Avis RealtyMogul : Investissez dans l'immobilier avec seulement 1 000 $

Vous cherchez un moyen simple d'investir dans l'immobilier privé ?

Peut-être que vous n'avez pas l'argent pour acheter un bien locatif. RealtyMogul vous permet d'investir directement dans l'immobilier commercial avec 1 000 $.

Le crowdfunding immobilier vous permet toujours de gagner un revenu passif. Vous n'avez pas à filtrer les locataires ou à réparer les toilettes bouchées comme un propriétaire. Et vous pouvez recevoir des rendements annuels d'au moins 6 % sans investir dans des actions.

Cette revue RealtyMogul vous aidera à apprendre à investir dans l'immobilier.

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Note globale

Résumé

RealtyMogul permet à tout le monde d'investir dans l'immobilier commercial avec aussi peu que 5 000 $. Les investisseurs accrédités ont également accès aux placements privés.

• Facilité d'utilisation

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• Possibilités d'investissement

  4

• Risque

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Avantages

• Ouvert à tous les investisseurs
• Plusieurs types d'investissement
• Investissement IRA

Les inconvénients

• Potentiel de risque
• Périodes de retenue
• 5 000 $ pour commencer

• Essayez RealtyMogul

Comment fonctionne RealtyMogul ?

RealtyMogul vous permet d'investir directement dans l'immobilier commercial. Pour clarifier, vous n'investirez pas dans des maisons unifamiliales ou des hôtels pour énumérer deux exclusions.

Plus précisément, vous pouvez investir dans ces types de biens :

• Appartements multifamiliaux
• Bâtiments industriels
• Complexes de bureaux
• Centres commerciaux de détail
• Self-stockage
• Parcs de mobil-homes
• Logement étudiant
• Développement à la base

La meilleure partie est que vous n'avez pas à gérer la propriété. Et vous pouvez investir avec un compte imposable ou IRA.

L'immobilier commercial est cher, il est donc difficile d'y investir. Mais maintenant, avec des plateformes immobilières de financement participatif comme RealtyMogul, vous pouvez commencer avec un investissement initial de 5 000 $.

Les investisseurs qualifiés peuvent également investir dans des placements privés. Les périodes de détention moyennes sont comprises entre trois et sept ans.

Cependant, une option d'investissement plus facile sont les deux produits de fiducie de placement immobilier (REIT). Ces deux portefeuilles investissent dans des projets à travers les États-Unis et se concentrent soit sur la croissance, soit sur les revenus.

Pour les investisseurs non accrédités, ces FPI sont la seule option d'investissement. Si vous gagnez moins de 200 000 $ par an ou si vous possédez moins d'un million de dollars d'actifs liquides, vous êtes un investisseur non agréé.

Immobilier privé vs immobilier public

Qu'est-ce qui différencie l'investissement avec RealtyMogul des actions et fonds immobiliers de votre IRA ou 401k ?

Tout d'abord, RealtyMogul vous permet d'être un investisseur direct dans des transactions immobilières. Les investissements publics vous permettent uniquement d'investir dans une société ou un indice large. En conséquence, vous pouvez gagner un dividende plus important avec RealtyMogul. Mais le crowdfunding immobilier peut être plus risqué et plus difficile à vendre.

Par exemple, vous pouvez investir dans le Vanguard Real Estate Index Fund à partir de votre maison de courtage en ligne. Ce fonds a un rendement en dividendes annuel d'environ 2,87 %, mais le FPI de revenu a un rendement en dividendes annuel actuel de 6 %.

L'immobilier privé est plus illiquide, comme essayer de vendre votre maison. Cela peut prendre des mois pour trouver un acheteur. En revanche, les actions immobilières publiques peuvent être vendues n'importe quel jour d'ouverture du marché boursier.

De plus, l'immobilier privé peut être plus risqué car vous investissez dans moins de propriétés. Le RealtyMogul Income REIT possède 14 immeubles de placement. Mais le fonds indiciel Vanguard détient 185 actions différentes.

Financement par emprunt ou par capitaux propres

Chaque propriété RealtyMogul bénéficie d'un financement par emprunt ou par actions. Le type de financement que vous choisissez détermine la manière dont vous générez un revenu passif.

Financement de la dette

Le financement par emprunt, c'est comme investir dans des obligations. Vous gagnez un dividende mensuel sur les remboursements de prêt et le loyer mensuel. Ces transactions sont moins risquées que les investissements en actions, bien que votre revenu potentiel soit inférieur.

