Préstamo convencional vs. FHA: diferencias clave

La propiedad de vivienda puede parecer fuera de su alcance si usted es un prestatario de ingresos bajos a moderados, pero eso no necesariamente tiene que ser así.

La Administración Federal de Vivienda es una organización gubernamental que ayuda a las personas a convertirse en propietarios de viviendas. A diferencia de los préstamos convencionales, una hipoteca de la FHA está respaldada por la FHA y requiere un puntaje de crédito más bajo y un pago inicial para calificar. Pero esa no es la única diferencia en la comparación entre el préstamo convencional y el préstamo de la FHA.

Cosas a considerar antes de solicitar un préstamo convencional o de la FHA

Aquí hay un resumen rápido de los puntos principales que debe considerar antes de tomar una decisión:

Tipo de propiedad

Al contemplar qué tipo de préstamo elegir, piense en qué tipo de propiedad desea comprar. La principal diferencia entre un préstamo FHA y un préstamo convencional es que el primero solo se puede utilizar para financiar una residencia principal, no una propiedad de alquiler.

Entonces, si está buscando comprar su primera casa, un préstamo de la FHA podría ser la mejor opción para usted. Por otro lado, si planea comprar una casa de vacaciones, un condominio o una propiedad de inversión, un préstamo convencional es el camino a seguir.

Requisitos de puntuación de crédito

Incluso si no es un comprador de primera vivienda, un préstamo de la FHA podría ser la mejor opción para usted, especialmente si no tiene un historial crediticio estelar. La mayoría de los prestamistas requieren un puntaje crediticio de 620 para un préstamo convencional, pero la FHA permite a los compradores con un puntaje mínimo de 580 hacer un pago inicial del 3.5 %.

La razón detrás de los términos de préstamo más estrictos para los préstamos convencionales es que el gobierno no asegura estas hipotecas, por lo que el prestamista privado asume el riesgo de que el prestatario no cumpla con el préstamo.

Uno de los beneficios de un préstamo de la FHA en comparación con los préstamos convencionales es que puede obtenerlo con un puntaje de crédito tan bajo como 500, pero tendrá que hacer un pago inicial mayor. Es decir, si su puntaje de crédito está entre 500 y 579, puede calificar para un préstamo con un pago inicial del 10%.

Requisitos de la hipoteca

Un factor vital a considerar en el debate entre la FHA y los préstamos convencionales son los requisitos hipotecarios que deberá cumplir para calificar para cada uno. Debe pagar un seguro hipotecario privado en un préstamo convencional solo si hace un pago inicial inferior al 20%.

Los préstamos de la FHA tienen su propia versión de PMI llamada prima de seguro hipotecario. MIP es obligatorio independientemente del monto del pago inicial.

Además de eso, las primas del seguro hipotecario deben pagarse por adelantado y anualmente. El MIP inicial en 2022 equivale al 1,75 % del monto del préstamo y deberá pagarlo como costos de cierre.

El MIP anual, a pesar de su nombre, se paga mensualmente y es un porcentaje (que va del 0,45 % al 1,05 %) del monto del préstamo en función del pago inicial y el plazo de pago de la hipoteca.

El costo de MIP puede ser un factor decisivo al elegir entre un préstamo convencional o un préstamo respaldado por la FHA. Deberá pagarlo durante 11 años (para una relación préstamo-valor inferior o igual al 90%) o durante la vigencia del préstamo (para una relación préstamo-valor superior al 90%). .

Límites de préstamo

Otro factor importante en la comparación entre la FHA y los préstamos hipotecarios convencionales son los límites de préstamo para ambos tipos de préstamos. Tanto los préstamos convencionales como los de la FHA tienen límites que se ajustan cada año. En 2022, el límite de referencia de un préstamo de la FHA para una vivienda unifamiliar aumentó en $65 000 para llegar a $420 680. Para los mercados caros, el límite superior ahora es de $970,800.

