Nach vier Jahrzehnten hat Stephen Bittels Terranova das Navigieren in konjunkturellen Abwärtszyklen gemeistert

Während die Ursache eines Konjunkturzyklus bis heute ein heiß diskutiertes Thema unter Ökonomen ist, ist man sich einig, dass die Wirtschaft Phasen des Wachstums und der Rezession zyklischer Natur durchläuft. Dieser Zyklus wurde in vier verschiedene Phasen unterteilt: Expansion, Höhepunkt, Kontraktion und Tiefpunkt. Während der Expansion gibt es mehr Beschäftigung, Wirtschaftswachstum und Aufwärtsdruck auf die Preise, der schließlich den höchsten Punkt der Konjunkturzyklen erreicht, der als Peak bekannt ist.

Nach einem Höhepunkt schrumpft die Wirtschaft typischerweise und tritt in eine Korrektur ein, während der sich das Wachstum verlangsamt, die Beschäftigung zurückgeht und der Preisdruck nachlässt. Der Tiefpunkt ist der Punkt, an dem die Wirtschaft einen Tiefpunkt erreicht hat, und ist der Punkt, an dem der Zyklus von neuem beginnt.

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Im Mittelpunkt des Strebens jedes Unternehmers nach seinem Geschäft steht die Langlebigkeit. Nur wenige Menschen gründen ein Unternehmen, ohne die Absicht zu haben, zuzusehen, wie es sich im Laufe der Jahre weiterentwickelt, Hindernisse überwindet und wächst, um die Jahre im Geschäft und schließlich Jahrzehnte zu feiern.

Damit jedoch jeder Unternehmer sein Geschäft nicht nur überleben, sondern auch gedeihen lassen kann, muss er sich der Unvermeidlichkeit von Konjunkturzyklen bewusst sein und in der Lage sein, sie effektiv zu steuern.

Stephen Bittel, Gründer und Vorsitzender der Terranova Corporation, hat es geschafft, solche Navigationstaktiken zu beherrschen. Terranova befindet sich derzeit in seinem 41. Geschäftsjahr und hat sich von Bittels Home Office zu einem der führenden gewerblichen Immobilienunternehmen in Südflorida entwickelt.

In dieser Zeit hat sich das Unternehmen durch sechs Rezessionen hindurchgearbeitet, einschließlich der derzeit infolge der Coronavirus-Pandemie andauernden Rezession, und ist teilweise dank Bittels Führung aus jeder Rezession stärker als zuvor hervorgegangen.

Im Folgenden untersuchen wir, wie das Unternehmen einige der großen Rezessionen bewältigt hat und was Bittel für die richtige Vorgehensweise hält.

Geboren und aufgewachsen in Miami, war Bittel ein Produkt des öffentlichen Schulsystems von Miami-Dade County, das er von der ersten Klasse bis zu seinem Abschlussjahr an der High School besuchte. Auf der Suche nach Erfahrungen, die sich stark von denen unterschieden, mit denen er aufgewachsen war, entschied sich Bittel, die Universität in Maine an der hochselektiven Schule für freie Künste Bowdoin College zu besuchen.

Ein Fisch auf dem Trockenen, obwohl er sich zunächst von der akademischen Strenge einer privaten Universität im Vergleich zu seiner öffentlichen Schulausbildung überfordert fühlte, konnte er sich schließlich den Anforderungen der Schule anpassen und schloss 1978 die Universität mit magna cum laude ab ein Studium der Wirtschaftswissenschaften.

Während seines letzten Jahres am College wurde Bittel das Thomas J. Watson Fellowship verliehen, ein Stipendium, das es Senioren mit Abschluss ermöglicht, ein Jahr unabhängiges Studium außerhalb der Vereinigten Staaten zu absolvieren.

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Obwohl Bittel nach seinem Auslandsjahr nach Miami zurückkehrte, hatten seine Zeit am Bowdoin College und seine Reisen seine Perspektive erheblich erweitert. Sein Vater und sein Großvater waren beide Anwälte, und als er nach Hause zurückkehrte, wollte er zunächst noch in ihre Fußstapfen treten und sich an der University of Miami School of Law einschreiben.

