주택 담보 대출이란 무엇이며 어떻게 작동합니까?

모기지론을 갚으면서 서서히 집에 자산이 쌓이게 됩니다. 시간이 지남에 따라 점점 더 많은 지분을 소유하게 됩니다.

주택 담보 대출은 먼저 팔지 않고도 집에 묶여 있는 자산에 접근할 수 있게 해주는 금융 상품입니다. 그런 다음 이 현금을 대학 등록금, 퇴직금 또는 새 차와 같이 필요한 것에 사용할 수 있습니다.

이 게시물에서 우리는 묻습니다. 주택 담보 대출이란 무엇입니까? 그런 다음 이러한 제품의 작동 방식과 제거를 고려해야 하는지 여부를 살펴봅니다.

주택 담보 대출 - 정의 및 요율

두 번째 모기지 또는 홈 에퀴티 할부 대출이라고도 하는 주택 담보 대출은 현금을 확보하기 위해 미지불 모기지 잔액의 가치를 높이는 방법입니다.

사용 가능한 총 자산 금액은 주택의 시장 가치에서 미지급 모기지 금액을 뺀 값입니다.

예를 들어, 주택 소유자가 $300,000의 시장 가치를 가진 부동산을 소유하고 $100,000의 모기지 미지급액이 있는 경우 $200,000의 자산을 보유하고 있습니다.

$50,000의 주택 담보 대출을 받으면 주택 담보를 $150,000로 줄이고 현금으로 $50,000를 받습니다. 그러면 그들의 총 모기지 부담은 $100,000에서 $150,000로 증가합니다.

주택 담보 대출 이자율은 고정되어 있는 경향이 있습니다. 즉, 소유자가 지불하는 이자율은 제한된 기간 동안 변하지 않습니다. 집에서 얼마만큼의 자산을 방출하는지는 귀하에게 달려 있습니다.

상황에 따라 소량 또는 많은 양을 꺼낼 수 있습니다. 그러나 대부분의 은행에는 최소 대출 금액이 있습니다.

주택 담보 대출 대 HELOC

주택 담보 대출은 주택 담보 대출 한도와 동일하지 않습니다. HELOC에는 연방 준비 제도 이사회 기준 금리에 따라 변동하는 변동 금리가 있습니다. 연준이 금리를 인상하면 HELOC에 대한 이자 지급액도 인상됩니다.

반면 주택 담보 대출은 5년에서 30년 사이에 고정되어 있습니다. 집 자체가 대출 기관에 대한 담보 역할을 하며, 귀하가 제때 상환하지 않을 경우 주택을 압류할 수 있습니다.

주택 담보 대출 대 현금 상환 재융자

캐쉬아웃 리파이낸싱을 사용하여 주택을 담보로 대출할 수도 있습니다. 이 형태의 신용은 집에서 현금을 인출할 수 있다는 점에서 주택 담보 대출과 유사합니다. 그러나 중요한 차이점도 있습니다.

두 번째 모기지를 추가하는 대신 현금 인출 재융자는 기존 모기지를 상환한 다음 다른 요율로 더 큰 규모의 새로운 모기지를 제공하여 동시에 현금을 은행 계좌로 풀어줍니다.

이 약정에 따르면 모기지 상환액은 매월 두 번이 아닌 한 번만 있습니다.

채무 불이행이나 압류가 발생하면 주택 담보 대출 기관이 두 번째로 지불하고 기본 모기지 보유자가 먼저 지불합니다.

따라서 주택 자산을 기본 모기지로 전환함으로써 대출 기관은 위험을 줄입니다. 이것이 일반적으로 캐쉬아웃 리파이낸싱을 통해 주택 담보 대출보다 낮은 이자율을 이용할 수 있는 이유입니다.

어떤 경우에는 현금을 확보하고 현금 인출 재융자를 통해 동시에 월 모기지 상환액을 줄일 수 있습니다.

신용 점수가 향상되면 더 낮은 이자율을 적용받을 수 있으며 월간 청구서를 크게 줄이는 동시에 자본을 확보할 수 있습니다.

주택 담보 대출의 작동 원리

주택 담보 대출을 생각하는 가장 좋은 방법은 집에 갇혀 있는 현금을 확보하기 위해 일반 모기지 규모를 늘리는 도구입니다. 주택 자산을 공개하면 주택 소유권의 상당 부분을 현금과 교환하여 은행에 되팔게 됩니다.

빌릴 수 있는 금액은 기존 모기지(있는 경우)와 새 주택 담보 대출을 모두 포함하는 CLTV(가치 대비 대출) 비율에 따라 다릅니다. 대부분의 은행은 집값의 90%까지 CLTV를 받습니다.

예를 들어 집의 가치가 $300,000이고 모기지가 $100,000이고 은행에서 CLTV를 9%로 허용하는 경우 최대 $170,000의 주택 담보 대출을 받을 수 있습니다.

주택 담보 대출 이자는 일반적으로 상당히 낮지만 실제 지불하는 금액은 지불 내역과 신용 점수에 따라 다릅니다. 신용 점수가 높은 개인은 고정 금리 주택 담보 대출에 대해 더 낮은 이율을 지불해야 합니다.

