Qu'est-ce qu'un prêt immobilier et comment ça marche ?

Au fur et à mesure que vous remboursez votre prêt hypothécaire, vous accumulez lentement la valeur nette de votre maison. Au fil du temps, vous en possédez une part croissante.

Un prêt sur valeur domiciliaire est un produit financier qui vous permet d'accéder à la valeur nette de votre maison sans avoir à la vendre au préalable. Vous pouvez ensuite dépenser cet argent pour des choses dont vous avez besoin, comme les frais universitaires, les frais de retraite ou même une nouvelle voiture.

Dans cet article, nous demandons : Qu'est-ce qu'un prêt immobilier ? Nous examinons ensuite le fonctionnement de ces produits et si vous devriez envisager d'en retirer un ou non.

Prêt sur valeur domiciliaire - Définition et taux

Les prêts sur valeur domiciliaire, parfois appelés deuxièmes hypothèques ou prêts à tempérament sur valeur domiciliaire, sont un moyen d'augmenter la valeur de votre solde hypothécaire afin de libérer des liquidités.

Le montant total des fonds propres disponibles est calculé comme la valeur marchande de la maison moins la valeur de l'hypothèque en cours.

Par exemple, si un propriétaire possède une propriété d'une valeur marchande de 300 000 $ et a une hypothèque en cours de 100 000 $, il a une valeur nette de 200 000 $.

S'ils contractent un prêt sur valeur domiciliaire de 50 000 $, ils réduisent la valeur nette de leur propriété à 150 000 $ et reçoivent 50 000 $ en espèces. Leur charge hypothécaire totale passe alors de 100 000 $ à 150 000 $.

Les taux des prêts sur valeur domiciliaire ont tendance à être fixes, c'est-à-dire que le taux d'intérêt que les propriétaires paient ne change pas sur des périodes limitées. Le montant de la valeur nette que vous libérez de votre maison dépend de vous.

Vous pouvez retirer un petit montant ou un gros montant, selon votre situation. Notez cependant que la plupart des banques ont des montants de prêt minimum.

Prêt sur valeur domiciliaire vs HELOC

Les prêts sur valeur domiciliaire ne sont pas les mêmes que la marge de crédit sur valeur domiciliaire. Les HELOC ont des taux d'intérêt variables qui fluctuent en fonction du taux de base de la Réserve fédérale. Si la Réserve fédérale augmente les taux, les paiements d'intérêts sur les HELOC augmenteront également.

Les prêts sur valeur domiciliaire, en revanche, sont fixés entre cinq et 30 ans. La maison elle-même sert de garantie au prêteur, qui peut la saisir si vous ne remboursez pas à temps.

Prêt sur valeur domiciliaire vs refinancement en espèces

Vous pouvez également emprunter sur votre maison en utilisant le refinancement en espèces. Cette forme de crédit est similaire à un prêt sur valeur domiciliaire en ce sens qu'elle vous permet de libérer de l'argent de votre maison. Cependant, il existe également des différences importantes.

Au lieu d'ajouter une deuxième hypothèque, un refinancement en espèces rembourse votre hypothèque existante et vous donne ensuite une nouvelle hypothèque plus importante avec un taux différent, libérant de l'argent sur votre compte bancaire en même temps.

En vertu de cet arrangement, vous n'avez qu'un seul remboursement hypothécaire par mois, et non deux.

En cas de défaut ou de forclusion, les prêteurs sur valeur domiciliaire sont payés en second lieu, tandis que les titulaires d'hypothèques primaires sont payés en premier.

Par conséquent, en convertissant la valeur nette de la maison en une hypothèque principale, les prêteurs réduisent leur risque. C'est pourquoi, en général, le refinancement en espèces vous permet d'accéder à des taux d'intérêt inférieurs à ceux d'un prêt sur valeur domiciliaire.

Dans certains cas, vous pourrez peut-être obtenir de l'argent et réduire vos versements hypothécaires mensuels en même temps grâce à un refinancement en espèces.

