Pinjaman Konvensional vs. FHA: Perbedaan Utama

Kepemilikan rumah mungkin tampak di luar jangkauan jika Anda adalah peminjam berpenghasilan rendah hingga sedang, tetapi tidak harus demikian.

Administrasi Perumahan Federal adalah organisasi pemerintah yang membantu orang menjadi pemilik rumah. Tidak seperti pinjaman konvensional, hipotek FHA didukung oleh FHA dan membutuhkan nilai kredit yang lebih rendah dan uang muka untuk memenuhi syarat. Tapi itu bukan satu-satunya perbedaan dalam perbandingan pinjaman konvensional vs pinjaman FHA.

Hal Yang Perlu Dipertimbangkan Sebelum Mengajukan Pinjaman Konvensional atau FHA

Berikut adalah ikhtisar singkat dari poin-poin utama yang harus Anda pertimbangkan sebelum membuat keputusan:

Jenis Properti

Saat mempertimbangkan jenis pinjaman mana yang akan digunakan, pikirkan tentang jenis properti apa yang ingin Anda beli. Perbedaan utama antara FHA dan pinjaman konvensional adalah bahwa yang pertama hanya dapat digunakan untuk membiayai tempat tinggal utama, bukan properti sewaan.

Jadi, jika Anda ingin membeli rumah pertama Anda, pinjaman FHA mungkin merupakan pilihan terbaik untuk Anda. Di sisi lain, jika Anda berencana membeli rumah liburan, kondominium, atau properti investasi, pinjaman konvensional adalah cara yang tepat.

Persyaratan Skor Kredit

Bahkan jika Anda bukan pembeli rumah pertama, pinjaman FHA mungkin masih menjadi pilihan yang lebih baik untuk Anda, terutama jika Anda tidak memiliki riwayat kredit yang bagus. Sebagian besar pemberi pinjaman memerlukan skor kredit 620 untuk pinjaman konvensional, tetapi FHA mengizinkan pembeli dengan skor minimum 580 untuk membayar uang muka 3,5%.

Alasan di balik persyaratan pinjaman yang lebih ketat untuk pinjaman konvensional adalah bahwa pemerintah tidak mengasuransikan hipotek ini, sehingga pemberi pinjaman swasta menanggung risiko peminjam gagal membayar pinjaman.

Salah satu manfaat pinjaman FHA vs. pinjaman konvensional adalah Anda dapat memperolehnya dengan skor kredit serendah 500 - tetapi Anda harus membayar uang muka yang lebih besar. Yaitu, jika skor kredit Anda berada di antara 500 dan 579, Anda mungkin memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman dengan uang muka 10%.

Persyaratan Hipotek

Faktor penting yang perlu dipertimbangkan dalam perdebatan FHA vs. pinjaman konvensional adalah persyaratan hipotek yang harus Anda penuhi agar memenuhi syarat untuk masing-masing. Anda diharuskan membayar asuransi hipotek pribadi dengan pinjaman konvensional hanya jika Anda membayar uang muka kurang dari 20%.

Pinjaman FHA memiliki versi PMI mereka sendiri yang disebut premi asuransi hipotek. MIP adalah wajib terlepas dari ukuran uang muka.

Selain itu, premi asuransi hipotek harus dibayar di muka dan setiap tahun. MIP dimuka pada tahun 2022 sama dengan 1,75% dari jumlah pinjaman, dan Anda harus membayarnya sebagai biaya penutupan.

MIP tahunan, terlepas dari namanya, dibayarkan setiap bulan dan merupakan persentase (berkisar dari 0,45% hingga 1,05%) dari jumlah pinjaman berdasarkan uang muka dan jangka waktu pembayaran hipotek Anda.

Biaya MIP dapat menjadi faktor penentu ketika memilih antara pinjaman konvensional vs pinjaman yang didukung FHA. Anda akan diminta untuk membayarnya selama 11 tahun (untuk rasio pinjaman terhadap nilai lebih rendah dari atau sama dengan 90%) atau sepanjang masa pinjaman (untuk rasio pinjaman terhadap nilai lebih tinggi dari 90%) .

Batas Pinjaman

Faktor penting lainnya dalam perbandingan FHA vs pinjaman rumah konvensional adalah batas pinjaman untuk kedua jenis pinjaman. Baik pinjaman konvensional maupun FHA memiliki limit yang disesuaikan setiap tahunnya. Pada tahun 2022, batas dasar pinjaman FHA untuk rumah keluarga tunggal meningkat sebesar $65.000 menjadi $420.680. Untuk pasar mahal, batas atas sekarang adalah $970,800.