일반 모기지와 마찬가지로 제때 지불하지 않으면 대출 기관은 미지급 부채를 상환하기 위해 귀하의 재산을 압류할 수 있습니다.

주택 담보 대출을 받을 때 모기지 제공업체와 기간을 협상하게 됩니다. 대부분의 계약은 5년에서 30년 사이이며 대부분은 10년에서 25년 사이입니다.

모기지 상환 기간이 짧을수록 주어진 미지불 잔액에 대해 매월 더 많은 금액을 지불하게 됩니다. 대부분의 대출 기관은 일반 모기지처럼 원금과 이자를 모두 상환하도록 요청합니다.

주식 주택 대출에는 특정 위험이 따릅니다. 예를 들어, 자산의 시장 가치가 떨어지면 가치보다 더 많은 빚을 지게 될 수 있습니다. 이 경우 집을 팔면서 돈을 잃고 규모를 축소해야 할 수도 있습니다.

주택 담보 대출의 장단점

모든 금융 상품과 마찬가지로 주택 담보 대출에도 장점과 단점이 있습니다.

장점

• 기존 모기지(있는 경우) 외에 예측 가능한 고정 월별 지불액
• 대출 기관에서 발행한 주식 자금을 사용하는 방법에 대한 제한 없음
• 거의 모든 기존의 담보 또는 무담보 소비자 대출보다 낮은 이자율
• 대부분의 소비자 대출보다 더 긴 기간
• 모든 자금에 즉시 접근

단점

• 클로징 비용은 기존 소비자 대출에 비해 높을 수 있습니다.
• 대출 불이행 시 압류 위험
• 주택 판매를 마감하기 전에 모기지 잔액과 주택 담보 대출 잔액을 모두 정리해야 합니다.
• 주택 담보 대출 비용은 기존 모기지 비용 외에 지불해야 합니다.

주택 담보 대출 조건

주택 담보 대출 승인을 받기 전에 대출 기관의 조건과 이자율을 비교해야 합니다. 전통적인 모기지 시장과 마찬가지로 제공자 간에 상당한 차이가 있습니다.

신용협동조합은 일반적으로 은행보다 더 나은 이자율을 제공합니다. 그러나 신청 및 처리 시간이 더 길어질 수 있습니다.

모기지와 마찬가지로 원칙적으로 얼마나 많은 돈을 빌릴 수 있는지, 얼마만큼의 이자율을 받을 수 있는지 확인하기 위해 합의를 요청할 수 있습니다. 주택 담보 대출 금액은 부동산의 시장 가치, 은행에서 부동산 가격이 오르거나 내릴 것이라고 생각하는지 여부, 소득 및 신용 기록에 따라 달라집니다.

일반적으로 주택 담보 대출에 대한 이자를 줄이기 위해 신용 점수를 높이는 것이 좋습니다. 또한 대출을 신청하기 전에 주택 감정서를 받아야 합니다.

대출 기관이 나중에 귀하의 재산이 빌린 돈보다 가치가 낮다는 사실을 알게 되면 대출 금액을 줄이거나 귀하의 신청을 완전히 거부할 것이며 귀하는 상환한 수수료를 받지 못할 것입니다.

부채를 통합하기 위해 주택 담보 대출을 사용하는 경우 상환액이 실제로 현재 의무보다 낮은지 확인하십시오.

기존 부채에 대해 지불하는 총 금액을 계산한 다음 월별 대출 금액과 비교합니다. 대부분의 경우 더 낮지만 항상 그런 것은 아닙니다.

1986년 조세 개혁법(Tax Reform Act)은 소비자 비용에 대한 이자에 대한 세금 공제를 폐지했습니다. 그러나 중요한 예외가 있었습니다. 거주 기반 부채를 상환하는 데 지출된 이자입니다.

이와 같이, 주택 담보 대출은 이 시기 이후에 극적으로 대중화되었습니다. 사람들이 집에서 담보를 풀어준 다음 이를 사용하여 자녀의 대학 등록금과 같은 필요한 물건을 구입할 수 있기 때문입니다.

이러한 허점을 인식한 정부는 2017년 세금 감면 및 고용법(Tax Cuts and Jobs Act of 2017)을 도입했습니다. 이 법안은 소유주의 재산을 크게 개선하는 데 사용되지 않는 한 2026년까지 주택 담보 대출 및 HELOC에 대한 이자에 대한 공제를 폐지했습니다.

예를 들어, 새 법에 따라 주택 소유자는 그 돈을 재산을 수리하는 데 사용할 수 있지만 휴가, 대학 또는 기타 소비자 지출에는 사용할 수 없습니다.

누가 주택 담보 대출을 받을 자격이 있습니까?

다른 신용 출처와 마찬가지로 대출 기관은 귀하의 현재 재정 상황을 조사합니다. 주택 담보 대출 요건에는 소득 대비 부채 비율, 높은 신용 점수 및 현재 집의 자산이 포함됩니다.

