Apa itu Pinjaman Ekuitas Rumah dan Bagaimana Cara Kerjanya?

Saat Anda melunasi hipotek Anda, Anda perlahan-lahan membangun ekuitas di rumah Anda. Seiring waktu, Anda memiliki bagian yang meningkat.

Pinjaman ekuitas rumah adalah produk keuangan yang memungkinkan Anda mengakses ekuitas yang diikat di rumah Anda tanpa harus menjualnya terlebih dahulu. Anda kemudian dapat membelanjakan uang tunai ini untuk hal-hal yang Anda butuhkan, seperti biaya universitas, biaya pensiun, atau bahkan mobil baru.

Dalam posting ini, kami bertanya: Apa itu pinjaman ekuitas rumah? Kami kemudian melihat bagaimana produk ini bekerja dan apakah Anda harus mempertimbangkan untuk mengeluarkannya atau tidak.

Pinjaman Ekuitas Rumah - Definisi dan Tarif

Pinjaman ekuitas rumah, juga kadang-kadang disebut hipotek kedua atau pinjaman cicilan ekuitas rumah, adalah cara untuk meningkatkan nilai saldo hipotek terutang Anda untuk melepaskan uang tunai.

Jumlah total ekuitas yang tersedia dihitung sebagai nilai pasar rumah dikurangi nilai hipotek yang beredar.

Misalnya, jika pemilik rumah memiliki properti dengan nilai pasar $300.000 dan memiliki hipotek yang beredar sebesar $100.000, mereka memiliki ekuitas sebesar $200.000.

Jika mereka mengambil pinjaman ekuitas rumah sebesar $50.000, mereka mengurangi ekuitas rumah mereka menjadi $150.000 dan menerima $50.000 tunai. Total beban hipotek mereka kemudian naik dari $100.000 menjadi $150.000.

Suku bunga pinjaman ekuitas rumah cenderung tetap – yaitu, suku bunga yang dibayar pemilik tidak berubah selama periode terbatas. Berapa banyak ekuitas yang Anda keluarkan dari rumah Anda terserah Anda.

Anda dapat mengambil jumlah kecil atau jumlah besar, tergantung pada keadaan Anda. Namun, perhatikan bahwa sebagian besar bank memiliki jumlah pinjaman minimum.

Pinjaman Ekuitas Rumah vs. HELOC

Pinjaman ekuitas rumah tidak sama dengan jalur kredit ekuitas rumah. HELOCs memiliki suku bunga variabel yang berfluktuasi sesuai dengan tingkat dasar Federal Reserve. Jika Federal Reserve menaikkan suku bunga, pembayaran bunga pada HELOC juga akan naik.

Pinjaman ekuitas rumah, di sisi lain, ditetapkan antara lima dan 30 tahun. Rumah itu sendiri berfungsi sebagai jaminan bagi pemberi pinjaman, yang dapat menyitanya jika Anda tidak melakukan pembayaran tepat waktu.

Pinjaman Ekuitas Rumah vs. Pembiayaan Kembali Tunai

Anda juga dapat meminjam terhadap rumah Anda menggunakan cash-out refinancing. Bentuk kredit ini mirip dengan pinjaman ekuitas rumah dalam arti memungkinkan Anda melepaskan uang tunai dari rumah Anda. Namun, ada juga perbedaan penting.

Alih-alih menambahkan hipotek kedua, pembiayaan kembali tunai melunasi hipotek Anda yang ada dan kemudian memberi Anda hipotek baru yang lebih besar dengan tingkat yang berbeda, melepaskan uang tunai ke rekening bank Anda pada saat yang sama.

Di bawah pengaturan ini, Anda hanya memiliki satu pembayaran hipotek setiap bulan, bukan dua.

Jika terjadi default atau penyitaan, pemberi pinjaman pinjaman ekuitas rumah dibayar kedua, sedangkan pemegang hipotek utama dibayar pertama.

Oleh karena itu, dengan mengubah ekuitas rumah menjadi hipotek utama, pemberi pinjaman mengurangi risiko mereka. Inilah sebabnya mengapa, secara umum, refinancing cash-out memungkinkan Anda mengakses suku bunga yang lebih rendah daripada pinjaman ekuitas rumah.

Dalam beberapa kasus, Anda mungkin bisa mendapatkan uang tunai dan mengurangi pembayaran hipotek bulanan Anda pada saat yang sama dengan pembiayaan kembali tunai.

