Konventionelles Darlehen vs. FHA: Hauptunterschiede

Wohneigentum mag unerreichbar erscheinen, wenn Sie ein Kreditnehmer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen sind, aber das muss nicht unbedingt so sein.

Die Federal Housing Administration ist eine Regierungsorganisation, die Menschen hilft, Eigenheimbesitzer zu werden. Im Gegensatz zu herkömmlichen Darlehen wird eine FHA-Hypothek von der FHA abgesichert und erfordert eine niedrigere Kreditwürdigkeit und Anzahlung, um sich zu qualifizieren. Aber das ist nicht der einzige Unterschied im Vergleich zwischen herkömmlichem Kredit und FHA-Darlehen.

Dinge, die vor der Beantragung eines konventionellen oder FHA-Darlehens zu beachten sind

Hier ist ein kurzer Überblick über die wichtigsten Punkte, die Sie berücksichtigen sollten, bevor Sie Ihre Entscheidung treffen:

Art des Vermögens

Wenn Sie überlegen, für welche Art von Darlehen Sie sich entscheiden sollten, denken Sie darüber nach, welche Art von Immobilie Sie kaufen möchten. Der Hauptunterschied zwischen einem FHA und einem herkömmlichen Darlehen besteht darin, dass das erste nur zur Finanzierung eines Hauptwohnsitzes und nicht eines Mietobjekts verwendet werden kann.

Wenn Sie also Ihr erstes Eigenheim kaufen möchten, ist ein FHA-Darlehen möglicherweise die beste Option für Sie. Planen Sie hingegen den Kauf eines Ferienhauses, einer Eigentumswohnung oder einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie, ist ein klassisches Darlehen die richtige Wahl.

Anforderungen an die Kreditwürdigkeit

Auch wenn Sie kein Erstkäufer sind, ist ein FHA-Darlehen möglicherweise immer noch die bessere Option für Sie, insbesondere wenn Sie keine hervorragende Kredithistorie haben. Die meisten Kreditgeber verlangen für ein herkömmliches Darlehen eine Kreditwürdigkeit von 620, aber die FHA erlaubt Käufern mit einer Mindestpunktzahl von 580, eine Anzahlung von 3,5 % zu leisten.

Der Grund für strengere Kreditbedingungen für herkömmliche Kredite ist, dass der Staat diese Hypotheken nicht versichert, sodass der private Kreditgeber das Risiko eines Zahlungsausfalls des Kreditnehmers übernimmt.

Einer der Vorteile eines FHA-Darlehens gegenüber herkömmlichen ist, dass Sie es mit einer Kreditwürdigkeit von nur 500 erhalten können – aber Sie müssen eine größere Anzahlung leisten. Wenn Ihre Kreditwürdigkeit zwischen 500 und 579 liegt, können Sie sich für einen Kredit mit einer Anzahlung von 10 % qualifizieren.

Hypothekenanforderungen

Ein entscheidender Faktor, der bei der Debatte zwischen FHA und konventionellen Darlehen zu berücksichtigen ist, sind die Hypothekenanforderungen, die Sie erfüllen müssen, um sich für beide zu qualifizieren. Eine private Hypothekenversicherung müssen Sie bei einem herkömmlichen Darlehen nur bezahlen, wenn Sie weniger als 20 % Anzahlung leisten.

FHA-Darlehen haben ihre eigene Version von PMI, die als Hypothekenversicherungsprämie bezeichnet wird. MIP ist unabhängig von der Höhe der Anzahlung obligatorisch.

Darüber hinaus müssen Hypothekenversicherungsprämien im Voraus und jährlich bezahlt werden. Der MIP im Voraus im Jahr 2022 beträgt 1,75 % des Darlehensbetrags und Sie müssen ihn als Abschlusskosten bezahlen.

Der jährliche MIP wird trotz seines Namens monatlich gezahlt und ist ein Prozentsatz (zwischen 0,45 % und 1,05 %) des Darlehensbetrags, basierend auf Ihrer Anzahlung und der Laufzeit der Hypothekenzahlung.

Die Kosten für MIP können ein entscheidender Faktor bei der Wahl zwischen einem herkömmlichen Darlehen und einem FHA-unterstützten Darlehen sein. Sie müssen es entweder für 11 Jahre (bei einem Beleihungswert von weniger als oder gleich 90 %) oder während der gesamten Laufzeit des Darlehens (bei einem Beleihungswert von mehr als 90 %) zahlen. .

Kreditlimits

Ein weiterer wichtiger Faktor beim Vergleich zwischen FHA und herkömmlichem Wohnungsbaudarlehen sind die Kreditlimits für beide Arten von Krediten. Sowohl konventionelle als auch FHA-Darlehen haben Limits, die jedes Jahr angepasst werden. Im Jahr 2022 stieg das Basislimit eines FHA-Darlehens für ein Einfamilienhaus um 65.000 USD auf 420.680 USD. Für teure Märkte liegt die Obergrenze jetzt bei 970.800 $.

Im Vergleich dazu liegt die maximale Kreditsumme für einen herkömmlichen Kredit für ein Einfamilienhaus im Jahr 2022 bei 647.200 Euro.

