Prestito convenzionale vs FHA: differenze chiave

La proprietà di una casa può sembrare fuori portata se sei un mutuatario di reddito da basso a moderato, ma non deve essere necessariamente così.

La Federal Housing Administration è un'organizzazione governativa che aiuta le persone a diventare proprietari di case. A differenza dei prestiti convenzionali, un mutuo FHA è supportato dalla FHA e richiede un punteggio di credito inferiore e un acconto per qualificarsi. Ma questa non è l'unica differenza nel confronto tra prestito convenzionale e prestito FHA.

Cose da considerare prima di richiedere un prestito convenzionale o FHA

Ecco una rapida carrellata dei punti principali che dovresti considerare prima di prendere una decisione:

Tipo di proprietà

Quando consideri quale tipo di prestito scegliere, pensa a quale tipo di proprietà stai cercando di acquistare. La principale differenza tra un FHA e un prestito convenzionale è che il primo può essere utilizzato solo per finanziare una residenza primaria, non un immobile in affitto.

Quindi, se stai cercando di acquistare la tua prima casa, un prestito FHA potrebbe essere l'opzione migliore per te. D'altra parte, se stai pensando di acquistare una casa per le vacanze, un condominio o un investimento immobiliare, un prestito convenzionale è la strada da percorrere.

Requisiti del punteggio di credito

Anche se non sei un acquirente prima casa, un prestito FHA potrebbe comunque essere l'opzione migliore per te, soprattutto se non hai una storia creditizia stellare. La maggior parte degli istituti di credito richiede un punteggio di credito di 620 per un prestito convenzionale, ma la FHA consente agli acquirenti con un punteggio minimo di 580 di effettuare un acconto del 3,5%.

Il motivo alla base di condizioni di prestito più rigide per i prestiti convenzionali è che il governo non assicura questi mutui, quindi il prestatore privato si assume il rischio che il mutuatario sia inadempiente sul prestito.

Uno dei vantaggi di un prestito FHA rispetto a quelli convenzionali è che puoi ottenerlo con un punteggio di credito fino a 500, ma dovrai versare un acconto più grande. Vale a dire, se il tuo punteggio di credito è compreso tra 500 e 579, potresti beneficiare di un prestito con un acconto del 10%.

Requisiti ipotecari

Un fattore vitale da considerare nel dibattito FHA rispetto al prestito convenzionale sono i requisiti ipotecari che dovrai soddisfare per qualificarti per ciascuno. Sei tenuto a pagare l'assicurazione ipotecaria privata su un prestito convenzionale solo se effettui un acconto inferiore al 20%.

I prestiti FHA hanno la loro versione di PMI chiamata premio assicurativo sui mutui. Il MIP è obbligatorio indipendentemente dall'importo dell'acconto.

Inoltre, i premi assicurativi ipotecari devono essere pagati in anticipo e annualmente. Il MIP anticipato nel 2022 equivale all'1,75% dell'importo del prestito e dovrai pagarlo come costi di chiusura.

Il MIP annuale, nonostante il suo nome, viene pagato mensilmente ed è una percentuale (che va dallo 0,45% all'1,05%) dell'importo del prestito in base alla durata dell'anticipo e della rata del mutuo.

Il costo del MIP può essere un fattore decisivo nella scelta tra un prestito convenzionale e un prestito garantito da FHA. Ti verrà richiesto di pagarlo per 11 anni (per un rapporto prestito/valore inferiore o uguale al 90%) o per tutta la durata del prestito (per un rapporto prestito/valore superiore al 90%) .

Limiti di prestito

Un altro fattore importante nel confronto tra FHA e mutuo per la casa convenzionale sono i limiti di prestito per entrambi i tipi di prestito. Sia i prestiti convenzionali che quelli FHA hanno limiti che vengono adeguati ogni anno. Nel 2022, il limite di base di un prestito FHA per una casa unifamiliare è aumentato di $ 65.000 per raggiungere $ 420.680. Per i mercati costosi, il limite superiore è ora di $ 970.800.

