados

Qualquer um pode investir no portfólio RealtyMogul com seus dois REITs públicos não negociados. Esses REITs são uma maneira fácil de investir em negócios de dívida e ações e obter diversificação adicional.

Investidores credenciados também podem investir nesses REITs. Você pode encontrar algumas dessas propriedades como um canal privado.

Atualmente, existem dois diferentes REITs RealtyMogul abertos a todos os investidores. Vale ressaltar que cada um tem uma estratégia de investimento diferente. O investimento mínimo é de $ 5.000 para cada um. E os investimentos subsequentes são de pelo menos US$ 1.000.

Se você se comprometer com investimentos mensais, o mínimo de investimento contínuo cai para US$ 250.

Você tem a opção de investir em um ou ambos os REITs, se tiver dinheiro.

Ao investir, você comprará ações de cada REIT. O preço da ação é baseado no valor patrimonial líquido atual (NAV). Em fevereiro de 2022, cada ação custava cerca de US$ 10. Portanto, se você investir $ 1.000, terá dez ações.

Renda REIT

O Income REIT concentra-se em ativos geradores de renda, investindo em propriedades multifamiliares, de escritórios e de varejo.

Este REIT é melhor se você deseja dividendos mensais e menos risco.

Você ganha um dividendo mensal e tem um retorno anual histórico (após taxas) entre 6% e 8%. Este retorno anual rivaliza com o retorno histórico do S&P 500 de 7,96% sem a volatilidade diária.

A partir de 15 de fevereiro de 2022, a taxa de distribuição anual é de 6% após a taxa de administração anual de 1%.

Essa ideia de renda passiva significa que você pode obter retornos semelhantes aos do mercado de ações enquanto investe em imóveis comerciais.

REIT de Crescimento de Apartamento

Investidores mais agressivos devem considerar o REIT Apartmnet Growth. Este REIT detém apenas investimentos multifamiliares. Esta carteira é 100% de financiamento de capital.

A partir de 15 de fevereiro de 2022, esse investimento paga uma distribuição anual de 4,5% por meio de pagamentos trimestrais.

A taxa de administração anual é de 1,25% do saldo do seu investimento.

Este fundo foi lançado em setembro de 2017. A equipe de gerenciamento do REIT venderá as participações atuais. E, assim como eles, a receita de longo prazo deve aumentar à medida que você recebe parte dos rendimentos.

Por exemplo, as transações de capital de colocação privada da RealtyMogul geralmente ganham entre 8% e 11%. Os retornos de longo prazo para este REIT podem ser semelhantes quando você inclui os ganhos de propriedade e os dividendos trimestrais.

Se você não precisa da receita de dividendos de curto prazo, pode valer a pena esperar por um maior crescimento de longo prazo. Lembre-se de que as transações de ações obtêm a maior parte de seus ganhos quando a propriedade é vendida.

Artigo relacionado : O que é Receita de Dividendos? Tudo o que você precisa saber

Vendendo suas ações MogulREIT

Você deve investir seu dinheiro por pelo menos três anos para evitar uma taxa de recompra. Essa taxa é semelhante a uma taxa de retirada antecipada de 401k. A RealtyMogul começa a recomprar suas ações REIT após o primeiro ano.

A taxa de recompra depende de quanto tempo você possui as ações da MogulREIT.

Abaixo está quanto do seu investimento atual você recebe de volta quando vende ações:

• Possuir por menos de 12 meses: 0%
• Entre um e dois anos: 98%
• Entre dois e três anos 99%
• Possuir por pelo menos três anos: 100%

Não há taxa de recompra se o investidor morrer.

Aqui está um exemplo. Investir em março de 2022 significa que você deve esperar até março de 2025 para evitar essa taxa. Após três anos, você obtém o investimento original mais todos os dividendos sem penalidades.

Este período de espera é mais curto do que muitas plataformas de crowdfunding. Normalmente, os concorrentes mantêm você por até cinco anos para evitar taxas de resgate antecipado.

Vender nos primeiros 12 meses perde todo o seu investimento.

