기존 대출 대 FHA: 주요 차이점

중소 소득 차용인이라면 주택 소유가 불가능해 보일 수 있지만 반드시 그래야 하는 것은 아닙니다.

연방 주택 관리국은 사람들이 주택 소유자가 되도록 돕는 정부 기관입니다. 기존 대출과 달리 FHA 모기지는 FHA의 지원을 받으며 자격을 갖추려면 더 낮은 신용 점수와 계약금이 필요합니다. 그러나 그것이 기존 대출과 FHA 대출 비교의 유일한 차이점은 아닙니다.

재래식 또는 FHA 대출을 신청하기 전에 고려해야 할 사항

결정을 내리기 전에 고려해야 할 주요 사항에 대한 간략한 설명은 다음과 같습니다.

재산 유형

어떤 대출 유형을 선택해야 할지 고민할 때 어떤 종류의 부동산을 사고 싶은지 생각해 보세요. FHA와 기존 대출의 주요 차이점은 첫 번째 대출은 임대 부동산이 아닌 주요 거주지 자금 조달에만 사용할 수 있다는 것입니다.

따라서 첫 주택을 구입하려는 경우 FHA 대출이 최선의 선택이 될 수 있습니다. 반면에 별장, 콘도 또는 투자 부동산을 구입할 계획이라면 기존 대출을 이용하는 것이 좋습니다.

신용 점수 요구 사항

첫 주택 구매자가 아니더라도 FHA 대출이 여전히 더 나은 선택일 수 있습니다. 특히 신용 기록이 뛰어나지 않은 경우에는 더욱 그렇습니다. 대부분의 대출 기관은 기존 대출에 대해 620 신용 점수를 요구하지만 FHA는 최소 점수가 580인 구매자가 3.5%의 계약금을 낼 수 있도록 허용합니다.

기존 대출에 대한 대출 조건이 더 엄격한 이유는 정부가 이러한 모기지를 보장하지 않기 때문입니다.

FHA 대출과 기존 대출의 장점 중 하나는 신용 점수가 500점 이하로 낮아도 대출을 받을 수 있지만 계약금을 더 많이 내야 한다는 것입니다. 즉, 신용 점수가 500에서 579 사이인 경우 10% 다운 페이먼트로 대출을 받을 수 있습니다.

모기지 요건

FHA 대 기존 대출 논쟁에서 고려해야 할 중요한 요소는 각각에 대한 자격을 갖추기 위해 충족해야 하는 모기지 요건입니다. 계약금이 20% 미만인 경우에만 기존 대출에 대한 개인 모기지 보험료를 지불해야 합니다.

FHA 대출에는 모기지 보험료라고 하는 자체 PMI 버전이 있습니다. MIP는 계약금 규모에 관계없이 필수입니다.

또한 모기지 보험료는 매년 선납해야 합니다. 2022년 선결제 MIP는 대출 금액의 1.75%에 해당하며 이를 마감 비용으로 지불해야 합니다.

연간 MIP는 이름에도 불구하고 매월 지불되며 계약금 및 모기지 지불 기간을 기준으로 대출 금액의 백분율(0.45% ~ 1.05%)입니다.

MIP 비용은 기존 대출과 FHA 지원 대출 중에서 선택할 때 결정적인 요소가 될 수 있습니다. 11년 동안(가치 대비 대출 비율이 90% 이하인 경우) 또는 대출 기간 동안(90% 이상인 경우) 대출 기간 동안 상환해야 합니다. .

대출 한도

FHA 대 기존 주택 대출 비교에서 또 다른 중요한 요소는 두 가지 유형의 대출에 대한 대출 한도입니다. 기존 대출과 FHA 대출 모두 매년 조정되는 한도가 있습니다. 2022년에 단독 주택에 대한 FHA 대출의 기준 한도는 $65,000 증가하여 $420,680에 도달했습니다. 비싼 시장의 경우 상한선은 이제 $970,800입니다.

이에 비해 2022년 단독 주택에 대한 일반 대출의 최대 대출 금액은 $647,200입니다.

