ما هو قرض الملكية العقارية وكيف يعمل؟

عندما تقوم بسداد الرهن العقاري الخاص بك ، فإنك تبني ببطء حقوق ملكية في منزلك. بمرور الوقت ، تمتلك حصة متزايدة منه.

قرض ملكية المنزل هو منتج مالي يسمح لك بالوصول إلى الأسهم المقيدة في منزلك دون الحاجة إلى بيعه أولاً. يمكنك بعد ذلك إنفاق هذا المبلغ النقدي على الأشياء التي تحتاجها ، مثل رسوم الجامعة أو تكاليف التقاعد أو حتى شراء سيارة جديدة.

في هذا المنشور نسأل: ما هو القرض العقاري؟ ثم نلقي نظرة على كيفية عمل هذه المنتجات وما إذا كان عليك التفكير في إخراجها أم لا.

قرض حقوق الملكية - التعريف والمعدلات

قروض ملكية المنازل ، والتي تسمى أحيانًا الرهون العقارية الثانية أو قروض تقسيط حقوق الملكية العقارية ، هي طريقة لزيادة قيمة رصيد الرهن العقاري المستحق لديك من أجل تحرير النقد.

يتم احتساب المبلغ الإجمالي لحقوق الملكية المتاحة على أساس القيمة السوقية للمنزل مطروحًا منها قيمة الرهن العقاري المستحق.

على سبيل المثال ، إذا كان مالك المنزل يمتلك عقارًا بقيمة سوقية تبلغ 300000 دولار أمريكي وله رهن عقاري مستحق قدره 100000 دولار ، فإن لديه حقوق ملكية قدرها 200000 دولار.

إذا حصلوا على قرض لشراء منزل بقيمة 50000 دولار ، فإنهم يقللون من ملكية المنزل إلى 150 ألف دولار ويتلقون 50000 دولار نقدًا. ثم يرتفع إجمالي عبء الرهن العقاري من 100.000 دولار إلى 150.000 دولار.

تميل معدلات قروض حقوق الملكية إلى أن تكون ثابتة - أي أن أسعار الفائدة التي يدفعها أصحابها لا تتغير خلال فترات محدودة. ما مقدار الأسهم التي تطلقها من منزلك متروك لك.

يمكنك أن تأخذ كمية صغيرة أو كبيرة ، حسب ظروفك. لاحظ ، مع ذلك ، أن معظم البنوك لديها حد أدنى لمبالغ القروض.

قرض الملكية العقارية مقابل HELOC

قروض حقوق الملكية العقارية ليست هي نفسها خط ائتمان حقوق الملكية العقارية. HELOCs لها معدلات فائدة متغيرة تتقلب وفقًا لسعر الاحتياطي الفيدرالي الأساسي. إذا قام الاحتياطي الفيدرالي برفع الأسعار ، فإن مدفوعات الفائدة على HELOCs سترتفع أيضًا.

من ناحية أخرى ، فإن قروض الملكية العقارية ثابتة لمدة تتراوح بين خمس سنوات و 30 سنة. المنزل نفسه بمثابة ضمان للمقرض ، الذي يمكنه حجبه إذا لم تقم بالسداد في الوقت المحدد.

قرض ملكية المنزل مقابل إعادة تمويل النقد

يمكنك أيضًا الاقتراض مقابل منزلك باستخدام إعادة التمويل النقدي. هذا النوع من الائتمان مشابه لقرض ملكية المنزل بمعنى أنه يتيح لك صرف النقود من منزلك. ومع ذلك ، هناك أيضًا اختلافات مهمة.

بدلاً من إضافة رهن عقاري ثانٍ ، تقوم إعادة التمويل النقدي بدفع الرهن العقاري الحالي الخاص بك ومن ثم تمنحك رهنًا عقاريًا جديدًا أكبر بسعر مختلف ، وتحرير النقود في حسابك المصرفي في نفس الوقت.

بموجب هذا الترتيب ، لديك سداد قرض عقاري واحد فقط كل شهر ، وليس شهرين.

في حالة التخلف عن السداد أو الرهن ، يتقاضى مقرضو قروض ملكية المنازل أجورهم في المرتبة الثانية ، بينما يتقاضى أصحاب الرهن العقاري الأساسيون الأجر أولاً.

وبالتالي ، من خلال تحويل ملكية المنزل إلى رهن عقاري أولي ، يقلل المقرضون من مخاطرهم. هذا هو السبب في أن إعادة التمويل النقدي تتيح لك ، بشكل عام ، الوصول إلى أسعار فائدة أقل من قرض شراء منزل.

