Was ist ein Home-Equity-Darlehen und wie funktioniert es?

Während Sie Ihre Hypothek abbezahlen, bauen Sie langsam Eigenkapital in Ihrem Haus auf. Im Laufe der Zeit besitzen Sie einen zunehmenden Anteil davon.

Ein Eigenheimkredit ist ein Finanzprodukt, das es Ihnen ermöglicht, auf das in Ihrem Eigenheim gebundene Eigenkapital zuzugreifen, ohne es vorher verkaufen zu müssen. Dieses Geld können Sie dann für Dinge ausgeben, die Sie brauchen, wie z. B. Studiengebühren, Altersvorsorge oder sogar ein neues Auto.

In diesem Beitrag fragen wir: Was ist ein Eigenheimkredit? Wir schauen uns dann an, wie diese Produkte funktionieren und ob Sie erwägen sollten, eines zu nehmen oder nicht.

Eigenheimdarlehen - Definition und Zinssätze

Home-Equity-Darlehen, manchmal auch Zweithypotheken oder Home-Equity-Ratendarlehen genannt, sind eine Möglichkeit, den Wert Ihres ausstehenden Hypothekensaldos zu erhöhen, um Bargeld freizusetzen.

Der Gesamtbetrag des verfügbaren Eigenkapitals wird als Marktwert des Eigenheims abzüglich des Werts der ausstehenden Hypothek berechnet.

Wenn beispielsweise ein Hausbesitzer eine Immobilie mit einem Marktwert von 300.000 USD besitzt und eine ausstehende Hypothek von 100.000 USD hat, verfügt er über ein Eigenkapital von 200.000 USD.

Wenn sie ein Eigenheimdarlehen in Höhe von 50.000 USD aufnehmen, reduzieren sie ihr Eigenheimkapital auf 150.000 USD und erhalten 50.000 USD in bar. Ihre gesamte Hypothekenlast steigt dann von 100.000 $ auf 150.000 $.

Die Zinssätze für Eigenheimkredite sind in der Regel fest – das heißt, der Zinssatz, den die Eigentümer zahlen, ändert sich über begrenzte Zeiträume nicht. Wie viel Eigenkapital Sie aus Ihrem Eigenheim freisetzen, liegt ganz bei Ihnen.

Sie können je nach Ihren Umständen einen kleinen oder einen großen Betrag abheben. Beachten Sie jedoch, dass die meisten Banken Mindestkreditbeträge haben.

Eigenheimkredit vs. HELOC

Home-Equity-Darlehen sind nicht dasselbe wie die Home-Equity-Kreditlinie. HELOCs haben variable Zinssätze, die entsprechend dem Basiszinssatz der Federal Reserve schwanken. Wenn die Federal Reserve die Zinsen erhöht, werden auch die Zinszahlungen für HELOCs steigen.

Eigenheimdarlehen hingegen sind zwischen fünf und 30 Jahren festgeschrieben. Das Haus selbst dient als Sicherheit für den Kreditgeber, der es verpfänden kann, wenn Sie die Rückzahlungen nicht rechtzeitig leisten.

Home-Equity-Darlehen vs. Cash-Out-Refinanzierung

Sie können auch gegen Ihr Zuhause leihen, indem Sie eine Auszahlungsrefinanzierung verwenden. Diese Form des Kredits ähnelt einem Eigenheimkredit in dem Sinne, dass Sie damit Bargeld aus Ihrem Haus freigeben können. Allerdings gibt es auch wichtige Unterschiede.

Anstatt eine zweite Hypothek hinzuzufügen, zahlt eine Cash-out-Refinanzierung Ihre bestehende Hypothek ab und gibt Ihnen dann eine neue, größere Hypothek mit einem anderen Zinssatz, wodurch gleichzeitig Bargeld auf Ihr Bankkonto freigegeben wird.

Bei dieser Regelung haben Sie nur eine einzige Hypothekenrückzahlung pro Monat, nicht zwei.

Im Falle eines Ausfalls oder einer Zwangsvollstreckung werden die Kreditgeber für Eigenheimkredite an zweiter Stelle bezahlt, während die primären Hypothekeninhaber zuerst bezahlt werden.

Durch die Umwandlung von Eigenheimkapital in eine primäre Hypothek reduzieren Kreditgeber ihr Risiko. Aus diesem Grund können Sie mit der Cash-out-Refinanzierung im Allgemeinen auf niedrigere Zinssätze zugreifen als bei einem Eigenheimdarlehen.

In einigen Fällen können Sie mit einer Auszahlungsrefinanzierung gleichzeitig Bargeld erhalten und Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen reduzieren.

