¿Qué es el fideicomiso y cómo funciona?

Al mirar hipotecas, inevitablemente encontrará una lista de frases desconocidas. Los términos "depósito en garantía" y "cuentas de depósito en garantía" son dos que seguramente aparecerán en varios contextos. Por lo tanto, si desea tomar decisiones informadas durante el proceso de solicitud de una hipoteca, será esencial comprender mejor estos conceptos.

Esta sencilla guía lo ayudará a conocer los elementos esenciales del proceso de depósito en garantía y cómo puede influir en su hipoteca.

¿Qué significa fideicomiso?

Entonces, ¿qué es el depósito en garantía en los acuerdos hipotecarios? La respuesta a eso depende de si está pensando en el término "cuenta de depósito en garantía" o hablando de algo que está "en depósito".

El fideicomiso es un acuerdo legal que suele ser obligatorio para la compra de viviendas. Está diseñado para proteger tanto al comprador como al vendedor. El acuerdo prevé efectivamente que un tercero en la transacción, también conocido como agente de custodia, retenga temporalmente el dinero "en custodia" hasta que se completen las condiciones de la venta de la propiedad.

En esencia, podríamos considerarlo el puente entre “expresar un interés serio” y concretar la venta de una propiedad.

En la mayoría de los casos, un acuerdo de depósito en garantía se completa de la siguiente manera:

• El comprador paga un depósito, también conocido como “depósito en garantía”, al agente de plica.
• El vendedor saca la propiedad del mercado para ponerla “en custodia”.
• Una vez que se finaliza el acuerdo de compra, el agente de plica entrega los fondos y la propiedad a las partes correspondientes.

En esencia, un acuerdo de depósito en garantía es cuando dos partes utilizan un agente de depósito en garantía como intermediario o mediador para ejecutar una transacción de manera segura. Debido a que el dinero permanece en depósito hasta que se cierra la transacción (el día en que se le paga al vendedor y el comprador obtiene el título de propiedad), estos servicios pueden ser necesarios durante varias semanas. En algunos casos, incluso puede llevar meses.

Cuando un acuerdo llega a la etapa de depósito en garantía, ambas partes serán responsables de cumplir con las condiciones del acuerdo. El comprador necesitará prueba de un préstamo hipotecario para respaldar los fondos de garantía. El vendedor debe proporcionar acceso a la propiedad para realizar inspecciones y completar las renovaciones que se consideren necesarias antes de que se pueda completar la venta.

Una vez que ambas partes han cumplido con sus respectivas demandas, finaliza la retención del depósito en garantía y se puede ejecutar la transacción.

¿Cuánto cuestan los servicios de depósito en garantía?

Comprar su primera propiedad es la compra financiera más grande que la mayoría de la gente hará, por lo que la seguridad que brinda un agente de depósito en garantía siempre vale la pena. Sin embargo, como con la mayoría de los servicios que necesitará durante la compra de una propiedad, no es gratis.

Las tarifas de depósito en garantía son negociables entre el comprador y el vendedor, lo que significa que es posible que no tenga que pagar la factura completa usted mismo. En la mayoría de los casos, la tarifa de depósito en garantía está entre el 1% y el 2% del valor de la propiedad. Con los precios medios de las propiedades actualmente en $374,900, una cifra aproximada de $4,000 a $8,000 es precisa para la mayoría de las viviendas estándar.

Si está pagando la tarifa de depósito en garantía (o al menos una parte de ella), los costos se agregarán a sus costos de cierre.

Cabe señalar que la tarifa de depósito en garantía no es lo mismo que el dinero depositado en depósito en garantía. Los fondos colocados en depósito en garantía generalmente oscilan entre el 1% y el 3% del valor de la propiedad.

Este depósito le muestra al vendedor que usted se toma en serio la compra de la propiedad y lo obliga legalmente a retirarla del mercado, lo que le permite completar el acuerdo de compra.

Al finalizar, los fondos de garantía se convertirán en parte de su pago inicial de la propiedad, lo que significa que la tarifa del agente es el único costo adicional involucrado. Sin embargo, si no completa la compra, el depósito en garantía puede otorgarse al vendedor por hacerle perder el tiempo y potencialmente costarle una venta en otro lugar.

