¿Qué es un préstamo con garantía hipotecaria y cómo funciona?

A medida que paga su hipoteca, poco a poco va acumulando capital en su casa. Con el tiempo, usted posee una parte cada vez mayor de la misma.

Un préstamo con garantía hipotecaria es un producto financiero que le permite acceder al capital inmovilizado en su casa sin tener que venderla primero. Luego, puede gastar este dinero en cosas que necesita, como tarifas universitarias, costos de jubilación o incluso un automóvil nuevo.

En esta publicación, preguntamos: ¿Qué es un préstamo con garantía hipotecaria? Luego echamos un vistazo a cómo funcionan estos productos y si debería considerar sacar uno o no.

Préstamo con garantía hipotecaria: definición y tarifas

Los préstamos con garantía hipotecaria, a veces también llamados segundas hipotecas o préstamos a plazos con garantía hipotecaria, son una forma de aumentar el valor del saldo pendiente de su hipoteca para liberar efectivo.

La cantidad total de capital disponible se calcula como el valor de mercado de la vivienda menos el valor de la hipoteca pendiente.

Por ejemplo, si un dueño de casa posee una propiedad con un valor de mercado de $300,000 y tiene una hipoteca pendiente de $100,000, tiene un capital de $200,000.

Si obtienen un préstamo con garantía hipotecaria de $50 000, reducen la garantía hipotecaria a $150 000 y reciben $50 000 en efectivo. Su carga hipotecaria total aumenta de $100,000 a $150,000.

Las tasas de préstamos con garantía hipotecaria tienden a ser fijas, es decir, la tasa de interés que pagan los propietarios no cambia durante períodos limitados. La cantidad de capital que libere de su casa depende de usted.

Puede sacar una pequeña cantidad o una gran cantidad, dependiendo de sus circunstancias. Tenga en cuenta, sin embargo, que la mayoría de los bancos tienen montos mínimos de préstamo.

Préstamo con garantía hipotecaria frente a HELOC

Los préstamos con garantía hipotecaria no son lo mismo que la línea de crédito con garantía hipotecaria. Los HELOC tienen tasas de interés variables que fluctúan según la tasa base de la Reserva Federal. Si la Reserva Federal sube las tasas, los pagos de intereses de los HELOC también aumentarán.

Los préstamos con garantía hipotecaria, por otro lado, se fijan entre cinco y 30 años. La casa en sí sirve como garantía para el prestamista, quien puede ejecutarla si no realiza los pagos a tiempo.

Préstamo con garantía hipotecaria frente a refinanciamiento con retiro de efectivo

También puede pedir prestado contra su casa mediante el refinanciamiento con retiro de efectivo. Esta forma de crédito es similar a un préstamo con garantía hipotecaria en el sentido de que le permite liberar efectivo de su casa. Sin embargo, también hay diferencias importantes.

En lugar de agregar una segunda hipoteca, un refinanciamiento con retiro de efectivo paga su hipoteca existente y luego le otorga una nueva hipoteca más grande con una tasa diferente, liberando efectivo en su cuenta bancaria al mismo tiempo.

Según este acuerdo, solo tiene un único pago de hipoteca cada mes, no dos.

En caso de incumplimiento o ejecución hipotecaria, a los prestamistas de préstamos con garantía hipotecaria se les paga en segundo lugar, mientras que a los titulares de hipotecas principales se les paga primero.

Por lo tanto, al convertir el capital de la vivienda en una hipoteca primaria, los prestamistas reducen su riesgo. Esta es la razón por la cual, en general, el refinanciamiento con retiro de efectivo le permite acceder a tasas de interés más bajas que un préstamo con garantía hipotecaria.

En algunos casos, es posible que pueda obtener efectivo y reducir los pagos mensuales de su hipoteca al mismo tiempo con un refinanciamiento con retiro de efectivo.

Si su puntaje de crédito ha mejorado, puede calificar para tasas de interés más bajas, reduciendo significativamente sus facturas mensuales y, al mismo tiempo, liberando capital.

Cómo funcionan los préstamos con garantía hipotecaria

La mejor manera de pensar en los préstamos con garantía hipotecaria es como una herramienta para aumentar el tamaño de una hipoteca regular a fin de liberar el dinero en efectivo guardado en su casa. Cuando libera el capital de la vivienda, está vendiendo una parte de la propiedad de su casa al banco a cambio de efectivo.

La cantidad que puede pedir prestada depende de su relación préstamo-valor combinado (CLTV), que incluye tanto su hipoteca existente (si tiene una) como su nuevo préstamo con garantía hipotecaria. La mayoría de los bancos aceptan CLTV hasta el 90% del valor de la vivienda.

Volviendo a nuestro ejemplo, si su casa vale $300,000 y tiene una hipoteca de $100,000 y su banco permite un CLTV del 9%, entonces puede calificar para un préstamo con garantía hipotecaria de hasta $170,000.