En comparación, el monto máximo del préstamo para un préstamo convencional para una vivienda unifamiliar en 2022 es de $647,200.

Tasas de interés

Otra diferencia importante entre los tipos de préstamos convencionales y los de la FHA son las tasas de interés. Las tasas de los préstamos de la FHA suelen ser más bajas que las de los préstamos convencionales. Los prestamistas que otorgan préstamos convencionales generalmente aplican una tarifa basada en el riesgo llamada ajuste del precio del préstamo al costo total de la propiedad para neutralizar los riesgos.

Sin embargo, aún puede obtener una mejor tasa de interés en un préstamo convencional si tiene un puntaje de crédito de 700 o más. Además, las tasas hipotecarias dependen del prestamista y están sujetas a fluctuaciones diarias.

Otra ventaja de las tasas de préstamo convencionales frente a la FHA es que la mayoría son fijas, lo que significa que la tasa y los pagos permanecen iguales durante la vigencia del préstamo.

Relación deuda-ingreso

Otra cosa a tener en cuenta al calcular los costos de un préstamo hipotecario convencional frente a uno respaldado por la FHA es su relación deuda-ingreso. Este es el porcentaje de su ingreso mensual que se destina al pago de deudas. Las hipotecas convencionales generalmente tienen requisitos más estrictos, y uno de ellos es una relación DTI baja.

Los prestamistas suelen preferir que este número esté por debajo del 36 % para aprobar un préstamo convencional. En algunos casos, puede extenderse hasta el 47 % o incluso hasta el 50 % si tiene un puntaje crediticio muy bueno.

Los préstamos de la FHA tienden a tener proporciones de DTI más altas en promedio que los préstamos convencionales, lo que significa que es posible que le resulte más fácil calificar para un préstamo de la FHA. Aún así, su proporción no puede exceder el 50%, ya que este es el porcentaje máximo permitido por la FHA.

Refinanciación de un préstamo FHA

Refinanciar un préstamo de la FHA en un préstamo convencional es una opción que quizás desee considerar en algún momento. Puede brindarle una serie de beneficios, que incluyen una tasa de interés más baja, un plazo de préstamo más largo e incluso pagos mensuales más bajos.

Sin embargo, hay algunas cosas en las que reflexionar antes de decidir refinanciar. Primero, deberá haber acumulado suficiente capital en su casa. Una de las razones por las que las personas deciden refinanciar un préstamo de la FHA es deshacerse del MPI. Si ya posee al menos el 20% de su casa, no tendrá que pagar PMI con un préstamo convencional.

También deberá tener un buen puntaje de crédito y un ingreso estable. Un buen puntaje crediticio puede ayudarlo a obtener una tasa de interés más baja, mientras que un ingreso estable le asegura que podrá hacer sus pagos mensuales a tiempo.

Otra opción para refinanciar un préstamo de la FHA es el Refinanciamiento Streamline de la FHA. Este producto financiero solo está disponible para los prestatarios que ya tienen un préstamo de la FHA. El Refinanciamiento Streamline de la FHA no requiere verificación de crédito ni verificación de ingresos, y no es necesario tasar su casa, lo que simplifica el proceso de solicitud.

Nuestro veredicto

Entonces, ¿es mejor un préstamo convencional que la FHA? La respuesta a esa pregunta depende de sus circunstancias individuales. Tanto los pros como los contras de los préstamos de la FHA se derivan del hecho de que este tipo de préstamo se diseñó principalmente para ayudar a los prestatarios de ingresos moderados a bajos con puntajes crediticios menos excelentes a comprar su primera casa.

Si no se reconoce en la descripción anterior, es decir, tiene más dinero ahorrado para el pago inicial, su puntaje de crédito es alto o está comprando una propiedad como una forma de inversión y planea alquilarla, un préstamo puede ser una mejor opción para usted ya que puede calificar para una mejor tasa de interés.

Además, con una cuota inicial superior al 20%, puedes evitar pagar un seguro hipotecario privado.