¿Qué pasa con las cuentas de depósito en garantía?

Además del proceso de depósito en garantía al comprar una propiedad, también encontrará que se necesita una cuenta de depósito en garantía durante el plazo de su hipoteca. Al celebrar el contrato de hipoteca, su banco o prestamista también le proporcionará una cuenta de depósito en garantía personal o conjunta. Su función principal es mantener los fondos del propietario de una vivienda para propósitos de seguros e impuestos.

Si bien los impuestos sobre la propiedad y el seguro vencen anualmente, los pagos de depósito en garantía se realizan mensualmente para garantizar que su cuenta tenga los fondos para cubrir esos artículos cuando vencen.

El principal inconveniente es que la mayoría de los prestamistas le pedirán que mantenga los fondos de dos meses (a veces más si se considera que es un candidato arriesgado) en la cuenta en un momento dado. Esto se hace para prevenir vulnerabilidades en tiempos de dificultades financieras.

Los beneficios de una cuenta de depósito en garantía se extienden tanto al prestamista como al prestatario. Algunas de las claves son:

• Es menos probable que se retrase en los aspectos no hipotecarios de la propiedad de vivienda.
• Los cargos anuales relativamente grandes se vuelven mucho más manejables a través de pagos mensuales.
• Mantenerlo al día con los aspectos no hipotecarios reduce el riesgo de que el prestamista se pierda debido a una deuda incobrable.

Un depósito en garantía para impuestos sobre la propiedad y seguros no es técnicamente un requisito legal, pero muchos prestamistas insisten en uno, especialmente para los solicitantes más riesgosos.

Una vez que la hipoteca haya comenzado, las cuentas de depósito en garantía del prestatario se analizarán anualmente para garantizar que los pagos actuales sean suficientes para cubrir los aumentos de primas previstos. Por el contrario, si se considera que ha pagado demasiado, es posible que se le deba un reembolso del depósito en garantía junto con pagos reducidos durante los 12 meses siguientes.

¿Cubre una cuenta de depósito en garantía hipotecaria todos los pagos no hipotecarios?

Si bien la edad promedio de un comprador por primera vez continúa aumentando, la idea de manejar los costos de propiedad de vivienda no hipotecarios sigue siendo igualmente desalentadora. Su hipoteca es solo un costo asociado con la propiedad y el depósito en garantía se encarga de dos de ellos a través de impuestos y seguros.

Sin embargo, la cuenta de depósito en garantía no cubre todo. Algunos de los cargos adicionales que puede enfrentar incluyen, entre otros:

• Una factura de impuestos suplementaria por única vez cuando la propiedad de la propiedad cambia de manos.
• Cuotas de HOA (Asociación de Propietarios), que pueden ser anuales o trimestrales.
• Impuestos locales en curso.

También deberá dar cuenta de las diversas facturas de servicios públicos y los gastos continuos de poseer y administrar una propiedad. Hay muchas razones por las que su depósito en garantía no cubrirá estos, la principal es que los prestamistas no pueden pronosticar cuánto serán esos costos.

Conclusión

La respuesta a la pregunta '¿Qué es el depósito en garantía?' requiere algunas explicaciones adicionales, incluso sin entrar en los diversos tipos de cuentas de depósito en garantía que existen. Sin embargo, en los términos más simples, un depósito en garantía implica que dos partes recurran a un tercero para ejecutar de manera segura una transacción de compra, venta o alquiler.

Hay dos tipos de acuerdos legales relacionados con la compra de vivienda con los que debe estar familiarizado. El primero es donde un agente de custodia trabaja como mediador entre un comprador y un vendedor para garantizar que los fondos estén protegidos mientras se finaliza el acuerdo de compra/venta.

El segundo es donde el dueño de casa hace aportes mensuales a una cuenta para que se puedan pagar las primas anuales.

Si bien el vendedor y el prestamista obtendrán beneficios al eliminar los riesgos que podrían enfrentar sin un depósito en garantía, a menudo es un proceso largo y costoso.