Jika skor kredit Anda meningkat, Anda mungkin memenuhi syarat untuk suku bunga yang lebih rendah, memotong tagihan bulanan Anda secara signifikan sementara, pada saat yang sama, membebaskan modal.

Bagaimana Pinjaman Ekuitas Rumah Bekerja

Cara terbaik untuk memikirkan pinjaman ekuitas rumah adalah sebagai alat untuk meningkatkan ukuran hipotek biasa untuk membebaskan uang tunai yang terkunci di rumah Anda. Saat Anda melepaskan ekuitas rumah, Anda menjual sebagian kepemilikan rumah Anda kembali ke bank dengan imbalan uang tunai.

Jumlah yang dapat Anda pinjam bergantung pada rasio pinjaman terhadap nilai (CLTV) gabungan Anda, yang mencakup hipotek Anda yang ada (jika Anda memilikinya) dan pinjaman ekuitas rumah baru Anda. Sebagian besar bank menerima CLTV hingga 90% dari nilai rumah.

Kembali ke contoh kita, jika rumah Anda bernilai $300.000 dan Anda memiliki hipotek sebesar $100.000 dan bank Anda mengizinkan CLTV sebesar 9%, maka Anda mungkin memenuhi syarat untuk pinjaman ekuitas rumah hingga $170.000.

Sementara bunga pinjaman ekuitas rumah umumnya cukup rendah, jumlah sebenarnya yang Anda bayarkan tergantung pada riwayat pembayaran dan skor kredit Anda. Individu dengan nilai kredit tinggi bertanggung jawab untuk membayar tarif yang lebih rendah pada pinjaman ekuitas rumah dengan suku bunga tetap.

Seperti hipotek biasa, jika Anda tidak membayar tepat waktu, pemberi pinjaman dapat memutuskan untuk menyita properti Anda untuk memenuhi hutang yang belum dibayar.

Ketika Anda mengambil pinjaman ekuitas rumah Anda, Anda akan menegosiasikan panjang jangka waktu dengan penyedia hipotek. Sebagian besar kontrak berlaku selama lima hingga 30 tahun, dengan mayoritas berada dalam rentang 10 hingga 25 tahun.

Semakin pendek jangka waktu pembayaran hipotek, semakin banyak Anda akan membayar setiap angsuran bulanan untuk saldo terutang tertentu. Kebanyakan pemberi pinjaman meminta Anda untuk membayar kembali pokok dan bunga, seperti hipotek biasa.

Pinjaman rumah ekuitas datang dengan risiko tertentu. Misalnya, jika nilai pasar properti Anda turun, Anda bisa berutang lebih dari nilainya. Dalam hal ini, Anda mungkin kehilangan uang atas penjualan rumah Anda dan terpaksa berhemat.

Pro dan Kontra Pinjaman Ekuitas Rumah

Seperti halnya produk keuangan lainnya, ada kelebihan dan kekurangan pinjaman ekuitas rumah.

kelebihan

• Pembayaran bulanan tetap yang dapat diprediksi dilakukan di atas hipotek Anda yang ada (jika Anda memilikinya)
• Tidak ada batasan tentang bagaimana Anda dapat menggunakan dana ekuitas yang dikeluarkan dari pemberi pinjaman Anda
• Suku bunga yang lebih rendah daripada hampir semua pinjaman konsumen konvensional dengan jaminan atau tanpa jaminan
• Jangka waktu lebih lama dibandingkan dengan sebagian besar pinjaman konsumen
• Akses langsung ke semua dana

Kontra

• Biaya penutupan bisa tinggi dibandingkan dengan pinjaman konsumen konvensional
• Risiko penyitaan jika Anda gagal membayar pinjaman
• Anda perlu menghapus sisa saldo hipotek dan pinjaman ekuitas rumah Anda sebelum Anda menutup penjualan rumah Anda
• Biaya pinjaman ekuitas rumah harus dibayar di atas biaya hipotek yang ada

Ketentuan Pinjaman Ekuitas Rumah

Sebelum Anda disetujui untuk pinjaman ekuitas rumah, pastikan Anda membandingkan persyaratan dan suku bunga di seluruh pemberi pinjaman. Seperti pasar hipotek tradisional, ada perbedaan substansial di antara penyedia.

Serikat kredit biasanya memberikan tingkat bunga yang lebih baik daripada bank. Namun, aplikasi dan waktu pemrosesan bisa lebih lama.

