Wie wird man durch Immobilieninvestitionen reich?

Immobilien scheinen für viele die perfekte Geldanlage zu sein. Selbst wenn der Finanzsektor in Aufruhr ist, scheinen sich die Immobilienpreise immer wieder zu erholen, sodass sich Immobilienbesitzer entspannen können, während andere Anleger in Panik geraten und ihre Ersparnisse verlieren.

Warum investiert also nicht jeder einfach in Immobilien? Nun, wie bei den meisten Dingen ist die Investition in Immobilien nicht so einfach, wie es scheint. Es gibt viele Fallstricke, und es ist ebenso üblich, dass eine Immobilie eine finanzielle Belastung darstellt, wie sie zu einem finanziellen Gewinn führt.

Das bedeutet nicht, dass Immobilien Sie nicht reich machen können. Das kann es ganz bestimmt. Es gibt jedoch viele wichtige Dinge zu beachten, sowohl vor als auch nach Ihrer ersten Investition – und hier kommt dieser Artikel ins Spiel. Sie werden Ihnen eine Fülle von Immobilienweisheiten von einem Immobilienbesitzer vermitteln, der alles gelernt hat seine Lehren auf dem Gebiet.

Bevor Sie in Immobilien investieren, müssen Sie die Zahlen ermitteln und sicherstellen, dass die Immobilie Bargeld einbringt

Sie haben wahrscheinlich den Gedanken gehabt. Wenn Sie nur ein Stück wertvolles Eigentum kaufen könnten, wären Ihre Geldprobleme für immer gelöst. Und ja, die Investition in Gewerbeimmobilien kann zu beträchtlichem Vermögen führen – aber es gehört ein bisschen mehr dazu, als ein paar Wohnungen zu kaufen und auf den unvermeidlichen Banknotensturm zu warten.

Zuallererst müssen Sie einige Finanzkonzepte in den Griff bekommen, von denen die wichtigsten das Nettobetriebsergebnis und die Cash-on-Cash-Rendite sind .

Der Nettobetriebsertrag einer Immobilie ist einfach zu berechnen. Nehmen Sie einfach die Einnahmen, die die Immobilie in einem Jahr für Sie generiert – Dinge wie die Miete, die Sie von Mietern erhalten, das Geld, das durch die Wäscherei und die Gebühren für Haustiere erhoben wird. Nehmen Sie diese Zahl und ziehen Sie die jährlichen Kosten der Immobilie ab – zum Beispiel Grundsteuern und Instandhaltungskosten. Die Differenz zwischen diesen beiden Zahlen ist das Nettobetriebsergebnis.

Jetzt, da Sie diese Zahl haben, ist es an der Zeit, die Cash-on-Cash-Renditen der Immobilie zu berechnen. Nehmen Sie dazu das Nettobetriebsergebnis und teilen Sie es durch den Betrag, den Sie im Voraus in die Immobilie investiert haben. Multiplizieren Sie nun diese Zahl mit hundert und setzen Sie ein Prozentzeichen dahinter. Dieser Prozentsatz ist die Cash-on-Cash-Rendite der Immobilie, und je höher er ist, desto besser.

Wer sein Portfolio erweitern möchte, muss sich auf risikoarme Anlagen konzentrieren. Und die Immobilien, die einen sofortigen Cashflow bieten, sind in der Regel am wenigsten riskant. Aus diesem Grund ist es von größter Bedeutung, diese Zahlen zu kennen.

Indem Sie in Immobilien mit hohen Cash-on-Cash-Renditen investieren, erhöhen Sie Ihren Cashflow und verringern so das mit allen Investitionen verbundene Risiko. Im Immobilienspiel ist Bargeld Ihr Rettungsboot. Fehler werden gemacht und unvorhersehbare Ereignisse sind so unvermeidlich wie hohe Wellen auf offener See. Es obliegt Ihnen, ein Mittel zu haben, um sich über Wasser zu halten.

Wenn Sie Ihre erste Immobilieninvestition tätigen, achten Sie auf Ihre Ausgaben und geben Sie Ihren Job nicht auf

Einmal teilte eine eifrige junge Investorin Murray ihre Pläne mit. Sie vertraute mir an, dass sie nach dem Kauf ihrer ersten Gewerbeimmobilie plante, sich von ihrem derzeitigen Job zu verabschieden und sich etwas Luxus zu gönnen. Sie freute sich auf eine Reihe von Anschaffungen: ein neues Auto, neue Büroräume und ein Set eleganter Visitenkarten.

Murray konnte diese Pläne jedoch nur skeptisch betrachten, denn er wusste etwas, was sie nicht wusste: Investoren, die in den Immobilienmarkt einsteigen, sollten alles in ihrer Macht Stehende tun, um kein Geld auszugeben.

