Revisión de RealtyMogul: invierta en bienes raíces con solo $ 1,000

¿Está buscando una manera fácil de invertir en bienes raíces privados?

Tal vez no tenga el efectivo para comprar una propiedad de alquiler. RealtyMogul le permite invertir directamente en bienes raíces comerciales con $1,000.

El crowdfunding inmobiliario todavía te permite obtener ingresos pasivos. No tiene que examinar a los inquilinos ni arreglar los inodoros obstruidos como un propietario. Y puede recibir rendimientos anuales de al menos el 6% sin invertir en acciones.

Esta revisión de RealtyMogul lo ayudará a aprender cómo invertir en bienes raíces.

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Calificación general

Resumen

RealtyMogul permite que todas las personas inviertan en bienes raíces comerciales con tan solo $5,000. Los inversores acreditados también tienen acceso a colocaciones privadas.

• Facilidad de uso

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• Opciones de inversión

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• Riesgo

  4

ventajas

• Abierto a todos los inversores
• Múltiples tipos de inversión
• inversión IRA

Contras

• Riesgo potencial
• Períodos de espera
• $ 5,000 para comenzar

• Pruebe RealtyMogul

¿Cómo funciona RealtyMogul?

RealtyMogul le permite invertir directamente en bienes raíces comerciales. Para aclarar, no invertirá en casas unifamiliares u hoteles para enumerar dos exclusiones.

Específicamente, puede invertir en estos tipos de propiedades:

• Apartamentos multifamiliares
• Edificios industriales
• complejos de oficinas
• Centros comerciales minoristas
• Almacenamiento
• parques de casas móviles
• Alojamiento para estudiantes
• Desarrollo desde cero

La mejor parte es que usted no tiene que administrar la propiedad. Y puede invertir con una cuenta imponible o IRA.

Los bienes raíces comerciales son costosos, por lo que es difícil invertir en ellos. Pero ahora, con plataformas de financiamiento colectivo de bienes raíces como RealtyMogul, puede comenzar con una inversión inicial de $ 5,000.

Los inversores acreditados también pueden invertir en colocaciones privadas. Los períodos promedio de retención son entre tres y siete años.

Sin embargo, una opción de inversión más sencilla son los dos productos de fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT). Estas dos carteras invierten en proyectos en los Estados Unidos y se centran en el crecimiento o los ingresos.

Para los inversores no acreditados, estos REIT son la única opción de inversión. Si gana menos de $200,000 al año o posee menos de $1 millón en activos líquidos, es un inversionista no acreditado.

Bienes Raíces Privados vs Bienes Raíces Públicos

¿Qué hace que invertir con RealtyMogul sea diferente a las acciones y fondos de bienes raíces en su IRA o 401k?

Primero, RealtyMogul le permite ser un inversionista directo en negocios de bienes raíces. Las inversiones públicas solo le permiten invertir en una empresa o índice amplio. Como resultado, puede obtener un mayor dividendo con RealtyMogul. Pero los bienes raíces de crowdfunding pueden ser más riesgosos y más difíciles de vender.

Por ejemplo, puede invertir en el Vanguard Real Estate Index Fund desde su corredor de bolsa en línea. Este fondo tiene una rentabilidad por dividendo anual aproximada del 2,87 %, pero el REIT de ingresos tiene una rentabilidad por dividendo anual actual del 6 %.

Los bienes raíces privados son más ilíquidos, como tratar de vender su casa. Puede llevar meses encontrar un comprador. Por el contrario, las acciones públicas de bienes raíces pueden venderse cualquier día que esté abierto el mercado de valores.

Además, los bienes raíces privados pueden ser más riesgosos porque se invierte en menos propiedades. RealtyMogul Income REIT tiene 14 propiedades de inversión. Pero el fondo indexado Vanguard tiene 185 acciones diferentes.

Deuda vs Financiamiento de capital

Cada propiedad de RealtyMogul tiene financiamiento de deuda o capital. El tipo de financiamiento que elija determina cómo genera ingresos pasivos.

Deuda financiera

El financiamiento de deuda es como invertir en bonos. Usted gana un dividendo mensual de los pagos del préstamo y el alquiler mensual. Estas operaciones son menos riesgosas que las inversiones de capital, aunque su ingreso potencial es menor.