In confronto, l'importo massimo del prestito per un prestito convenzionale per una casa unifamiliare nel 2022 è di $ 647.200.

Tassi di interesse

Un'altra differenza significativa tra i tipi di prestito convenzionale e FHA sono i tassi di interesse. Le tariffe per i prestiti FHA sono in genere inferiori a quelle per i prestiti convenzionali. I prestatori che forniscono prestiti convenzionali di solito applicano una commissione basata sul rischio chiamata adeguamento del prezzo a livello di prestito al costo totale della proprietà per neutralizzare i rischi.

Tuttavia, potresti essere ancora in grado di ottenere un tasso di interesse migliore su un prestito convenzionale se hai un punteggio di credito a metà degli anni '70 o superiore. Inoltre, i tassi ipotecari dipendono dal prestatore e sono soggetti a fluttuazioni giornaliere.

Un altro vantaggio dei tassi di prestito convenzionali rispetto a FHA è che la maggior parte è fissa, il che significa che il tasso e i pagamenti rimangono gli stessi per tutta la durata del prestito.

Rapporto debito/reddito

Un'altra cosa da considerare quando si calcolano i costi di un mutuo per la casa convenzionale rispetto a uno garantito da FHA è il rapporto debito/reddito. Questa è la percentuale del tuo reddito mensile che va a pagare i debiti. I mutui convenzionali hanno generalmente requisiti più severi e uno di questi è un basso rapporto DTI.

I finanziatori in genere preferiscono che questo numero sia inferiore al 36% per approvare un prestito convenzionale. In alcuni casi, può essere allungato fino al 47% o addirittura fino al 50% se hai un punteggio di credito molto buono.

I prestiti FHA tendono ad avere in media rapporti DTI più elevati rispetto ai prestiti convenzionali, il che significa che potresti avere più facilità a qualificarsi per un prestito FHA. Tuttavia, il tuo rapporto non può superare il 50%, poiché questa è la percentuale massima consentita dall'FHA.

Rifinanziare un prestito FHA

Il rifinanziamento di un prestito FHA in un prestito convenzionale è un'opzione che potresti voler prendere in considerazione ad un certo punto. Può fornirti una serie di vantaggi, tra cui un tasso di interesse più basso, una durata del prestito più lunga e pagamenti mensili ancora più bassi.

Tuttavia, ci sono alcune cose su cui riflettere prima di decidere di rifinanziare. In primo luogo, dovrai aver accumulato abbastanza equità nella tua casa. Uno dei motivi per cui le persone decidono di rifinanziare un prestito FHA è sbarazzarsi di MPI. Se possiedi già almeno il 20% della tua casa, non dovrai pagare PMI con un prestito convenzionale.

Dovrai anche avere un buon punteggio di credito e un reddito costante. Un buon punteggio di credito può aiutarti a ottenere un tasso di interesse più basso, mentre un reddito costante assicura che sarai in grado di effettuare i pagamenti mensili in tempo.

Un'altra opzione per rifinanziare un prestito FHA è la FHA Streamline Refinance. Questo prodotto finanziario è disponibile solo per i mutuatari che hanno già un prestito FHA. La FHA Streamline Refinance non richiede un controllo del credito o una verifica del reddito e la tua casa non deve essere valutata, il che semplifica il processo di richiesta.

Il nostro verdetto

Quindi, un prestito convenzionale è migliore di FHA? La risposta a questa domanda dipende dalle circostanze individuali. Sia i pro che i contro del prestito FHA derivano dal fatto che questo tipo di prestito è stato progettato principalmente per aiutare i mutuatari a reddito medio-basso con punteggi di credito meno eccellenti ad acquistare la loro prima casa.

Se non ti riconosci nella descrizione sopra, ad esempio hai più soldi risparmiati per un acconto, il tuo punteggio di credito è alto, o stai acquistando un immobile come forma di investimento e prevedi di affittarlo, un il prestito potrebbe essere un'opzione migliore per te poiché potresti beneficiare di un tasso di interesse migliore.

Inoltre, con un acconto superiore al 20%, puoi evitare di pagare un'assicurazione sul mutuo privato.