Co to jest Escrow i jak to działa?

Patrząc na kredyty hipoteczne, nieuchronnie natkniesz się na listę nieznanych zwrotów. Terminy „rachunki powiernicze” i „rachunki powiernicze” to dwa, które prawie na pewno pojawią się w kilku kontekstach. Tak więc, jeśli chcesz dokonywać świadomych wyborów podczas procesu ubiegania się o kredyt hipoteczny, niezbędne będzie lepsze zrozumienie tych pojęć.

Ten prosty przewodnik pomoże Ci poznać podstawy procesu escrow i jego wpływ na Twój kredyt hipoteczny.

Co oznacza Escrow?

Czym więc jest escrow w umowach o kredyt hipoteczny? Odpowiedź na to pytanie zależy od tego, czy myślisz o pojęciu „rachunek powierniczy”, czy mówisz o tym, że coś jest „na rachunku powierniczym”.

Escrow to umowa prawna, która jest zwykle obowiązkowa w przypadku zakupu domu. Ma na celu ochronę zarówno kupującego, jak i sprzedającego. Umowa skutecznie przewiduje, że strona trzecia w transakcji, znana również jako agent depozytowy, tymczasowo przechowuje pieniądze „w depozycie” do czasu spełnienia warunków sprzedaży nieruchomości.

W gruncie rzeczy moglibyśmy uznać to za pomost między „wyrażeniem poważnego zainteresowania” a finalizacją sprzedaży nieruchomości.

W większości przypadków umowa escrow jest realizowana w następujący sposób:

• Kupujący wpłaca depozyt, znany również jako „zarobione pieniądze”, agentowi depozytowemu.
• Sprzedający usuwa nieruchomość z rynku, aby umieścić ją „w depozycie”.
• Po sfinalizowaniu umowy kupna agent escrow przekazuje środki i mienie odpowiednim stronom.

Zasadniczo umowa depozytowa ma miejsce, gdy dwie strony używają agenta depozytowego jako pośrednika lub mediatora w celu bezpiecznego wykonania transakcji. Ponieważ pieniądze pozostają w depozycie do momentu zamknięcia transakcji (w dniu, w którym sprzedający otrzyma zapłatę, a kupujący uzyska tytuł własności do nieruchomości), usługi te mogą być potrzebne przez kilka tygodni. W niektórych przypadkach może to zająć nawet miesiące.

Gdy umowa osiągnie etap escrow, obie strony będą odpowiedzialne za spełnienie warunków umowy. Nabywca będzie potrzebował dowodu kredytu hipotecznego na wsparcie funduszy zadaniowych. Sprzedający musi zapewnić dostęp do nieruchomości w celu przeprowadzenia inspekcji i zakończenia wszelkich remontów, które uzna za konieczne, zanim sprzedaż będzie mogła zostać zakończona.

Gdy obie strony spełnią swoje żądania, wstrzymanie depozytu kończy się i transakcja może zostać zrealizowana.

Ile kosztują usługi Escrow?

Zakup pierwszej nieruchomości jest największym zakupem finansowym, jakiego większość ludzi kiedykolwiek dokona, dlatego bezpieczeństwo zapewniane przez agenta depozytowego jest zawsze warte zachodu. Jednak, podobnie jak w przypadku większości usług, których będziesz potrzebować podczas zakupu nieruchomości, nie jest ona bezpłatna.

Opłaty Escrow podlegają negocjacjom między kupującym a sprzedającym, co oznacza, że ​​możesz nie musieć samodzielnie opłacać całego rachunku. W większości przypadków opłata za escrow wynosi od 1% do 2% wartości nieruchomości. Przy medianie cen nieruchomości, która wynosi obecnie 374 900 USD, wartość pola golfowego wynosząca od 4000 do 8000 USD jest dokładna dla większości standardowych domów.

Jeśli płacisz opłatę za escrow (lub przynajmniej jej część), koszty zostaną dodane do Twoich kosztów zamknięcia.

Należy zauważyć, że opłata za escrow to nie to samo, co pieniądze umieszczone w escrow. Środki ulokowane w escrow zwykle wahają się od 1% do 3% wartości nieruchomości.

Depozyt ten pokazuje sprzedającemu, że poważnie myślisz o zakupie nieruchomości i prawnie zmusza go do wycofania jej z rynku, co pozwala na sfinalizowanie umowy kupna.

Po zakończeniu zaliczki staną się częścią Twojej zaliczki na nieruchomość, co oznacza, że ​​opłata agenta jest jedynym dodatkowym kosztem. Jeśli jednak nie uda Ci się sfinalizować zakupu, zadatek na escrow może zostać przyznany sprzedającemu za marnowanie czasu i potencjalnie kosztowanie sprzedaży w innym miejscu.

