Prêt conventionnel vs FHA : principales différences

L'accession à la propriété peut sembler hors de portée si vous êtes un emprunteur à revenu faible à modéré, mais cela ne doit pas nécessairement être le cas.

La Federal Housing Administration est une organisation gouvernementale qui aide les gens à devenir propriétaires. Contrairement aux prêts conventionnels, une hypothèque FHA est garantie par la FHA et nécessite une cote de crédit et un acompte inférieurs pour être admissible. Mais ce n'est pas la seule différence dans la comparaison entre les prêts conventionnels et les prêts FHA.

Choses à considérer avant de demander un prêt conventionnel ou FHA

Voici un bref aperçu des principaux points à considérer avant de prendre votre décision :

Type de propriété

Lorsque vous réfléchissez au type de prêt à opter, pensez au type de propriété que vous cherchez à acheter. La principale différence entre un prêt FHA et un prêt classique est que le premier ne peut être utilisé que pour financer une résidence principale, pas un bien locatif.

Donc, si vous cherchez à acheter votre première maison, un prêt FHA pourrait être la meilleure option pour vous. D'un autre côté, si vous envisagez d'acheter une maison de vacances, un condo ou un immeuble de placement, un prêt conventionnel est la solution.

Exigences en matière de pointage de crédit

Même si vous n'êtes pas l'acheteur d'une première maison, un prêt FHA pourrait toujours être la meilleure option pour vous, surtout si vous n'avez pas d'excellents antécédents de crédit. La plupart des prêteurs exigent une cote de crédit de 620 pour un prêt conventionnel, mais la FHA permet aux acheteurs ayant une cote minimale de 580 de verser un acompte de 3,5 %.

La raison derrière des conditions de prêt plus strictes pour les prêts conventionnels est que le gouvernement n'assure pas ces prêts hypothécaires, de sorte que le prêteur privé assume le risque que l'emprunteur ne rembourse pas le prêt.

L'un des avantages d'un prêt FHA par rapport aux prêts conventionnels est que vous pouvez l'obtenir avec un pointage de crédit aussi bas que 500 - mais vous devrez verser un acompte plus important. À savoir, si votre pointage de crédit se situe entre 500 et 579, vous pouvez être admissible à un prêt avec un acompte de 10 %.

Exigences hypothécaires

Un facteur essentiel à prendre en compte dans le débat entre la FHA et les prêts conventionnels sont les exigences hypothécaires que vous devrez respecter pour être admissible à chacun. Vous êtes tenu de payer une assurance hypothécaire privée sur un prêt conventionnel uniquement si vous versez une mise de fonds inférieure à 20 %.

Les prêts FHA ont leur propre version de PMI appelée prime d'assurance hypothécaire. Le MIP est obligatoire quel que soit le montant de l'acompte.

De plus, les primes d'assurance hypothécaire doivent être payées d'avance et annuellement. Le MIP initial en 2022 équivaut à 1,75 % du montant du prêt, et vous devrez le payer en tant que frais de clôture.

Le MIP annuel, malgré son nom, est payé mensuellement et correspond à un pourcentage (allant de 0,45 % à 1,05 %) du montant du prêt en fonction de votre mise de fonds et de la durée du versement hypothécaire.

Le coût du MIP peut être un facteur décisif lors du choix entre un prêt conventionnel et des prêts garantis par la FHA. Vous serez tenu de le payer pendant 11 ans (pour un ratio prêt/valeur inférieur ou égal à 90%) ou pendant toute la durée du prêt (pour un ratio prêt/valeur supérieur à 90%) .

Limites de prêt

Un autre facteur important dans la comparaison entre la FHA et les prêts immobiliers conventionnels est les limites de prêt pour les deux types de prêts. Les prêts conventionnels et FHA ont des limites qui sont ajustées chaque année. En 2022, la limite de base d'un prêt FHA pour une maison unifamiliale a augmenté de 65 000 $ pour atteindre 420 680 $. Pour les marchés chers, la limite supérieure est désormais de 970 800 $.

À titre de comparaison, le montant maximal du prêt pour un prêt conventionnel pour une maison unifamiliale en 2022 est de 647 200 $.