Um seinen Lebensunterhalt zu verdienen, nahm er jedoch auch eine Stelle bei einem gewerblichen Immobilienunternehmen an und entwickelte schnell ein solides Verständnis der Märkte.

Aufgrund dieser Geschäftsfähigkeit bot ihm das Unternehmen an, ihn zu Beginn seines zweiten Jahres an der juristischen Fakultät zu einer provisionsbasierten Vergütung aufzunehmen, aber zu diesem Zeitpunkt erkannte Bittel, dass seine Leidenschaft wirklich eher dem Geschäft als dem Recht galt, und traf 1980 die Entscheidung dazu stattdessen ein eigenes Unternehmen gründen.

Während des Studiums der Rechtswissenschaften baute er Terranova von seinem Heimbüro aus auf. Das erste Logo des Unternehmens wurde von einem Kunststudenten der University of Miami entworfen, und seine ersten Investitionen betrafen „Freunde und Familie“-Syndizierungen zweier kleiner, nicht verankerter Einkaufszentren am Ende der Straße aus dem von seinen Großeltern in den 1950er Jahren gegründeten Wein- und Gourmetgeschäft.

Obwohl Bittel seinen Abschluss in Rechtswissenschaften machte und die Anwaltsprüfung in Florida bestand, war seine Firma zu diesem Zeitpunkt bereits zwei Jahre alt und er verfolgte nie eine Karriere als Jurist.

Obwohl er das Unternehmen mitten in einer Rezession mit einem negativen Nettovermögen und einer starken Unterkapitalisierung begann, lernte Bittel schon früh, dass die Verwaltung Ihrer Bilanz sowie Ihres Cashflows entscheidend ist, um in diesen Zeiten über Wasser zu bleiben.

In den späten 1980er Jahren war Terranova nicht nur von seinem Zuhause in ein Büro gewachsen, sondern hatte auch die sogenannte „Double-Dip“- oder „W-förmige“ Rezession der frühen 1980er Jahre überstanden.

Während dieser Zeit brach der Immobilienmarkt unter dem erdrückenden Gewicht der Hypothekenzinsen von 17 bis 18 Prozent zusammen, aber Bittel konnte sein Unternehmen durch diese Zeit steuern, indem er Versicherungsgesellschaften und Banken, die unfreiwillig Eigentümer von Gewerbeimmobilien geworden waren, Verwaltungsdienste anbot versäumt.

Nach der kurzen Rezession Anfang der 1990er Jahre gab es eine jahrzehntelange Phase des Wirtschaftswachstums, und Bittel sorgte dafür, dass Terranova davon profitierte.

In dieser Zeit baute er das Portfolio des Unternehmens erheblich aus, indem er ganze Einkaufszentren und Einkaufszentren in den Gemeinden von Miami-Dade County kaufte und auf ihrem Höhepunkt eine Grundstücksbasis von über 8 Millionen Quadratfuß hatte.

Als junge und wachsende Familien den zusätzlichen Platz und die Erschwinglichkeit von Vorstädten suchten, kam eine Nachfrage nach Lebensmittelgeschäften, Apotheken und beliebten Ketten, die leichter zugänglich waren, ohne in die Stadt fahren zu müssen.

Durch die Entwicklung von Beziehungen zu Ketten wie Publix, Walgreens und Starbucks konnte das Portfolio von Terranova exponentiell wachsen und dennoch überschaubar bleiben, indem es mehrere Mietverträge mit denselben Grundsätzen hielt, die auch als „Anker“ für ihre Einkaufszentren dienten, die den Verkehr zu den anderen Unternehmen lenkten in ihnen.

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Die Rezession Anfang 2000, die durch das Platzen der Dotcom-Blase verursacht wurde, war relativ kurz und traf die Anleger viel härter als die meisten Amerikaner, was bedeutet, dass sie für den Wohnungsbau größtenteils belanglos war. Während eine Rezession in den 2000er Jahren keine Veränderung in Bittels Unternehmen bewirkte, tat es eine andere Veränderung.

