Co to jest pożyczka pod zastaw domu i jak to działa?

Spłacając kredyt hipoteczny, powoli gromadzisz kapitał własny w swoim domu. Z biegiem czasu masz coraz większy udział.

Pożyczka pod zastaw domu to produkt finansowy, który umożliwia dostęp do kapitału własnego związanego z domem bez konieczności jego wcześniejszej sprzedaży. Następnie możesz wydać tę gotówkę na rzeczy, których potrzebujesz, takie jak opłaty za studia, koszty emerytury, a nawet nowy samochód.

W tym poście pytamy: Co to jest pożyczka pod zastaw domu? Następnie przyjrzymy się, jak działają te produkty i czy powinieneś rozważyć ich usunięcie, czy nie.

Pożyczka pod zastaw domu - definicja i oprocentowanie

Pożyczki pod zastaw domu, czasami nazywane również drugimi hipotekami lub pożyczkami na raty pod zastaw domu, są sposobem na zwiększenie wartości salda kredytu hipotecznego w celu uwolnienia gotówki.

Całkowita kwota dostępnego kapitału jest obliczana jako wartość rynkowa domu pomniejszona o wartość niespłaconego kredytu hipotecznego.

Na przykład, jeśli właściciel domu posiada nieruchomość o wartości rynkowej 300 000 USD i ma zaległy kredyt hipoteczny w wysokości 100 000 USD, posiada kapitał własny w wysokości 200 000 USD.

Jeśli zaciągną pożyczkę pod zastaw domu w wysokości 50 000 USD, zmniejszą swój kapitał własny do 150 000 USD i otrzymają 50 000 USD w gotówce. Ich całkowite obciążenie hipoteczne wzrasta następnie z 100 000 do 150 000 USD.

Oprocentowanie kredytów pod zastaw domu jest zwykle stałe – to znaczy, że oprocentowanie, które właściciele płacą, nie zmienia się w ograniczonych okresach. To, ile kapitału uwolnisz ze swojego domu, zależy od Ciebie.

W zależności od okoliczności możesz wziąć małą lub dużą kwotę. Należy jednak pamiętać, że większość banków ma minimalne kwoty kredytu.

Pożyczka pod zastaw domu a HELOC

Pożyczki pod zastaw domu to nie to samo, co linia kredytowa pod zastaw domu. HELOCs mają zmienne stopy procentowe, które zmieniają się zgodnie ze stopą bazową Rezerwy Federalnej. Jeśli Rezerwa Federalna podniesie stopy procentowe, wzrosną również odsetki od HELOC.

Z drugiej strony pożyczki pod zastaw domu są ustalane na okres od pięciu do 30 lat. Sam dom służy jako zabezpieczenie dla pożyczkodawcy, który może go przejąć, jeśli nie dokonasz spłat w terminie.

Pożyczka pod zastaw domu a refinansowanie wypłaty

Możesz także pożyczyć pod zastaw domu, korzystając z refinansowania wypłaty. Ta forma kredytu jest podobna do pożyczki pod zastaw domu w tym sensie, że pozwala uwolnić gotówkę z domu. Jednak są też ważne różnice.

Zamiast dodawać drugi kredyt hipoteczny, refinansowanie typu cash-out spłaca Twój istniejący kredyt hipoteczny, a następnie daje Ci nowy, większy kredyt hipoteczny z innym oprocentowaniem, jednocześnie uwalniając gotówkę na Twoje konto bankowe.

W ramach tego porozumienia spłacasz tylko jedną spłatę kredytu hipotecznego w miesiącu, a nie dwie.

W przypadku niewykonania zobowiązania lub przejęcia, pożyczkodawcy kredytów hipotecznych otrzymują spłatę jako drugą, podczas gdy główni posiadacze kredytów hipotecznych otrzymują spłatę jako pierwsi.

W związku z tym, przekształcając kapitał własny domu w pierwotny kredyt hipoteczny, kredytodawcy zmniejszają swoje ryzyko. Dlatego generalnie refinansowanie typu cash-out pozwala uzyskać dostęp do niższych stóp procentowych niż pożyczka pod zastaw domu.

W niektórych przypadkach możesz być w stanie uzyskać gotówkę i zmniejszyć miesięczne spłaty kredytu hipotecznego w tym samym czasie dzięki refinansowaniu wypłaty.