Taux d'intérêt

Une autre différence significative entre les types de prêts conventionnels et FHA est les taux d'intérêt. Les taux des prêts FHA sont généralement inférieurs à ceux des prêts conventionnels. Les prêteurs qui accordent des prêts conventionnels appliquent généralement une commission basée sur le risque appelée ajustement du prix au niveau du prêt au coût total de la propriété pour neutraliser les risques.

Cependant, vous pourrez toujours obtenir un meilleur taux d'intérêt sur un prêt conventionnel si vous avez un pointage de crédit au milieu des 700 ou plus. De plus, les taux hypothécaires dépendent du prêteur et sont sujets à des fluctuations quotidiennes.

Un autre avantage des taux de prêt conventionnels par rapport à la FHA est que la majorité est fixe, ce qui signifie que le taux et les paiements restent les mêmes pendant toute la durée du prêt.

Ratio dette/revenu

Une autre chose à considérer lors du calcul des coûts d'un prêt immobilier conventionnel par rapport à un prêt soutenu par la FHA est votre ratio dette / revenu. Il s'agit du pourcentage de votre revenu mensuel qui sert à payer vos dettes. Les hypothèques conventionnelles ont généralement des exigences plus strictes, et l'une d'entre elles est un faible ratio DTI.

Les prêteurs préfèrent généralement que ce nombre soit inférieur à 36 % pour approuver un prêt conventionnel. Dans certains cas, il peut être étiré jusqu'à 47 % ou même jusqu'à 50 % si vous avez une très bonne cote de crédit.

Les prêts FHA ont tendance à avoir des ratios DTI plus élevés en moyenne que les prêts conventionnels, ce qui signifie que vous aurez peut-être plus de facilité à vous qualifier pour un prêt FHA. Néanmoins, votre ratio ne peut pas dépasser 50 %, car il s'agit du pourcentage maximal autorisé par la FHA.

Refinancer un prêt FHA

Le refinancement d'un prêt FHA en un prêt conventionnel est une option que vous voudrez peut-être envisager à un moment donné. Il peut vous offrir un certain nombre d'avantages, notamment un taux d'intérêt plus bas, une durée de prêt plus longue et des mensualités encore plus faibles.

Il y a cependant quelques éléments à prendre en compte avant de décider de refinancer. Tout d'abord, vous devrez avoir accumulé suffisamment de valeur nette dans votre maison. L'une des raisons pour lesquelles les gens décident de refinancer un prêt FHA est de se débarrasser du MPI. Si vous possédez déjà au moins 20 % de votre maison, vous n'aurez pas à payer de PMI avec un prêt conventionnel.

Vous devrez également avoir une bonne cote de crédit et un revenu stable. Une bonne cote de crédit peut vous aider à obtenir un taux d'intérêt plus bas, tandis qu'un revenu stable vous permet d'effectuer vos paiements mensuels à temps.

Une autre option pour refinancer un prêt FHA est le refinancement FHA Streamline. Ce produit financier est uniquement disponible pour les emprunteurs qui ont déjà un prêt FHA. Le refinancement FHA Streamline ne nécessite pas de vérification de crédit ou de revenu, et votre maison n'a pas besoin d'être évaluée, ce qui simplifie le processus de demande.

Notre avis

Alors, un prêt conventionnel est-il meilleur que la FHA ? La réponse à cette question dépend de votre situation personnelle. Les avantages et les inconvénients des prêts FHA découlent du fait que ce type de prêt a été principalement conçu pour aider les emprunteurs à revenu modéré à faible avec des cotes de crédit moins excellentes à acheter leur première maison.

Si vous ne vous reconnaissez pas dans la description ci-dessus, c'est-à-dire que vous avez plus d'argent de côté pour un acompte, que votre pointage de crédit est élevé ou que vous achetez une propriété comme forme d'investissement et que vous envisagez de la louer, un prêt peut être une meilleure option pour vous puisque vous pourriez être admissible à un meilleur taux d'intérêt.

De plus, avec une mise de fonds de plus de 20 %, vous pouvez éviter de payer une assurance hypothécaire privée.