Was ist Escrow und wie funktioniert es?

Wenn Sie sich Hypotheken ansehen, werden Sie unweigerlich auf eine Liste unbekannter Phrasen stoßen. Die Begriffe „Treuhandkonto“ und „Treuhandkonten“ sind zwei, die mit ziemlicher Sicherheit in mehreren Zusammenhängen auftauchen werden. Wenn Sie also während des Hypothekenantragsprozesses fundierte Entscheidungen treffen möchten, ist ein klareres Verständnis dieser Konzepte unerlässlich.

Dieser einfache Leitfaden hilft Ihnen dabei, die Grundlagen des Treuhandverfahrens kennenzulernen und wie es Ihre Hypothek beeinflussen kann.

Was bedeutet Escrow?

Was ist Treuhandvertrag in Hypothekenverträgen? Die Antwort darauf hängt davon ab, ob Sie an den Begriff „Treuhandkonto“ denken oder davon sprechen, dass sich etwas „auf einem Treuhandkonto“ befindet.

Escrow ist eine rechtliche Vereinbarung, die normalerweise für Hauskäufe obligatorisch ist. Es soll sowohl den Käufer als auch den Verkäufer schützen. Die Vereinbarung sieht effektiv vor, dass ein Dritter in der Transaktion, auch als Treuhänder bekannt, Geld vorübergehend „auf einem Treuhandkonto“ verwahrt, bis die Bedingungen des Immobilienverkaufs erfüllt sind.

Im Wesentlichen könnten wir es als Brücke zwischen der „Bekundung eines ernsthaften Interesses“ und dem Abschluss eines Immobilienverkaufs betrachten.

In den meisten Fällen wird eine Escrow-Vereinbarung wie folgt abgeschlossen:

• Der Käufer zahlt an den Treuhänder eine Anzahlung, auch „Ernstgeld“ genannt.
• Der Verkäufer nimmt die Immobilie vom Markt, um sie „auf ein Treuhandkonto“ zu legen.
• Sobald der Kaufvertrag abgeschlossen ist, gibt der Treuhänder die Gelder und das Eigentum an die entsprechenden Parteien frei.

Im Wesentlichen liegt eine Treuhandvereinbarung vor, wenn zwei Parteien einen Treuhänder als Mittelsmann oder Vermittler einsetzen, um eine Transaktion sicher auszuführen. Da das Geld bis zum Abschluss der Transaktion (dem Tag, an dem der Verkäufer bezahlt wird und der Käufer das Eigentum an der Immobilie erhält) auf einem Treuhandkonto verbleibt, können diese Dienstleistungen mehrere Wochen in Anspruch nehmen. In manchen Fällen kann es sogar Monate dauern.

Wenn eine Vereinbarung die Treuhandphase erreicht, sind beide Parteien dafür verantwortlich, die Geschäftsbedingungen zu erfüllen. Der Käufer benötigt einen Nachweis über ein Hypothekendarlehen, um die ernsthaften Mittel zu unterstützen. Der Verkäufer muss Zugang zur Immobilie für Inspektionen gewähren und alle als notwendig erachteten Renovierungsarbeiten durchführen, bevor der Verkauf abgeschlossen werden kann.

Sobald beide Parteien ihre jeweiligen Forderungen erfüllt haben, endet der Escrow Holdback und die Transaktion kann ausgeführt werden.

Wie viel kosten Treuhanddienste?

Der Kauf der ersten Immobilie ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Anschaffung, weshalb sich die Sicherheit durch einen Treuhänder immer lohnt. Wie bei den meisten Dienstleistungen, die Sie während eines Immobilienkaufs benötigen, ist diese jedoch nicht kostenlos.

Treuhandgebühren sind zwischen Käufer und Verkäufer verhandelbar, was bedeutet, dass Sie möglicherweise nicht die volle Rechnung selbst bezahlen müssen. In den meisten Fällen liegt die Treuhandgebühr zwischen 1 % und 2 % des Immobilienwerts. Bei durchschnittlichen Immobilienpreisen von derzeit 374.900 US-Dollar ist eine ungefähre Zahl von 4.000 bis 8.000 US-Dollar für die meisten Standardhäuser zutreffend.

Wenn Sie die Treuhandgebühr (oder zumindest einen Teil davon) bezahlen, werden die Kosten zu Ihren Abschlusskosten hinzugerechnet.

Es ist zu beachten, dass die Treuhandgebühr nicht mit dem hinterlegten Geld identisch ist. Die treuhänderisch hinterlegten Gelder liegen in der Regel zwischen 1 % und 3 % des Immobilienwerts.

Diese Kaution zeigt dem Verkäufer, dass Sie es mit dem Kauf der Immobilie ernst meinen und zwingt ihn rechtlich dazu, die Immobilie vom Markt zu nehmen, wodurch Sie den Kaufvertrag abschließen können.

Nach der Fertigstellung werden die ernsthaften Mittel Teil Ihrer Anzahlung für die Immobilie, was bedeutet, dass die Maklergebühr die einzigen zusätzlichen Kosten sind, die anfallen. Wenn Sie den Kauf jedoch nicht abschließen, kann das Treuhandgeld an den Verkäufer vergeben werden, weil er seine Zeit verschwendet und ihn möglicherweise einen Verkauf an anderer Stelle gekostet hat.

