Recenzja RealtyMogul: Inwestuj w nieruchomości za jedyne 1000 USD

Szukasz łatwego sposobu na inwestowanie w prywatne nieruchomości?

Może nie masz gotówki na zakup nieruchomości na wynajem. RealtyMogul umożliwia bezpośrednie inwestowanie w nieruchomości komercyjne za 1000 USD.

Crowdfunding nieruchomości nadal pozwala na zarabianie pasywnego dochodu. Nie musisz sprawdzać najemców ani naprawiać zatkanych toalet, jak właściciel. I możesz otrzymywać roczne zwroty w wysokości co najmniej 6% bez inwestowania w akcje.

Ta recenzja RealtyMogul pomoże Ci dowiedzieć się, jak inwestować w nieruchomości.

4

Ogólna ocena

Streszczenie

RealtyMogul pozwala wszystkim ludziom inwestować w nieruchomości komercyjne już od 5000 USD. Akredytowani inwestorzy mają również dostęp do ofert prywatnych.

• Łatwość użycia

  4

• Opcje inwestycyjne

  4

• Ryzyko

  4

Zalety

• Otwarty dla wszystkich inwestorów
• Wiele rodzajów inwestycji
• Inwestowanie w IRA

Cons

• Potencjał ryzyka
• Wstrzymaj okresy
• 5000 $ na początek

• Wypróbuj RealtyMogul

Jak działa RealtyMogul?

RealtyMogul umożliwia bezpośrednie inwestowanie w nieruchomości komercyjne. Gwoli wyjaśnienia, nie zainwestujesz w domy jednorodzinne ani hotele, żeby wymienić dwa wykluczenia.

W szczególności możesz inwestować w następujące typy nieruchomości:

• Mieszkania wielorodzinne
• Budynki przemysłowe
• Kompleksy biurowe
• Detaliczne centra handlowe
• Przechowywanie
• Parki domów mobilnych
• Zakwaterowanie studenckie
• Rozwój od podstaw

Najlepsze jest to, że nie musisz zarządzać nieruchomością. I możesz inwestować z kontem podlegającym opodatkowaniu lub kontem IRA.

Nieruchomości komercyjne są drogie, więc trudno w nie inwestować. Ale teraz, dzięki platformom finansowania społecznościowego, takim jak RealtyMogul, możesz zacząć od początkowej inwestycji w wysokości 5000 USD.

Akredytowani inwestorzy mogą również inwestować w oferty prywatne. Średnie okresy wstrzymania wynoszą od trzech do siedmiu lat.

Jednak łatwiejszą opcją inwestycyjną są dwa produkty powiernicze w zakresie inwestycji w nieruchomości (REIT). Te dwa portfele inwestują w projekty w całych Stanach Zjednoczonych i koncentrują się na wzroście lub dochodach.

Dla inwestorów nieakredytowanych te REIT są jedyną opcją inwestycyjną. Jeśli zarabiasz mniej niż 200 000 USD rocznie lub posiadasz mniej niż 1 milion USD aktywów płynnych, jesteś inwestorem nieakredytowanym.

Nieruchomości prywatne a nieruchomości publiczne

Co sprawia, że ​​inwestowanie z RealtyMogul różni się od akcji nieruchomości i funduszy na koncie IRA lub 401 tys.?

Po pierwsze, RealtyMogul pozwala ci być bezpośrednim inwestorem w transakcjach na rynku nieruchomości. Inwestycje publiczne pozwalają jedynie na inwestowanie w spółkę lub szeroki indeks. W rezultacie możesz zarobić większą dywidendę z RealtyMogul. Jednak finansowanie społecznościowe nieruchomości może być bardziej ryzykowne i trudniejsze do sprzedania.

Na przykład możesz inwestować w fundusz indeksowy Vanguard Real Estate Index z internetowego biura maklerskiego. Ten fundusz ma około 2,87% rocznej stopy dywidendy, ale Income REIT ma obecnie roczną stopę dywidendy na poziomie 6%.

Prywatne nieruchomości są mniej płynne, jak próba sprzedaży domu. Znalezienie nabywcy może zająć miesiące. W przeciwieństwie do tego, publiczne akcje nieruchomości mogą być sprzedawane w dowolnym dniu, w którym giełda jest otwarta.

