ホームエクイティローンとは何ですか？それはどのように機能しますか？

あなたがあなたの住宅ローンを完済するとき、あなたはゆっくりとあなたの家に公平を築き上げます。 時間が経つにつれて、あなたはそれの増加するシェアを所有します。

ホームエクイティローンは、最初に売却しなくても、家に縛られているエクイティにアクセスできる金融商品です。 その後、この現金を、大学の学費、退職金、さらには新車など、必要なものに使うことができます。

この投稿では、次のように質問します。住宅担保ローンとは何ですか。 次に、これらの製品がどのように機能するか、および1つを取り出すことを検討する必要があるかどうかを確認します。

ホームエクイティローン-定義と料金

ホームエクイティローンは、セカンドモーゲージまたはホームエクイティ割賦ローンとも呼ばれ、現金を解放するために住宅ローンの残高の価値を高める方法です。

利用可能なエクイティの合計額は、住宅の市場価値から住宅ローンの残高を差し引いたものとして計算されます。

たとえば、住宅所有者が市場価値が$ 300,000の不動産を所有し、住宅ローンの残高が$ 100,000である場合、彼らの資本は$200,000になります。

彼らが50,000ドルの住宅担保ローンを借りる場合、彼らは住宅担保を150,000ドルに減らし、現金で50,000ドルを受け取ります。 その後、彼らの総住宅ローン負担は$100,000から$150,000に上昇します。

ホームエクイティローンの金利は固定される傾向があります。つまり、所有者が支払う金利は限られた期間にわたって変化しません。 あなたがあなたの家からどれだけの公平を解放するかはあなた次第です。

状況に応じて、少量または大量に取り出すことができます。 ただし、ほとんどの銀行には最低融資額があることに注意してください。

ホームエクイティローン対HELOC

ホームエクイティローンは、ホームエクイティクレジットラインと同じではありません。 HELOCの金利は変動し、連邦準備制度の基本金利に応じて変動します。 連邦準備制度が利上げを行うと、HELOCの利払いも増加します。

一方、住宅担保ローンは5年から30年の間固定されています。 家自体は貸し手の担保として機能します。貸し手は、期限内に返済を行わない場合、住宅を差し押さえることができます。

ホームエクイティローンとキャッシュアウト借り換え

また、キャッシュアウトの借り換えを使用してあなたの家に対して借りることができます。 この形式のクレジットは、家から現金を解放できるという意味で、住宅担保ローンに似ています。 ただし、重要な違いもあります。

2番目の住宅ローンを追加する代わりに、キャッシュアウト借り換えは既存の住宅ローンを返済し、次に異なるレートで新しいより大きな住宅ローンを提供し、同時に銀行口座に現金を解放します。

この取り決めでは、毎月2回ではなく、1回の住宅ローン返済しかありません。

債務不履行または差し押さえが発生した場合、住宅担保ローンの貸し手は2番目に支払われ、一次住宅ローンの保有者は最初に支払われます。

したがって、住宅担保を一次住宅ローンに変換することにより、貸し手はリスクを軽減します。 これが、一般的に、キャッシュアウト借り換えにより、住宅担保ローンよりも低い金利にアクセスできる理由です。

場合によっては、キャッシュアウトの借り換えと同時に、現金を受け取ると同時に毎月の住宅ローンの支払いを減らすことができる場合があります。

あなたのクレジットスコアが改善された場合、あなたはより低い金利の資格を得るかもしれません、あなたの毎月の請求書を大幅に削減すると同時に、資本を解放します。

ホームエクイティローンの仕組み

ホームエクイティローンを考える最良の方法は、あなたの家に閉じ込められた現金を解放するために通常の住宅ローンのサイズを増やすためのツールとしてです。 あなたがホームエクイティを解放するとき、あなたは現金と引き換えにあなたの家の所有権のチャンクを銀行に売り戻します。

借りることができる金額は、既存の住宅ローン（ある場合）と新しい住宅担保ローンの両方を含む、組み合わせたローン・トゥ・バリュー（CLTV）比率によって異なります。 ほとんどの銀行は、住宅価格の最大90％のCLTVを受け入れています。

私たちの例に戻ると、あなたの家の価値が$ 300,000で、住宅ローンが$ 100,000で、銀行が9％のCLTVを許可している場合、最大$170,000の住宅担保ローンの対象となる可能性があります。