Jeśli Twoja ocena kredytowa poprawiła się, możesz kwalifikować się do niższych stóp procentowych, co znacznie obniża miesięczne rachunki, a jednocześnie uwalnia kapitał.

Jak działają pożyczki pod zastaw domu

Najlepszym sposobem myślenia o pożyczkach pod zastaw domu jest narzędzie do zwiększenia wielkości zwykłego kredytu hipotecznego w celu uwolnienia gotówki zamkniętej w domu. Kiedy uwalniasz swój dom, sprzedajesz część swojej własności z powrotem bankowi w zamian za gotówkę.

Kwota, którą możesz pożyczyć, zależy od łącznego wskaźnika wartości kredytu do wartości (CLTV), który obejmuje zarówno istniejący kredyt hipoteczny (jeśli go masz), jak i nowy kredyt pod zastaw domu. Większość banków akceptuje CLTV do 90% wartości domu.

Wracając do naszego przykładu, jeśli Twój dom jest wart 300 000 USD i masz kredyt hipoteczny w wysokości 100 000 USD, a Twój bank zezwala na CLTV w wysokości 9%, możesz kwalifikować się do pożyczki pod zastaw domu w wysokości do 170 000 USD.

Chociaż odsetki od kredytu pod zastaw domu są na ogół dość niskie, rzeczywista kwota, którą płacisz, zależy od historii płatności i zdolności kredytowej. Osoby o wysokiej punktacji kredytowej są zobowiązane do płacenia niższych stawek od pożyczek pod zastaw domu o stałym oprocentowaniu.

Podobnie jak w przypadku zwykłego kredytu hipotecznego, jeśli nie spłacasz na czas, pożyczkodawcy mogą zdecydować o przejęciu Twojej nieruchomości w celu spłaty zaległego długu.

Kiedy zaciągniesz pożyczkę pod zastaw domu, będziesz negocjować długość okresu z dostawcą kredytu hipotecznego. Większość umów zawierana jest na okres od 5 do 30 lat, przy czym większość zawiera się w przedziale od 10 do 25 lat.

Im krótszy horyzont spłaty kredytu hipotecznego, tym więcej zapłacisz w każdej miesięcznej racie za dane saldo zadłużenia. Większość pożyczkodawców prosi Cię o spłatę zarówno kapitału, jak i odsetek, tak jak zwykły kredyt hipoteczny.

Pożyczki pod zastaw domu wiążą się z pewnym ryzykiem. Na przykład, jeśli wartość rynkowa Twojej nieruchomości spadnie, możesz być winien więcej, niż jest warta. W takim przypadku możesz stracić pieniądze na sprzedaży domu i być zmuszonym do zmniejszenia.

Plusy i minusy pożyczek pod zastaw domu

Podobnie jak w przypadku każdego produktu finansowego, pożyczki pod zastaw domu mają zarówno zalety, jak i wady.

Plusy

• Przewidywalne, stałe miesięczne spłaty dokonywane poza istniejącym kredytem hipotecznym (jeśli go masz)
• Brak ograniczeń w korzystaniu z funduszy kapitałowych uwolnionych od pożyczkodawcy
• Niższe stopy procentowe niż praktycznie wszystkie konwencjonalne zabezpieczone lub niezabezpieczone pożyczki konsumenckie
• Dłuższe terminy niż w przypadku większości kredytów konsumpcyjnych
• Natychmiastowy dostęp do wszystkich środków

Cons

• Koszty zamknięcia mogą być wysokie w porównaniu do tradycyjnych kredytów konsumenckich
• Ryzyko wykluczenia w przypadku niespłacenia pożyczki
• Musisz spłacić zarówno pozostałe saldo kredytu hipotecznego, jak i pożyczki pod zastaw domu, zanim sfinalizujesz sprzedaż domu
• Koszty kredytu pod zastaw domu muszą być opłacane dodatkowo do istniejących kosztów kredytu hipotecznego

Warunki pożyczek pod zastaw domu

Zanim zostaniesz zatwierdzony do pożyczki pod zastaw domu, upewnij się, że porównałeś warunki i stopy procentowe różnych pożyczkodawców. Podobnie jak w przypadku tradycyjnego rynku kredytów hipotecznych, istnieją znaczne różnice między dostawcami.

Unie kredytowe zazwyczaj zapewniają lepsze oprocentowanie niż banki. Jednak czas składania wniosków i przetwarzania może być dłuższy.