Ponadto prywatne nieruchomości mogą być bardziej ryzykowne, ponieważ inwestujesz w mniej nieruchomości. RealtyMogul Income REIT posiada 14 nieruchomości inwestycyjnych. Ale fundusz indeksowy Vanguard posiada 185 różnych akcji.

Finansowanie dłużne a finansowanie kapitałowe

Każda nieruchomość RealtyMogul ma finansowanie dłużne lub kapitałowe. Rodzaj finansowania, który wybierzesz, określa sposób osiągania pasywnego dochodu.

Finansowanie dłużne

Finansowanie dłużne jest jak inwestowanie w obligacje. Zarabiasz miesięczną dywidendę ze spłat kredytu i miesięcznego czynszu. Transakcje te są mniej ryzykowne niż inwestycje kapitałowe, chociaż potencjalny dochód jest niższy.

Na przykład możesz zarobić 8% rocznego zwrotu, podczas gdy transakcja kapitałowa może zarobić 11%.

Okres inwestycji dla holdingów zabezpieczonych długiem jest zazwyczaj o kilka lat krótszy.

Jednym z przykładów jest inwestycja w istniejący budynek biurowy. Otrzymujesz miesięczny dochód, gdy najemcy płacą czynsz. I pobierasz odsetki od każdej spłaty pożyczki.

Potencjalne ryzyko inwestycji dłużnych

Jeśli pożyczkobiorca nie spłaca pożyczki, możesz stracić pozostałe saldo. Inwestorzy dłużni otrzymują płatność przed inwestorami kapitałowymi. Wpływy ze sprzedaży nieruchomości zwrócą się w pierwszej kolejności z inwestycji.

Finansowanie kapitałowe

Oferty akcji są bardziej ryzykowne, ale mają większy potencjalny dochód. Ta opcja bardziej przypomina inwestowanie w akcje wzrostowe. Koncentrujesz się bardziej na długoterminowym wzroście niż na miesięcznych dywidendach.

Większość zysków kapitałowych pochodzi ze wzrostu wartości nieruchomości. Ale nie zobaczysz tych zysków, dopóki nieruchomość nie zostanie sprzedana. Umowy te mogą mieć okres inwestycji do 10 lat.

Przykładowym projektem kapitałowym jest zakup mieszkań wielorodzinnych. Ulepszanie kompleksu i utrzymywanie go przez kilka lat może spowodować wzrost wartości nieruchomości. Ostatecznie RealtyMogul sprzedaje kompleks z zyskiem.

Zatrzymujesz część zysku i odzyskujesz pierwotną inwestycję.

Możesz zarobić niewielką kwartalną dywidendę. Ale większość zysków czerpiesz ze sprzedaży nieruchomości.

Potencjalne ryzyko inwestycji kapitałowych

Jeśli inwestycja nie powiedzie się lub zostanie sprzedana ze stratą, tracisz pieniądze. Inwestorzy dłużni otrzymują zapłatę w pierwszej kolejności. Zarabiasz również mniejszą dywidendę z rzadszą wypłatą.

Kto może inwestować?

Wszyscy mieszkańcy USA, którzy ukończyli 18 lat, mogą inwestować w RealtyMogul. Musisz jednak być akredytowanym inwestorem, aby inwestować w indywidualne transakcje.

Akredytowani inwestorzy

Inwestorem akredytowanym można zostać na dwa sposoby:

• Twój roczny dochód wynosi co najmniej 200 000 USD przez dwa lata lub łączny dochód 300 000 USD
• Masz majątek wart co najmniej 1 milion dolarów

Wartość netto 1 miliona dolarów nie może obejmować wartości twojego głównego domu.

Amerykańska Komisja Papierów Wartościowych i Giełd (SEC) wymaga spełnienia tylko jednego z tych wymagań. Jeśli tak, masz pełny dostęp do opcji inwestycyjnych RealtyMogul.

Poniżej znajdują się dwie opcje dostępne tylko dla akredytowanych inwestorów.

Prywatne miejsca docelowe

Możesz inwestować w tego typu indywidualne nieruchomości komercyjne:

• Przemysłowy
• Zastosowań mieszanych
• Mieszkanie wielorodzinne
• Biuro
• Detaliczne centra handlowe

Nieruchomości te znajdują się w całych Stanach Zjednoczonych i są obsługiwane przez firmy z branży nieruchomości, które zostały sprawdzone przez RealtyMogul. Większość z nich to oferty akcji z kwartalną dystrybucją.