Wenn sich Ihre Kreditwürdigkeit verbessert hat, können Sie sich für niedrigere Zinssätze qualifizieren, was Ihre monatlichen Rechnungen erheblich senkt und gleichzeitig Kapital freisetzt.

Wie Home-Equity-Darlehen funktionieren

Die beste Art, sich Home-Equity-Darlehen vorzustellen, ist ein Instrument, um die Höhe einer regulären Hypothek zu erhöhen, um in Ihrem Haus eingeschlossenes Bargeld freizusetzen. Wenn Sie Wohneigentum freigeben, verkaufen Sie einen Teil Ihres Eigentums an Ihrem Haus gegen Bargeld an die Bank zurück.

Der Betrag, den Sie leihen können, hängt von Ihrem kombinierten Loan-to-Value-Verhältnis (CLTV) ab, das sowohl Ihre bestehende Hypothek (falls vorhanden) als auch Ihr neues Eigenheimdarlehen umfasst. Die meisten Banken akzeptieren CLTVs bis zu 90 % des Eigenheimwerts.

Um auf unser Beispiel zurückzukommen: Wenn Ihr Haus 300.000 USD wert ist und Sie eine Hypothek von 100.000 USD haben und Ihre Bank einen CLTV von 9 % zulässt, können Sie sich für ein Eigenheimdarlehen von bis zu 170.000 USD qualifizieren.

Während die Zinsen für Eigenheimkredite im Allgemeinen recht niedrig sind, hängt der tatsächliche Betrag, den Sie zahlen, von Ihrer Zahlungshistorie und Ihrer Kreditwürdigkeit ab. Personen mit hoher Kreditwürdigkeit zahlen niedrigere Zinsen für festverzinsliche Eigenheimkredite.

Wie bei einer normalen Hypothek können die Kreditgeber beschließen, Ihr Eigentum zu verpfänden, um ausstehende Schulden zu begleichen, wenn Sie nicht rechtzeitig zahlen.

Wenn Sie Ihr Eigenheimdarlehen abschließen, verhandeln Sie die Laufzeit mit dem Hypothekenanbieter. Die meisten Verträge haben eine Laufzeit von fünf bis 30 Jahren, wobei die Mehrheit zwischen 10 und 25 Jahren liegt.

Je kürzer der Rückzahlungshorizont der Hypothek ist, desto mehr zahlen Sie in jeder monatlichen Rate für einen bestimmten ausstehenden Betrag. Die meisten Kreditgeber verlangen, dass Sie sowohl das Kapital als auch die Zinsen zurückzahlen, wie bei einer normalen Hypothek.

Eigenheimdarlehen sind mit gewissen Risiken verbunden. Wenn zum Beispiel der Marktwert Ihrer Immobilie fällt, könnten Sie am Ende mehr Schulden haben, als es wert ist. In diesem Fall können Sie beim Verkauf Ihres Hauses Geld verlieren und gezwungen sein, sich zu verkleinern.

Vor- und Nachteile von Eigenheimkrediten

Wie bei jedem Finanzprodukt gibt es auch bei Eigenheimkrediten Vor- und Nachteile.

Vorteile

• Vorhersehbare, feste monatliche Zahlungen zusätzlich zu Ihrer bestehenden Hypothek (falls vorhanden)
• Keine Einschränkungen, wie Sie von Ihrem Kreditgeber freigegebene Eigenkapitalmittel verwenden können
• Niedrigere Zinssätze als praktisch alle herkömmlichen besicherten oder unbesicherten Verbraucherkredite
• Längere Laufzeiten als bei den meisten Konsumentenkrediten
• Sofortiger Zugriff auf alle Gelder

Nachteile

• Die Abschlusskosten können im Vergleich zu herkömmlichen Konsumentenkrediten hoch sein
• Risiko der Zwangsvollstreckung, wenn Sie mit dem Darlehen in Verzug geraten
• Sie müssen sowohl den Restbetrag Ihrer Hypothek als auch Ihres Eigenheimkredits begleichen, bevor Sie den Verkauf Ihres Eigenheims abschließen
• Die Kosten für das Eigenheimdarlehen müssen zusätzlich zu den bestehenden Hypothekenkosten gezahlt werden

Bedingungen für Eigenheimkredite

Bevor Sie für ein Eigenheimkredit genehmigt werden, stellen Sie sicher, dass Sie die Bedingungen und Zinssätze der Kreditgeber vergleichen. Wie beim traditionellen Hypothekenmarkt gibt es erhebliche Unterschiede zwischen den Anbietern.

Kreditgenossenschaften bieten in der Regel bessere Zinssätze als Banken. Die Antrags- und Bearbeitungszeiten können jedoch länger sein.