Par exemple, vous pourriez gagner un rendement annuel de 8 % alors qu'une opération sur actions pourrait rapporter 11 %.

La période d'investissement pour les avoirs adossés à la dette est généralement plus courte de quelques années.

Un exemple est d'investir dans un immeuble de bureaux existant. Vous gagnez un revenu mensuel lorsque les locataires effectuent leurs paiements de loyer. Et vous percevez des intérêts sur chaque remboursement de prêt.

Risques potentiels des investissements par emprunt

Si l'emprunteur fait défaut sur le prêt, vous risquez de perdre votre solde restant. Les investisseurs obligataires reçoivent un paiement avant les investisseurs en actions. Le produit de la vente de la propriété récupérera votre investissement en premier.

Financement par actions

Les offres d'actions sont plus risquées mais ont plus de revenus potentiels. Cette option ressemble plus à un investissement dans des actions de croissance. Vous vous concentrez davantage sur la croissance à long terme que sur les dividendes mensuels.

La plupart des gains sur capitaux propres proviennent de la hausse des valeurs immobilières. Mais vous ne verrez pas ces gains jusqu'à ce que la propriété se vende. Ces opérations peuvent avoir une durée d'investissement pouvant aller jusqu'à 10 ans.

Un exemple de projet d'équité consiste à acheter des appartements multifamiliaux. Améliorer le complexe et le conserver pendant plusieurs années peut faire augmenter la valeur du bien. Finalement, RealtyMogul vend le complexe à profit.

Vous conservez une partie des bénéfices et récupérez votre investissement initial.

Vous pourriez gagner un petit dividende trimestriel. Mais vous réalisez la plupart de vos gains lorsque la propriété se vend.

Risques potentiels des investissements en actions

Si l'investissement échoue ou se vend à perte, vous perdez de l'argent. Les investisseurs obligataires sont payés en premier. Vous gagnez également un dividende plus petit avec un paiement moins fréquent.

Qui peut investir ?

Tous les résidents américains âgés d'au moins 18 ans peuvent investir avec RealtyMogul. Cependant, vous devez être un investisseur accrédité pour investir dans des transactions individuelles.

Investisseurs accrédités

Il existe deux façons d'être un investisseur qualifié :

• Votre revenu annuel est d'au moins 200 000 $ pendant deux ans ou un revenu conjoint de 300 000 $
• Vous avez une valeur nette d'au moins 1 million de dollars

La valeur nette de 1 million de dollars ne peut pas inclure la valeur de votre résidence principale.

La Securities and Exchange Commission (SEC) des États-Unis ne vous demande de répondre qu'à l'une de ces exigences. Si tel est le cas, vous avez un accès complet aux options d'investissement de RealtyMogul.

Vous trouverez ci-dessous les deux options ouvertes uniquement aux investisseurs qualifiés.

Placements privés

Vous pouvez investir dans ces types de propriétés commerciales individuelles :

• Industriel
• Usage mixte
• Appartement multifamilial
• Bureau
• Centres commerciaux de détail

Ces propriétés se trouvent à travers les États-Unis et sont exploitées par des sociétés immobilières contrôlées par RealtyMogul. La plupart d'entre eux sont des offres d'actions avec des distributions trimestrielles.

Pour éviter les risques, RealtyMogul n'investit pas dans les hôtels. Ils n'offrent pas non plus de maisons unifamiliales (équité) ou d'hypothèques unifamiliales (dette). Ils restent également à l'écart des propriétés vacantes et des projets d'aménagement de terrains.

RealtyMogul est l'investisseur général et vous achetez une fraction d'action. La plupart des placements ont une période d'investissement de deux à dix ans. L'investissement minimum est généralement de 15 000 $ à 50 000 $.

Cela peut être un moyen facile d'investir dans l'immobilier commercial à l'échelle nationale. L'équipe RealtyMogul inspecte physiquement chaque propriété.

Ils essaient également de s'associer uniquement à des sociétés immobilières expérimentées. Cependant, vous devriez toujours faire vos propres recherches.

De plus, RealtyMogul ne fera pas d'appels de capitaux pour lever des fonds supplémentaires. Vous pouvez investir ce que vous avez initialement mis en gage. Et les investissements ultérieurs sont une option si le placement a besoin de plus de financement.

1031 Échange

Remarque : La plateforme a actuellement suspendu son service d'échange 1031. Cependant, vous verrez toujours cette fonctionnalité sur son site Web (à partir de février 2022).