Por ejemplo, puede obtener un rendimiento anual del 8 %, mientras que un acuerdo de acciones puede generar un 11 %.

El período de inversión para las participaciones respaldadas por deuda suele ser unos años más corto.

Un ejemplo es invertir en un edificio de oficinas existente. Obtiene ingresos mensuales cuando los inquilinos pagan el alquiler. Y cobra intereses de cada pago del préstamo.

Riesgos potenciales de las inversiones en deuda

Si el prestatario no paga el préstamo, es posible que pierda el saldo restante. Los inversionistas de deuda reciben el pago antes que los inversionistas de capital. Los ingresos de la venta de la propiedad recuperarán su inversión primero.

Financiamiento de capital

Las ofertas de acciones son más riesgosas pero tienen más ingresos potenciales. Esta opción es más como invertir en acciones de crecimiento. Te enfocas más en el crecimiento a largo plazo que en los dividendos mensuales.

La mayoría de las ganancias de capital provienen del aumento del valor de las propiedades. Pero no verá estas ganancias hasta que la propiedad se venda. Estas operaciones pueden tener un período de inversión de hasta 10 años.

Un ejemplo de proyecto de equidad es la compra de apartamentos multifamiliares. Mejorar el complejo y mantenerlo durante varios años puede hacer que aumente el valor de la propiedad. Eventualmente, RealtyMogul vende el complejo para obtener ganancias.

Usted se queda con una parte de las ganancias y recupera su inversión original.

Es posible que gane un pequeño dividendo trimestral. Pero obtienes la mayor parte de tus ganancias cuando la propiedad se vende.

Riesgos potenciales de las inversiones de capital

Si la inversión falla o se vende con pérdidas, usted pierde dinero. A los inversionistas de deuda se les paga primero. También gana un dividendo más pequeño con un pago menos frecuente.

¿Quién puede invertir?

Todos los residentes de EE. UU. que tengan al menos 18 años pueden invertir con RealtyMogul. Sin embargo, debe ser un inversor acreditado para invertir en acuerdos individuales.

Inversores Acreditados

Hay dos formas de ser un inversor acreditado:

• Su ingreso anual es de al menos $200,000 por dos años o un ingreso conjunto de $300,000
• Tienes un patrimonio neto de al menos $ 1 millón

La cifra de valor neto de $1 millón no puede incluir el valor de su vivienda principal.

La Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU. (SEC) solo requiere que cumpla con uno de estos requisitos. Si es así, tiene acceso completo a las opciones de inversión de RealtyMogul.

A continuación se muestran las dos opciones que solo están abiertas a los inversores acreditados.

Colocaciones privadas

Puede invertir en estos tipos de propiedades comerciales individuales:

• Industrial
• Uso mixto
• Apartamento multifamiliar
• Oficina
• Centros comerciales minoristas

Estas propiedades se encuentran en los Estados Unidos y son operadas por compañías de bienes raíces que RealtyMogul examina. La mayoría de ellos son ofertas de acciones con distribuciones trimestrales.

Para evitar riesgos, RealtyMogul no invierte en hoteles. Tampoco ofrecen viviendas unifamiliares (equidad) ni hipotecas unifamiliares (deuda). También se mantienen alejados de las propiedades vacantes y los proyectos de desarrollo de tierras.

RealtyMogul es el inversionista general y usted compra una acción fraccionaria. La mayoría de las colocaciones tienen un período de inversión de dos a diez años. La inversión mínima suele ser de $ 15,000 a $ 50,000.

Esta puede ser una manera fácil de invertir en bienes raíces comerciales en todo el país. El equipo de RealtyMogul inspecciona físicamente cada propiedad.

También solo intentan asociarse con empresas inmobiliarias experimentadas. Sin embargo, aún debe hacer su propia investigación.

Además, RealtyMogul no hará llamadas de capital para recaudar fondos adicionales. Puede invertir lo que prometió inicialmente. Y las inversiones posteriores son una opción si la colocación necesita más financiación.

Intercambio 1031

Nota: La plataforma actualmente ha pausado su servicio de intercambio 1031. Sin embargo, aún verá esta función en su sitio web (a partir de febrero de 2022).