Sebagai perbandingan, jumlah pinjaman maksimum untuk pinjaman konvensional untuk rumah keluarga tunggal pada tahun 2022 adalah $647.200.

Suku bunga

Perbedaan signifikan lainnya antara jenis pinjaman konvensional dan FHA adalah suku bunga. Tarif untuk pinjaman FHA biasanya lebih rendah daripada pinjaman konvensional. Pemberi pinjaman yang memberikan pinjaman konvensional biasanya menerapkan biaya berbasis risiko yang disebut penyesuaian harga tingkat pinjaman ke total biaya properti untuk menetralisir risiko.

Namun, Anda mungkin masih bisa mendapatkan tingkat bunga yang lebih baik pada pinjaman konvensional jika Anda memiliki skor kredit di pertengahan 700-an atau lebih. Juga, tingkat hipotek tergantung pada pemberi pinjaman dan tunduk pada fluktuasi harian.

Keuntungan lain dari suku bunga pinjaman konvensional vs. FHA adalah bahwa mayoritas adalah tetap, yang berarti bahwa tarif dan pembayaran tetap sama selama masa pinjaman.

Rasio Hutang terhadap Pendapatan

Hal lain yang perlu dipertimbangkan ketika menghitung biaya pinjaman rumah konvensional vs yang didukung FHA adalah rasio utang terhadap pendapatan Anda. Ini adalah persentase dari pendapatan bulanan Anda yang digunakan untuk membayar hutang. KPR konvensional umumnya memiliki persyaratan yang lebih ketat, salah satunya rasio DTI yang rendah.

Pemberi pinjaman biasanya lebih memilih angka ini di bawah 36% untuk menyetujui pinjaman konvensional. Dalam beberapa kasus, dapat diregangkan hingga 47% atau bahkan hingga 50% jika Anda memiliki skor kredit yang sangat baik.

Pinjaman FHA cenderung memiliki rasio DTI yang lebih tinggi rata-rata daripada pinjaman konvensional, yang berarti Anda mungkin lebih mudah memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman FHA. Namun, rasio Anda tidak boleh melebihi 50%, karena ini adalah persentase maksimum yang diizinkan oleh FHA.

Membiayai kembali Pinjaman FHA

Membiayai kembali pinjaman FHA menjadi pinjaman konvensional adalah opsi yang mungkin ingin Anda pertimbangkan di beberapa titik. Ini dapat memberi Anda sejumlah manfaat, termasuk tingkat bunga yang lebih rendah, jangka waktu pinjaman yang lebih lama, dan bahkan pembayaran bulanan yang lebih rendah.

Ada beberapa hal yang perlu direnungkan sebelum Anda memutuskan untuk membiayai kembali. Pertama, Anda harus membangun ekuitas yang cukup di rumah Anda. Salah satu alasan orang memutuskan untuk membiayai kembali pinjaman FHA adalah untuk menyingkirkan MPI. Jika Anda sudah memiliki setidaknya 20% dari rumah Anda, Anda tidak perlu membayar PMI dengan pinjaman konvensional.

Anda juga harus memiliki nilai kredit yang baik dan penghasilan tetap. Nilai kredit yang baik dapat membantu Anda mendapatkan tingkat bunga yang lebih rendah, sementara pendapatan tetap memastikan bahwa Anda dapat melakukan pembayaran bulanan tepat waktu.

Pilihan lain untuk membiayai kembali pinjaman FHA adalah FHA Streamline Refinance. Produk keuangan ini hanya tersedia untuk peminjam yang sudah memiliki pinjaman FHA. FHA Streamline Refinance tidak memerlukan pemeriksaan kredit atau verifikasi pendapatan, dan rumah Anda tidak perlu dinilai, yang menyederhanakan proses aplikasi.

Putusan kami

Jadi, apakah pinjaman konvensional lebih baik daripada FHA? Jawaban atas pertanyaan itu tergantung pada keadaan pribadi Anda. Baik pro dan kontra pinjaman FHA berasal dari fakta bahwa jenis pinjaman ini terutama dirancang untuk membantu peminjam berpenghasilan menengah hingga rendah dengan nilai kredit yang kurang baik untuk membeli rumah pertama mereka.

Jika Anda tidak mengenali diri Anda dalam uraian di atas, yaitu Anda memiliki lebih banyak uang yang ditabung untuk uang muka, skor kredit Anda tinggi, atau Anda membeli properti sebagai bentuk investasi dan berencana untuk menyewanya, cara konvensional pinjaman mungkin menjadi pilihan yang lebih baik untuk Anda karena Anda mungkin memenuhi syarat untuk tingkat bunga yang lebih baik.

Selain itu, dengan uang muka lebih dari 20%, Anda dapat menghindari membayar asuransi hipotek pribadi.