Zinsen

Ein weiterer wesentlicher Unterschied zwischen konventionellen und FHA-Darlehensarten sind die Zinssätze. Die Zinsen für FHA-Darlehen sind in der Regel niedriger als die für herkömmliche Darlehen. Kreditgeber, die herkömmliche Kredite vergeben, erheben normalerweise eine risikobasierte Gebühr, die als Preisanpassung auf Kreditebene bezeichnet wird, auf die Gesamtkosten der Immobilie, um die Risiken zu neutralisieren.

Sie können jedoch möglicherweise immer noch einen besseren Zinssatz für ein herkömmliches Darlehen erhalten, wenn Sie eine Kreditwürdigkeit in der Mitte von 700 oder höher haben. Auch die Hypothekenzinsen hängen vom Kreditgeber ab und unterliegen täglichen Schwankungen.

Ein weiterer Vorteil herkömmlicher Darlehenszinsen gegenüber FHA besteht darin, dass die Mehrheit fest ist, was bedeutet, dass der Zinssatz und die Zahlungen während der gesamten Laufzeit des Darlehens gleich bleiben.

Verhältnis von Schulden zu Einkommen

Eine andere Sache, die Sie bei der Berechnung der Kosten eines herkömmlichen Wohnungsbaudarlehens im Vergleich zu einem von der FHA unterstützten berücksichtigen sollten, ist Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen. Dies ist der Prozentsatz Ihres monatlichen Einkommens, der zur Begleichung von Schulden verwendet wird. Herkömmliche Hypotheken haben im Allgemeinen strengere Anforderungen, und eine davon ist eine niedrige DTI-Quote.

Kreditgeber ziehen es in der Regel vor, dass diese Zahl unter 36 % liegt, um ein herkömmliches Darlehen zu genehmigen. In einigen Fällen kann es auf 47 % oder sogar bis zu 50 % gestreckt werden, wenn Sie eine sehr gute Kreditwürdigkeit haben.

FHA-Darlehen haben im Durchschnitt tendenziell höhere DTI-Verhältnisse als herkömmliche Darlehen, was bedeutet, dass Sie sich möglicherweise leichter für ein FHA-Darlehen qualifizieren können. Ihr Verhältnis darf jedoch 50 % nicht überschreiten, da dies der von der FHA maximal zulässige Prozentsatz ist.

Refinanzierung eines FHA-Darlehens

Die Refinanzierung eines FHA-Darlehens in ein herkömmliches Darlehen ist eine Option, die Sie möglicherweise irgendwann in Betracht ziehen sollten. Es kann Ihnen eine Reihe von Vorteilen bieten, darunter einen niedrigeren Zinssatz, eine längere Kreditlaufzeit und sogar niedrigere monatliche Zahlungen.

Es gibt jedoch ein paar Dinge, über die Sie nachdenken sollten, bevor Sie sich für eine Refinanzierung entscheiden. Zunächst müssen Sie genügend Eigenkapital in Ihrem Haus aufgebaut haben. Einer der Gründe, warum sich Menschen für die Refinanzierung eines FHA-Darlehens entscheiden, besteht darin, MPI loszuwerden. Wenn Sie bereits mindestens 20 % Ihres Eigenheims besitzen, müssen Sie PMI nicht mit einem herkömmlichen Darlehen bezahlen.

Außerdem müssen Sie über eine gute Bonität und ein regelmäßiges Einkommen verfügen. Eine gute Kreditwürdigkeit kann Ihnen helfen, einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten, während ein regelmäßiges Einkommen sicherstellt, dass Sie Ihre monatlichen Zahlungen pünktlich leisten können.

Eine weitere Option zur Refinanzierung eines FHA-Darlehens ist die FHA-Streamline-Refinanzierung. Dieses Finanzprodukt steht nur Kreditnehmern zur Verfügung, die bereits ein FHA-Darlehen haben. Die FHA Streamline-Refinanzierung erfordert keine Bonitätsprüfung oder Einkommensprüfung, und Ihr Haus muss nicht bewertet werden, was das Antragsverfahren vereinfacht.

Unser Urteil

Ist ein herkömmliches Darlehen also besser als FHA? Die Antwort auf diese Frage hängt von Ihren individuellen Umständen ab. Sowohl die Vor- als auch die Nachteile von FHA-Darlehen ergeben sich aus der Tatsache, dass diese Art von Darlehen in erster Linie darauf ausgelegt war, Kreditnehmern mit mittlerem bis niedrigem Einkommen und weniger hervorragenden Kredit-Scores beim Kauf ihres ersten Eigenheims zu helfen.

Wenn Sie sich in der obigen Beschreibung nicht wiedererkennen, dh mehr Geld für eine Anzahlung angespart haben, Ihre Bonität hoch ist oder Sie eine Immobilie als Anlageform kaufen und planen, diese zu vermieten, ein konventionelles Darlehen kann eine bessere Option für Sie sein, da Sie möglicherweise Anspruch auf einen besseren Zinssatz haben.

Außerdem können Sie bei einer Anzahlung von über 20% die Zahlung einer privaten Hypothekenversicherung vermeiden.