Tarifas

A adesão à RealtyMogul é gratuita. Você só paga taxas depois de investir. Essas taxas são semelhantes às taxas de fundos de índice e às taxas de gerenciamento de contas de consultores robóticos.

Uma desvantagem do investimento em crowdfunding é que você paga mais taxas do que com um fundo de índice. Você pode encontrar as taxas exatas lendo a circular de oferta de investimento. Este documento é semelhante a um prospecto de fundo de índice.

Ele detalha informações como metas de investimento, taxas e riscos potenciais.

Mesmo com essas taxas, seu dinheiro ainda pode gerar uma renda passiva estável. Na verdade, ele pode ganhar mais do que uma conta poupança online de alto rendimento. No entanto, o crowdfunding imobiliário é mais arriscado.

Aqui estão as taxas que a RealtyMogul coleta para o REIT de Renda:

• Taxa inicial: até 3% do valor da sua contribuição (taxa única)
• Taxa de administração de ativos: 1% anualizado do valor médio do investimento
• Taxa de alienação: até 2% do preço de venda do contrato ou de cada propriedade vendida (somente ativos patrimoniais)
• Taxa de serviço: 0,5% do valor original do empréstimo (somente ativos de dívida)

Se você investir US$ 5.000 no REIT de renda, até US$ 150 em taxas iniciais únicas podem ser retidos. Essas taxas iniciais incluem despesas de terceiros e despesas operacionais. A taxa anual de gerenciamento de ativos de 1% é de US$ 10 para cada US$ 1.000 em sua conta.

Essas taxas são semelhantes a outras plataformas de crowdfunding. Mais uma vez, todas as cobranças aplicáveis ​​estão na circular de oferta.

impostos

Você precisará relatar seus ganhos com o RealtyMogul ao declarar seus impostos.

Todos os investimentos MogulREIT receberão um Formulário 1099-DIV até 31 de janeiro. Este é o mesmo formulário que você pode obter em sua corretora online. Seus dividendos são tributados como renda ordinária. Portanto, é exatamente como seu trabalho diário ou renda extra.

As colocações privadas receberão o formulário de imposto K-1 mais complexo. A RealtyMogul tenta enviar todos os formulários K-1 até 1º de abril.

IRA autodirigida

Um IRA autodirigido pode reduzir sua renda tributável. Pode ser Roth ou IRA tradicional.

Os IRAs tradicionais reduzem sua renda tributável para o ano fiscal atual. As contribuições crescem com impostos diferidos e você só paga impostos quando faz uma retirada.

Roth IRAs crescem isentos de impostos. Mas você paga impostos sobre o valor da sua contribuição agora. Do lado positivo, você não pagará impostos sobre esses ganhos na aposentadoria.

Você deve prestar atenção aos limites anuais de contribuição. Em 2022, você pode adicionar $ 6.000 a cada IRA se tiver menos de 50 anos. Se tiver 50 anos ou mais, poderá contribuir com $ 7.000 por ano.

Você também pode rolar seu 401k para financiar um IRA autodirigido. Se você investir em um RealtyMogul REIT, o investimento inicial mínimo é de $ 5.000. E é o mesmo mínimo se você investir com uma conta tributável.

O que torna a RealtyMogul única?

Investidores credenciados podem investir em muitas colocações privadas para propriedades comerciais e multifamiliares. Outras plataformas podem apenas permitir que você invista em imóveis residenciais.

Você também tem a opção de investir em REITs públicos não negociados. Esses dois REITs estão abertos a investidores credenciados e não credenciados.

Mais uma vez, nem todas as plataformas imobiliárias de crowdfunding oferecem REITs e colocações privadas. Normalmente, eles aceitam apenas investidores credenciados ou não credenciados, não ambos os tipos.

O RealtyMogul é seguro?

Como qualquer investimento, o crowdfunding imobiliário apresenta alguns riscos.