Bittel bemerkte zu dieser Zeit, dass die jüngeren Mitarbeiter seines Unternehmens lieber kleinere, ältere Häuser in Lagen näher am Stadtzentrum kauften und renovierten als in den Vorortgebieten, wo sich ein Großteil ihres Eigentums befand.

Tatsächlich zogen von 2000 bis 2010 in 39 der 50 größten U-Bahnen der Vereinigten Staaten mehr Berufstätige mit Hochschulabschluss im Alter von 25 bis 34 Jahren in die Innenstadt als in die Vororte, und für die 35- bis 44-Jährigen galt dasselbe in 28 der USA 50 größten U-Bahnen.

Um diesem Trend voraus zu sein, bevor er in Gang kam, traf Bittel in den 2000er Jahren die Entscheidung, mit der Rediversifizierung des Portfolios von Terranova zu beginnen, indem er sich auf High Street-Bereiche konzentrierte, die sich an Orten mit begehbaren Innenstadtkernen befanden.

Ihre ersten Gebäude waren ein Portfolio mit acht Immobilien an der Miracle Mile, einem Abschnitt der Hauptstraße von Ost nach West im zentralen Geschäftsviertel von Coral Gables, und der zweite städtische Standort, den Bittel für die Entwicklung auswählte, war die Lincoln Road in Miami Beach.

Insbesondere der Kauf an der Lincoln Road schlug Wellen, weil Terranova 52 Millionen Dollar für das Grundstück bezahlte, was 850 Dollar pro Quadratfuß entspricht.

Viele Menschen waren schockiert, dass sie zu einem so hohen Preis kaufen würden, aber Bittels Value-Investing-Prinzipien bedeuteten, dass er den Trend der urbanen Wiederbelebung vor vielen anderen erkannte, und 2014 machte das Unternehmen erneut Schlagzeilen, diesmal jedoch, weil es Teil eines von ihnen war die größten Immobilienverkäufe in der Geschichte Südfloridas, die ihre Immobilien für unglaubliche 342 Millionen US-Dollar auf der Straße verkauften.

Während die Große Rezession von 2007 bis 2009 für Hausbesitzer äußerst hart war, bedeutete Bittels Voraussicht, in städtische Gebiete zu investieren, dass seine Gewerbeimmobilien aufgrund der Verfügbarkeit von Mietobjekten in städtischen Gebieten weiter wuchsen, obwohl es schwieriger war, Häuser zu kaufen.

Bittel sagte, dass Zeiten der Kontraktion normalerweise Terranovas beste Chance waren, ihre Bilanz auf Vordermann zu bringen. In diesen Zeiten haben sie ihr Vermögensportfolio durch den opportunistischen Erwerb von notleidenden Schulden und Eigenkapital erweitert, und er hat auch erklärt, dass er wünschte, er wäre in viele der Konjunkturrückgänge mit größerer Liquidität eingetreten, um Gelegenheiten zu nutzen.

Wir befinden uns derzeit in einer weiteren Kontraktionsphase des Konjunkturzyklus, und Bittel bleibt seinem Wort treu, indem er nach notleidenden Gelegenheiten bei Immobilien und Unternehmensvermögen sucht.

Darüber hinaus ist Terranova weiterhin aktiv dabei, seine Einzelhandelsportfolios Lincoln Road Miami Beach und Coral Gables Miracle Mile wieder auf die Stärke vor der Pandemie aufzubauen, und hat auch begonnen, sein Portfolio wieder mit Tankstellen-, Convenience-Store- und Autowaschanlagen zu diversifizieren und ein neu aufgebautes hinzuzufügen jedes Jahr einlagern. Wenn Sie ein Unternehmen gründen, können Sie sich leicht vorstellen, wie Sie in Wachstumsphasen des Wirtschaftszyklus erfolgreich sein werden.

Es ist jedoch wichtig, sich daran zu erinnern, dass das, was nach oben geht, zwangsläufig auch nach unten gehen muss, und ebenso wichtig ist es, sicherzustellen, dass Ihre Geschäftsstrategie auf die unvermeidlichen Konjunkturrückgänge vorbereitet ist, die kommen werden.