Empréstimo Convencional vs. FHA: Principais Diferenças

A casa própria pode parecer fora de alcance se você for um mutuário de renda baixa a moderada, mas isso não precisa necessariamente ser assim.

A Federal Housing Administration é uma organização governamental que ajuda as pessoas a se tornarem donas de casa. Ao contrário dos empréstimos convencionais, uma hipoteca FHA é apoiada pela FHA e requer uma pontuação de crédito mais baixa e um adiantamento para se qualificar. Mas essa não é a única diferença na comparação entre empréstimo convencional e empréstimo FHA.

Coisas a considerar antes de solicitar um empréstimo convencional ou FHA

Aqui está um breve resumo dos principais pontos que você deve considerar antes de tomar sua decisão:

Tipo de Propriedade

Ao contemplar qual tipo de empréstimo escolher, pense no tipo de propriedade que deseja comprar. A principal diferença entre um FHA e um empréstimo convencional é que o primeiro só pode ser usado para financiar uma residência principal, não um imóvel alugado.

Portanto, se você deseja comprar sua primeira casa, um empréstimo da FHA pode ser a melhor opção para você. Por outro lado, se você planeja comprar uma casa de férias, um condomínio ou uma propriedade para investimento, um empréstimo convencional é o caminho a percorrer.

Requisitos de pontuação de crédito

Mesmo que você não seja um comprador de primeira casa, um empréstimo da FHA ainda pode ser a melhor opção para você, especialmente se você não tiver um histórico de crédito estelar. A maioria dos credores exige uma pontuação de crédito de 620 para um empréstimo convencional, mas o FHA permite que os compradores com uma pontuação mínima de 580 façam um pagamento inicial de 3,5%.

A razão por trás de termos de empréstimo mais rígidos para empréstimos convencionais é que o governo não assegura essas hipotecas, de modo que o credor privado assume o risco de o mutuário não cumprir o empréstimo.

Um dos benefícios de um empréstimo FHA em relação aos convencionais é que você pode obtê-lo com uma pontuação de crédito tão baixa quanto 500 - mas terá que fazer um adiantamento maior. Ou seja, se sua pontuação de crédito estiver entre 500 e 579, você pode se qualificar para um empréstimo com 10% de entrada.

Requisitos de hipoteca

Um fator vital a ser considerado no debate FHA versus empréstimo convencional são os requisitos de hipoteca que você terá que atender para se qualificar para cada um. Você é obrigado a pagar pelo seguro de hipoteca privado em um empréstimo convencional somente se você fizer um pagamento de menos de 20%.

Os empréstimos da FHA têm sua própria versão do PMI chamada prêmio de seguro de hipoteca. O MIP é obrigatório independentemente do tamanho do adiantamento.

Além disso, os prêmios de seguro de hipoteca precisam ser pagos antecipadamente e anualmente. O MIP inicial em 2022 equivale a 1,75% do valor do empréstimo e você terá que pagá-lo como custos de fechamento.

O MIP anual, apesar do nome, é pago mensalmente e é uma porcentagem (variando de 0,45% a 1,05%) do valor do empréstimo com base no seu adiantamento e prazo de pagamento da hipoteca.

O custo do MIP pode ser um fator decisivo na escolha entre um empréstimo convencional versus empréstimos garantidos pela FHA. Você será obrigado a pagá-lo por 11 anos (para uma relação empréstimo/valor inferior ou igual a 90%) ou ao longo da vida do empréstimo (para uma relação empréstimo/valor superior a 90%) .

Limites de empréstimo

Outro fator importante na comparação FHA vs. empréstimo à habitação convencional são os limites de empréstimo para ambos os tipos de empréstimos. Ambos os empréstimos convencionais e FHA têm limites que são ajustados a cada ano. Em 2022, o limite básico de um empréstimo da FHA para uma casa unifamiliar aumentou em US$ 65.000 para atingir US$ 420.680. Para mercados caros, o limite superior agora é de US$ 970.800.