ホームエクイティローンの利息は一般的に非常に低いですが、実際に支払う金額は、支払い履歴とクレジットスコアによって異なります。 クレジットスコアが高い個人は、固定金利の住宅担保ローンに対してより低い金利を支払う傾向があります。

通常の住宅ローンと同様に、あなたが時間通りに支払わない場合、貸し手は未払いの債務を履行するためにあなたの財産を差し押さえることを決定するかもしれません。

あなたがあなたの住宅担保ローンを借りるとき、あなたは住宅ローンプロバイダーと期間の長さを交渉するでしょう。 ほとんどの契約は5年から30年で、大部分は10年から25年の範囲内です。

住宅ローンの返済期間が短いほど、特定の残高に対して毎月の分割払いで支払う金額が多くなります。 ほとんどの貸し手は、通常の住宅ローンのように、元本と利息の両方を返済するように求めます。

エクイティ住宅ローンには一定のリスクが伴います。 たとえば、あなたの資産の市場価値が下がった場合、あなたはそれが価値があるよりも多くを支払うことになりかねません。 その場合、家の売却でお金を失い、小型化を余儀なくされる可能性があります。

ホームエクイティローンの長所と短所

他の金融商品と同様に、住宅担保ローンには長所と短所の両方があります。

長所

• 既存の住宅ローン（ある場合）に加えて行われる予測可能な固定の毎月の支払い
• 貸し手から解放されたエクイティファンドの使用方法に制限はありません
• 事実上すべての従来の有担保または無担保の消費者ローンよりも低金利
• 消費者ローンの大部分よりも長期
• すべての資金への即時アクセス

短所

• 従来の消費者ローンに比べて、クロージングコストが高くなる可能性があります
• あなたがローンをデフォルトした場合の差し押さえのリスク
• あなたはあなたの家の売却を閉じる前にあなたの住宅ローンと住宅担保ローンの残りの残高の両方をクリアする必要があります
• ホームエクイティローンの費用は、既存の住宅ローンの費用に加えて支払う必要があります

ホームエクイティローンの条件

ホームエクイティローンの承認を受ける前に、貸し手間で条件と金利を比較することを確認してください。 従来の住宅ローン市場と同様に、プロバイダー間でも大きな違いがあります。

信用組合は通常、銀行よりも優れた金利を提供します。 ただし、アプリケーションと処理の時間は長くなる可能性があります。

住宅ローンの場合と同様に、原則として、借りることができる金額とそのレートを確認するための合意を求めることができます。 ホームエクイティローンの金額は、不動産の市場価値、銀行がその価格が上がるか下がると信じているか、あなたの収入、そしてあなたの信用履歴によって異なります。

一般的に、あなたが取るホームエクイティローンの利子を減らすためにあなたのクレジットスコアを改善することは良い考えです。 また、ローンの申し込みをする前に、住宅鑑定を取得する必要があります。

貸し手が後であなたの財産がそれに対して借りたお金よりも価値がないことを発見した場合、彼らはローンの金額を減らすか、あなたの申請を完全に拒否し、あなたはあなたが返済した料金を受け取りません。

あなたが借金を整理するために住宅担保ローンを使用している場合は、返済が実際にあなたの現在の義務よりも低いことを確認してください。

既存の債務に対して支払っている合計金額を計算し、それを毎月のローン金額と比較します。 ほとんどの場合、それは低くなりますが、常にではありません。

1986年の税制改正法により、消費者経費に支払われる利子の税額控除が廃止されました。 ただし、大きな例外がありました。それは、住宅ベースの債務の返済に利子が費やされたことです。

このように、人々が自分の家でエクイティを解放し、それを使って子供たちの大学の授業料など、必要なものを購入できるようになったため、この後、ホームエクイティローンの人気は劇的に高まりました。

この抜け穴を認識して、政府は2017年の減税および雇用法を導入しました。この法律は、所有者の資産を大幅に改善するために使用されない限り、2026年まで住宅担保ローンおよびHELOCに支払われる利子の控除を廃止しました。

たとえば、新法の下では、住宅所有者はそのお金を使って不動産を改築することはできますが、休暇、大学、またはその他の消費者支出には使用できません。

ホームエクイティローンの対象となるのは誰ですか？

他の信用源と同様に、貸し手はあなたの現在の財政状況を調べます。 ホームエクイティローンの要件には、良好な債務対収益比率、高いクレジットスコア、および現在の住宅のエクイティが含まれます。

