Che cos'è un mutuo per la casa e come funziona?

Man mano che estinguerai il mutuo, accumulerai lentamente equità nella tua casa. Nel tempo, ne possiedi una quota crescente.

Un mutuo per la casa è un prodotto finanziario che ti consente di accedere al capitale vincolato nella tua casa senza doverlo prima vendere. Puoi quindi spendere questi soldi per cose di cui hai bisogno, come tasse universitarie, spese pensionistiche o persino un'auto nuova.

In questo post ci chiediamo: che cos'è un mutuo per la casa? Diamo quindi un'occhiata a come funzionano questi prodotti e se dovresti prendere in considerazione la possibilità di eliminarne uno o meno.

Mutuo per la casa - Definizione e tassi

I prestiti per la casa, a volte chiamati anche seconde ipoteche o prestiti rateali per la casa, sono un modo per aumentare il valore del saldo del tuo mutuo in sospeso al fine di liberare denaro.

L'importo totale del patrimonio netto disponibile viene calcolato come il valore di mercato della casa meno il valore del mutuo in essere.

Ad esempio, se un proprietario di casa possiede una proprietà con un valore di mercato di $ 300.000 e ha un mutuo in sospeso di $ 100.000, ha un patrimonio netto di $ 200.000.

Se prendono un mutuo per la casa di $ 50.000, riducono il loro capitale per la casa a $ 150.000 e ricevono $ 50.000 in contanti. Il loro carico ipotecario totale aumenta quindi da $ 100.000 a $ 150.000.

I tassi di mutuo per la casa tendono a essere fissi, ovvero i tassi di interesse pagati dai proprietari non cambiano in periodi limitati. Quanta equità rilasci dalla tua casa dipende da te.

Puoi prelevare una piccola o una grande quantità, a seconda delle circostanze. Si noti, tuttavia, che la maggior parte delle banche ha importi minimi di prestito.

Prestito di capitale proprio contro HELOC

I prestiti di equità domestica non sono gli stessi della linea di credito di equità domestica. Gli HELOC hanno tassi di interesse variabili che oscillano in base al tasso di base della Federal Reserve. Se la Federal Reserve aumenta i tassi, aumenteranno anche i pagamenti degli interessi sugli HELOC.

I mutui per la casa, invece, sono fissati per una durata compresa tra cinque e 30 anni. La casa stessa funge da garanzia per il prestatore, che può precluderla se non effettui i rimborsi in tempo.

Prestito per la casa contro rifinanziamento cash-out

Puoi anche prendere in prestito contro la tua casa utilizzando il rifinanziamento cash-out. Questa forma di credito è simile a un mutuo per la casa, nel senso che ti consente di liberare denaro da casa tua. Tuttavia, ci sono anche differenze importanti.

Invece di aggiungere una seconda ipoteca, un rifinanziamento cash-out paga il tuo mutuo esistente e poi ti dà un nuovo mutuo più grande con un tasso diverso, rilasciando contanti sul tuo conto bancario allo stesso tempo.

In base a questa disposizione, hai un solo rimborso del mutuo ogni mese, non due.

In caso di inadempienza o preclusione, i prestatori di mutui per la casa vengono pagati per secondi, mentre i titolari di mutui primari vengono pagati per primi.

Quindi, convertendo l'equità domestica in un mutuo primario, gli istituti di credito riducono il rischio. Questo è il motivo per cui, in generale, il rifinanziamento cash-out consente di accedere a tassi di interesse inferiori rispetto a un mutuo per la casa.

In alcuni casi, potresti essere in grado di ottenere contanti e ridurre le rate mensili del mutuo allo stesso tempo con un rifinanziamento in contanti.

Se il tuo punteggio di credito è migliorato, potresti beneficiare di tassi di interesse più bassi, riducendo notevolmente le bollette mensili e, allo stesso tempo, liberando capitale.

Come funzionano i prestiti immobiliari

Il modo migliore per pensare ai prestiti di equità domestica è come uno strumento per aumentare le dimensioni di un mutuo normale al fine di liberare denaro rinchiuso nella tua casa. Quando rilasci l'equità domestica, stai rivendendo una parte della tua proprietà della tua casa alla banca in cambio di contanti.

L'importo che puoi prendere in prestito dipende dal tuo rapporto prestito-valore (CLTV) combinato, che include sia il tuo mutuo esistente (se ne hai uno) che il tuo nuovo mutuo per la casa. La maggior parte delle banche accetta CLTV fino al 90% del valore della casa.

Tornando al nostro esempio, se la tua casa vale $ 300.000 e hai un mutuo di $ 100.000 e la tua banca consente un CLTV del 9%, allora potresti qualificarti per un mutuo per la casa fino a $ 170.000.

Mentre l'interesse sul prestito di equità domestica è generalmente piuttosto basso, l'importo effettivo da pagare dipende dalla cronologia dei pagamenti e dal punteggio di credito. Gli individui con punteggi di credito elevati sono tenuti a pagare tassi più bassi sui mutui per la casa a tasso fisso.