Aby uniknąć ryzyka, RealtyMogul nie inwestuje w hotele. Nie oferują też domów jednorodzinnych (kapitał własny) ani kredytów hipotecznych jednorodzinnych (dług). Trzymają się również z dala od wolnych nieruchomości i projektów zagospodarowania terenu.

RealtyMogul jest generalnym inwestorem, a ty kupujesz ułamkową część udziałów. Większość staży ma okres inwestycyjny od dwóch do dziesięciu lat. Minimalna inwestycja wynosi zwykle od 15 000 do 50 000 USD.

Może to być łatwy sposób na inwestowanie w nieruchomości komercyjne w całym kraju. Zespół RealtyMogul dokonuje fizycznej inspekcji każdej nieruchomości.

Starają się też współpracować tylko z doświadczonymi firmami z branży nieruchomości. Jednak nadal powinieneś przeprowadzić własne badania.

Ponadto RealtyMogul nie będzie wykonywać wezwań kapitałowych w celu pozyskania dodatkowych funduszy. Możesz zainwestować to, co początkowo zadeklarowałeś. A kolejne inwestycje są opcją, jeśli staż wymaga większych funduszy.

1031 Wymiana

Uwaga: Platforma wstrzymała obecnie usługę wymiany 1031. Jednak nadal będziesz widzieć tę funkcję na swojej stronie internetowej (stan na luty 2022 r.).

Jeśli obecnie posiadasz nieruchomość inwestycyjną, ten typ transakcji pozwala sprzedać istniejącą nieruchomość i kupić inną podobną strukturę, unikając podatków od zysków kapitałowych.

Ta usługa jest przeznaczona wyłącznie dla akredytowanych inwestorów za pośrednictwem platformy. Jednak każdy inwestor w nieruchomości może przeprowadzić wymianę 1031 z pomocą znającego się na rzeczy księgowego lub prawnika.

Inwestorzy nieakredytowani

Każdy może inwestować w portfel RealtyMogul za pomocą swoich dwóch publicznych REIT-ów, które nie są przedmiotem obrotu. Te REIT-y to łatwy sposób na inwestowanie w transakcje dłużne i kapitałowe oraz uzyskanie dodatkowej dywersyfikacji.

Akredytowani inwestorzy mogą również inwestować w te REIT-y. Niektóre z tych nieruchomości możesz znaleźć jako oferty prywatne.

Obecnie istnieją dwa różne REIT RealtyMogul otwarte dla wszystkich inwestorów. Warto zaznaczyć, że każdy z nich ma inną strategię inwestycyjną. Minimalna inwestycja to 5000 $ dla każdego z nich. A kolejne inwestycje to co najmniej 1000 USD.

Jeśli zobowiążesz się do miesięcznych inwestycji, bieżące minimum inwestycyjne spadnie do 250 USD.

Masz możliwość zainwestowania w jeden lub oba REIT, jeśli masz gotówkę.

Kiedy inwestujesz, kupisz akcje każdego REIT. Cena akcji jest oparta na bieżącej wartości aktywów netto (NAV). W lutym 2022 r. każda akcja kosztuje około 10 USD. Tak więc, jeśli zainwestujesz 1000 $, posiadasz dziesięć akcji.

Dochód REIT

Income REIT koncentruje się na aktywach generujących dochód, inwestując w nieruchomości wielorodzinne, biurowe i handlowe.

Ten REIT jest najlepszy, jeśli chcesz miesięcznych dywidend i mniejszego ryzyka.

Zarabiasz miesięczną dywidendę i masz historyczny roczny zwrot (po opłatach) między 6% a 8%. Ten roczny zwrot rywalizuje z historycznym zwrotem S&P 500 wynoszącym 7,96% bez dziennej zmienności.

Od 15 lutego 2022 r. roczna stopa dystrybucji wynosi 6% po 1% rocznej opłacie za zarządzanie.

Ta koncepcja pasywnego dochodu oznacza, że ​​możesz zarabiać jak na giełdzie, inwestując w nieruchomości komercyjne.