في بعض الحالات ، قد تتمكن من الحصول على نقود وتقليل مدفوعات الرهن العقاري الشهرية في نفس الوقت من خلال إعادة التمويل النقدي.

إذا تحسنت درجة الائتمان الخاصة بك ، فقد تكون مؤهلاً للحصول على معدلات فائدة أقل ، مما يؤدي إلى خفض فواتيرك الشهرية بشكل كبير مع تحرير رأس المال في نفس الوقت.

كيف تعمل قروض حقوق الملكية

أفضل طريقة للتفكير في قروض شراء المساكن هي كأداة لزيادة حجم الرهن العقاري العادي من أجل تحرير الأموال النقدية المحتجزة في منزلك. عندما تفرج عن ملكية المنزل ، فأنت تبيع جزءًا من ملكيتك لمنزلك إلى البنك مقابل المال.

يعتمد المبلغ الذي يمكنك اقتراضه على نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV) ، والتي تشمل كلاً من الرهن العقاري الحالي (إذا كان لديك واحد) وقرض ملكية المنزل الجديد. تقبل معظم البنوك CLTVs حتى 90٪ من قيمة المنزل.

بالعودة إلى مثالنا ، إذا كان منزلك بقيمة 300000 دولار ولديك رهن عقاري قدره 100000 دولار وكان البنك الذي تتعامل معه يسمح بـ CLTV بنسبة 9 ٪ ، فقد تكون مؤهلاً للحصول على قرض لشراء منزل بقيمة تصل إلى 170.000 دولار.

في حين أن الفائدة على قروض حقوق الملكية منخفضة بشكل عام ، فإن المبلغ الفعلي الذي تدفعه يعتمد على تاريخ الدفع ودرجة الائتمان الخاصة بك. الأفراد الذين لديهم درجات ائتمانية عالية هم عرضة لدفع معدلات أقل على قروض ملكية المنازل ذات السعر الثابت.

كما هو الحال مع الرهن العقاري العادي ، إذا لم تدفع في الوقت المحدد ، فقد يقرر المقرضون حبس الرهن العقاري الخاص بك لسداد أي دين مستحق.

عندما تحصل على قرض رأس المال العقاري الخاص بك ، فسوف تتفاوض على طول المدة مع مزود الرهن العقاري. معظم العقود مدتها من خمسة إلى 30 عامًا ، وتقع أغلبيتها في نطاق 10 إلى 25 عامًا.

كلما كان أفق سداد الرهن العقاري أقصر ، زاد المبلغ الذي ستدفعه في كل قسط شهري مقابل رصيد معين مستحق. يطلب منك معظم المقرضين سداد كل من أصل الدين والفائدة ، مثل الرهن العقاري العادي.

قروض حقوق الملكية تأتي مع بعض المخاطر. على سبيل المثال ، إذا انخفضت القيمة السوقية لممتلكاتك ، فقد ينتهي بك الأمر إلى مديونية أكثر مما تستحق. في هذه الحالة ، قد تخسر المال من بيع منزلك وتضطر إلى تقليص حجمه.

إيجابيات وسلبيات قروض الملكية العقارية

كما هو الحال مع أي منتج مالي ، هناك مزايا وعيوب لقروض شراء المساكن.

الايجابيات

• دفعات شهرية ثابتة ومتوقعة بالإضافة إلى الرهن العقاري الحالي الخاص بك (إذا كان لديك واحد)
• لا توجد قيود على كيفية استخدام أموال الأسهم الصادرة من المقرض الخاص بك
• معدلات فائدة أقل من جميع القروض الاستهلاكية التقليدية المضمونة أو غير المضمونة تقريبًا
• فترات أطول من مع غالبية القروض الاستهلاكية
• الوصول الفوري لجميع الصناديق

سلبيات

• يمكن أن تكون تكاليف الإغلاق مرتفعة مقارنة بالقروض الاستهلاكية التقليدية
• خطر حبس الرهن إذا تخلفت عن سداد القرض
• تحتاج إلى تصفية كل من الرصيد المتبقي على قرض الرهن العقاري وقرض ملكية المنزل قبل إغلاق بيع منزلك
• يجب دفع تكاليف قروض حقوق الملكية العقارية بالإضافة إلى تكاليف الرهن العقاري الحالية

شروط قروض شراء المساكن

قبل الحصول على الموافقة على قرض لشراء منزل ، تأكد من مقارنة الشروط ومعدلات الفائدة عبر المقرضين. كما هو الحال مع سوق الرهن العقاري التقليدي ، هناك اختلافات كبيرة بين مقدمي الخدمات.

عادة ما توفر الاتحادات الائتمانية معدلات فائدة أفضل من البنوك. ومع ذلك ، يمكن أن تكون أوقات تقديم الطلبات والمعالجة أطول.