형평성

대부분의 대출 기관은 대출을 받기 전에 주택 가치의 20% 이상을 자기 자본으로 보유하도록 요청할 것입니다. 예를 들어, 자산의 시장 가치가 $600,000인 경우 미지급 모기지 금액은 $480,000를 넘지 않아야 합니다.

귀하의 자산에 대해 자세히 알아보기 위해 대출 기관에서 주택 감정을 수행할 수 있습니다. 전문가가 해당 지역의 유사한 주택 판매 가격을 기준으로 귀하의 부동산을 전문적으로 평가하는 곳입니다.

감정인이 귀하의 집을 조사하고 그 가치를 결정한다고 가정해 보겠습니다. 다음은 그들이 수행할 수 있는 주택 담보 대출 계산의 예입니다.

• 재산 가치: $500,000
• 허용 가능한 대출 대 가치 비율: 0.9
• 미결제 모기지 잔액: $150,000

자산을 계산하려면 부동산의 시장 가치에서 미결제 모기지를 빼십시오.

$500,000 - $150,000 = $350,000

이제 자산에 허용 가능한 대출 대 가치 비율을 곱하여 최대 주택 담보 대출 가치를 계산합니다.

$350,000 ✕ 0.9 = $315,000

따라서 이 예에서 주택 소유자는 주택 담보 대출의 형태로 최대 $315,000를 인출할 수 있습니다.

소득 대비 부채 비율

대출 기관이 귀하의 주택 가치를 알게 되면 귀하의 월 소득 대비 부채 상환액의 소득 대비 부채 비율을 조사할 것입니다. 이 정보는 대출 기관이 귀하의 부채 부담 능력에 대해 더 많이 알려 주기 때문에 중요합니다.

주택 담보 대출을 받으려면 총 월 소득(세전 소득)의 43% 미만인 DTI가 필요합니다.

DTI를 계산하려면 월별 부채 상환액을 모두 더한 다음 총 월 소득으로 나눕니다. 예를 들어, 월 소득이 $4,000이고 부채 상환액이 $1,000이면 DTI는 0.25 또는 총 급여의 25%입니다.

최소 2년의 검증 가능한 소득 기록을 제공해야 합니다. 이것을 제공할 수 없으면 대출 기관에서 주택 담보 대출을 다시 신청하기 전에 기다리도록 요청할 수 있습니다.

신용 기록

마지막으로 대출 기관은 과거에 부채 상환에 문제가 있었는지 확인하기 위해 신용 기록을 조사합니다. 그런 다음 신용 조사 기관을 통해 액세스할 수 있는 정보를 기반으로 귀하의 위험을 결정합니다.

DTI가 43% 이상이고 가치 있는 주택이 있더라도 신용 점수가 낮으면 주택 담보 대출을 거부할 수 있습니다. 일반적으로 자격을 얻으려면 신용 점수가 600점 이상이어야 합니다.

언제 주택 담보 대출을 받아야합니까?

전통적인 주택 담보 대출은 오랫동안 사용되어 왔지만 사람들은 왜 그것을 사용합니까?

고금리 부채 상환

주택 담보 대출은 일종의 담보 대출이기 때문에 일반 소비자 대출보다 서비스 비용이 상당히 저렴한 경향이 있습니다. 이 때문에 많은 사람들이 기존 부채를 ​​통합하고 지불해야 하는 전체 이자 비용을 줄이기 위해 인출합니다.

고정 비용을 지불하려면

사람들은 또한 대학 등록금이나 주택 개량과 같은 고정 비용을 지불하기 위해 집에 있는 자산을 공개합니다. 대부분의 경우 그들은 지출해야 할 전체 금액과 집에서 풀어야 할 정확한 자산 금액을 미리 알고 있습니다.

현금을 빨리 방출하려면

어떤 경우에는 치료비나 의료비와 같이 예상치 못한 막대한 비용을 위해 단순히 현금을 급히 요구할 수 있습니다. 기존의 고금리 소비자 대출을 받거나 신용 카드 비용을 지불하는 대신 주택 대출을 원할 수 있습니다.

결론

그렇다면 주택담보대출이란 무엇일까요? 본질적으로 이것은 주택에 대한 두 번째 모기지론을 선택하여 축적한 모든 자본을 해제할 수 있는 금융 상품입니다.

주택 담보 대출은 어떻게 작동합니까? 단순한. 귀하는 은행에 귀하의 부동산에 대한 새로운 모기지를 신청한 다음 기본 모기지와 별도로 할부금을 지불합니다.

이 설정은 위에서 설명한 HELOC 또는 현금 재융자와는 다릅니다.

압류를 방지하려면 매월 주택 담보 대출을 제때에 지불해야 합니다. 은행은 귀하의 소득 및 신용 기록을 확인하여 귀하의 위험 수준을 결정하고, 이에 따라 귀하가 지불하는 이율이 결정됩니다. 어떤 상황에서는 대체 신용 출처를 찾는 것이 더 나을 수도 있습니다.