Wzrost mieszkań REIT

Bardziej agresywni inwestorzy powinni rozważyć REIT Apartmnet Growth. Ten REIT posiada wyłącznie inwestycje wielorodzinne. Ten portfel jest w 100% finansowany kapitałem własnym.

Od 15 lutego 2022 r. ta inwestycja jest wypłacana w formie kwartalnych płatności w wysokości 4,5% rocznie.

Roczna opłata za zarządzanie wynosi 1,25% salda inwestycji.

Fundusz ten wystartował we wrześniu 2017 r. Zespół zarządzający REIT będzie sprzedawał obecne pakiety. I tak jak oni, długoterminowy dochód powinien wzrosnąć, gdy otrzymasz część wpływów.

Na przykład transakcje private equity RealtyMogul zarabiają zwykle od 8% do 11%. Długoterminowe zwroty z tego REIT mogą być podobne, jeśli uwzględni się zyski z tytułu własności i kwartalne dywidendy.

Jeśli nie potrzebujesz krótkoterminowego dochodu z dywidendy, warto czekać na wyższy długoterminowy wzrost. Pamiętaj, że transakcje kapitałowe przynoszą większość zysków, gdy nieruchomość jest sprzedawana.

Powiązany artykuł : Co to jest dochód z dywidendy? Wszystko co musisz wiedzieć

Sprzedaż udziałów MogulREIT

Musisz inwestować swoje pieniądze przez co najmniej trzy lata, aby uniknąć opłaty odkupu. Opłata ta jest podobna do opłaty za wcześniejszą wypłatę w wysokości 401 tys. RealtyMogul rozpoczyna skup Twoich akcji REIT po pierwszym roku.

Opłata za odkup zależy od tego, jak długo posiadasz akcje MogulREIT.

Poniżej znajduje się kwota zwrotu z Twojej obecnej inwestycji, gdy sprzedajesz akcje:

• Posiadanie krócej niż 12 miesięcy: 0%
• Od roku do dwóch lat: 98%
• Od dwóch do trzech lat 99%
• Posiadanie przez co najmniej trzy lata: 100%

W przypadku śmierci inwestora nie ma opłaty za wykup.

Oto przykład. Inwestowanie w marcu 2022 oznacza, że ​​musisz poczekać do marca 2025, aby uniknąć tej opłaty. Po trzech latach otrzymujesz pierwotną inwestycję plus wszystkie dywidendy bez kary.

Ten okres utrzymywania jest krótszy niż w przypadku wielu platform crowdfundingowych. Zwykle konkurenci trzymają cię nawet przez pięć lat, aby uniknąć opłat za wcześniejszy wykup.

Sprzedaż w ciągu pierwszych 12 miesięcy powoduje utratę całej inwestycji.

Opłaty

Dołączenie do RealtyMogul jest bezpłatne. Opłaty płacisz dopiero po dokonaniu inwestycji. Opłaty te są podobne do opłat za fundusze indeksowe i opłat za zarządzanie kontem robo-doradcy.

Wadą inwestowania w finansowanie społecznościowe jest to, że płacisz więcej opłat niż w przypadku funduszu indeksowego. Dokładne opłaty można znaleźć, czytając okólnik dotyczący oferty inwestycyjnej. Ten dokument jest podobny do prospektu emisyjnego funduszu indeksowego.

Zawiera szczegółowe informacje, takie jak cele inwestycyjne, opłaty i potencjalne ryzyko.

Nawet przy tych opłatach Twoja gotówka może nadal przynosić stały dochód pasywny. W rzeczywistości może zarobić więcej niż wysokodochodowe internetowe konto oszczędnościowe. Jednak finansowanie społecznościowe nieruchomości jest bardziej ryzykowne.

Oto opłaty pobierane przez RealtyMogul za Income REIT:

• Opłata wstępna: Do 3% kwoty Twojego wkładu (opłata jednorazowa)
• Opłata za zarządzanie aktywami: 1% w ujęciu rocznym od średniej wartości inwestycji
• Opłata za dyspozycję: do 2% ceny sprzedaży kontraktowej lub każdej sprzedanej nieruchomości (tylko aktywa kapitałowe)
• Opłata za obsługę: 0,5% pierwotnej kwoty pożyczki (tylko aktywa dłużne)

Jeśli zainwestujesz 5000 USD w Income REIT, jednorazowe opłaty z góry mogą zostać wstrzymane do 150 USD. Te opłaty z góry obejmują wydatki osób trzecich i koszty operacyjne. Roczna opłata za zarządzanie aktywami w wysokości 1% wynosi 10 USD za każde 1000 USD na koncie.