كما هو الحال مع الرهون العقارية ، يمكنك طلب اتفاق من حيث المبدأ لمعرفة مقدار الأموال التي يمكنك اقتراضها وبأي معدل. ستختلف مبالغ قروض حقوق الملكية العقارية وفقًا للقيمة السوقية لممتلكاتك ، سواء كان البنك يعتقد أن سعره سيرتفع أو ينخفض ​​، ودخلك ، وتاريخك الائتماني.

بشكل عام ، من الجيد تحسين درجة الائتمان الخاصة بك لتقليل الفائدة على أي قرض لشراء منزل تحصل عليه. يجب عليك أيضًا الحصول على تقييم للمنزل قبل التقدم بطلب للحصول على قرض.

إذا اكتشف المُقرض لاحقًا أن قيمة الممتلكات الخاصة بك أقل من الأموال المقترضة مقابلها ، فسيقلل مبلغ القرض ، أو يرفض طلبك تمامًا ، ولن تحصل على أي رسوم قمت بسدادها.

إذا كنت تستخدم قرض رأس المال لتوحيد الديون ، فتأكد من أن أقساط السداد هي في الواقع أقل من التزاماتك الحالية.

احسب المبلغ الإجمالي الذي تدفعه على ديونك الحالية ، ثم قارن ذلك بمبلغ القرض الشهري. في معظم الحالات ، سيكون أقل ، ولكن ليس دائمًا.

ألغى قانون الإصلاح الضريبي لعام 1986 التخفيضات الضريبية على الفوائد المدفوعة على نفقات المستهلك. ومع ذلك ، كان هناك استثناء رئيسي: الفائدة التي يتم إنفاقها على خدمة الديون القائمة على الإقامة.

على هذا النحو ، أصبحت قروض الأسهم العقارية أكثر شيوعًا بشكل كبير بعد هذا الوقت ، حيث يمكن للناس تحرير حقوق الملكية في منازلهم ثم استخدام هذا لشراء الأشياء التي يحتاجون إليها ، مثل التعليم الجامعي لأطفالهم.

وإدراكًا لهذه الثغرة ، أدخلت الحكومة قانون التخفيضات الضريبية والوظائف لعام 2017. ألغى هذا التشريع الاقتطاعات للفوائد المدفوعة على قروض ملكية المنازل و HELOCs حتى عام 2026 ما لم يتم استخدامها لإجراء تحسينات كبيرة على ممتلكات المالك.

على سبيل المثال ، بموجب القانون الجديد ، يمكن لمالك المنزل استخدام المال لتجديد ممتلكاته ، ولكن ليس للإجازات أو الكلية أو نفقات المستهلك الأخرى.

من المؤهل للحصول على قرض شراء منزل؟

كما هو الحال مع مصادر الائتمان الأخرى ، سيقوم المقرضون بفحص وضعك المالي الحالي. تتضمن متطلبات قروض الأسهم العقارية نسبة جيدة من الدين إلى الدخل ، ودرجة ائتمان عالية ، وحقوق ملكية في منزلك الحالي.

عدالة

سيطلب منك معظم المقرضين الحصول على أكثر من 20٪ من قيمة منزلك في صورة حقوق ملكية قبل أن يكونوا على استعداد لإقراضك. على سبيل المثال ، إذا كانت القيمة السوقية لممتلكاتك تبلغ 600000 دولار ، فيجب ألا يزيد الرهن العقاري المستحق عن 480 ألف دولار.

لمعرفة المزيد عن حقوق الملكية الخاصة بك ، قد يقوم المقرضون بإجراء تقييم للمنزل. هذا هو المكان الذي يقدر فيه شخص محترف عقارك بخبرة بناءً على أسعار بيع منازل مماثلة في المنطقة المحلية.

لنفترض أن المثمن يفحص منزلك ويحدد قيمته. فيما يلي مثال على حساب قرض ملكية المنزل الذي قد يقومون به:

• قيمة العقار: 500.000 دولار
• نسبة القرض إلى القيمة المقبولة: 0.9
• رصيد الرهن العقاري المستحق: 150 ألف دولار

لحساب حقوق الملكية ، اطرح الرهن العقاري المستحق من القيمة السوقية للعقار:

500000 دولار - 150 ألف دولار = 350 ألف دولار

احسب الآن الحد الأقصى لقيمة قرض الأسهم العقارية بضرب حقوق الملكية في النسبة المقبولة للقرض إلى القيمة:

350.000 0.9 = 315.000 دولار

ومن ثم ، في هذا المثال ، يمكن لصاحب المنزل أن يأخذ ما يصل إلى 315000 دولار في شكل قرض لشراء منزل.