Podobnie jak w przypadku kredytów hipotecznych, możesz zasadniczo poprosić o umowę, aby zobaczyć, ile pieniędzy możesz pożyczyć i na jaką stawkę. Kwoty kredytu pod zastaw domu będą się różnić w zależności od wartości rynkowej nieruchomości, niezależnie od tego, czy bank uważa, że ​​jej cena wzrośnie lub spadnie, dochód i historia kredytowa.

Ogólnie rzecz biorąc, dobrym pomysłem jest poprawienie swojej oceny kredytowej, aby zmniejszyć odsetki od wszelkich zaciągniętych pożyczek pod zastaw domu. Powinieneś również uzyskać wycenę domu przed złożeniem wniosku o pożyczkę.

Jeśli pożyczkodawca później odkryje, że twoja nieruchomość jest warta mniej niż pożyczone pieniądze, zmniejszy kwotę pożyczki lub całkowicie odrzuci twój wniosek, a ty nie otrzymasz żadnych zwróconych opłat.

Jeśli korzystasz z pożyczki pod zastaw domu w celu konsolidacji zadłużenia, upewnij się, że spłaty są faktycznie niższe niż Twoje obecne zobowiązania.

Oblicz całkowitą kwotę, jaką spłacasz od swoich istniejących długów, a następnie porównaj ją z miesięczną kwotą pożyczki. W większości przypadków będzie niższy, ale nie zawsze.

Ustawa o reformie podatkowej z 1986 r. wyeliminowała odliczenia podatkowe z tytułu odsetek zapłaconych od wydatków konsumenckich. Był jednak duży wyjątek: odsetki wydawane na obsługę zadłużenia z tytułu rezydencji.

W związku z tym pożyczki pod zastaw domu stały się po tym czasie znacznie bardziej popularne, ponieważ ludzie mogli uwalniać kapitał w swoich domach, a następnie używać go do kupowania rzeczy, których potrzebują, takich jak czesne dla swoich dzieci.

Zdając sobie sprawę z tej luki, rząd wprowadził ustawę o cięciach podatkowych i zatrudnieniu z 2017 r. Ustawodawstwo to wyeliminowało odliczenia z tytułu odsetek zapłaconych od pożyczek pod zastaw domu i HELOC do 2026 r., chyba że zostaną wykorzystane do znacznej poprawy własności właściciela.

Na przykład, zgodnie z nowym prawem właściciel domu mógłby wykorzystać pieniądze na remont swojej nieruchomości, ale nie na wakacje, studia lub inne wydatki konsumpcyjne.

Kto kwalifikuje się do pożyczki pod zastaw domu?

Podobnie jak w przypadku innych źródeł kredytu, pożyczkodawcy zbadają Twoją obecną sytuację finansową. Wymagania dotyczące kredytu pod zastaw domu obejmują dobry stosunek zadłużenia do dochodu, wysoką ocenę kredytową i kapitał własny w obecnym domu.

Słuszność

Większość pożyczkodawców poprosi Cię, abyś miał więcej niż 20% wartości Twojego domu w kapitale własnym, zanim zechcą Ci pożyczyć. Na przykład, jeśli wartość rynkowa Twojej nieruchomości wynosi 600 000 USD, niespłacony kredyt hipoteczny nie powinien być wyższy niż 480 000 USD.

Aby dowiedzieć się więcej o swoim kapitale własnym, pożyczkodawcy mogą przeprowadzić wycenę domu. To tutaj profesjonalista fachowo wycenia Twoją nieruchomość na podstawie cen sprzedaży podobnych domów w okolicy.

Załóżmy, że rzeczoznawca bada Twój dom i określa jego wartość. Oto przykład obliczenia kredytu pod zastaw domu, który mogą wykonać:

• Wartość nieruchomości: 500 000 $
• Akceptowalny stosunek wartości kredytu do wartości: 0,9
• Zaległe saldo kredytu hipotecznego: 150 000 USD

Aby obliczyć kapitał własny, odejmij niespłaconą hipotekę od wartości rynkowej nieruchomości:

500 000 $ - 150 000 $ = 350 000 $

Teraz oblicz maksymalną wartość kredytu pod zastaw domu, mnożąc kapitał przez akceptowalny stosunek wartości kredytu do wartości:

350 000 $ ✕ 0,9 = 315 000 $

Dlatego w tym przykładzie właściciel domu może zaciągnąć do 315 000 USD w formie pożyczki pod zastaw domu.