Si actualmente posee una propiedad de inversión, este tipo de transacción le permite vender su propiedad existente y comprar otra estructura similar mientras evita los impuestos sobre las ganancias de capital.

Este servicio es solo para inversores acreditados a través de la plataforma. Sin embargo, cualquier inversionista de bienes raíces puede realizar un intercambio 1031 con la ayuda de un contador o abogado experto.

Inversores no acreditados

Cualquiera puede invertir en la cartera de RealtyMogul con sus dos REIT públicos no cotizados. Estos REIT son una manera fácil de invertir en acuerdos de deuda y acciones y obtener una diversificación adicional.

Los inversores acreditados también pueden invertir en estos REIT. Es posible que encuentre algunas de estas propiedades como una colocación privada.

Actualmente hay dos REIT de RealtyMogul diferentes abiertos a todos los inversores. Para señalar, cada uno tiene una estrategia de inversión diferente. La inversión mínima es de $5.000 por cada uno. Y las inversiones posteriores son de al menos $ 1,000.

Si se compromete a realizar inversiones mensuales, el mínimo de inversión continua se reduce a $250.

Tiene la opción de invertir en uno o ambos REIT si tiene el efectivo.

Cuando invierte, comprará acciones de cada REIT. El precio de las acciones se basa en el valor liquidativo (NAV) actual. En febrero de 2022, cada acción cuesta alrededor de $10. Entonces, si invierte $ 1,000, posee diez acciones.

Ingreso REIT

El REIT de ingresos se enfoca en activos que generan ingresos al invertir en propiedades multifamiliares, de oficinas y minoristas.

Este REIT es mejor si desea dividendos mensuales y menos riesgo.

Obtiene un dividendo mensual y tiene un rendimiento anual histórico (después de las tarifas) entre el 6% y el 8%. Esta rentabilidad anual rivaliza con la rentabilidad histórica del S&P 500 del 7,96 % sin la volatilidad diaria.

A partir del 15 de febrero de 2022, la tasa de distribución anual es del 6% después de la comisión de gestión anual del 1%.

Esta idea de ingresos pasivos significa que puede obtener rendimientos similares a los del mercado de valores mientras invierte en bienes raíces comerciales.

REIT de crecimiento de apartamentos

Los inversores más agresivos deberían considerar el REIT de crecimiento de apartamentos. Este REIT solo tiene inversiones multifamiliares. Esta cartera es 100% financiación de capital.

A partir del 15 de febrero de 2022, esta inversión paga una distribución del 4,5% anual mediante pagos trimestrales.

La comisión de gestión anual es del 1,25 % del saldo de su inversión.

Este fondo se lanzó en septiembre de 2017. El equipo de gestión de REIT venderá las participaciones actuales. Y, mientras lo hacen, los ingresos a largo plazo deberían aumentar a medida que recibe parte de los ingresos.

Por ejemplo, los acuerdos de capital de colocación privada de RealtyMogul generalmente ganan entre 8% y 11%. Los rendimientos a largo plazo de este REIT pueden ser similares cuando se incluyen las ganancias de la propiedad y los dividendos trimestrales.

Si no necesita los ingresos por dividendos a corto plazo, esperar un mayor crecimiento a largo plazo puede valer la pena. Recuerde, las transacciones de acciones obtienen la mayor parte de sus ganancias cuando se vende la propiedad.

Artículo relacionado : ¿Qué son los ingresos por dividendos? Todo lo que necesitas saber

Vender sus acciones de MogulREIT

Debe invertir su efectivo durante al menos tres años para evitar una tarifa de recompra. Esta tarifa es similar a una tarifa de retiro anticipado 401k. RealtyMogul comienza a recomprar sus acciones REIT después del primer año.

La tarifa de recompra depende de cuánto tiempo tenga las acciones de MogulREIT.

A continuación se muestra cuánto de su inversión actual recupera cuando vende acciones:

• Propia por menos de 12 meses: 0%
• Entre uno y dos años: 98%
• Entre dos y tres años 99%
• Propia durante al menos tres años: 100%

No hay comisión de recompra si el inversor fallece.

Aquí hay un ejemplo. Invertir en marzo de 2022 significa que debe esperar hasta marzo de 2025 para evitar esta tarifa. Después de tres años, obtiene la inversión original más todos los dividendos sin multas.