Si bien el interés del préstamo con garantía hipotecaria generalmente es bastante bajo, la cantidad real que paga depende de su historial de pago y puntaje de crédito. Las personas con puntajes crediticios altos están sujetas a pagar tasas más bajas en préstamos con garantía hipotecaria de tasa fija.

Al igual que con una hipoteca regular, si no paga a tiempo, los prestamistas pueden decidir ejecutar la hipoteca de su propiedad para satisfacer cualquier deuda pendiente.

Cuando obtenga su préstamo con garantía hipotecaria, negociará la duración del plazo con el proveedor de la hipoteca. La mayoría de los contratos son de cinco a 30 años, y la mayoría se encuentra dentro de la marca de 10 a 25 años.

Cuanto más corto sea el horizonte de pago de la hipoteca, más pagará en cada cuota mensual por un saldo pendiente determinado. La mayoría de los prestamistas le piden que pague tanto el capital como los intereses, como una hipoteca normal.

Los préstamos hipotecarios de capital vienen con ciertos riesgos. Por ejemplo, si el valor de mercado de su propiedad cae, podría terminar debiendo más de lo que vale. En ese caso, puede perder dinero en la venta de su casa y verse obligado a reducir su tamaño.

Ventajas y desventajas de los préstamos con garantía hipotecaria

Al igual que con cualquier producto financiero, los préstamos con garantía hipotecaria tienen ventajas y desventajas.

ventajas

• Pagos mensuales predecibles y fijos realizados además de su hipoteca existente (si tiene una)
• No hay restricciones sobre cómo puede usar los fondos de capital liberados por su prestamista
• Tasas de interés más bajas que prácticamente todos los préstamos de consumo convencionales garantizados o no garantizados
• Plazos más largos que con la mayoría de los préstamos al consumo
• Acceso inmediato a todos los fondos

Contras

• Los costos de cierre pueden ser altos en comparación con los préstamos de consumo convencionales
• Riesgo de ejecución hipotecaria si no paga el préstamo
• Debe liquidar tanto el saldo restante de su hipoteca como el préstamo con garantía hipotecaria antes de cerrar la venta de su casa.
• Los costos del préstamo con garantía hipotecaria deben pagarse además de los costos de la hipoteca existente

Términos para préstamos con garantía hipotecaria

Antes de obtener la aprobación para un préstamo con garantía hipotecaria, asegúrese de comparar los términos y las tasas de interés entre los prestamistas. Al igual que en el mercado hipotecario tradicional, existen diferencias sustanciales entre los proveedores.

Las cooperativas de ahorro y crédito suelen ofrecer mejores tasas de interés que los bancos. Sin embargo, los tiempos de solicitud y procesamiento pueden ser más largos.

Al igual que con las hipotecas, puedes pedir un acuerdo en principio para ver cuánto dinero podrías pedir prestado y a qué tasa. Los montos de los préstamos con garantía hipotecaria variarán según el valor de mercado de su propiedad, si el banco cree que su precio subirá o bajará, sus ingresos y su historial crediticio.

En general, es una buena idea mejorar su puntaje de crédito para reducir el interés en cualquier préstamo con garantía hipotecaria que obtenga. También debe obtener una tasación de la vivienda antes de solicitar un préstamo.

Si el prestamista descubre más tarde que su propiedad vale menos que el dinero prestado contra ella, reducirá el monto del préstamo o denegará su solicitud por completo, y no obtendrá los cargos que pagó.

Si está utilizando un préstamo con garantía hipotecaria para consolidar la deuda, asegúrese de que los pagos sean realmente inferiores a sus obligaciones actuales.

Calcule el monto total que está pagando por sus deudas existentes y luego compárelo con el monto del préstamo mensual. En la mayoría de los casos, será menor, pero no siempre.

La Ley de Reforma Fiscal de 1986 eliminó las deducciones fiscales por intereses pagados sobre los gastos del consumidor. Sin embargo, hubo una excepción importante: los intereses gastados en el servicio de la deuda basada en la residencia.

Como tal, los préstamos con garantía hipotecaria se volvieron dramáticamente más populares después de este tiempo, ya que las personas podían liberar la equidad de sus hogares y luego usarla para comprar cosas que necesitaban, como la matrícula universitaria para sus hijos.

Consciente de esta laguna, el gobierno introdujo la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017. Esta legislación eliminó las deducciones por intereses pagados sobre préstamos con garantía hipotecaria y HELOC hasta 2026, a menos que se utilicen para realizar mejoras sustanciales en la propiedad del propietario.

Por ejemplo, bajo la nueva ley, un dueño de casa podría usar el dinero para renovar su propiedad, pero no para vacaciones, universidad u otros gastos de consumo.

¿Quién califica para un préstamo con garantía hipotecaria?