Si vous possédez actuellement un immeuble de placement, ce type de transaction vous permet de vendre votre propriété existante et d'acheter une autre structure similaire tout en évitant les impôts sur les plus-values.

Ce service est réservé aux investisseurs accrédités via la plateforme. Cependant, tout investisseur immobilier peut effectuer un échange 1031 avec l'aide d'un comptable ou d'un avocat compétent.

Investisseurs non accrédités

Tout le monde peut investir dans le portefeuille RealtyMogul avec ses deux FPI publiques non cotées. Ces FPI sont un moyen facile d'investir dans des transactions de dette et d'actions et d'obtenir une diversification supplémentaire.

Les investisseurs qualifiés peuvent également investir dans ces FPI. Vous pourriez trouver certaines de ces propriétés en tant que placement privé.

Il existe actuellement deux FPI RealtyMogul différentes ouvertes à tous les investisseurs. Pour rappel, chacun a une stratégie d'investissement différente. L'investissement minimum est de 5 000 $ pour chacun. Et les investissements ultérieurs sont d'au moins 1 000 $.

Si vous vous engagez à des investissements mensuels, le minimum d'investissement continu tombe à 250 $.

Vous avez la possibilité d'investir dans l'un ou les deux FPI si vous disposez de liquidités.

Lorsque vous investissez, vous achetez des actions de chaque FPI. Le prix de l'action est basé sur la valeur nette d'inventaire (VNI) actuelle. En février 2022, chaque action coûte environ 10 $. Ainsi, si vous investissez 1 000 $, vous possédez dix actions.

FPI de revenu

Le FPI de revenu se concentre sur les actifs productifs de revenus en investissant dans des immeubles multifamiliaux, de bureaux et de commerces de détail.

Ce FPI est le meilleur si vous voulez des dividendes mensuels et moins de risques.

Vous gagnez un dividende mensuel et avez un rendement annuel historique (après frais) entre 6 % et 8 %. Ce rendement annuel rivalise avec le rendement historique du S&P 500 de 7,96 % sans la volatilité quotidienne.

Au 15 février 2022, le taux de distribution annuel est de 6 % après les frais de gestion annuels de 1 %.

Cette idée de revenu passif signifie que vous pouvez obtenir des rendements similaires à ceux du marché boursier tout en investissant dans l'immobilier commercial.

FPI de croissance d'appartements

Les investisseurs plus agressifs devraient envisager l'Apartmnet Growth REIT. Ce FPI ne détient que des investissements multifamiliaux. Ce portefeuille est financé à 100% par fonds propres.

Depuis le 15 février 2022, cet investissement verse une distribution annuelle de 4,5 % par le biais de versements trimestriels.

Les frais de gestion annuels correspondent à 1,25 % du solde de votre placement.

Ce fonds a été lancé en septembre 2017. L'équipe de gestion du FPI vendra les avoirs actuels. Et, comme ils le font, le revenu à long terme devrait augmenter à mesure que vous recevez une partie du produit.

Par exemple, les transactions de placement privé RealtyMogul rapportent généralement entre 8% et 11%. Les rendements à long terme de cette FPI pourraient être similaires lorsque vous incluez les gains immobiliers et les dividendes trimestriels.

Si vous n'avez pas besoin du revenu de dividendes à court terme, attendre une croissance à long terme plus élevée peut valoir la peine d'attendre. N'oubliez pas que les transactions sur actions gagnent la plupart de leurs gains lorsque la propriété se vend.

Article connexe : Qu'est-ce qu'un revenu de dividendes ? Tout ce que tu as besoin de savoir

Vendre vos actions MogulREIT

Vous devez investir votre argent pendant au moins trois ans pour éviter des frais de rachat. Ces frais sont similaires à des frais de retrait anticipé de 401k. RealtyMogul commence à racheter vos actions REIT après la première année.

Les frais de rachat dépendent de la durée pendant laquelle vous détenez les actions MogulREIT.

Vous trouverez ci-dessous la part de votre investissement actuel que vous récupérez lorsque vous vendez des actions :

• Propriétaire depuis moins de 12 mois : 0 %
• Entre un et deux ans : 98 %
• Entre deux et trois ans 99%
• Propriétaire depuis au moins trois ans : 100 %

Il n'y a pas de frais de rachat si l'investisseur décède.

Voici un exemple. Investir en mars 2022 signifie que vous devez attendre mars 2025 pour éviter ces frais. Après trois ans, vous obtenez l'investissement initial plus tous les dividendes sans pénalité.