Wie bei Hypotheken können Sie eine grundsätzliche Einigung verlangen, um zu sehen, wie viel Geld Sie sich leihen können und zu welchem ​​Zinssatz. Die Höhe des Eigenheimdarlehens hängt vom Marktwert Ihrer Immobilie ab, ob die Bank davon ausgeht, dass der Preis steigen oder fallen wird, Ihrem Einkommen und Ihrer Bonität.

Im Allgemeinen ist es eine gute Idee, Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern, um die Zinsen für jedes Eigenheimdarlehen zu senken, das Sie aufnehmen. Außerdem sollten Sie vor der Beantragung eines Kredits ein Immobiliengutachten einholen.

Wenn der Kreditgeber später feststellt, dass Ihre Immobilie weniger wert ist als das dafür geliehene Geld, reduziert er den Kreditbetrag oder lehnt Ihren Antrag vollständig ab, und Sie erhalten keine gezahlten Gebühren zurück.

Wenn Sie ein Home-Equity-Darlehen zur Schuldenkonsolidierung verwenden, stellen Sie sicher, dass die Rückzahlungen tatsächlich niedriger sind als Ihre aktuellen Verpflichtungen.

Berechnen Sie den Gesamtbetrag, den Sie für Ihre bestehenden Schulden zahlen, und vergleichen Sie diesen dann mit dem monatlichen Kreditbetrag. In den meisten Fällen wird es niedriger sein, aber nicht immer.

Das Steuerreformgesetz von 1986 beseitigte Steuerabzüge für Zinsen, die auf Verbraucherausgaben gezahlt wurden. Es gab jedoch eine große Ausnahme: Zinsen, die für die Bedienung von wohnsitzbezogenen Schulden ausgegeben wurden.

Daher wurden Eigenheimkredite nach dieser Zeit dramatisch populärer, da die Menschen das Eigenkapital in ihren Häusern freigeben und es dann verwenden konnten, um Dinge zu kaufen, die sie brauchten, wie z. B. Studiengebühren für ihre Kinder.

Die Regierung war sich dieser Lücke bewusst und führte den Tax Cuts and Jobs Act von 2017 ein. Diese Gesetzgebung beseitigte die Abzüge für Zinsen, die für Eigenheimkredite und HELOCs bis 2026 gezahlt wurden, es sei denn, sie wurden verwendet, um das Eigentum des Eigentümers wesentlich zu verbessern.

Zum Beispiel könnte ein Hausbesitzer nach dem neuen Gesetz das Geld für die Renovierung seines Eigentums verwenden, aber nicht für Urlaub, Studium oder andere Konsumausgaben.

Wer kommt für ein Home-Equity-Darlehen in Frage?

Wie bei anderen Kreditquellen prüfen die Kreditgeber Ihre aktuelle finanzielle Situation. Zu den Anforderungen für Eigenheimdarlehen gehören ein gutes Verhältnis von Schulden zu Einkommen, eine hohe Kreditwürdigkeit und Eigenkapital in Ihrem derzeitigen Zuhause.

Eigenkapital

Die meisten Kreditgeber werden Sie bitten, mehr als 20 % des Wertes Ihres Eigenheims als Eigenkapital zu haben, bevor sie bereit sind, Ihnen einen Kredit zu gewähren. Wenn der Marktwert Ihrer Immobilie beispielsweise 600.000 US-Dollar beträgt, sollte Ihre ausstehende Hypothek nicht höher als 480.000 US-Dollar sein.

Um mehr über Ihr Eigenkapital zu erfahren, können Kreditgeber eine Hausbewertung durchführen. Hier bewertet ein Fachmann Ihre Immobilie fachmännisch auf der Grundlage der Verkaufspreise ähnlicher Häuser in der Umgebung.

Nehmen wir an, der Gutachter begutachtet Ihr Haus und bestimmt dessen Wert. Hier ist ein Beispiel für eine Berechnung eines Eigenheimkredits, die sie durchführen könnten:

• Wert der Immobilie: 500.000 $
• Akzeptables Belehnungsverhältnis: 0,9
• Ausstehender Hypothekensaldo: 150.000 $

Um das Eigenkapital zu berechnen, ziehen Sie die ausstehende Hypothek vom Marktwert der Immobilie ab:

500.000 $ - 150.000 $ = 350.000 $

Berechnen Sie nun den maximalen Eigenheimbeleihungswert, indem Sie das Eigenkapital mit dem akzeptablen Beleihungswert multiplizieren:

350.000 $ ✕ 0,9 = 315.000 $

Daher kann der Hausbesitzer in diesem Beispiel bis zu 315.000 USD in Form eines Eigenheimkredits aufnehmen.