Si votre pointage de crédit s'est amélioré, vous pourriez être admissible à des taux d'intérêt plus bas, ce qui réduirait considérablement vos factures mensuelles tout en libérant du capital.

Comment fonctionnent les prêts sur valeur domiciliaire

La meilleure façon de considérer les prêts sur valeur domiciliaire est comme un outil pour augmenter la taille d'une hypothèque ordinaire afin de libérer de l'argent enfermé dans votre maison. Lorsque vous libérez la valeur nette de votre maison, vous revendez une partie de votre propriété à la banque en échange d'argent.

Le montant que vous pouvez emprunter dépend de votre ratio combiné prêt-valeur (CLTV), qui comprend à la fois votre prêt hypothécaire existant (si vous en avez un) et votre nouveau prêt hypothécaire. La plupart des banques acceptent les CLTV jusqu'à 90% de la valeur de la maison.

Pour en revenir à notre exemple, si votre maison vaut 300 000 $ et que vous avez une hypothèque de 100 000 $ et que votre banque autorise un CLTV de 9 %, vous pouvez alors être admissible à un prêt sur valeur domiciliaire pouvant atteindre 170 000 $.

Bien que les intérêts sur les prêts sur valeur domiciliaire soient généralement assez faibles, le montant réel que vous payez dépend de vos antécédents de paiement et de votre pointage de crédit. Les personnes ayant des cotes de crédit élevées sont susceptibles de payer des taux inférieurs sur les prêts immobiliers à taux fixe.

Comme pour une hypothèque ordinaire, si vous ne payez pas à temps, les prêteurs peuvent décider de saisir votre propriété pour régler toute dette impayée.

Lorsque vous contractez votre prêt sur valeur domiciliaire, vous négociez la durée du terme avec le prêteur hypothécaire. La plupart des contrats ont une durée de cinq à 30 ans, la majorité se situant entre 10 et 25 ans.

Plus l'horizon de remboursement du prêt hypothécaire est court, plus vous paierez d'argent à chaque mensualité pour un solde impayé donné. La plupart des prêteurs vous demandent de rembourser à la fois le capital et les intérêts, comme une hypothèque ordinaire.

Les prêts immobiliers participatifs comportent certains risques. Par exemple, si la valeur marchande de votre propriété chute, vous pourriez vous retrouver avec une dette supérieure à sa valeur. Dans ce cas, vous risquez de perdre de l'argent sur la vente de votre maison et d'être contraint de réduire vos effectifs.

Avantages et inconvénients des prêts sur valeur domiciliaire

Comme pour tout produit financier, les prêts sur valeur domiciliaire présentent à la fois des avantages et des inconvénients.

Avantages

• Paiements mensuels fixes et prévisibles effectués en plus de votre prêt hypothécaire existant (si vous en avez un)
• Aucune restriction sur la façon dont vous pouvez utiliser les fonds propres libérés par votre prêteur
• Taux d'intérêt plus bas que pratiquement tous les prêts à la consommation conventionnels garantis ou non garantis
• Des durées plus longues que la majorité des prêts à la consommation
• Accès immédiat à tous les fonds

Les inconvénients

• Les frais de clôture peuvent être élevés par rapport aux prêts à la consommation classiques
• Risque de forclusion si vous ne parvenez pas à rembourser le prêt
• Vous devez régler à la fois le solde de votre prêt hypothécaire et de votre prêt hypothécaire avant de conclure la vente de votre maison.
• Les coûts des prêts sur valeur domiciliaire doivent être payés en plus des coûts hypothécaires existants

Conditions des prêts sur valeur domiciliaire

Avant d'obtenir l'approbation d'un prêt sur valeur domiciliaire, assurez-vous de comparer les conditions et les taux d'intérêt de tous les prêteurs. Comme pour le marché hypothécaire traditionnel, il existe des différences substantielles entre les fournisseurs.