Seperti halnya hipotek, Anda dapat meminta kesepakatan pada prinsipnya untuk melihat berapa banyak uang yang dapat Anda pinjam dan berapa tarifnya. Jumlah pinjaman ekuitas rumah akan bervariasi sesuai dengan nilai pasar properti Anda, apakah bank yakin harganya akan naik atau turun, pendapatan Anda, dan riwayat kredit Anda.

Umumnya, adalah ide yang baik untuk meningkatkan skor kredit Anda untuk mengurangi bunga atas pinjaman ekuitas rumah yang Anda ambil. Anda juga harus mendapatkan penilaian rumah sebelum mengajukan pinjaman.

Jika pemberi pinjaman kemudian menemukan bahwa properti Anda bernilai kurang dari uang yang dipinjam untuk itu, mereka akan mengurangi jumlah pinjaman, atau menolak aplikasi Anda sepenuhnya, dan Anda tidak akan mendapatkan biaya yang Anda bayarkan kembali.

Jika Anda menggunakan pinjaman ekuitas rumah untuk mengkonsolidasikan utang, pastikan pembayarannya lebih rendah dari kewajiban Anda saat ini.

Hitung jumlah total yang Anda bayar untuk hutang Anda yang ada dan kemudian bandingkan dengan jumlah pinjaman bulanan. Dalam kebanyakan kasus, itu akan lebih rendah, tetapi tidak selalu.

Undang-Undang Reformasi Pajak 1986 menghapuskan pengurangan pajak untuk bunga yang dibayarkan atas pengeluaran konsumen. Namun, ada pengecualian besar: bunga yang dihabiskan untuk membayar utang berbasis tempat tinggal.

Dengan demikian, pinjaman ekuitas rumah menjadi lebih populer secara dramatis setelah waktu ini, karena orang dapat melepaskan ekuitas di rumah mereka dan kemudian menggunakannya untuk membeli barang-barang yang mereka butuhkan, seperti biaya kuliah untuk anak-anak mereka.

Menyadari celah ini, pemerintah memperkenalkan Undang-Undang Pemotongan Pajak dan Pekerjaan tahun 2017. Undang-undang ini menghilangkan pemotongan bunga yang dibayarkan untuk pinjaman ekuitas rumah dan HELOCs hingga 2026 kecuali jika digunakan untuk membuat perbaikan substansial pada properti pemilik.

Misalnya, di bawah undang-undang baru, pemilik rumah dapat menggunakan uang itu untuk merenovasi properti mereka, tetapi tidak untuk liburan, kuliah, atau pengeluaran konsumen lainnya.

Siapa yang Memenuhi Syarat untuk Pinjaman Ekuitas Rumah?

Seperti sumber kredit lainnya, pemberi pinjaman akan memeriksa situasi keuangan Anda saat ini. Persyaratan pinjaman ekuitas rumah mencakup rasio utang terhadap pendapatan yang baik, skor kredit yang tinggi, dan ekuitas di rumah Anda saat ini.

Ekuitas

Sebagian besar pemberi pinjaman akan meminta Anda untuk memiliki lebih dari 20% nilai ekuitas rumah Anda sebelum mereka bersedia meminjamkan kepada Anda. Misalnya, jika nilai pasar properti Anda adalah $600.000, hipotek terutang Anda tidak boleh lebih tinggi dari $480.000.

Untuk mempelajari lebih lanjut tentang ekuitas Anda, pemberi pinjaman dapat melakukan penilaian rumah. Di sinilah seorang ahli profesional menilai properti Anda berdasarkan harga jual rumah serupa di daerah setempat.

Katakanlah penilai memeriksa rumah Anda dan menentukan nilainya. Berikut adalah contoh perhitungan pinjaman ekuitas rumah yang mungkin mereka lakukan:

• Nilai properti: $500,000
• Rasio pinjaman terhadap nilai yang dapat diterima: 0,9
• Saldo hipotek yang luar biasa: $ 150.000

Untuk menghitung ekuitas, kurangi hipotek yang beredar dari nilai pasar properti:

$500.000 - $150.000 = $350.000

Sekarang hitung nilai pinjaman ekuitas rumah maksimum dengan mengalikan ekuitas dengan rasio pinjaman terhadap nilai yang dapat diterima:

$350.000 0,9 = $315.000

Oleh karena itu, dalam contoh ini, pemilik rumah dapat mengambil hingga $315.000 dalam bentuk pinjaman ekuitas rumah.