Was ist mit Treuhandkonten?

Neben dem Treuhandprozess beim Kauf einer Immobilie werden Sie auch feststellen, dass ein Treuhandkonto während der gesamten Laufzeit Ihrer Hypothek benötigt wird. Bei Abschluss des Hypothekenvertrages wird Ihnen Ihre Bank oder Ihr Kreditgeber auch ein persönliches oder gemeinsames Treuhandkonto zur Verfügung stellen. Seine Hauptfunktion besteht darin, die Gelder eines Hausbesitzers für Versicherungs- und Steuerzwecke zu halten.

Während Grundsteuern und Versicherungen jährlich fällig werden, erfolgen Treuhandzahlungen monatlich, um sicherzustellen, dass Ihr Konto über die Mittel verfügt, um diese Posten bei Fälligkeit zu decken.

Der Hauptnachteil besteht darin, dass die meisten Kreditgeber von Ihnen verlangen, dass Sie zu jedem Zeitpunkt Gelder im Wert von zwei Monaten (manchmal mehr, wenn Sie als riskanter Kandidat gelten) auf dem Konto halten. Dies geschieht, um Schwachstellen in Zeiten finanzieller Not zu vermeiden.

Die Vorteile eines Treuhandkontos erstrecken sich sowohl auf den Kreditgeber als auch auf den Kreditnehmer. Einige der wichtigsten sind:

• Es ist weniger wahrscheinlich, dass Sie bei den Nicht-Hypothekenaspekten des Wohneigentums ins Hintertreffen geraten.
• Die relativ hohen Jahresgebühren werden durch monatliche Zahlungen deutlich überschaubarer.
• Indem Sie mit Nicht-Hypothekenaspekten auf dem Laufenden bleiben, verringert sich das Risiko des Kreditgebers, aufgrund von Forderungsausfällen etwas zu verpassen.

Eine Treuhand für Grundsteuern und Versicherungen ist technisch gesehen keine gesetzliche Anforderung, aber viele Kreditgeber bestehen darauf, insbesondere bei riskanteren Antragstellern.

Sobald die Hypothek begonnen hat, werden die Treuhandkonten der Kreditnehmer jährlich analysiert, um sicherzustellen, dass die laufenden Zahlungen ausreichen, um die prognostizierten Prämiensteigerungen zu decken. Wenn Sie hingegen davon ausgehen, dass Sie zu viel bezahlt haben, steht Ihnen möglicherweise eine Treuhandrückerstattung zusammen mit reduzierten Zahlungen für die folgenden 12 Monate zu.

Deckt ein Treuhandkonto für Hypotheken alle Nicht-Hypothekenzahlungen ab?

Während das Durchschnittsalter eines Erstkäufers weiter steigt, bleibt der Gedanke, die Kosten für Wohneigentum ohne Hypotheken zu bewältigen, ebenso entmutigend. Ihre Hypothek ist nur eine der mit der Immobilie verbundenen Kosten, und die Treuhandgesellschaft kümmert sich um zwei davon durch Steuern und Versicherungen.

Das Treuhandkonto deckt jedoch nicht alles ab. Einige der zusätzlichen Kosten, denen Sie möglicherweise gegenüberstehen, beinhalten, sind aber nicht beschränkt auf:

• Eine einmalige zusätzliche Steuerrechnung, wenn der Eigentümer der Immobilie den Besitzer wechselt.
• HOA-Gebühren (Homeowner Association), die jährlich oder vierteljährlich sein können.
• Laufende lokale Steuern.

Sie müssen auch die verschiedenen Stromrechnungen und laufenden Kosten für den Besitz und die Verwaltung einer Immobilie berücksichtigen. Es gibt viele Gründe, warum Ihr Treuhandkonto diese nicht abdeckt, der Hauptgrund ist, dass die Kreditgeber nicht vorhersagen können, wie hoch diese Kosten sein werden.

Fazit

Die Antwort auf die Frage 'Was ist Escrow?' erfordert einige zusätzliche Erklärungen, auch ohne auf die verschiedenen Arten von Treuhandkonten einzugehen, die es gibt. Im einfachsten Sinne handelt es sich bei einem Treuhandkonto jedoch darum, dass sich zwei Parteien an eine dritte wenden, um eine Kauf-, Verkaufs- oder Miettransaktion sicher durchzuführen.

Es gibt zwei Arten von rechtlichen Vereinbarungen im Zusammenhang mit dem Hauskauf, mit denen Sie vertraut sein sollten. Im ersten Fall fungiert ein Treuhänder als Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer, um sicherzustellen, dass die Gelder geschützt sind, während der Kauf-/Verkaufsvertrag abgeschlossen wird.

Bei der zweiten leistet der Eigenheimbesitzer monatliche Beiträge auf ein Konto, damit die Jahresprämien gezahlt werden können.

Während der Verkäufer und der Kreditgeber beide Vorteile haben, indem sie die Risiken beseitigen, denen sie ohne ein Treuhandkonto begegnen könnten, ist dies oft ein langwieriger und teurer Prozess.