Les coopératives de crédit offrent généralement de meilleurs taux d'intérêt que les banques. Cependant, les délais de demande et de traitement peuvent être plus longs.

Comme pour les hypothèques, vous pouvez demander une entente de principe pour voir combien d'argent vous pourriez emprunter et à quel taux. Les montants des prêts sur valeur domiciliaire varient en fonction de la valeur marchande de votre propriété, du fait que la banque estime que son prix augmentera ou diminuera, de vos revenus et de vos antécédents de crédit.

En règle générale, c'est une bonne idée d'améliorer votre pointage de crédit afin de réduire les intérêts sur tout prêt sur valeur domiciliaire que vous contractez. Vous devriez également obtenir une évaluation de votre maison avant de demander un prêt.

Si le prêteur découvre plus tard que votre propriété vaut moins que l'argent emprunté, il réduira le montant du prêt ou refusera entièrement votre demande, et vous ne recevrez aucun remboursement des frais.

Si vous utilisez un prêt sur valeur domiciliaire pour consolider vos dettes, assurez-vous que les remboursements sont effectivement inférieurs à vos obligations actuelles.

Calculez le montant total que vous payez sur vos dettes existantes, puis comparez-le au montant du prêt mensuel. Dans la plupart des cas, il sera inférieur, mais pas toujours.

La loi de 1986 sur la réforme fiscale a éliminé les déductions fiscales pour les intérêts payés sur les dépenses de consommation. Cependant, il y avait une exception majeure : les intérêts dépensés pour le service de la dette liée à la résidence.

En tant que tels, les prêts sur valeur domiciliaire sont devenus considérablement plus populaires après cette période, car les gens pouvaient libérer la valeur nette de leur maison et l'utiliser ensuite pour acheter les choses dont ils avaient besoin, comme les frais de scolarité de leurs enfants.

Conscient de cette lacune, le gouvernement a introduit la loi de 2017 sur les réductions d'impôts et l'emploi. Cette législation a éliminé les déductions pour les intérêts payés sur les prêts sur valeur nette du logement et les HELOC jusqu'en 2026, à moins qu'ils ne soient utilisés pour apporter des améliorations substantielles à la propriété du propriétaire.

Par exemple, en vertu de la nouvelle loi, un propriétaire pourrait utiliser l'argent pour rénover sa propriété, mais pas pour des vacances, des études ou d'autres dépenses de consommation.

Qui est admissible à un prêt sur valeur domiciliaire ?

Comme pour les autres sources de crédit, les prêteurs examineront votre situation financière actuelle. Les exigences en matière de prêt sur valeur domiciliaire comprennent un bon ratio d'endettement, une cote de crédit élevée et la valeur nette de votre maison actuelle.

Équité

La plupart des prêteurs vous demanderont d'avoir plus de 20 % de la valeur de votre maison en valeur nette avant d'être prêts à vous prêter. Par exemple, si la valeur marchande de votre propriété est de 600 000 $, votre prêt hypothécaire en cours ne devrait pas dépasser 480 000 $.

Pour en savoir plus sur votre équité, les prêteurs peuvent effectuer une évaluation de la maison. C'est là qu'un professionnel évalue votre propriété de manière experte en fonction des prix de vente de maisons similaires dans la région.

Disons que l'évaluateur examine votre maison et détermine sa valeur. Voici un exemple de calcul de prêt sur valeur domiciliaire qu'ils pourraient effectuer :

• Valeur de la propriété : 500 000 $
• Ratio prêt/valeur acceptable : 0,9
• Solde hypothécaire impayé : 150 000 $

Pour calculer la valeur nette, soustrayez l'hypothèque en cours de la valeur marchande de la propriété :

500 000 $ - 150 000 $ = 350 000 $

Calculez maintenant la valeur maximale du prêt sur valeur domiciliaire en multipliant la valeur nette par le ratio prêt/valeur acceptable :

350 000 $ ✕ 0,9 = 315 000 $

Ainsi, dans cet exemple, le propriétaire peut contracter jusqu'à 315 000 $ sous la forme d'un prêt sur valeur domiciliaire.