Rasio Hutang terhadap Pendapatan

Setelah pemberi pinjaman mengetahui nilai rumah Anda, mereka kemudian akan menyelidiki rasio utang terhadap pendapatan Anda – ukuran pembayaran utang bulanan Anda dibandingkan dengan penghasilan bulanan Anda. Informasi ini penting karena memberi tahu pemberi pinjaman lebih banyak tentang kemampuan Anda untuk menanggung hutang.

Agar memenuhi syarat untuk pinjaman ekuitas rumah, Anda memerlukan DTI di bawah 43% dari pendapatan kotor bulanan Anda (penghasilan sebelum pajak).

Untuk menghitung DTI Anda, jumlahkan semua pembayaran utang bulanan Anda, lalu bagi dengan pendapatan kotor bulanan Anda. Misalnya, jika penghasilan bulanan Anda adalah $4.000 dan pembayaran utang Anda adalah $1.000, maka DTI Anda adalah 0,25, atau 25% dari gaji kotor Anda.

Anda harus menyediakan setidaknya dua tahun riwayat pendapatan yang dapat diverifikasi. Jika Anda tidak dapat menyediakan ini, pemberi pinjaman mungkin meminta Anda untuk menunggu sebelum mengajukan kembali pinjaman ekuitas rumah.

Sejarah Kredit

Terakhir, pemberi pinjaman akan menjelajahi riwayat kredit Anda untuk melihat apakah Anda pernah mengalami masalah dalam melakukan pembayaran utang di masa lalu. Mereka kemudian akan menentukan risiko Anda, berdasarkan informasi yang mereka akses melalui biro kredit.

Bahkan jika Anda memiliki DTI lebih dari 43% dan rumah yang berharga, mereka mungkin masih menolak Anda pinjaman ekuitas rumah jika nilai kredit Anda buruk. Secara umum, Anda memerlukan skor kredit lebih dari 600 untuk memenuhi syarat.

Kapan Anda Harus Mengambil Pinjaman Ekuitas Rumah?

Pinjaman ekuitas rumah tradisional telah ada sejak lama, tetapi mengapa orang menggunakannya?

Untuk Melunasi Hutang Bunga Tinggi

Karena pinjaman ekuitas rumah adalah jenis hutang yang dijamin, mereka cenderung jauh lebih murah untuk dilayani daripada pinjaman konsumen biasa. Karena itu, banyak orang membawa mereka keluar untuk mengkonsolidasikan utang yang ada dan mengurangi keseluruhan biaya bunga yang harus mereka bayar.

Untuk Membayar Biaya Tetap

Orang juga melepaskan ekuitas di rumah mereka untuk membayar biaya tetap, seperti biaya kuliah atau perbaikan rumah. Dalam kebanyakan kasus, mereka tahu sebelumnya jumlah penuh yang harus mereka belanjakan, dan jumlah tepat ekuitas yang harus mereka keluarkan dari rumah mereka.

Untuk Melepaskan Uang Tunai dengan Cepat

Dalam beberapa kasus, Anda mungkin hanya memerlukan uang cepat untuk pengeluaran yang besar dan tidak terduga, seperti biaya perawatan atau tagihan medis. Alih-alih mengambil pinjaman konsumen konvensional berbunga tinggi atau membebankan biaya pada kartu kredit, Anda mungkin ingin menggunakan pinjaman rumah.

Kesimpulan

Jadi, apa itu pinjaman ekuitas rumah? Pada dasarnya, ini adalah produk keuangan yang memungkinkan Anda mengambil hipotek kedua di rumah Anda, melepaskan modal apa pun yang telah Anda kumpulkan.

Bagaimana cara kerja pinjaman ekuitas rumah? Sederhana. Anda mengajukan ke bank untuk hipotek baru atas properti Anda dan kemudian membayar cicilan secara terpisah dari hipotek utama Anda.

Pengaturan ini berbeda dari pembiayaan kembali HELOC atau cash-out, seperti yang dijelaskan di atas.

Untuk menghindari penyitaan, Anda perlu melakukan pembayaran pinjaman ekuitas rumah bulanan tepat waktu. Bank akan memeriksa pendapatan dan riwayat kredit Anda untuk menentukan tingkat risiko Anda, yang pada gilirannya akan menentukan tingkat bunga yang Anda bayar. Dalam beberapa situasi, Anda mungkin merasa lebih baik mencari sumber kredit alternatif.