A co z rachunkami Escrow?

Oprócz procesu escrow przy zakupie nieruchomości, okaże się również, że rachunek powierniczy jest potrzebny przez cały okres trwania kredytu hipotecznego. Przy zawieraniu umowy kredytu hipotecznego Twój bank lub pożyczkodawca udostępni Ci również osobisty lub wspólny rachunek powierniczy. Jego podstawową funkcją jest przechowywanie środków właściciela domu na cele ubezpieczeniowe i podatkowe.

Podczas gdy podatki od nieruchomości i ubezpieczenie są należne corocznie, płatności escrow są dokonywane co miesiąc, aby zapewnić, że Twoje konto ma środki na pokrycie tych pozycji w terminie.

Główną wadą jest to, że większość pożyczkodawców będzie wymagać od Ciebie utrzymywania na koncie środków z dwóch miesięcy (czasem więcej, jeśli jesteś uważany za ryzykownego kandydata). Ma to na celu zapobieganie słabym punktom w czasach trudności finansowych.

Korzyści z rachunku powierniczego dotyczą zarówno pożyczkodawcy, jak i pożyczkobiorcy. Niektóre z kluczowych to:

• Stajesz się mniej prawdopodobne, że pozostaniesz w tyle w innych niż hipoteczne aspektach posiadania domu.
• Stosunkowo wysokie opłaty roczne stają się znacznie łatwiejsze do opanowania dzięki miesięcznym płatnościom.
• Utrzymywanie Cię na właściwej drodze z aspektami niehipotecznymi zmniejsza ryzyko kredytodawcy przeoczenia z powodu nieściągalnego długu.

Depozyt na podatki od nieruchomości i ubezpieczenia nie jest technicznie wymogiem prawnym, ale wielu pożyczkodawców nalega na taki, zwłaszcza w przypadku bardziej ryzykownych wnioskodawców.

Po rozpoczęciu kredytu hipotecznego rachunki powiernicze kredytobiorców będą analizowane corocznie, aby upewnić się, że bieżące płatności są wystarczające do pokrycia przewidywanych wzrostów premii. I odwrotnie, jeśli uzna się, że zapłaciłeś za dużo, może być należny zwrot depozytu wraz z obniżonymi płatnościami w ciągu następnych 12 miesięcy.

Czy hipoteczny rachunek powierniczy obejmuje wszystkie płatności niehipoteczne?

Podczas gdy średni wiek kupującego po raz pierwszy nadal rośnie, myśl o radzeniu sobie z kosztami posiadania domu innymi niż hipoteka pozostaje równie zniechęcająca. Twój kredyt hipoteczny to tylko jeden koszt związany z nieruchomością, a escrow zajmuje się dwoma z nich poprzez podatki i ubezpieczenie.

Rachunek powierniczy nie obejmuje jednak wszystkiego. Niektóre z dodatkowych opłat, z którymi możesz się spotkać, obejmują między innymi:

• Jednorazowy dodatkowy rachunek podatkowy w przypadku zmiany właściciela nieruchomości.
• Opłaty HOA (Homeowner Association), które mogą być roczne lub kwartalne.
• Bieżące podatki lokalne.

Będziesz także musiał rozliczyć różne rachunki za media i bieżące wydatki związane z posiadaniem i zarządzaniem nieruchomością. Istnieje wiele powodów, dla których Twój depozyt nie pokryje tych kosztów, a głównym z nich jest to, że pożyczkodawcy nie mogą przewidzieć, ile będą te koszty.

Wniosek

Odpowiedź na pytanie „Czym jest depozyt?” wymaga dodatkowych wyjaśnień, nawet bez wchodzenia w różne rodzaje rachunków powierniczych, które istnieją. Jednak najprościej rzecz ujmując, depozyt polega na tym, że dwie strony zwracają się do trzeciej, aby bezpiecznie przeprowadzić transakcję kupna, sprzedaży lub wynajmu.

Istnieją dwa rodzaje umów prawnych związanych z kupnem domu, z którymi powinieneś się zapoznać. Po pierwsze, agent depozytowy działa jako pośrednik między kupującym a sprzedającym, aby zapewnić ochronę środków podczas finalizacji umowy kupna/sprzedaży.

Drugi to miejsce, w którym właściciel domu wpłaca comiesięczne składki na konto, aby można było opłacać roczne składki.

Podczas gdy zarówno sprzedawca, jak i pożyczkodawca odniosą korzyści, eliminując ryzyko, które mogą napotkać bez depozytu, często jest to długotrwały i kosztowny proces.