Come con un normale mutuo, se non paghi in tempo, i prestatori possono decidere di precludere la tua proprietà per soddisfare qualsiasi debito in sospeso.

Quando prendi il tuo mutuo per la casa, negozi la durata del termine con il fornitore del mutuo. La maggior parte dei contratti dura da 5 a 30 anni, con la maggior parte che rientra tra 10 e 25 anni.

Più breve è l'orizzonte di rimborso del mutuo, più pagherai in ogni rata mensile per un determinato saldo in sospeso. La maggior parte degli istituti di credito ti chiede di rimborsare sia il capitale che gli interessi, come un normale mutuo.

I mutui per la casa di equità comportano alcuni rischi. Ad esempio, se il valore di mercato della tua proprietà diminuisce, potresti finire per dover più di quanto valga. In tal caso, potresti perdere soldi con la vendita della tua casa ed essere costretto a ridimensionare.

Pro e contro dei prestiti immobiliari

Come con qualsiasi prodotto finanziario, ci sono vantaggi e svantaggi per i prestiti di equità domestica.

Professionisti

• Pagamenti mensili fissi prevedibili effettuati in aggiunta al mutuo esistente (se ne hai uno)
• Nessuna restrizione su come utilizzare i fondi azionari rilasciati dal tuo prestatore
• Tassi di interesse più bassi rispetto a quasi tutti i prestiti al consumo garantiti o non garantiti convenzionali
• Termini più lunghi rispetto alla maggior parte dei prestiti al consumo
• Accesso immediato a tutti i fondi

contro

• I costi di chiusura possono essere elevati rispetto ai tradizionali prestiti al consumo
• Rischio di preclusione in caso di inadempienza sul prestito
• È necessario cancellare sia il saldo residuo del mutuo che il mutuo per la casa prima di concludere la vendita della tua casa
• I costi del mutuo per la casa devono essere pagati in aggiunta ai costi del mutuo esistente

Termini per i prestiti di capitale domestico

Prima di ottenere l'approvazione per un mutuo per la casa, assicurati di confrontare i termini e i tassi di interesse tra i prestatori. Come con il mercato dei mutui tradizionali, ci sono differenze sostanziali tra i fornitori.

Le cooperative di credito in genere forniscono tassi di interesse migliori rispetto alle banche. Tuttavia, i tempi di applicazione e di elaborazione possono essere più lunghi.

Come per i mutui, in linea di principio puoi chiedere un accordo per vedere quanti soldi potresti prendere in prestito ea quale tasso. Gli importi del prestito per la casa variano in base al valore di mercato della tua proprietà, indipendentemente dal fatto che la banca ritenga che il suo prezzo aumenterà o diminuirà, dal tuo reddito e dalla tua storia creditizia.

In generale, è una buona idea migliorare il tuo punteggio di credito per ridurre gli interessi su qualsiasi mutuo per la casa che prendi. Dovresti anche ottenere una valutazione della casa prima di richiedere un prestito.

Se il prestatore in seguito scopre che la tua proprietà vale meno del denaro preso in prestito, ridurrà l'importo del prestito o rifiuterà completamente la tua richiesta e non riceverai alcun rimborso.

Se stai utilizzando un mutuo per la casa per consolidare il debito, assicurati che i rimborsi siano effettivamente inferiori ai tuoi obblighi attuali.

Calcola l'importo totale che stai pagando sui tuoi debiti esistenti e poi confrontalo con l'importo mensile del prestito. Nella maggior parte dei casi, sarà inferiore, ma non sempre.

Il Tax Reform Act del 1986 ha eliminato le detrazioni fiscali per gli interessi pagati sulle spese dei consumatori. Tuttavia, c'era una grande eccezione: gli interessi spesi per il servizio del debito basato sulla residenza.

In quanto tali, i prestiti per la casa sono diventati notevolmente più popolari dopo questo periodo, dal momento che le persone potevano rilasciare l'equità nelle loro case e quindi usarla per acquistare le cose di cui avevano bisogno, come le tasse universitarie per i loro figli.

Consapevole di questa scappatoia, il governo ha introdotto il Tax Cuts and Jobs Act del 2017. Questa legislazione ha eliminato le detrazioni per gli interessi pagati sui mutui per la casa e gli HELOC fino al 2026 a meno che non vengano utilizzati per apportare miglioramenti sostanziali alla proprietà del proprietario.

Ad esempio, secondo la nuova legge, il proprietario di una casa potrebbe utilizzare il denaro per rinnovare la propria proprietà, ma non per le vacanze, l'università o altre spese di consumo.

Chi ha diritto a un mutuo per la casa?

Come con altre fonti di credito, gli istituti di credito esamineranno la tua attuale situazione finanziaria. I requisiti per il prestito di equità domestica includono un buon rapporto debito/reddito, un elevato punteggio di credito e l'equità nella tua attuale casa.