Wenn Sie ein aufstrebender Immobilieninvestor sind, ist Bootstrapping – also die kreative Nutzung der Ihnen zur Verfügung stehenden Ressourcen – die beste Wahl. Stecken Sie Ihre Mittel so weit wie möglich und stecken Sie Ihr gesamtes zusätzliches Geld in neue Immobiliengeschäfte, nicht in auffällige Büroräume und auffällige Visitenkarten.

Ein bisschen Selbstaufopferung ist der Name des Spiels. Als Murray zum Beispiel sein erstes Bürogebäude kaufte, wählte er einen winzigen Hauswirtschaftsschrank im Keller als persönlichen Büroraum aus. Er hätte den schicksten verfügbaren Platz nehmen können, aber das hätte sein Einkommen nicht maximiert. Indem er den unbeliebtesten Ort wählte, profitierte er von jedem Quadratmeter des Gebäudes.

Ebenso falsch war die junge Investorin mit ihrem Plan, ihren Job zu kündigen. Wie die meisten anderen erfolgreichen Investoren behielt Murray seinen Job, bis sein Immobiliengeschäft fest etabliert war. Tatsächlich arbeitete er in den ersten sieben Jahren seiner Immobilienkarriere gleichzeitig als Lehrer.

Er tat dies, weil in den Anfängen seines Unternehmens der Abzug eines persönlichen Gehalts von seinem Einkommen das gesamte Unternehmen gefährdet hätte. Und das gilt für alle jungen Immobilienunternehmen. Am Anfang werden Sie wahrscheinlich Schwierigkeiten haben, das Geschäft am Laufen zu halten, ganz zu schweigen davon, einen erheblichen Gewinn daraus zu ziehen.

Murray ging kein Risiko ein. Erst als sein Geschäft jedes Jahr 2 Millionen Dollar einbrachte, kündigte er schließlich seinen Job.

Gewerbeimmobilien sollten wie ein Geschäft behandelt werden, wobei der Investor als Verwalter fungiert

Um Immobilieninvestitionen rankt sich ein Mythos. Es geht ungefähr so: Sobald Sie eine Immobilie gekauft haben, müssen Sie sich nur zurücklehnen, entspannen und zusehen, wie das Geld hereinfließt.

Dieser Mythos nahm über Hunderte von Jahren Gestalt an. Jahrhundertelang reichten der Adel und der Landadel Land von Generation zu Generation weiter, steckten das Geld der Pächter ein und stellten Menschen ein, die ihre Grundstücke für sie verwalteten. In jüngerer Zeit haben Betrüger, die Programme zum schnellen Reichwerden fördern, den Mythos aufrechterhalten, dass Immobilien eine Investition sind, die ein passives Einkommen generiert.

Aber hier ist die Sache: Wenn Sie den Ertrag aus Ihrer Investition maximieren möchten, können Sie es sich nicht leisten, passiv zu sein. Eigentum sollte nicht als bloßer Vermögenswert behandelt werden; es sollte wie ein Unternehmen behandelt und entsprechend geführt werden.

Machen Sie also nicht den Fehler, eine Armee von Zwischenhändlern einzustellen, die die Dinge für Sie erledigen. Vermögensverwalter, Portfolioverwalter und Immobilienverwalter stellen alle einen finanziellen Aufwand dar, ebenso wie jeder Auftragnehmer, den Sie beauftragen. Wenn Sie andere einstellen, um Ihre Investition zu verwalten, wird Ihr Einkommen nur untergraben.

Sie können diese umsatzfressende Falle vermeiden, indem Sie alles selbst verwalten. Mietverträge selbst prüfen und schreiben. Maklergeschäfte selbst tätigen. Und kümmern sich persönlich um Handarbeiten wie Schneeräumung und Landschaftspflege.

Das Weglassen der Zwischenhändler erhöht nicht nur Ihre Einnahmen, indem es Ihre Ausgaben senkt; Es wird auch sicherstellen, dass Sie für Ihr eigenes Schicksal verantwortlich sind. Mit anderen Worten, Sie haben beide mehr Geld, das Sie dann wieder in Ihre Immobilie investieren können, und Sie haben mehr Kontrolle über Ihre Investition.

Da der Umgang mit Ihren ersten Gewerbeobjekten eine entscheidende Rolle für Ihren zukünftigen Erfolg spielt, ist die Eigenverwaltung wirklich in Ihrem Interesse. Solange Sie entschlossen sind, erfolgreich zu sein und keine Kompromisse eingehen wollen, werden Sie zu Leistungen fähig sein, die kein Hausverwaltungsunternehmen garantieren kann. Schließlich steht für keine noch so gute Verwaltungsgesellschaft jemals so viel auf dem Spiel wie für Sie.