Opłaty te są podobne do innych platform finansowania społecznościowego. Ponownie, wszystkie obowiązujące opłaty znajdują się w okólniku ofertowym.

podatki

Będziesz musiał zgłosić swoje zarobki RealtyMogul podczas składania zeznań podatkowych.

Wszystkie inwestycje MogulREIT otrzymają formularz 1099-DIV do 31 stycznia. Jest to ten sam formularz, który możesz otrzymać od swojego internetowego domu maklerskiego. Twoje dywidendy są opodatkowane jako zwykły dochód. Więc to jest tak jak twoja codzienna praca lub dodatkowy dochód.

Lokacje prywatne otrzymają bardziej złożony formularz podatkowy K-1. RealtyMogul próbuje wysłać wszystkie formularze K-1 do 1 kwietnia.

Samodzielna IRA

Samodzielna IRA może zmniejszyć dochód podlegający opodatkowaniu. Może to być Roth lub tradycyjny IRA.

Tradycyjne IRA zmniejszają dochód podlegający opodatkowaniu za bieżący rok podatkowy. Składki rosną z odroczonym podatkiem, a podatki płacisz tylko wtedy, gdy dokonujesz wypłaty.

Roth IRA rośnie bez podatku. Ale teraz płacisz podatki od kwoty składki. Z pozytywnej strony, nie będziesz płacić podatków od tych zysków na emeryturze.

Należy zwrócić uwagę na roczne limity składek. W 2022 roku możesz dodać 6000 $ do każdego konta IRA, jeśli masz mniej niż 50 lat. Jeśli masz 50 lat lub więcej, możesz wpłacić 7000 $ rocznie.

Możesz także obrócić swoje 401 000, aby sfinansować samodzielną IRA. Jeśli inwestujesz w RealtyMogul REIT, minimalna początkowa inwestycja wynosi 5000 USD. I to jest to samo minimum, jeśli inwestujesz z kontem podlegającym opodatkowaniu.

Co sprawia, że ​​RealtyMogul jest wyjątkowy?

Akredytowani inwestorzy mogą inwestować w wiele ofert prywatnych dla nieruchomości komercyjnych i wielorodzinnych. Inne platformy mogą umożliwiać inwestowanie tylko w nieruchomości mieszkalne.

Masz również możliwość inwestowania w publiczne REIT-y, które nie są przedmiotem obrotu. Te dwa REIT są otwarte dla akredytowanych i nieakredytowanych inwestorów.

Po raz kolejny nie wszystkie platformy finansowania społecznościowego oferujące nieruchomości oferują REIT i oferty prywatne. Zwykle akceptują tylko akredytowanych lub nieakredytowanych inwestorów, a nie oba typy.

Czy RealtyMogul jest bezpieczne?

Jak każda inwestycja, finansowanie społecznościowe nieruchomości wiąże się z pewnym ryzykiem.

Oto niektóre kroki, które RealtyMogul podejmuje w celu ograniczenia ryzyka:

• Zwykle współpracuje z doświadczonymi zewnętrznymi firmami z branży nieruchomości
• Odwiedza każdą nieruchomość podczas procesu underwritingu
• Zatwierdza mniej niż 1% propozycji inwestycyjnych
• Inwestuje w wiele rodzajów nieruchomości w całych Stanach Zjednoczonych
• Unika nieruchomości „wysokiego ryzyka”, takich jak nowa konstrukcja, hotele itp.

Dla każdego REIT i poszczególnych ofert możesz zapoznać się z unikalnymi czynnikami ryzyka. RealtyMogul istnieje dopiero od 2012 roku i nie został „sprawdzony pod kątem recesji”. Jeśli pożyczkobiorca nie wywiąże się ze zobowiązań lub inwestycja kapitałowa się nie powiedzie, możesz stracić pieniądze na inwestowaniu.