Equità

La maggior parte dei prestatori ti chiederà di avere più del 20% del valore della tua casa in equità prima che siano disposti a prestarti. Ad esempio, se il valore di mercato della tua proprietà è di $ 600.000, il tuo mutuo in sospeso non dovrebbe essere superiore a $ 480.000.

Per saperne di più sulla tua equità, gli istituti di credito possono eseguire una valutazione a casa. È qui che un professionista valuta sapientemente la tua proprietà in base ai prezzi di vendita di case simili nella zona.

Diciamo che il perito esamina la tua casa e ne determina il valore. Ecco un esempio di calcolo di un mutuo per la casa che potrebbero eseguire:

• Valore della proprietà: $ 500.000
• Rapporto prestito/valore accettabile: 0,9
• Saldo ipotecario eccezionale: $ 150.000

Per calcolare l'equità, sottrarre l'ipoteca in essere dal valore di mercato dell'immobile:

$ 500.000 - $ 150.000 = $ 350.000

Ora calcola il valore massimo del mutuo per la casa moltiplicando l'equità per il rapporto prestito-valore accettabile:

$ 350.000 ✕ 0,9 = $ 315.000

Quindi, in questo esempio, il proprietario della casa può richiedere fino a $ 315.000 sotto forma di prestito di equità domestica.

Rapporto debito/reddito

Una volta che il prestatore conosce il valore della tua casa, esaminerà il tuo rapporto debito/reddito, l'entità del rimborso mensile del tuo debito rispetto ai tuoi guadagni mensili. Questa informazione è importante perché dice al prestatore di più sulla tua capacità di sopportare i debiti.

Per beneficiare di un mutuo per la casa, avrai bisogno di un DTI inferiore al 43% del tuo reddito mensile lordo (reddito prima delle tasse).

Per calcolare il tuo DTI, somma tutti i tuoi rimborsi mensili del debito e poi dividi per il tuo reddito mensile lordo. Ad esempio, se il tuo reddito mensile è di $ 4.000 e il rimborso del tuo debito è di $ 1.000, il tuo DTI è 0,25 o il 25% della tua retribuzione lorda.

Dovrai fornire almeno due anni di storia del reddito verificabile. Se non è possibile fornire questo, i prestatori potrebbero chiederti di attendere prima di presentare nuovamente domanda per un mutuo per la casa.

Storia del credito

Infine, gli istituti di credito esploreranno la tua storia creditizia per vedere se hai avuto problemi con il rimborso del debito in passato. Quindi determineranno il tuo rischio, in base alle informazioni a cui hanno accesso tramite le agenzie di credito.

Anche se hai un DTI superiore al 43% e una casa di valore, potrebbero comunque negarti un mutuo per la casa se il tuo punteggio di credito è scarso. In generale, è necessario un punteggio di credito superiore a 600 per qualificarsi.

Quando dovresti stipulare un mutuo per la casa?

I tradizionali prestiti per la casa esistono da molto tempo, ma perché le persone li usano?

Per estinguere un debito ad alto interesse

Poiché i prestiti per la casa sono un tipo di debito garantito, tendono ad essere notevolmente più economici da servire rispetto ai normali prestiti al consumo. Per questo motivo, molte persone li eliminano per consolidare il debito esistente e ridurre il costo complessivo degli interessi che devono pagare.

Per pagare una spesa fissa

Le persone rilasciano anche l'equità nelle loro case per pagare le spese fisse, come le tasse universitarie o i miglioramenti della casa. Nella maggior parte dei casi, sanno in anticipo l'intero importo che devono spendere e l'importo preciso di cui hanno bisogno per svincolare dalla loro casa.

Per rilasciare denaro velocemente

In alcuni casi, potresti semplicemente richiedere contanti velocemente per una spesa grande e imprevista, come spese di assistenza o spese mediche. Invece di prendere un prestito al consumo convenzionale ad alto interesse o addebitare il costo su una carta di credito, potresti invece optare per un mutuo per la casa.

Conclusione

Allora, cos'è un mutuo per la casa? In sostanza, è un prodotto finanziario che ti permette di accendere una seconda ipoteca sulla tua casa, liberando tutto il capitale che hai accumulato.

Come funziona un mutuo per la casa? Semplice. Fai domanda in banca per una nuova ipoteca sulla tua proprietà e poi paghi le rate separatamente dal tuo mutuo primario.

Questa configurazione è diversa da un HELOC o da un rifinanziamento cash-out, come spiegato sopra.

Per evitare la preclusione, è necessario effettuare pagamenti mensili del mutuo per la casa in tempo. Le banche controlleranno il tuo reddito e la tua storia creditizia per determinare il tuo livello di rischio, che, a sua volta, determinerà il tasso di interesse che pagherai. In alcune situazioni, potresti scoprire che è meglio cercare fonti di credito alternative.