Cette période de détention est plus courte que sur de nombreuses plateformes de financement participatif. Habituellement, les concurrents vous font détenir jusqu'à cinq ans pour éviter les frais de rachat anticipé.

Vendre dans les 12 premiers mois perd la totalité de votre investissement.

Frais

L'adhésion à RealtyMogul est gratuite. Vous ne payez des frais qu'une fois que vous investissez. Ces frais sont similaires aux frais de fonds indiciels et aux frais de gestion de compte de robot-conseiller.

L'un des inconvénients du financement participatif est que vous payez plus de frais qu'avec un fonds indiciel. Vous pouvez trouver les frais exacts en lisant la circulaire d'offre d'investissement. Ce document est similaire à un prospectus de fonds indiciel.

Il détaille des informations telles que les objectifs d'investissement, les frais et les risques potentiels.

Même avec ces frais, votre argent peut toujours générer un revenu passif stable. En fait, il peut rapporter plus qu'un compte d'épargne en ligne à haut rendement. Cependant, le crowdfunding immobilier est plus risqué.

Voici les frais que RealtyMogul perçoit pour le Income REIT :

• Frais initiaux : jusqu'à 3 % du montant de votre contribution (frais uniques)
• Commission de gestion d'actifs : 1 % annualisé de la valeur moyenne d'investissement
• Frais de disposition : Jusqu'à 2 % du prix de vente du contrat ou de chaque propriété vendue (actifs en actions uniquement)
• Frais de service : 0,5 % du montant initial du prêt (actifs de la dette uniquement)

Si vous investissez 5 000 $ dans le FPI de revenu, jusqu'à 150 $ de frais initiaux uniques pourraient être retenus. Ces frais initiaux comprennent les dépenses de tiers et les dépenses d'exploitation. Les frais de gestion d'actifs annuels de 1 % sont de 10 $ pour chaque tranche de 1 000 $ dans votre compte.

Ces frais sont similaires à ceux des autres plateformes de financement participatif. Encore une fois, tous les frais applicables sont dans la circulaire d'offre.

Impôts

Vous devrez déclarer vos revenus RealtyMogul lorsque vous produisez vos impôts.

Tous les investissements MogulREIT recevront un formulaire 1099-DIV d'ici le 31 janvier. Il s'agit du même formulaire que vous pourriez obtenir auprès de votre courtier en ligne. Vos dividendes sont imposés comme un revenu ordinaire. C'est donc comme votre travail de jour ou votre revenu de bousculade.

Les placements privés recevront le formulaire fiscal K-1 plus complexe. RealtyMogul essaie d'envoyer tous les formulaires K-1 avant le 1er avril.

IRA autogéré

Un IRA autogéré peut réduire votre revenu imposable. Il peut s'agir de Roth ou d'IRA traditionnel.

Les IRA traditionnels réduisent votre revenu imposable pour l'année d'imposition en cours. Les cotisations augmentent avec report d'impôt et vous ne payez des impôts que lorsque vous effectuez un retrait.

Les Roth IRA se développent en franchise d'impôt. Mais vous payez des impôts sur le montant de votre contribution maintenant. Du côté positif, vous ne paierez pas d'impôts sur ces gains à la retraite.

Vous devez faire attention aux plafonds de cotisation annuels. En 2022, vous pouvez ajouter 6 000 $ à chaque IRA si vous avez moins de 50 ans. Si vous avez 50 ans ou plus, vous pouvez cotiser 7 000 $ par an.

Vous pouvez également reporter votre 401k pour financer un IRA autogéré. Si vous investissez dans un RealtyMogul REIT, l'investissement initial minimum est de 5 000 $. Et c'est le même minimum si vous investissez avec un compte imposable.

Qu'est-ce qui rend RealtyMogul unique ?

Les investisseurs accrédités peuvent investir dans de nombreux placements privés pour des propriétés commerciales et multifamiliales. D'autres plateformes peuvent uniquement vous permettre d'investir dans l'immobilier résidentiel.

Vous avez également la possibilité d'investir dans des FPI publiques non cotées. Ces deux FPI sont ouvertes aux investisseurs accrédités et non accrédités.

Encore une fois, toutes les plateformes immobilières de crowdfunding ne proposent pas de FPI et de placements privés. Habituellement, ils n'acceptent que les investisseurs accrédités ou non accrédités, pas les deux types.

Est-ce que RealtyMogul est sûr ?

Comme tout investissement, le crowdfunding immobilier comporte certains risques.