Suchen Sie nach geeigneten Mietern und machen Sie deren Miete etwas niedriger als die Marktmiete

Mieter sind das Fundament Ihres Immobiliengeschäfts. Schließlich wäre Ihre Investition ohne die Miete, die sie bieten, im Wesentlichen wertlos.

Dabei stellen sich zwei wichtige Fragen: Wie viel Miete sollten Sie verlangen und wie sollten Sie Ihre Mieter auswählen?

Nun, zunächst einmal versuchen Sie nicht, so viel Geld wie möglich aus Ihren Mietern herauszuquetschen. Es ist klüger, etwas unter dem Marktpreis zu verlangen, als die höchstmögliche Miete zu verlangen.

Hier ist der Grund: Überladen führt oft zu einer Reihe unerwünschter Folgen. Wenn sich zum Beispiel potenzielle Mieter die Miete nicht leisten können, mieten sie einfach nicht bei Ihnen – und wenn Ihr Gebäude leer steht, verdienen Sie nichts. Selbst wenn sich einige Leute dafür entscheiden, die hohe Miete zu zahlen, werden sie sich eher nach einer günstigeren Wohnung umsehen, wenn ihr Mietvertrag ausläuft, und Sie dort zurücklassen, wo Sie angefangen haben.

Die Festsetzung der Miete knapp unter dem Marktzins hat jedoch den gegenteiligen Effekt. Ihre Mieter werden gerne ihre Mietverträge verlängern, und ihre Weitermietung wird Ihre Marketing- und Umsatzkosten reduzieren.

Wenn Sie außerdem die Gemeinkosten Ihrer gewerblichen Mieter relativ niedrig halten, werden ihre Geschäfte wahrscheinlicher florieren – was gut für Sie ist, denn je erfolgreicher sie sind, desto unwahrscheinlicher ist, dass sie gehen.

Nachdem Sie nun ein Gefühl dafür bekommen haben, wie viel (oder sollten wir sagen, wie wenig?) Sie verlangen, sollten Sie sich über zwei weitere Dinge Gedanken machen: An wen Sie vermieten möchten und wie kompatibel Ihre neuen Mieter mit Ihren aktuellen sind .

Nehmen wir zum Beispiel an, die Mehrheit der Personen, die bei Ihnen mieten, sind Senioren. Sie schätzen die Ruhe und Stille Ihres Eigentums. Nun, wenn eine Wohnung frei wird, solltest du sie auf keinen Fall an eine Gruppe rauflustiger College-Studenten vermieten.

Wenn einer Ihrer gewerblichen Mieter ein Spielzeuggeschäft betreibt, wäre es sicherlich unklug, die angrenzende Ladenfront an eine Marihuana-Apotheke zu vermieten.

Die Idee ist, eine Umgebung zu schaffen, die als harmonisches Ganzes funktioniert. Mieter sollen sich gegenseitig ergänzen, nicht quälen. Und Ihre Immobilie soll der Ort werden, den sie ihr Zuhause nennen möchten.

Finden Sie einen nicht monetären Zweck hinter Ihrer Immobilieninvestition und organisieren Sie Ihre Unternehmenswerte darum herum

Geld ist nicht gleich Motivation. Schauen Sie also vor dem Kauf Ihrer ersten Immobilie in den Spiegel und stellen Sie sich ein paar Fragen. Was treibt Sie an, die höchsten Standards zu erfüllen? Wie bleibst du motiviert, die Konkurrenz zu übertreffen? Eines ist sicher – der Erfolg auf dem Immobilienmarkt erfordert viel Mühe und Zeit sowie die Bereitschaft, nicht aufzuhören.

Was bringt Sie weiter?

Sicher, Geld scheint ein ausreichender Motivator zu sein, und es ist sicherlich ein wichtiger Anreiz für viele Investoren. Aber Murray ist fest davon überzeugt, dass Bargeld Sie langfristig im Stich lassen wird. Das Versprechen von Geld, obwohl es zunächst verlockend ist, wird im Laufe der Jahre immer weniger großartig erscheinen.

Außerdem sind die Anfänge eines Immobilienunternehmens in der Regel nicht sehr profitabel. Daher ist es doppelt wichtig, einen nicht monetären Zweck zu finden, der Ihr Immobiliengeschäft untermauert.

Hier sind ein paar bohrende Fragen, die Ihnen helfen können, Ihren Zweck herauszufinden:

Warum reizt Sie persönlich die Immobilienbranche? Gefällt Ihnen die Idee, anderen zu helfen? Ist es befriedigend, daran zu denken, dass Sie Menschen helfen könnten, einen Platz zum Arbeiten oder Leben zu finden – dass Ihr Eigentum ihr Leben und damit auch die umliegende Gemeinde verbessern könnte?

Nachdem Sie nun den Zweck hinter Ihrem Immobiliengeschäft identifiziert haben, ist es an der Zeit, Ihre Unternehmenswerte darum herum zu organisieren.