Em comparação, o valor máximo do empréstimo para um empréstimo convencional para uma casa unifamiliar em 2022 é de US$ 647.200.

Taxa de juros

Outra diferença significativa entre os tipos de empréstimo convencionais e FHA são as taxas de juros. As taxas dos empréstimos FHA são geralmente mais baixas do que as dos empréstimos convencionais. Os credores que fornecem empréstimos convencionais geralmente aplicam uma taxa baseada no risco chamada ajuste de preço ao nível do empréstimo ao custo total da propriedade para neutralizar os riscos.

No entanto, você ainda poderá obter uma taxa de juros melhor em um empréstimo convencional se tiver uma pontuação de crédito em meados dos anos 700 ou superior. Além disso, as taxas de hipoteca dependem do credor e estão sujeitas a flutuações diárias.

Outra vantagem das taxas de empréstimo convencionais em relação ao FHA é que a maioria é fixa, o que significa que a taxa e os pagamentos permanecem os mesmos durante toda a vida do empréstimo.

Relação dívida/renda

Outra coisa a considerar ao calcular os custos de um empréstimo à habitação convencional versus um financiado pela FHA é a relação dívida/renda. Este é o percentual de sua renda mensal que vai para o pagamento de dívidas. As hipotecas convencionais geralmente possuem requisitos mais rígidos, e um deles é um baixo índice de DTI.

Os credores geralmente preferem que esse número fique abaixo de 36% para aprovar um empréstimo convencional. Em alguns casos, pode ser estendido para 47% ou até 50% se você tiver uma pontuação de crédito muito boa.

Os empréstimos da FHA tendem a ter taxas de DTI mais altas em média do que os empréstimos convencionais, o que significa que você pode ter mais facilidade para se qualificar para um empréstimo da FHA. Ainda assim, seu índice não pode ultrapassar 50%, pois esse é o percentual máximo permitido pela FHA.

Refinanciamento de um empréstimo FHA

Refinanciar um empréstimo FHA em um empréstimo convencional é uma opção que você pode querer considerar em algum momento. Ele pode fornecer vários benefícios, incluindo uma taxa de juros mais baixa, um prazo de empréstimo mais longo e pagamentos mensais ainda mais baixos.

Há algumas coisas para refletir antes de decidir refinanciar, no entanto. Primeiro, você precisa ter acumulado patrimônio suficiente em sua casa. Uma das razões pelas quais as pessoas decidem refinanciar um empréstimo da FHA é se livrar do MPI. Se você já possui pelo menos 20% de sua casa, não precisará pagar o PMI com um empréstimo convencional.

Você também precisará ter uma boa pontuação de crédito e uma renda estável. Uma boa pontuação de crédito pode ajudá-lo a obter uma taxa de juros mais baixa, enquanto uma renda estável garante que você possa fazer seus pagamentos mensais em dia.

Outra opção para refinanciar um empréstimo FHA é o FHA Streamline Refinance. Este produto financeiro está disponível apenas para mutuários que já possuem um empréstimo FHA. O FHA Streamline Refinance não requer verificação de crédito ou verificação de renda, e sua casa não precisa ser avaliada, o que simplifica o processo de inscrição.

Nosso Veredicto

Então, um empréstimo convencional é melhor que o FHA? A resposta a essa pergunta depende de suas circunstâncias individuais. Os prós e contras do empréstimo da FHA decorrem do fato de que esse tipo de empréstimo foi projetado principalmente para ajudar os mutuários de renda moderada a baixa com pontuações de crédito menos excelentes a comprar sua primeira casa.

Se você não se reconhece na descrição acima, ou seja, tem mais dinheiro economizado para dar entrada, sua pontuação de crédito é alta, ou está comprando um imóvel como forma de investimento e pretende alugá-lo, um empréstimo pode ser uma opção melhor para você, pois você pode se qualificar para uma melhor taxa de juros.

Além disso, com um adiantamento de mais de 20%, você pode evitar o pagamento de um seguro de hipoteca privado.