Stosunek zadłużenia do dochodów

Gdy pożyczkodawca zna wartość Twojego domu, zbada Twój stosunek zadłużenia do dochodu – wielkość miesięcznych spłat zadłużenia w porównaniu z miesięcznymi zarobkami. Ta informacja jest ważna, ponieważ mówi pożyczkodawcy więcej o Twojej zdolności do spłacania długów.

Aby zakwalifikować się do pożyczki pod zastaw domu, będziesz potrzebować DTI poniżej 43% miesięcznego dochodu brutto (dochód przed opodatkowaniem).

Aby obliczyć DTI, zsumuj wszystkie miesięczne spłaty zadłużenia, a następnie podziel przez miesięczny dochód brutto. Na przykład, jeśli Twój miesięczny dochód wynosi 4000 USD, a spłata zadłużenia wynosi 1000 USD, wówczas DTI wynosi 0,25, czyli 25% wynagrodzenia brutto.

Musisz podać co najmniej dwa lata weryfikowalnej historii dochodów. Jeśli nie możesz tego dostarczyć, pożyczkodawcy mogą poprosić Cię o poczekanie przed ponownym złożeniem wniosku o pożyczkę pod zastaw domu.

Historia kredytowa

Wreszcie, pożyczkodawcy zbadają Twoją historię kredytową, aby sprawdzić, czy w przeszłości miałeś problemy ze spłatą zadłużenia. Następnie określą Twoje ryzyko na podstawie informacji, do których mają dostęp za pośrednictwem biur kredytowych.

Nawet jeśli masz DTI powyżej 43% i cenny dom, nadal mogą odmówić Ci pożyczki pod zastaw domu, jeśli Twoja zdolność kredytowa jest słaba. Ogólnie rzecz biorąc, aby się zakwalifikować, potrzebujesz wyniku kredytowego powyżej 600.

Kiedy należy zaciągnąć pożyczkę pod zastaw domu?

Tradycyjne pożyczki pod zastaw domu istnieją od dawna, ale dlaczego ludzie z nich korzystają?

Aby spłacić dług o wysokim oprocentowaniu

Ponieważ pożyczki pod zastaw domu są rodzajem długu zabezpieczonego, są one zazwyczaj znacznie tańsze w obsłudze niż zwykłe pożyczki konsumenckie. Z tego powodu wiele osób wykupuje je, aby skonsolidować istniejący dług i zmniejszyć całkowity koszt odsetek, które muszą zapłacić.

Aby zapłacić za stały wydatek

Ludzie uwalniają również kapitał własny w swoich domach, aby opłacić stałe wydatki, takie jak czesne lub modernizacja domu. W większości przypadków znają z góry pełną kwotę, którą muszą wydać, oraz dokładną kwotę kapitału, którą muszą uwolnić ze swojego domu.

Aby szybko uwolnić gotówkę

W niektórych przypadkach możesz po prostu szybko potrzebować gotówki na duże i nieoczekiwane wydatki, takie jak opłaty za opiekę lub rachunki medyczne. Zamiast zaciągać konwencjonalną, wysokooprocentowaną pożyczkę konsumencką lub obciążać kosztami karty kredytowej, możesz zamiast tego skorzystać z kredytu mieszkaniowego.

Wniosek

Czym więc jest pożyczka pod zastaw domu? Zasadniczo jest to produkt finansowy, który umożliwia zaciągnięcie drugiego kredytu hipotecznego na dom, uwalniając cały zgromadzony kapitał.

Jak działa pożyczka pod zastaw domu? Jedyny. Składasz wniosek do banku o nowy kredyt hipoteczny na swoją nieruchomość, a następnie spłacasz raty oddzielnie od pierwotnego kredytu hipotecznego.

Ta konfiguracja różni się od refinansowania HELOC lub wypłaty, jak wyjaśniono powyżej.

Aby uniknąć wykluczenia, musisz terminowo dokonywać miesięcznych spłat pożyczki pod zastaw domu. Banki sprawdzą Twoje dochody i historię kredytową, aby określić poziom ryzyka, co z kolei określi wysokość oprocentowania, które płacisz. W niektórych sytuacjach może się okazać, że lepiej poszukać alternatywnych źródeł kredytu.