Mit dem Wachstum Ihres Immobiliengeschäfts werden Ihre Unternehmenswerte immer wichtiger. Sie wirken sich nicht nur auf die Entscheidungen und das Verhalten der Mitarbeiter aus; Sie bestimmen auch Ihre Unternehmenskultur und die Art und Weise, wie Sie Geschäfte machen.

Daher ist es von größter Bedeutung, dass Sie sie vom ersten Tag an aufbauen und pflegen.

Murrays Unternehmenswerte sind zum Beispiel Exzellenz, Kreativität und Integrität – und wenn es hart auf hart kam, hielten diese Werte ihn und seine Mitarbeiter auf Kurs. Anstatt sich zu verzetteln oder auszubrennen, empfanden sie ihre Arbeit weiterhin als sinnvoll und angenehm, zum großen Teil dank der soliden Werte des Unternehmens.

Um langfristig zu wachsen und Werte zu schaffen, halten Sie Ihre Immobilien so lange wie möglich

Murray war einmal versucht, alle seine Immobilien zu verkaufen. Alle waren schließlich rentabel, und der Gedanke an eine Auszahlung hatte einen solchen Reiz, dass er sogar mit einem interessierten Käufer über den Verkauf nachdachte.

Am Ende entschied er sich jedoch dagegen. Wieso den?

Nun, er wusste, dass er langfristig dabei bleiben musste, um wirklich dauerhaften Wert zu schaffen. Es braucht Zeit, um den Wert einer Immobilie zu steigern, insbesondere wenn die Immobilie selbst die Mittel erwirtschaftet, die für ihre Verbesserung verwendet werden.

Stellen Sie sich vor, Sie haben beschlossen, den Wert Ihrer Immobilie zu steigern, indem Sie die Versorgungsunternehmen effizienter gestalten. Und die ersten Schritte, die Sie unternehmen, sind die Isolierung der Wasserleitungen, wodurch ihre Wärmespeicherfähigkeit erhöht wird, und die Installation von Wasserreduzierern an den Duschen des Gebäudes, wodurch der Wasserverbrauch und die Kosten gesenkt werden.

Das spart Ihnen zwar langfristig Geld – weniger Aufwand bedeutet höheres Betriebsergebnis – kurzfristig aber einen finanziellen Verlust, da jede Verbesserung mit Aufwand verbunden ist.

Wenn Sie also wirklich wollen, dass Ihre Immobilie ihr volles Wertpotenzial ausschöpft, müssen Sie sie eine Weile halten. „Eine Weile“ bedeutet in der Regel etwa fünf Jahre – es kann aber auch länger dauern.

Wenn Sie einen Käufer davon überzeugen möchten, dass Ihre Immobilie einen hohen Preis wert ist, müssen Sie außerdem nachweisen, dass die Finanzen solide sind. Das bedeutet, dass sie eine Erfolgsbilanz von mindestens zwei Jahren Rentabilität vorweisen können. Wenn Sie dies nicht tun können, werden Sie keine Argumente für eine hohe Immobilienbewertung vorbringen können.

Wem diese Argumente noch nicht überzeugen, dem kommt noch ein weiterer Vorteil einer langen Liegenschaft hinzu: Die Transaktionskosten werden minimiert.

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, müssen Sie mit Transaktionskosten zwischen 5 und 10 Prozent des Verkaufspreises der Immobilie rechnen. Und das ohne die hohe Provision zu berücksichtigen, die Sie wahrscheinlich einem Immobilienmakler zahlen müssen.

Auch alle Veräußerungsgewinne aus dem Immobilienverkauf sind steuerpflichtig.

Wenn Sie Ihre Immobilien behalten, können Sie all diese Kosten vermeiden. Also ist es am besten, still zu sitzen und den Tag abzuwarten, an dem Ihr Unternehmen so wertvoll ist, dass der Verkauf finanziell absolut sinnvoll ist.

Mit der richtigen Portion Geduld, einer Do-it-yourself-Einstellung und einer positiven Vision für die Zukunft gelang es Murray, durch seine Immobilieninvestitionen ein Vermögen zu machen. Also die richtige Einstellung zum Erfolg einnehmen, Ärmel hochkrempeln und loslegen!

Fazit

Investitionen in Immobilien können Sie reich machen. Aber man muss klug vorgehen und bestimmten Prinzipien folgen. Um erfolgreich zu sein, sollten Sie Ihre Investition wie ein richtiges Geschäft und nicht wie eine passive Investition behandeln. Es ist auch ratsam, Ihre Immobilien so lange wie möglich zu behalten.

Am wichtigsten ist, dass Sie immer nach Möglichkeiten Ausschau halten, um Geld zu sparen. Der einfachste Weg, dies zu tun, besteht darin, sich persönlich um so viele immobilienbezogene Geschäfte wie möglich zu kümmern.