Domyślne wartości mogą wzrosnąć, jeśli wzrośnie wskaźnik pustostanów lub spadnie wartość nieruchomości.

Aby ograniczyć ryzyko, inwestuj tylko tyle, ile uważasz za wygodną kwotę. Zawsze utrzymuj zdywersyfikowany portfel. Upewnij się również, że rozumiesz, w jaki sposób inwestycja może przynieść lub stracić pieniądze.

Pozytywy i negatywy

Istnieje kilka zalet i wad do rozważenia.

Zalety

• Indywidualne oferty dla akredytowanych inwestorów
• Dwa REIT-y otwarte dla wszystkich inwestorów
• Może inwestować w wiele rodzajów nieruchomości komercyjnych
• Dostępne jest samodzielne inwestowanie w IRA

Cons

• Inwestycja początkowa w wysokości 5000 USD dla REIT (może zbyt wysoka dla niektórych inwestorów)
• Musi posiadać MogulREITs przez trzy lata, aby uniknąć opłaty odkupu
• Okresy wstrzymania mogą wynosić do dziesięciu lat

Opinie klientów

Obecnie istnieją minimalne oceny inwestorów dotyczące tej platformy inwestycyjnej od aktywnych inwestorów.

Zaufany pilot

Platforma ma wynik 3,0 na 5 Trustpilot z dwiema ocenami. Z ich doświadczenia wynika, że ​​nie każda inwestycja może przynosić zyski:

„Nieruchomość inwestycyjna (apartamenty Texas) została ostatecznie sprzedana. Ostateczny wynik to IRR na poziomie 4%. .. Jak wszyscy wiemy, inflacja jest wyższa niż 4%, więc była to inwestycja przynosząca straty. Cieszę się, że odzyskałem dyrektora, ale w przyszłości będę omijał RM z daleka”. – Rob H.

Biuro lepszego Biznesu

RealtyMogul posiada akredytację BBB, ale nie ma żadnych opinii klientów.

Alternatywy dla RealtyMogul

Te alternatywne platformy finansowania społecznościowego mogą Ci się spodobać, ponieważ minimum inwestycyjne może być niższe. Możesz także zastosować inną strategię inwestycyjną.

Fundusz Różnorodności

DiversyFund ma minimum inwestycyjne 500 USD dla swojego REIT zorientowanego na wzrost. Inwestuje w mieszkania wielorodzinne w całych Stanach Zjednoczonych.

Przewiduj co najmniej pięcioletni okres utrzymywania, aby osiągnąć maksymalne zyski. Ten fundusz jest otwarty dla akredytowanych i nieakredytowanych inwestorów.

Zbiórka pieniędzy

Fundrise ma tylko minimalną początkową inwestycję w wysokości 10 USD, aby rozpocząć inwestowanie w swoje eREIT. Otrzymasz ekspozycję na komercyjne i wielorodzinne nieruchomości inwestycyjne.

Minimalna inwestycja w wysokości 5000 USD; 10 000 $; lub 100 000 $ odblokowuje zaawansowane portfolio. Na przykład możesz skupić się na zarabianiu dywidend lub inwestowaniu w określony rodzaj nieruchomości.

Niestety akredytowani inwestorzy nie mogą inwestować w pojedyncze transakcje, ale mogą uzyskać pomoc w budowaniu wyselekcjonowanego portfela.

Parter

Zainwestuj w krótkoterminowe cholewki utrwalające i uzyskaj do 10% rocznych zwrotów dzięki Groundfloor. Minimalna kwota inwestycji wynosi 10 USD, a okres inwestycji wynosi zwykle 12 miesięcy lub mniej.

Ten pomysł inwestycyjny jest atrakcyjny, jeśli nie chcesz wieloletniego zobowiązania inwestycyjnego, jak wymaga tego większość platform crowdfundingowych. Inwestorzy nieakredytowani mogą również inwestować w indywidualne projekty.

Często zadawane pytania

Streszczenie

RealtyMogul to legalny sposób inwestowania niewielkich kwot w nieruchomości. REIT to prosty sposób na inwestowanie w tę trudno dostępną niszę i pozwala uniknąć codziennych wahań cen akcji nieruchomości.

Akredytowani inwestorzy mają największą elastyczność dzięki emisjom prywatnym.