Ratio dette/revenu

Une fois que le prêteur connaît la valeur de votre maison, il enquêtera sur votre ratio dette-revenu, c'est-à-dire le montant de vos remboursements mensuels par rapport à vos revenus mensuels. Cette information est importante car elle en dit plus au prêteur sur votre capacité à supporter des dettes.

Pour être admissible à un prêt sur valeur domiciliaire, vous aurez besoin d'un DTI inférieur à 43 % de votre revenu mensuel brut (revenu avant impôts).

Pour calculer votre DTI, additionnez tous vos remboursements mensuels de dettes, puis divisez par votre revenu mensuel brut. Par exemple, si votre revenu mensuel est de 4 000 $ et que vos remboursements de dettes sont de 1 000 $, votre DTI est de 0,25, soit 25 % de votre salaire brut.

Vous devrez fournir au moins deux ans d'historique de revenu vérifiable. Si vous ne pouvez pas le fournir, les prêteurs peuvent vous demander d'attendre avant de présenter une nouvelle demande de prêt sur valeur domiciliaire.

Histoire de credit

Enfin, les prêteurs exploreront vos antécédents de crédit pour voir si vous avez eu des problèmes pour rembourser vos dettes dans le passé. Ils détermineront ensuite votre risque, sur la base des informations auxquelles ils ont accès via les bureaux de crédit.

Même si vous avez un DTI supérieur à 43% et une maison de valeur, ils peuvent toujours vous refuser un prêt sur valeur domiciliaire si votre pointage de crédit est médiocre. De manière générale, vous avez besoin d'un pointage de crédit supérieur à 600 pour être admissible.

Quand contracter un prêt sur valeur domiciliaire ?

Les prêts sur valeur domiciliaire traditionnels existent depuis longtemps, mais pourquoi les gens les utilisent-ils ?

Rembourser une dette à intérêt élevé

Étant donné que les prêts sur valeur domiciliaire sont un type de dette garantie, ils ont tendance à être considérablement moins chers à rembourser que les prêts à la consommation ordinaires. Pour cette raison, de nombreuses personnes les contractent pour consolider leurs dettes existantes et réduire le coût global des intérêts qu'ils doivent payer.

Pour payer une dépense fixe

Les gens libèrent également la valeur nette de leur maison pour payer des dépenses fixes, telles que des frais de scolarité ou des rénovations domiciliaires. Dans la plupart des cas, ils connaissent à l'avance le montant total qu'ils doivent dépenser et le montant précis des fonds propres qu'ils doivent libérer de leur maison.

Pour libérer de l'argent rapidement

Dans certains cas, vous pouvez simplement avoir besoin de liquidités rapidement pour une dépense importante et imprévue, telle que des frais de soins ou des factures médicales. Au lieu de contracter un prêt à la consommation classique à taux élevé ou de mettre le coût sur une carte de crédit, vous voudrez peut-être plutôt opter pour un prêt immobilier.

Conclusion

Alors, qu'est-ce qu'un prêt sur valeur domiciliaire? Il s'agit essentiellement d'un produit financier qui vous permet de contracter une deuxième hypothèque sur votre maison, libérant tout capital que vous avez accumulé.

Comment fonctionne un prêt hypothécaire? Simple. Vous demandez à la banque une nouvelle hypothèque sur votre propriété, puis payez des versements séparément de votre hypothèque principale.

Cette configuration est différente d'un HELOC ou d'un refinancement par encaissement, comme expliqué ci-dessus.

Pour éviter la forclusion, vous devez effectuer des versements mensuels sur la valeur nette de votre maison à temps. Les banques vérifieront vos revenus et vos antécédents de crédit pour déterminer votre niveau de risque, qui, à son tour, déterminera le taux d'intérêt que vous payez. Dans certaines situations, vous trouverez peut-être préférable de chercher d'autres sources de crédit.