نسبة الدين إلى الدخل

بمجرد أن يعرف المُقرض قيمة منزلك ، سيقوم بعد ذلك بالتحقيق في نسبة الدين إلى الدخل - حجم مدفوعات الديون الشهرية مقارنة بأرباحك الشهرية. هذه المعلومات مهمة لأنها تخبر المُقرض المزيد عن قدرتك على تحمل الديون.

للتأهل للحصول على قرض لشراء منزل ، ستحتاج إلى DTI أقل من 43٪ من إجمالي دخلك الشهري (الدخل قبل الضرائب).

لحساب DTI الخاص بك ، اجمع جميع أقساط سداد الديون الشهرية ، ثم اقسمها على الدخل الشهري الإجمالي. على سبيل المثال ، إذا كان دخلك الشهري 4000 دولارًا وكان سداد ديونك 1000 دولار ، فإن DTI هو 0.25 أو 25٪ من إجمالي راتبك.

ستحتاج إلى تقديم ما لا يقل عن عامين من تاريخ الدخل الذي يمكن التحقق منه. إذا لم تتمكن من توفير هذا ، فقد يطلب منك المقرضون الانتظار قبل إعادة تقديم طلب للحصول على قرض لشراء منزل.

تاريخ الرصيد

أخيرًا ، سوف يستكشف المقرضون تاريخك الائتماني لمعرفة ما إذا كانت لديك مشكلات في سداد الديون في الماضي. سيقومون بعد ذلك بتحديد المخاطر الخاصة بك ، بناءً على المعلومات التي يمكنهم الوصول إليها عبر مكاتب الائتمان.

حتى إذا كان لديك مؤشر DTI يزيد عن 43٪ ومنزل ثمين ، فقد لا يزالون يحرمونك من الحصول على قرض لشراء منزل إذا كانت درجة الائتمان الخاصة بك ضعيفة. بشكل عام ، تحتاج إلى درجة ائتمان تزيد عن 600 للتأهل.

متى يجب عليك الحصول على قرض لشراء منزل؟

قروض ملكية المنازل التقليدية موجودة منذ فترة طويلة ، ولكن لماذا يستخدمها الناس؟

لسداد الديون عالية الفائدة

نظرًا لأن قروض شراء المساكن هي نوع من الديون المضمونة ، فإنها تميل إلى أن تكون أرخص بكثير في الخدمة من قروض المستهلكين العادية. لهذا السبب ، يأخذها الكثير من الناس لتوحيد الديون الحالية وتقليل التكلفة الإجمالية للفائدة التي يجب عليهم دفعها.

لدفع مصاريف ثابتة

يطلق الناس أيضًا حقوق الملكية في منازلهم لدفع النفقات الثابتة ، مثل الرسوم الدراسية الجامعية أو تحسينات المنزل. في معظم الحالات ، يعرفون مقدمًا المبلغ الكامل الذي يحتاجون إلى إنفاقه ، والمبلغ الدقيق لرأس المال الذي يحتاجون إلى تحريره من منازلهم.

للإفراج عن النقود بسرعة

في بعض الحالات ، قد تحتاج ببساطة إلى الدفع النقدي بسرعة مقابل نفقات كبيرة وغير متوقعة ، مثل رسوم الرعاية أو الفواتير الطبية. بدلاً من الحصول على قرض استهلاكي تقليدي عالي الفائدة أو وضع التكلفة على بطاقة ائتمان ، قد ترغب في الحصول على قرض شراء منزل بدلاً من ذلك.

خاتمة

إذن ، ما هو قرض ملكية المنزل؟ في الأساس ، هو منتج مالي يتيح لك الحصول على رهن عقاري ثانٍ على منزلك ، والإفراج عن أي رأس مال قمت بتكوينه.

كيف يعمل قرض المنزل الانصاف؟ بسيط. تتقدم بطلب إلى البنك للحصول على رهن عقاري جديد على الممتلكات الخاصة بك ثم تدفع الأقساط بشكل منفصل عن الرهن العقاري الأساسي الخاص بك.

يختلف هذا الإعداد عن HELOC أو إعادة تمويل السحب النقدي ، كما هو موضح أعلاه.

لتجنب حبس الرهن ، تحتاج إلى سداد مدفوعات قرض ملكية المنزل الشهرية في الوقت المحدد. ستتحقق البنوك من دخلك وتاريخك الائتماني لتحديد مستوى المخاطرة ، والذي بدوره سيحدد معدل الفائدة الذي تدفعه. في بعض المواقف ، قد تجد أنه من الأفضل لك البحث عن مصادر بديلة للائتمان.