Al igual que con otras fuentes de crédito, los prestamistas examinarán su situación financiera actual. Los requisitos del préstamo con garantía hipotecaria incluyen una buena relación deuda-ingreso, puntaje de crédito alto y equidad en su vivienda actual.

Capital

La mayoría de los prestamistas le pedirán que tenga más del 20% del valor de su casa en equidad antes de que estén dispuestos a prestarle. Por ejemplo, si el valor de mercado de su propiedad es de $600,000, su hipoteca pendiente no debe superar los $480,000.

Para obtener más información sobre su valor líquido, los prestamistas pueden realizar una tasación de la vivienda. Aquí es donde un profesional valora su propiedad de manera experta en función de los precios de venta de casas similares en el área local.

Digamos que el tasador examina su casa y determina su valor. Aquí hay un ejemplo de un cálculo de préstamo con garantía hipotecaria que podrían realizar:

• Valor de la propiedad: $500,000
• Relación préstamo-valor aceptable: 0,9
• Saldo pendiente de la hipoteca: $ 150,000

Para calcular la equidad, reste la hipoteca pendiente del valor de mercado de la propiedad:

$500,000 - $150,000 = $350,000

Ahora calcule el valor máximo del préstamo con garantía hipotecaria multiplicando la equidad por la relación préstamo-valor aceptable:

$350,000 ✕ 0.9 = $315,000

Por lo tanto, en este ejemplo, el propietario puede obtener hasta $315,000 en forma de préstamo con garantía hipotecaria.

Relación deuda-ingreso

Una vez que el prestamista conozca el valor de su casa, investigará su relación deuda-ingreso: el monto de los pagos mensuales de su deuda en comparación con sus ganancias mensuales. Esta información es importante porque le dice al prestamista más sobre su capacidad para asumir deudas.

Para calificar para un préstamo con garantía hipotecaria, necesitará un DTI inferior al 43 % de su ingreso bruto mensual (ingreso antes de impuestos).

Para calcular su DTI, sume todos los pagos mensuales de su deuda y luego divida por su ingreso bruto mensual. Por ejemplo, si su ingreso mensual es de $4,000 y los pagos de su deuda son de $1,000, entonces su DTI es 0.25, o el 25% de su salario bruto.

Deberá proporcionar al menos dos años de historial de ingresos verificables. Si no puede proporcionar esto, los prestamistas pueden pedirle que espere antes de volver a solicitar un préstamo con garantía hipotecaria.

Historial de crédito

Por último, los prestamistas explorarán su historial de crédito para ver si ha tenido problemas para pagar la deuda en el pasado. Luego harán una determinación de su riesgo, con base en la información a la que tienen acceso a través de las agencias de crédito.

Incluso si tiene un DTI superior al 43% y una casa valiosa, es posible que le nieguen un préstamo con garantía hipotecaria si su puntaje de crédito es bajo. En términos generales, necesita un puntaje de crédito de más de 600 para calificar.

¿Cuándo debe obtener un préstamo con garantía hipotecaria?

Los préstamos tradicionales con garantía hipotecaria existen desde hace mucho tiempo, pero ¿por qué la gente los usa?

Para pagar una deuda de alto interés

Debido a que los préstamos con garantía hipotecaria son un tipo de deuda garantizada, tienden a ser considerablemente más baratos de pagar que los préstamos de consumo regulares. Debido a esto, muchas personas los contratan para consolidar la deuda existente y reducir el costo total de los intereses que deben pagar.

Para pagar un gasto fijo

Las personas también liberan capital en sus hogares para pagar gastos fijos, como la matrícula universitaria o mejoras en el hogar. En la mayoría de los casos, saben de antemano la cantidad total que necesitan gastar y la cantidad precisa de capital que necesitan liberar de su casa.

Para Liberar Efectivo Rápido

En algunos casos, es posible que simplemente necesite efectivo rápido para un gasto grande e inesperado, como tarifas de atención o facturas médicas. En lugar de obtener un préstamo de consumo convencional de alto interés o poner el costo en una tarjeta de crédito, es posible que desee obtener un préstamo hipotecario.

Conclusión

Entonces, ¿qué es un préstamo con garantía hipotecaria? Esencialmente, es un producto financiero que le permite sacar una segunda hipoteca sobre su casa, liberando cualquier capital que haya acumulado.

¿Cómo funciona un préstamo de vivienda igualitaria? Sencillo. Usted solicita al banco una nueva hipoteca sobre su propiedad y luego paga las cuotas por separado de su hipoteca principal.

Esta configuración es diferente de un HELOC o un refinanciamiento con retiro de efectivo, como se explicó anteriormente.

Para evitar la ejecución hipotecaria, debe realizar los pagos mensuales del préstamo con garantía hipotecaria a tiempo. Los bancos verificarán tus ingresos y tu historial crediticio para determinar tu nivel de riesgo, el cual, a su vez, determinará la tasa de interés que pagas. En algunas situaciones, puede encontrar que es mejor buscar fuentes alternativas de crédito.