Aqui estão alguns dos passos que a RealtyMogul toma para limitar o risco:

• Geralmente faz parceria com empresas imobiliárias terceirizadas experientes
• Visita todas as propriedades durante o processo de subscrição
• Aprova menos de 1% das propostas de investimento
• Investe em vários tipos de propriedades nos Estados Unidos
• Evita propriedades de “alto risco”, como novas construções, hotéis, etc.

Para cada REIT e ofertas individuais, você pode ler os fatores de risco exclusivos. O RealtyMogul existe apenas desde 2012 e não foi "testado em recessão". Se um mutuário ficar inadimplente ou um investimento de capital falhar, você pode perder dinheiro investindo.

A inadimplência pode aumentar se as taxas de vacância aumentarem ou os valores das propriedades caírem.

Para limitar o risco, invista apenas o que você considera uma quantia confortável. Mantenha sempre um portfólio diversificado. Além disso, certifique-se de entender como o investimento pode ganhar ou perder dinheiro.

Positivos e Negativos

Existem alguns prós e contras a serem considerados.

Prós

• Negócios individuais para investidores credenciados
• Dois REITs abertos a todos os investidores
• Pode investir em vários tipos de imóveis comerciais
• O investimento autodirigido em IRA está disponível

Contras

• Investimento inicial de $ 5.000 para REITs (talvez muito alto para alguns investidores)
• Deve manter MogulREITs por três anos para evitar a taxa de recompra
• Os períodos de retenção podem ser de até dez anos

Avaliações de Clientes

Atualmente, existem classificações mínimas de investidores sobre esta plataforma de investimento de investidores ativos.

Trustpilot

A plataforma tem uma pontuação de 3,0 em 5 no Trustpilot com duas classificações. A experiência deles destaca que nem todo investimento pode render dinheiro:

“A propriedade para investimento (apartamentos no Texas) foi finalmente vendida. O resultado final foi uma TIR de 4%. .. Como todos sabemos, a inflação é superior a 4% e, portanto, este foi um investimento que deu prejuízo. Estou feliz por ter meu diretor de volta, mas vou ficar longe de RM no futuro.” – Rob H.

Melhor Escritório de Negócios

RealtyMogul é BBB Acredited, mas não tem nenhuma avaliação de clientes.

Alternativas ao RealtyMogul

Você pode gostar dessas plataformas imobiliárias alternativas de crowdfund, pois o mínimo de investimento pode ser menor. Você também pode seguir uma estratégia de investimento diferente.

DiversyFund

O DiversyFund tem um investimento mínimo de $ 500 para seu REIT focado no crescimento. Ele investe em apartamentos multifamiliares nos Estados Unidos.

Antecipe um período mínimo de detenção de cinco anos para obter lucros máximos. Este fundo está aberto a investidores credenciados e não credenciados.

arrecadação de fundos

A Fundrise tem apenas um investimento inicial mínimo de $ 10 para começar a investir em seus eREITs. Você terá exposição a propriedades de investimento comerciais e multifamiliares.

Um investimento mínimo de $ 5.000; $ 10.000; ou US$ 100.000 desbloqueiam o portfólio avançado. Por exemplo, você pode se concentrar em ganhar dividendos ou investir em um tipo de propriedade específico.

Infelizmente, os investidores credenciados não podem investir em negócios individuais, mas podem obter ajuda para criar um portfólio com curadoria.

Térreo

Invista em reparos de curto prazo e ganhe até 10% de retorno anualizado com o Groundfloor. O mínimo de investimento é de $ 10 e seu período de investimento é geralmente de 12 meses ou menos.

Essa ideia de investimento é atraente se você não deseja o compromisso de investimento de vários anos, como exige a maioria das plataformas de financiamento coletivo. Também é possível que investidores não credenciados invistam em projetos individuais.

Perguntas frequentes

Resumo

O RealtyMogul é uma maneira legítima de investir pequenas quantias de dinheiro em imóveis. Os REITs são uma maneira fácil de investir nesse nicho de difícil acesso e você pode evitar a volatilidade diária dos preços das ações imobiliárias.

Os investidores credenciados têm mais flexibilidade, graças às colocações privadas.