Este período de tenencia es más corto que el de muchas plataformas de financiación colectiva. Por lo general, los competidores lo mantienen en espera durante cinco años para evitar las tarifas de rescate anticipado.

Vender dentro de los primeros 12 meses pierde toda su inversión.

Honorarios

Es gratis unirse a RealtyMogul. Solo paga tarifas una vez que invierte. Estas tarifas son similares a las tarifas de fondos indexados y las tarifas de administración de cuentas de robo-advisor.

Una desventaja de la inversión de crowdfunding es que paga más tarifas que con un fondo indexado. Puede encontrar los cargos exactos leyendo la circular de oferta de inversión. Este documento es similar al prospecto de un fondo indexado.

Detalla información como los objetivos de inversión, las tarifas y los riesgos potenciales.

Incluso con estas tarifas, su efectivo aún puede generar un ingreso pasivo constante. De hecho, puede ganar más que una cuenta de ahorros en línea de alto rendimiento. Sin embargo, el crowdfunding inmobiliario es más riesgoso.

Estas son las tarifas que cobra RealtyMogul por el REIT de ingresos:

• Tarifa inicial: hasta el 3% del monto de su contribución (tarifa única)
• Comisión de gestión de activos: 1 % anualizado del valor medio de la inversión
• Tarifa de disposición: hasta el 2% del precio de venta del contrato o de cada propiedad vendida (solo activos de capital)
• Tarifa de servicio: 0.5% del monto original del préstamo (solo activos de deuda)

Si invierte $ 5,000 en el REIT de ingresos, se pueden retener hasta $ 150 en tarifas iniciales únicas. Estas tarifas iniciales incluyen gastos de terceros y gastos operativos. La tarifa anual de administración de activos del 1% es de $10 por cada $1,000 en su cuenta.

Estas tarifas son similares a otras plataformas de crowdfunding. Una vez más, todos los cargos aplicables se encuentran en la circular de oferta.

Impuestos

Deberá informar sus ganancias de RealtyMogul cuando presente su declaración de impuestos.

Todas las inversiones de MogulREIT obtendrán un formulario 1099-DIV antes del 31 de enero. Este es el mismo formulario que puede obtener de su corretaje en línea. Sus dividendos se gravan como ingresos ordinarios. Por lo tanto, es como su trabajo diario o su ingreso adicional.

Las colocaciones privadas recibirán el formulario de impuestos K-1 más complejo. RealtyMogul intenta enviar por correo todos los formularios K-1 antes del 1 de abril.

IRA autodirigido

Una IRA autodirigida puede reducir su ingreso imponible. Puede ser Roth o IRA tradicional.

Las cuentas IRA tradicionales reducen su ingreso imponible para el año fiscal actual. Las contribuciones crecen con impuestos diferidos y solo paga impuestos cuando realiza un retiro.

Las cuentas IRA Roth crecen libres de impuestos. Pero usted paga impuestos sobre el monto de su contribución ahora. En el lado positivo, no pagará impuestos sobre estas ganancias durante la jubilación.

Debe prestar atención a los límites de contribución anual. En 2022, puede agregar $6,000 a cada IRA si tiene menos de 50 años. Si tiene 50 años o más, puede contribuir $7,000 por año.

También puede reinvertir su 401k para financiar una IRA autodirigida. Si invierte en un REIT de RealtyMogul, la inversión inicial mínima es de $5,000. Y es el mismo mínimo si invierte con una cuenta imponible.

¿Qué hace único a RealtyMogul?

Los inversionistas acreditados pueden invertir en muchas colocaciones privadas para propiedades comerciales y multifamiliares. Es posible que otras plataformas solo le permitan invertir en bienes raíces residenciales.

También tiene la opción de invertir en REIT públicos no cotizados. Estos dos REIT están abiertos a inversores acreditados y no acreditados.

Una vez más, no todas las plataformas inmobiliarias de crowdfunding ofrecen REIT y colocaciones privadas. Por lo general, solo aceptan inversores acreditados o no acreditados, no ambos tipos.

¿Es seguro RealtyMogul?

Como cualquier inversión, el crowdfunding inmobiliario tiene algunos riesgos.