Verhältnis von Schulden zu Einkommen

Sobald der Kreditgeber den Wert Ihres Hauses kennt, wird er Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen untersuchen – die Höhe Ihrer monatlichen Schuldenrückzahlungen im Vergleich zu Ihren monatlichen Einnahmen. Diese Informationen sind wichtig, weil sie dem Kreditgeber mehr über Ihre Schuldentragfähigkeit sagen.

Um sich für ein Home-Equity-Darlehen zu qualifizieren, benötigen Sie eine DTI von weniger als 43 % Ihres monatlichen Bruttoeinkommens (Einkommen vor Steuern).

Um Ihren DTI zu berechnen, addieren Sie alle Ihre monatlichen Schuldenrückzahlungen und dividieren Sie sie dann durch Ihr monatliches Bruttoeinkommen. Wenn Ihr monatliches Einkommen beispielsweise 4.000 US-Dollar beträgt und Ihre Schuldenrückzahlungen 1.000 US-Dollar betragen, beträgt Ihr DTI 0,25 oder 25 % Ihres Bruttogehalts.

Sie müssen eine überprüfbare Einkommensgeschichte von mindestens zwei Jahren vorlegen. Wenn Sie dies nicht vorlegen können, bitten Sie die Kreditgeber möglicherweise, mit der erneuten Beantragung eines Eigenheimdarlehens zu warten.

Kredit Geschichte

Schließlich werden die Kreditgeber Ihre Kredithistorie untersuchen, um festzustellen, ob Sie in der Vergangenheit Probleme bei der Rückzahlung von Schulden hatten. Sie werden dann auf der Grundlage der Informationen, auf die sie über Kreditauskunfteien Zugriff haben, eine Bestimmung Ihres Risikos vornehmen.

Selbst wenn Sie einen DTI von über 43 % und ein wertvolles Eigenheim haben, kann es sein, dass sie Ihnen dennoch ein Eigenheimdarlehen verweigern, wenn Ihre Kreditwürdigkeit schlecht ist. Im Allgemeinen benötigen Sie eine Kreditwürdigkeit von über 600, um sich zu qualifizieren.

Wann sollten Sie ein Eigenheimdarlehen aufnehmen?

Traditionelle Eigenheimkredite gibt es schon seit langem, aber warum werden sie genutzt?

Zur Tilgung hochverzinslicher Schulden

Da Home-Equity-Darlehen eine Art besicherte Schuld sind, sind sie in der Regel erheblich billiger zu bedienen als normale Verbraucherdarlehen. Aus diesem Grund nehmen viele Menschen sie auf, um bestehende Schulden zu konsolidieren und die Gesamtzinskosten zu senken, die sie zahlen müssen.

Um eine feste Ausgabe zu bezahlen

Die Menschen setzen auch Eigenkapital in ihren Häusern frei, um Fixkosten wie Studiengebühren oder Renovierungsarbeiten zu bezahlen. In den meisten Fällen kennen sie den vollen Betrag, den sie ausgeben müssen, und die genaue Menge an Eigenkapital, die sie von ihrem Haus freigeben müssen, im Voraus.

Bargeld schnell freigeben

In einigen Fällen benötigen Sie möglicherweise einfach schnell Bargeld für große und unerwartete Ausgaben, wie z. B. Pflegegebühren oder Arztrechnungen. Anstatt einen herkömmlichen hochverzinslichen Konsumentenkredit aufzunehmen oder die Kosten auf eine Kreditkarte zu setzen, möchten Sie vielleicht lieber zu einem Wohnungsbaudarlehen greifen.

Fazit

Also, was ist ein Home-Equity-Darlehen? Im Wesentlichen handelt es sich um ein Finanzprodukt, das es Ihnen ermöglicht, eine zweite Hypothek auf Ihr Eigenheim aufzunehmen und so Ihr angespartes Kapital freizusetzen.

Wie funktioniert ein Eigenheimdarlehen? Einfach. Sie beantragen bei der Bank eine neue Hypothek auf Ihre Immobilie und zahlen dann die Raten getrennt von Ihrer Haupthypothek.

Dieses Setup unterscheidet sich, wie oben erläutert, entweder von einer HELOC- oder einer Auszahlungsrefinanzierung.

Um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, müssen Sie die monatlichen Zahlungen für Eigenheimkredite pünktlich leisten. Die Banken überprüfen Ihr Einkommen und Ihre Kreditwürdigkeit, um Ihr Risikoniveau zu bestimmen, das wiederum den von Ihnen zu zahlenden Zinssatz bestimmt. In einigen Situationen könnten Sie feststellen, dass Sie besser dran sind, nach alternativen Kreditquellen zu suchen.