エクイティ

ほとんどの貸し手は、彼らがあなたに貸すことをいとわない前に、あなたの家の価値の20％以上を公平に持つようにあなたに頼むでしょう。 たとえば、不動産の市場価値が600,000ドルの場合、未払いの住宅ローンは480,000ドルを超えないようにする必要があります。

あなたの公平性についてもっと知るために、貸し手は住宅鑑定を行うかもしれません。 これは、専門家が地元の同様の家の販売価格に基づいてあなたの財産を専門的に評価する場所です。

鑑定士があなたの家を調べてその価値を決定するとしましょう。 彼らが実行する可能性のある住宅担保ローンの計算の例を次に示します。

• プロパティの値：$ 500,000
• 許容可能なローン・トゥ・バリュー・レシオ：0.9
• 住宅ローンの残高：150,000ドル

エクイティを計算するには、不動産の市場価値から未払いの住宅ローンを差し引きます。

$ 500,000-$ 150,000 = $ 350,000

次に、エクイティに許容可能なローン対価値比率を掛けて、最大住宅担保ローンの価値を計算します。

$350,000✕0.9=$315,000

したがって、この例では、住宅所有者は住宅担保ローンの形で最大315,000ドルを引き出すことができます。

負債対収益の比率

貸し手はあなたの家の価値を知ると、あなたの借金と収入の比率、つまりあなたの毎月の収入と比較したあなたの毎月の借金返済の規模を調査します。 この情報は、貸し手に債務を負担する能力についてより多くのことを伝えるため、重要です。

ホームエクイティローンの資格を得るには、総月収（税引前所得）の43％未満のDTIが必要です。

DTIを計算するには、毎月の債務返済額をすべて合計してから、毎月の総収入で割ります。 たとえば、月収が4,000ドルで、債務返済が1,000ドルの場合、DTIは0.25、つまり総賃金の25％になります。

少なくとも2年間の検証可能な収入履歴を提供する必要があります。 あなたがこれを供給することができないならば、貸し手はあなたに住宅担保ローンを再申請する前に待つように頼むかもしれません。

信用履歴

最後に、貸し手はあなたの信用履歴を調べて、過去に債務返済に問題があったかどうかを確認します。 その後、信用調査機関を介してアクセスできる情報に基づいて、リスクを判断します。

あなたが43％以上のDTIと貴重な家を持っているとしても、あなたのクレジットスコアが悪い場合、彼らはあなたに住宅担保ローンを拒否するかもしれません。 一般的に言えば、資格を得るには600を超えるクレジットスコアが必要です。

あなたはいつホームエクイティローンを借りるべきですか？

伝統的な住宅担保ローンは長い間存在していましたが、なぜ人々はそれらを使用するのですか？

高利の債務を返済する

ホームエクイティローンは一種の担保付債務であるため、通常の消費者ローンよりもサービスがかなり安くなる傾向があります。 このため、多くの人々は、既存の債務を統合し、彼らが支払わなければならない利息の全体的なコストを削減するためにそれらを取り出します。

固定費を支払うには

人々はまた、大学の授業料や家の改修などの固定費を支払うために家の資産を解放します。 ほとんどの場合、彼らは彼らが費やす必要がある全額と彼らが彼らの家から解放する必要がある正確な量の公平さを前もって知っています。

現金を早く解放するには

場合によっては、介護費や医療費などの予想外の多額の費用のために、現金を迅速に要求することがあります。 従来の高利の消費者ローンを利用したり、クレジットカードに費用をかけたりする代わりに、住宅ローンを利用することをお勧めします。

結論

それで、住宅担保ローンとは何ですか？ 本質的に、それはあなたがあなたの家で2番目の住宅ローンを取り、あなたが蓄積した資本を解放することを可能にする金融商品です。

ホームエクイティローンはどのように機能しますか？ 単純。 あなたはあなたの財産の新しい住宅ローンを銀行に申請し、次にあなたの主要な住宅ローンとは別に分割払いを支払います。

この設定は、上で説明したように、HELOCまたはキャッシュアウトの借り換えとは異なります。

差し押さえを回避するために、あなたは時間通りに毎月の住宅担保ローンの支払いをする必要があります。 銀行はあなたの収入と信用履歴をチェックしてあなたのリスクのレベルを決定し、それがあなたが支払う金利を決定します。 状況によっては、別のクレジットソースを探す方がよい場合があります。