Estos son algunos de los pasos que realiza RealtyMogul para limitar el riesgo:

• Por lo general, se asocia con empresas inmobiliarias de terceros con experiencia
• Visita cada propiedad durante el proceso de suscripción
• Aprueba menos del 1% de las propuestas de inversión
• Invierte en múltiples tipos de propiedades en los Estados Unidos
• Evita propiedades de “alto riesgo” como nuevas construcciones, hoteles, etc.

Para cada REIT y ofertas individuales, puede leer los factores de riesgo únicos. RealtyMogul solo existe desde 2012 y no ha sido "probado en recesión". Si un prestatario incumple o falla una inversión de capital, puede perder dinero invirtiendo.

Los valores predeterminados pueden aumentar si aumentan las tasas de vacantes o si caen los valores de las propiedades.

Para limitar el riesgo, solo invierta lo que crea que es una cantidad cómoda. Mantenga siempre una cartera diversificada. Además, asegúrese de entender cómo la inversión puede hacer o perder dinero.

Positivos y negativos

Hay algunos pros y contras a considerar.

ventajas

• Ofertas individuales para inversores acreditados
• Dos REIT abiertos a todos los inversores
• Puede invertir en múltiples tipos de bienes raíces comerciales
• La inversión IRA autodirigida está disponible

Contras

• Inversión inicial de $ 5,000 para REIT (quizás demasiado alto para algunos inversores)
• Debe tener MogulREIT durante tres años para evitar la tarifa de recompra
• Los períodos de retención pueden ser de hasta diez años.

Opiniones de los usuarios

Actualmente hay calificaciones mínimas de inversores sobre esta plataforma de inversión de inversores activos.

Trustpilot

La plataforma tiene una puntuación de Trustpilot de 3,0 sobre 5 con dos valoraciones. Su experiencia destaca que no todas las inversiones pueden generar dinero:

“La propiedad de inversión (apartamentos de Texas) finalmente se vendió. El resultado final fue una TIR del 4%. .. Como todos sabemos, la inflación es superior al 4% y, por lo tanto, esta fue una inversión que perdió dinero. Me alegra recuperar a mi director, pero me mantendré alejado de RM en el futuro”. –Rob H.

Oficina de Mejores Negocios

RealtyMogul está acreditado por BBB pero no tiene reseñas de clientes.

Alternativas a RealtyMogul

Es posible que le gusten estas plataformas alternativas de bienes raíces de crowdfunding, ya que la inversión mínima puede ser menor. También puede seguir una estrategia de inversión diferente.

DiversyFund

DiversyFund tiene una inversión mínima de $500 para su REIT centrado en el crecimiento. Invierte en apartamentos multifamiliares en todo Estados Unidos.

Anticipe un período de tenencia mínimo de cinco años para obtener las máximas ganancias. Este fondo está abierto a inversores acreditados y no acreditados.

recaudación de fondos

Fundrise solo tiene una inversión inicial mínima de $ 10 para comenzar a invertir en sus eREIT. Obtendrá exposición a propiedades de inversión comerciales y multifamiliares.

Una inversión mínima de $5,000; $10,000; o $100,000 desbloquea cartera avanzada. Por ejemplo, puede concentrarse en obtener dividendos o invertir en un tipo de propiedad específico.

Desafortunadamente, los inversores acreditados no pueden invertir en acuerdos individuales, pero pueden obtener ayuda para crear una cartera seleccionada.

planta baja

Invierta en casas que necesiten reparaciones a corto plazo y obtenga hasta un 10 % de rendimiento anualizado con Groundfloor. La inversión mínima es de $10 y su período de inversión suele ser de 12 meses o menos.

Esta idea de inversión es atractiva si no desea el compromiso de inversión de varios años como requieren la mayoría de las plataformas de financiación colectiva. También es posible que los inversores no acreditados inviertan en proyectos individuales.

Preguntas más frecuentes

Resumen

RealtyMogul es una forma legítima de invertir pequeñas cantidades de dinero en bienes raíces. Los REIT son una forma sencilla de invertir en este nicho de difícil acceso y puede evitar la volatilidad diaria del precio de las acciones de las acciones inmobiliarias.

Los inversores acreditados tienen la mayor flexibilidad, gracias a las colocaciones privadas.