Voici quelques-unes des mesures prises par RealtyMogul pour limiter les risques :

• Associez-vous généralement à des sociétés immobilières tierces expérimentées
• Visite chaque propriété pendant le processus de souscription
• Approuve moins de 1 % des propositions d'investissement
• Investit dans plusieurs types de propriétés à travers les États-Unis
• Évite les propriétés « à haut risque » comme les nouvelles constructions, les hôtels, etc.

Pour chaque FPI et offres individuelles, vous pouvez lire les facteurs de risque uniques. RealtyMogul n'existe que depuis 2012 et n'a pas été "testé par la récession". Si un emprunteur fait défaut ou si un investissement en actions échoue, vous pouvez perdre de l'argent en investissant.

Les défauts de paiement peuvent augmenter si les taux d'inoccupation augmentent ou si la valeur des propriétés baisse.

Pour limiter les risques, n'investissez que ce que vous estimez être un montant confortable. Maintenez toujours un portefeuille diversifié. Assurez-vous également de comprendre comment l'investissement peut rapporter ou perdre de l'argent.

Positifs et négatifs

Il y a quelques avantages et inconvénients à considérer.

Avantages

• Offres individuelles pour les investisseurs qualifiés
• Deux FPI ouvertes à tous les investisseurs
• Peut investir dans plusieurs types de biens immobiliers commerciaux
• L'investissement IRA autogéré est disponible

Les inconvénients

• Investissement initial de 5 000 $ pour les FPI (peut-être trop élevé pour certains investisseurs)
• Doit détenir des MogulREIT pendant trois ans pour éviter les frais de rachat
• Les périodes de retenue peuvent aller jusqu'à dix ans

Avis des clients

Il y a actuellement peu de notes d'investisseurs sur cette plateforme d'investissement de la part d'investisseurs actifs.

Trustpilot

La plate-forme a un score Trustpilot de 3,0 sur 5 avec deux notes. Leur expérience montre que tous les investissements ne peuvent pas rapporter de l'argent :

« L'immeuble de placement (appartements au Texas) a finalement été vendu. Le résultat final était un TRI de 4 %. .. Comme nous le savons tous, l'inflation est supérieure à 4 % et il s'agissait donc d'un investissement déficitaire. Je suis content de récupérer mon principal, mais je vais éviter RM à l'avenir. –Rob H.

Bureau d'éthique commerciale

RealtyMogul est accrédité BBB mais n'a pas d'avis de clients.

Alternatives à RealtyMogul

Vous aimerez peut-être ces autres plateformes immobilières de financement participatif, car le minimum d'investissement peut être inférieur. Vous pouvez également poursuivre une stratégie d'investissement différente.

DiversyFund

DiversyFund a un investissement minimum de 500 $ pour son FPI axé sur la croissance. Elle investit dans des appartements multifamiliaux à travers les États-Unis.

Prévoyez une période de détention minimale de cinq ans pour réaliser un maximum de profits. Ce fonds est ouvert aux investisseurs accrédités et non accrédités.

Collecte de fonds

Fundrise n'a qu'un investissement initial minimum de 10 $ pour commencer à investir dans ses eREIT. Vous obtiendrez une exposition aux immeubles de placement commerciaux et multifamiliaux.

Un investissement minimum de 5 000 $ ; 10 000 $ ; ou 100 000 $ débloque un portefeuille avancé. Par exemple, vous pouvez vous concentrer sur les dividendes ou investir dans un type de propriété spécifique.

Malheureusement, les investisseurs accrédités ne peuvent pas investir dans des transactions individuelles, mais peuvent obtenir de l'aide pour constituer un portefeuille organisé.

Rez-de-chaussée

Investissez dans des réparateurs à court terme et gagnez jusqu'à 10 % de rendements annualisés avec Groundfloor. Le minimum d'investissement est de 10 $ et votre période d'investissement est généralement de 12 mois ou moins.

Cette idée d'investissement est attrayante si vous ne voulez pas l'engagement d'investissement pluriannuel comme l'exigent la plupart des plateformes de financement participatif. Il est également possible pour les investisseurs non accrédités d'investir dans des projets individuels.

FAQ

Résumé

RealtyMogul est un moyen légitime d'investir de petites sommes d'argent dans l'immobilier. Les FPI sont un moyen facile d'investir dans ce créneau difficile d'accès et vous pouvez éviter la volatilité quotidienne des cours des actions immobilières.

Les investisseurs qualifiés ont le plus de flexibilité, grâce aux placements privés.