이자율

기존 대출 유형과 FHA 대출 유형의 또 다른 중요한 차이점은 이자율입니다. FHA 대출 금리는 일반적으로 기존 대출 금리보다 낮습니다. 기존 대출을 제공하는 대출 기관은 일반적으로 위험을 중화하기 위해 자산의 총 비용에 대출 수준 가격 조정이라는 위험 기반 수수료를 적용합니다.

그러나 신용 점수가 700대 중반 이상인 경우 일반 대출에 대해 더 나은 이율을 받을 수 있습니다. 또한 모기지 이자율은 대출 기관에 따라 다르며 매일 변동될 수 있습니다.

FHA와 비교하여 기존 대출 금리의 또 다른 장점은 대부분이 고정되어 있다는 것입니다. 즉, 대출 기간 동안 금리와 지불금이 동일하게 유지됩니다.

소득 대비 부채 비율

기존 주택 대출과 FHA 지원 대출의 비용을 계산할 때 고려해야 할 또 다른 사항은 소득 대비 부채 비율입니다. 이것은 부채 상환에 사용되는 월 소득의 백분율입니다. 기존 모기지론은 일반적으로 요구 사항이 더 엄격하며 그 중 하나가 낮은 DTI 비율입니다.

대출 기관은 일반적으로 기존 대출을 승인하기 위해 이 수치가 36% 미만인 것을 선호합니다. 어떤 경우에는 신용 점수가 매우 좋은 경우 47% 또는 최대 50%까지 늘릴 수 있습니다.

FHA 대출은 평균적으로 기존 대출보다 DTI 비율이 더 높은 경향이 있어 FHA 대출 자격을 갖추기가 더 쉬울 수 있습니다. 그러나 FHA에서 허용하는 최대 비율이므로 비율은 50%를 초과할 수 없습니다.

FHA 융자 재융자

FHA 대출을 기존 대출로 재융자하는 것은 어느 시점에서 고려할 수 있는 옵션입니다. 더 낮은 이자율, 더 긴 대출 기간, ​​더 낮은 월납입금 등 다양한 혜택을 제공할 수 있습니다.

그러나 재융자하기로 결정하기 전에 몇 가지 고려해야 할 사항이 있습니다. 첫째, 집에 충분한 자산이 있어야 합니다. 사람들이 FHA 융자를 재융자하기로 결정한 이유 중 하나는 MPI를 없애기 위해서입니다. 이미 집의 20% 이상을 소유하고 있다면 일반 대출로 PMI를 지불할 필요가 없습니다.

또한 좋은 신용 점수와 안정적인 수입이 있어야 합니다. 좋은 신용 점수는 낮은 이자율을 받는 데 도움이 되며 안정적인 수입은 매월 납입금을 제때 납부할 수 있도록 합니다.

FHA 대출을 재융자하는 또 다른 옵션은 FHA Streamline Refinance입니다. 이 금융 상품은 이미 FHA 대출이 있는 차용인에게만 제공됩니다. FHA Streamline Refinance는 신용 확인이나 소득 확인이 필요하지 않으며 주택을 평가할 필요가 없으므로 신청 절차가 간소화됩니다.

우리의 평결

그렇다면 일반 대출이 FHA보다 나은가요? 그 질문에 대한 답은 개인의 상황에 따라 다릅니다. FHA 대출의 찬반 양론은 이 유형의 대출이 주로 신용 점수가 낮은 중소 소득 차용인이 첫 주택을 구입할 수 있도록 돕기 위해 고안되었다는 사실에서 비롯됩니다.

위의 설명에서 자신을 인식하지 못하는 경우, 즉 계약금을 위해 저축한 돈이 더 많거나 신용 점수가 높거나 투자의 한 형태로 부동산을 구입하고 임대할 계획이라면 기존의 대출은 더 나은 이자율을 받을 자격이 있기 때문에 더 나은 선택이 될 수 있습니다.

또한, 20% 이상의 다운페이먼트로 개인 모기지 보험 지불을 피할 수 있습니다.